セルフストレージ

セルフ ストレージ(「セルフサービス ストレージ」の略称で、「デバイス ストレージ」とも呼ばれる) は、保管スペース (部屋、ロッカー、コンテナ、屋外スペースなど) (「ストレージ ユニット」とも呼ばれる) を、通常は短期 (多くの場合、月単位) でテナントに 貸し出す業界です。セルフ ストレージのテナントには、企業や個人が含まれます。

ストレージスペースを借りる理由を議論する際、業界の専門家は「人生の4D」（死、離婚、限界、混乱。後者は、借り手が別の地域に転居し、新しい場所に移動するまでアイテムを保管するスペースが必要になるか、その後の結婚によりカップルが重複したアイテムを持つことになる場合を指す）に言及することが多い。^[1]

セルフストレージ施設は、個人（通常は家庭用品の保管。ほぼすべての法域でスペースを住居として使用することは禁止されている）または企業（通常は余剰在庫またはアーカイブされた記録の保管）に短期ベース（多くの場合、月単位だが、より長期のリースのオプションも利用可能）でスペースを貸し出している。^[2] 一部の施設では、入居者が商品を梱包して保管するのを支援するために、箱、鍵、梱包用品を販売しており、トラックのレンタル（または新しい入居者にトラックの無料使用を許可する）も提供している。

ほとんどの保管施設では、購入時に保険を提供しています。また、貸主は独自の保険契約で補償を受けることも（その契約に被保険者の敷地外に保管された品物に対する補償が含まれている場合）、品物に対する保険を購入することもできます（施設は第三者の運送業者を通じてサービスとして保険を提供している場合があり、場合によっては賃貸の条件として貸主に保険の購入を要求することもあります）。

レンタルされたスペースは、テナント自身の鍵で保護されます。倉庫とは異なり、セルフストレージ施設の従業員は、スペースの内容物に不用意にアクセスすることはできません (したがって、施設は通常、盗難の責任を負いません)。セルフストレージ施設は、賃料未払いによる先取特権が課されない限り、スペースの内容物を所有または管理しません。また、ユニットがロックされていない場合は、テナントが独自のロックを提供するまで施設がユニットをロックすることがあります。

古代中国には公共の倉庫があったという歴史的証拠があるものの、現代のセルフストレージ施設（入居者が倉庫スペースを独占的に利用できる施設）が登場し始めたのは1960年代後半になってからである。最初のセルフストレージ施設チェーンはテキサスで開業した。^{[3]テキサスのほとんどの家には}地下室がないのが特徴で、他の地域では地下室が倉庫としてよく使われている。^[3]

ヨーロッパ初のセルフストレージ施設は、イギリスのダグ・ハンプソンによって始まり、1979年にロンドン中心部にオープンしました。 ^{[4] [5]}アビー・セルフストレージと呼ばれたこの施設は、ヨーロッパ初のセルフストレージチェーンとなりました。「…明るく清潔な廊下と、鮮やかな色のドアが延々と並ぶ近代的なセルフストレージ業界をイギリスにもたらしたのはダグ・ハンプソンでした。業界では、彼は「イギリスのセルフストレージの父」という羨望の称号で広く知られています。」^[5]

近代的なストレージ施設は 90 年代を通じてゆっくりと成長しましたが、その頃には需要が供給を上回り、新しいセルフストレージの開発が急増しました。2000 年から 2005 年にかけて、アメリカでは毎年 3,000 を超える新しい施設が建設されました。^[6]

2019年末現在、米国には工業用地および商業用地区画に47,539のセルフストレージ施設がありました。米国には19億平方フィート以上の利用可能なセルフストレージスペースがあります。6大上場ストレージオペレーター（4つのREIT、およびU-Haul）は、セルフストレージ施設の約18％を所有または運営しています。^[7]世界の業界の価値は2020年に480.2億米ドルでした。^[8] 最近では、ストレージ会社間の競争が激しい多くの大都市 で、住宅地や商業地に近いより良い土地が、ゾーニング委員会の承認を得てセルフストレージに転換されています。企業はこれらのモジュラーストレージユニットの製造に熟達するようになり、オペレーターはすぐに稼働を開始できます。

