超高層ビル指数

超高層ビル指数は、ドレスナー・クラインオート・ヴァッサーシュタインの不動産アナリスト、アンドリュー・ローレンスが1999年1月に提唱した概念であり、^{[1] [2]}世界で最も高いビルが景気後退の前夜に建てられたことを示しています。 ^[3] 景気循環と超高層ビルの建設は相関関係にあり^[4]、超高層ビルへの投資は、循環的な成長が尽きて経済が不況に陥る準備ができたときにピークに達します。^[5]マーク・ソーントンの超高層ビル指数モデルは、2007年8月初旬の大不況を正確に予測しました。^{[6] [7]}

ビルは実際には不況の始まりか、あるいはその後、別の景気循環が経済を引き上げたときに完成するか、あるいはキャンセルされるかもしれない。^[5]同様の論法の以前の例（「高さは好況のバロメーターである」）とは異なり、^[8]ローレンスは超高層ビルのプロジェクトを好況ではなく経済危機の予測因子として使用した。

ある統計調査によると、建物の高さは景気後退や景気循環の他の側面を正確に予測するものではないが、GDPは建物の建設の高さを予測できるという。^[9]

ローレンスは、論文「超高層ビル指数：欠陥のあるタワー」を冗談で書き始め（コメディー番組を参照したタイトルによって強調されている^[1]）、主に米国の経験からの歴史的データの比較に基づいて指数を作成した。彼は全体的な建設および投資統計を無視し、記録破りのプロジェクトのみに焦点を当てた。^[10]最初の注目すべき例は、1907年恐慌である。記録破りの2つの超高層ビル、シンガービルとメトロポリタン生命保険会社タワーは、恐慌前にニューヨークで立ち上げられ、それぞれ1908年と1909年に完成した。メットライフは1913年まで世界で最も高いビルであり続けた。別の一連の超高層ビル、40ウォールストリート、クライスラービル、エンパイアステートビルは、 1929年のウォール街大暴落の直前に立ち上げられた。

次の記録保持者であるワールドトレードセンタータワーとシアーズタワーは、1973年に開業したが、これは1973～1974年の株式市場の暴落と1973年の石油危機の時期だった。ローレンスが利用できる最後の例であるペトロナスツインタワーは、 1997年のアジア通貨危機をきっかけに開業し、5年間世界の高さ記録を保持していた。ローレンスは、この現象を過剰投資、投機、金融拡張に関連付けたが、これらの根本的な問題については詳しく述べなかった。^{[10]この概念は、2005年に}フォーチュンが5つのメディア企業がマンハッタンの新しい超高層ビルに投資していることを警戒して報じたときに復活した^[3]（最も高いニューヨークタイムズビルを含め、どの企業も記録を破らなかった）。

1999年にビジネス誌で発表されたこの直感的にシンプルな概念^{[11] [12]は}、オーストリア学派の景気循環理論の枠組みの中で検証されてきた。オーストリア学派の景気循環理論は、リチャード・カンティロンの18世紀の理論を借用したものである^{[10] 。} マーク・ソーントン（2005）は、超高層ビル指数を正当化する3つのカンティロン効果を挙げている。第一に、好況期の金利低下が地価を押し上げる。 ^[13]第二に、金利低下により企業の平均規模が拡大し、より広いオフィススペースの需要が生まれる。第三に、低金利により建設技術への投資が促進され、開発者は過去の記録を破ることができる。これら3つの要因はすべて、成長期の終わりにピークを迎える。^[14]

批評家たちは、超高層ビル指数は信頼できないツールだと一蹴した。第一次世界大戦後の不況、1937年の不況、1980年代初期の不況では、記録破りのプロジェクトはなかったからだ。^{[5] [15]}ウールワースビル（1913～1930年の世界高さ記録）の建設は、1913～1915年のニューヨーク市の過剰建築危機を特徴づけたが、^それと時を同じくしてシカゴでは記録的な建設ブームが起こった。^{[17]ソーントンは、ウールワースビルの完成後、}国内総生産（GDP）が四半期ベースで過去3番目に悪い落ち込みを見せたため、（ローレンス自身がそうしたように）例外とみなすべきではないと主張している。^[15]

不動産の循環パターンは、ローレンス以前にも、特に1930年代のホーマー・ホイトによって徹底的に研究されてきた。 ^[18]キャロル・ウィリスによる1995年のニューヨークとシカゴの経験の分析では、歴史的に、高層ビルの3分の2から4分の3は賃貸のみを目的として計画されたと推定されている。^[19]所有者のブランド名を押し付ける企業の「建物」（歴史的記録保持者のほとんどを含む）は少数派であり、それらもテナントにスペースを貸し出していた。^[20]投機的な不動産市場は、2つの異なる行動パターンの間を循環している。^[21]

