疎外の抑制

不動産法における譲渡制限とは、不動産の譲渡の際に、受取人が不動産に対する権利を売却または譲渡することを禁止する条項である。コモンローでは、土地所有者が自由に不動産を処分できるようにするという公共政策に反して、このような制限は無効である。おそらく、譲渡に対する究極の制限は、財産が同じ家族に世代から世代へと受け継がれることを要求する所有権形態であるフィーテールであったが、これも広く廃止されている。^[1]

ただし、ほとんどの法域では、一定の合理的な制限が適用されます。これには、伝統的に次のようなものが含まれます。

1. 一定期間、財産の分割を禁止すること。
2. 優先購入権–たとえば、ジョーイがレイチェルに不動産を売却する場合、レイチェルが後でその不動産を売却することに決めたら、まずジョーイにその不動産を買い戻す機会を与えなければならないとジョーイは要求できます。
3. 英国ロンドン王立公園のような公共の公園や庭園の設立。これらの公共スペースは、クラウン・エステートの規定に基づいて作られたもので、つまり、これらの公園は永久に一般の人が利用できるように保持されることを意味します。

米国における疎外に対する具体的な制約には以下のものがあります。

拘束の無効化

効力を発揮するには、譲渡人が譲受人に対して強制執行を求める訴訟を起こさなければなりません。訴訟の有効性により譲渡が阻止される可能性があります。また、無力化制限が違憲と判断された場合、制限は効力を持ちません。

約束の制約

約束手形が譲受人によって破られた場合、譲渡人は損害賠償を求めて訴訟を起こすことができます。無力化制限とは異なり、訴訟の効力は譲渡の実行を妨げるものではありません。しかし、最高裁判所は約束手形制限は認められないと述べています。約束手形は、無力化制限と同じ効果で、財産を売却する準備をする人を思いとどまらせます。

没収制限

違反があった場合、財産は譲渡者または譲渡者の相続人に戻ります。返還は自動的に行われるため、国家の行為はないという主張が成り立ちます。しかし、憲法上の議論によれば、国家が自動譲渡の有効性を認めているという事実自体が、国家の行為となります。

有効であるためには、拘束は合理的でなければならず、拘束は実際の契約または衡平法上の奴隷制と同じでなければなりません。

譲渡の制限が合理的かどうかを判断する要素は 6 つあります。

1. 価格の種類（固定または非固定。裁判所は非固定を好みます）
2. 目的: 正当な目的かそうでないか? (裁判所は正当な目的を好みます)
3. 当事者間の平等な交渉力
4. 期間（拘束には時間制限があることが望ましい）
5. 譲渡禁止人数の制限
6. 財産価値を高める抑制の方が合理的です。

有効な実質的契約と公平な奴隷状態が存在するためには、満たさなければならない 5 つの基本条件があります。

1. 強制力を持つ必要があります。強制力を持つためには、曖昧すぎず、法令や憲法に違反せず、公序良俗に反せず、詐欺防止法の要件を満たしていなければなりません。
2. それは土地に触れ、土地に関係するものでなければなりません。
3. 実行することを意図している必要があります。
4. 歴代の居住者の間には親密な関係がなければなりません。
5. 実際の契約/衡平法上の奴隷状態の存在が通知されなければなりません。

ニュージーランドでは、1993年マオリ法/マオリ土地法により、マオリ人または主にマオリで構成されるグループが所有する土地の譲渡が制限されている。同法第146条および第147条では、土地の権利を譲渡したいマオリの土地所有者に対し、「優先譲渡人クラス」に属する人々に優先購入権を与えることを義務付けている。 ^[2]これらの優先クラスには、所有者のファナウンガ（血縁者）^[3]、その他の現所有者、および所有者のハプ（部族）のメンバーが含まれる。^[4]

• モイニハン、コーネリアス J. 不動産法入門：不動産の慣習法の歴史的背景とその現代的応用、第 4 版 (セントポール、ミネソタ州：トンプソン ウェスト)、42 ページ。