メールストレージまたはオンデマンドストレージは、各顧客にストレージユニットを提供するのではなく、顧客のアイテムを倉庫にまとめて保管するものです。

セルフストレージ事業では、住宅および企業の顧客/テナントにさまざまなサイズのユニットをリースしています。一般的なユニット サイズ (幅が最初に表示され、奥行きが 2 番目に表示されます) は次のとおりです。

• 5フィート×5フィート（1.5メートル×1.5メートル）、大きな電話ボックスとほぼ同じ大きさ
• 5フィート×10フィート（1.5メートル×3.0メートル）で、大きなウォークインクローゼットくらいの大きさです。
• 10フィート×10フィート（3.0メートル×3.0メートル）、子供部屋くらいの大きさ（2015年現在、10×10は最も一般的な収納ユニットのサイズで、米国の流通量の16％を占めている）^[9]
• 10フィート×15フィート（3.0メートル×4.6メートル）のリビングルームくらいの大きさで、
• 10フィート×20フィート（3.0メートル×6.1メートル）で、1台分のガレージくらいの大きさです。
• 15フィート×20フィート（4.6メートル×6.1メートル）で、大きなマスターベッドルームとほぼ同じ大きさです。
• 20 フィート × 20 フィート (6.1 m × 6.1 m)、2 台分の車庫くらいの大きさです。

ストレージユニットには通常、窓がなく、コンクリートの軽量コンクリートブロックまたは波形金属で壁が作られており、借り手が鍵をかけることができます。各ユニットは通常、巻き上げ式の金属製のドアを開けてアクセスします。このドアは通常、1台分の車庫のドアとほぼ同じサイズです（小型ユニットには蝶番式の金属製ドアでアクセスできます）。アクセス制御施設では、警備員、防犯カメラ、各ユニットのドアアラーム、キーパッドや近接カードなどの電子ゲートアクセス手段を採用している場合があります。いくつかの施設では、バイオメトリック指紋スキャナーまたはハンドスキャナーを使用して、レンタルした人だけにアクセスが許可されるようにしています。セルフストレージ施設のオペレーターは、競合他社との差別化を図るために、24時間アクセス、温度調節付きストレージ、RVやボート用の屋外ストレージ、ストレージユニット内の照明または電源コンセントをアメニティとして頻繁に提供しています。一部のストレージ施設には、安全性とプライバシーを高める完全に覆われたトタン屋根の施設と比較して、それほど安全ではないオープンルーフ、つまり金網の屋根があります。

田舎や郊外のほとんどの施設は、複数の平屋建ての建物で構成されており、そのほとんどはドライブスルー式のユニットで、自然換気はありますが、空調は完備していません。これらの建物は、「従来型」の保管施設と呼ばれています。郊外では、空調完備の内部ユニットが人気を集めています。都市部では、多くの施設が複数階建ての建物で構成されており、商品を上層階に運ぶためにエレベーターや貨物用リフトを使用しています。これらの施設は、ほとんど、あるいはすべてが内部ユニットで構成されているため、空調が完備されていることがよくあります。倉庫や食料品店がセルフストレージ施設に改造されることもあります。1 階に荷積みドックが設けられることもあります。また、顧客がユニットまで商品を運ぶのに役立つように、無料のキャスター付きカートや移動用台車が提供されることもあります。都市部のセルフストレージ施設は、はるかに大きな建物の数階のみで構成されることもあります。製造工場、オフィステナント、さらには公立学校と併設されたセルフストレージ事業が成功していることもあります。

現在、米国の10世帯に1世帯がセルフストレージユニットを借りています。^[10]米国におけるセルフストレージの需要増加は、人々の引っ越し（米国国勢調査データによると、毎年約4,000万人が引っ越しています）や、結婚、離婚、退職、家族の死など、さまざまなライフスタイルの変化によって生み出されています。セルフストレージ会社の最近の調査では、市場の需要と稼働率がプラスの傾向にあることが示されています。^[11]

現在、米国には54,000を超えるセルフストレージ施設が存在しており^[12]、全国規模で展開している企業から地域に拠点を持つ企業、さらには独立した「家族経営」の施設まで多岐にわたります。

2015年第4四半期時点で、保管スペースの需要は安定しています。セルフストレージの供給も比較的安定しています。多くの場合、新しい保管施設を建設するプロセスは面倒で、何年もかかることがあります。さらに、この特定の資産クラスは、その性質上、コミュニティから反発を受けることがよくあります。^[1]