資源の価値が予測可能な平時においては、建築プロジェクトの成果は十分に検証された公式によって確実に予測できる。好況時には、合理的な価格設定は非合理的な買い手の行動に取って代わられる。買い手は、需要と家賃が絶えず上昇することを予想し、通常よりも高い金額を支払う用意がある。^[21]ウィリスは「高さは好況のバロメーターである」と述べ、^[8]「最も高い建物は、一般的に好況が終わる前に出現し、その高さは、開発業者と貸し手の両方に影響を与える投機熱によって押し上げられる」と述べ、 ^[19]周期的に高騰する土地価格を建物の高さ増加の主な要因として挙げたが、^[22]この事実を「指標」にまで高めることはなかった。

関連する概念である「超高層ビル指標」は、1930年代にラルフ・ネルソン・エリオットによって普及しました。 ^{[23] [24]}

ある意味、これはC. ノースコート パーキンソンの理論を詳しく説明したもののようです。その理論とは、衰退しつつある組織だけが洗練された計画的な建物を持っているというものです。彼のお気に入りの例は超高層ビルではなく、インドがイギリスの建設業者から独立する少し前に建設されたニューデリー市 (特に現在ラティエンズ デリーと呼ばれている地域) でした。

ブルジュ・ハリファの建設もこのパターンを踏襲しているのかもしれない。2009年10月、建設会社エマールはビルの外装工事が完了したと発表したが、2か月以内にドバイ政府は債務不履行に陥りそうになった。デイリー・テレグラフ紙のスティーブン・ベイリーは「建設の野心にもかかわらず、ドバイの新しいハリファ・タワーはサブプライム時代の恐ろしく無意味な記念碑だ」とコメントした。^[25]

Barr 、Mizrach、Mundra（2015）による研究は、超高層ビルの高さと経済成長の間に実際に相関関係があるかどうかを確認することを目的としています。^[9]この研究では、2種類のデータを調べています。まず、この論文では、世界で最も高いビルの発表日と完成日、および全米経済研究所が測定した米国の景気循環の山と谷を調べています。彼らは、記録破りのビルの時期と景気循環の間には実質的に関係がないことを突き止めています。次に、著者らは、ベクトル自己回帰と共和分検定の時系列手法を使用して、高さと経済成長を調査しています。彼らは、各年に完成した最も高いビルと、米国、カナダ、中国、香港の一人当たりGDPレベルの時系列関係を調査しています。著者らは、2つの系列が共和分であること、つまり、時間の経過とともに一緒に動くことを突き止めています。つまり、これらの国で毎年完成する最も高いビルは、その国の基礎収入から系統的に離れるわけではなく、これは一般に、超高層ビルの高さが建設業者間の高さ競争に基づいているわけではないという証拠を提供している。最後に、ベクトル自己回帰法によって、著者らは超高層ビルの高さが国内総生産 (GDP) の変化を予測できるかどうか (つまり、高さが不況を予測できるかどうか) を確認することができる。著者らは、実際には高さを使って GDP の変化を予測することはできないことを発見した。しかし、GDP は高さの変化を予測するのに使用できる。言い換えれば、この研究では、極端な高さは急速な経済成長によって引き起こされているが、高さを不況の指標として使用することはできないことがわかった。

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• カザ、グレッグ (2010) 「ノート: ウルヴァリン、レイザーバック、そして超高層ビル」( PDF)。オーストリア経済学季刊誌。13 (4): 74– 79。
• マーク・ソーントン(2005) 「超高層ビルとビジネスサイクル」(PDF) .オーストリア経済学季刊誌. 8 (1): 51– 74. CiteSeerX  10.1.1.192.6608 . doi :10.1007/s12113-005-1016-3.
• ウィリス、キャロル（1995）。形態は財政に従う：ニューヨークとシカゴの超高層ビルとスカイライン。プリンストン建築出版社。ISBN 978-1-5689-8044-7。
• ブルーメンソール、ロビン・ゴールドウィン、ストラウス、ローレンス・C. (2013 年 11 月 16 日)。「超高層ビル指数: 建物群」。バロンズ。米国に新しい世界一高いビル、ニューヨークのワン・ワールド・トレード・センターが誕生し、経済の未来を占う新しい手法が生まれている。