セルフストレージ部門は、業界の他の資産クラスとは対照的に、非常に細分化されています。セルフストレージ施設の 80% は個人または小規模投資家によって所有されています。^{[引用が必要]}

投資家の間では、セルフストレージ業界は不況に強いと確信されている。この確信は、2008年の世界大不況時にこの業界が投資家にもたらした5.1%の総収益によって裏付けられている。^[13]セルフストレージ業界は、COVID-19パンデミックの間、好調な業績を報告した。^{[14] [15]}これは、セルフストレージが多くの管轄区域で「不可欠なビジネス」とみなされているため、ロックダウン中も多くの施設が閉鎖されず、多くの人々が貴重品を汚染から守るためにパニック買いしたと報告されている。 ^{[14] [15]}

セルフストレージやそのビジネスモデルのバリエーションは、現在では世界各地で見受けられます。2014年に、FEDESSA（欧州セルフストレージ協会連合）は、ヨーロッパのセルフストレージ業界の状況に関するレポートを発表しました。このレポートでは、英国に975か所、フランスに430か所、オランダに264か所、スペインに210か所、ドイツに131か所、スウェーデンに112か所の施設があると推定されています。ヨーロッパで100か所を超える施設がある国は他にありません。全体として、レポートではヨーロッパの施設の総数は2,391か所、貸し出し可能なストレージスペースは約7,500万平方フィートと推定されています。これに対し、米国の施設は52,000か所以上（2億3,600万平方フィート）、オーストラリアの施設は1,100か所（3,900万平方フィート）あります。^[16]英国では、料金は平方フィートの容量、輸送、時間/積載量に応じて決まり、従来のセルフストレージに代わる低コストの代替手段があります。

米国では、セルフストレージ施設は、各管轄区域の先取特権法に定められた執行権に従って、滞納賃借人を立ち退かせるためにストレージオークションや先取特権売却を実施することができます。カナダでは、その手続きと法的要件は、修理およびストレージ先取特権法に定められています。^[17]

施設の所有者は、通常、施設に登録されている住所に、配達証明付き郵便または書留郵便で、まずテナントに未払いの債務を通知する必要があります。債務が未払いのままの場合、施設は売却または競売の公告をする必要があります。ほとんどの州では、一般に流通している新聞で公告しますが、州によっては、インターネットで売却の公告を行うことを許可している場合もあります。テナントは、競売が始まる瞬間までいつでも未払いの請求書を支払い、ユニットとアイテムに対する権利を取り戻す権利があります。それらのユニットは競売から除外されます（場合によっては、競売全体がキャンセルされる可能性があります）。^[18]

オークション/販売は一般公開されており、入札者のほとんどは利益のために転売する目的で購入します。ユニットのオークションが始まると、ユニットのドアが開かれ、入札者はドアから中を覗くことのみで内容物を見ることができます。オークション前に中に入ったり、触れたり、内容物を動かしたりすることはできません。通常、スペースとその内容物は「現状有姿」で販売され、保証や保証は暗示も提供もされません。また、オークション終了時の販売条件は現金のみです。ユニットの購入者は、その内容物すべてを所有し、定められた期間内にそれらを撤去する責任があります。場合によっては、施設は購入者にユニットをレンタルすることを許可したり、ユニットが空になった後にユニットの清掃のために返金可能な保証金を請求したりすることがあります。

特定の管轄区域では、滞納しているユニット内に銃器などの規制対象物が見える場所にある場合、施設の所有者は直ちにそれらを没収する必要があります。また、管轄区域によっては、購入者に一部のアイテム（家族写真や税金/事業記録など）を施設の所有者に引き渡すよう要求する場合もあります。

2010 年秋、ストレージ オークションを特集した 2 つの新しいテレビ番組、Storage WarsとAuction Huntersが放映されました。人気が高まったため、Storage Hunters、Storage Wars: Texas、Storage Wars: New Yorkなどの番組が続き、ストレージ オークションの認知度と関心が高まりました。Storage Wars: Canadaも 2013 年に Outdoor Living Network で初放映されました。

• 強迫的な溜め込み
• パニック買い
• セルフストレージボックス

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