Loading article…
 | |
 本社は香港の観塘にあります | |
| 会社種別 | パブリックREIT |
|---|---|
| 業界 | 不動産 |
| 設立 | 2004年香港 |
| 創設者 | 香港住宅局 |
| 本部 | 香港、九龍、観塘、海濱路77号、ザ・キーサイド、タワー1、20階 |
主要人物 | ジョージ・ホンチョイ |
| 製品 | ショッピングセンター、生鮮市場、オフィス、駐車場 |
| 収益 | 107億4400万香港ドル[1] |
| 総資産 | 2098億8500万香港ドル [1] |
従業員数 | 1,000人以上[1] |
| Webサイト | リンクリート |
| リンク不動産投資信託 | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 繁体字中国語 | 領展房地產投資信託基金 | ||||||||||
| 中国語（簡体字） | 领展房地产投资信托基金 | ||||||||||
| |||||||||||
Link Real Estate Investment Trust (中国語:領展房地產投資信託基金、または領展) は、以前はThe Link Real Estate Investment Trust (領匯房地產投資信託基金、または領匯) として知られており、完全所有の私有不動産です。リンク・アセット・マネジメント株式会社が運用する投資信託。香港初の不動産投資信託であり、時価総額ではアジア最大である。
リンクREITのポートフォリオは、香港にある約900万平方フィートの小売・オフィススペースを持つ126の物件と、香港以外の約600万平方フィートの小売・オフィススペースを持つ7つの物件で構成されています。[2]
Link REITは、観塘のThe Quayside に本社を置いています。
歴史
LINK REITは香港政府によって設立され、香港住宅局から資産を切り離して設立された。資産には、主に公営住宅団地内にある151の小売施設[3] [4]と79,000台の駐車場が含まれていた。上場日は2005年11月25日で[5] 、評価額は220.2億香港ドル（評価額 = 2,137,454,000 x 10.3億香港ドル = 220.2億香港ドル）（28.2億米ドル）であった。[6]民営化後もLink REITは既存の賃貸契約の条件に縛られるが、新規リースの賃料を値上げするために政府の承認を得る必要がなくなる。しかし、金融アナリストらは、民営化された同社から最大7%の魅力的な配当利回りと、より商業志向が高まることを期待していたが、不動産の大半が公営住宅部門に結びついているため、賃貸収入の増加と人件費の削減の余地が限られるのではないかと懸念する者もいた。
新規株式公開
ザ・リンク・リートのIPOは、家賃の上昇を懸念する住宅入居者の訴訟により2005年まで1年延期されたが、最終的には18倍の応募があった。[7]香港の住民約51万人、つまり市の人口の7%が360億ドルの注文を出し、機関投資家は400億ドルの投資を準備していた。
IPOの共同グローバルコーディネーターはゴールドマン・サックス、HSBCホールディングス、UBS AGであった。JPモルガン・チェースが住宅局の財務顧問を務めた。 [8]
住宅局によるザ・リンク・リートの上場提案は、公営住宅の入居者であるロー・シウランが提案された不動産売却の合法性に異議を唱えたため延期された。[9] [10]ローの弁護士は、住宅局は「住宅条例で定められた、困窮者に住宅を提供する義務に違反した。その代わりに、住宅局は民間企業に資産を売却し、民間企業は恵まれない人々に利益をもたらすのではなく、市場価格で不動産を転貸した」と主張した。[11]彼女は、既存のアメニティが公共ではなくなり、ザ・リンクが家賃を値上げし、公共の利益を考慮せずに店舗の価格を値上げすることになるという、公営住宅の多くの居住者の懸念を代弁した。一部のNGOはまた、住宅局の収入減少が最終的に公営住宅の入居者の家賃上昇につながることを懸念した。ローの民営化の司法審査請求は、第一審裁判所と控訴裁判所で却下された。[11]
2005年の上場以来、リンクは「資産強化工事」に取り組んでおり、物理的な構造のアップグレード、低機能な地元商店を高収入のブランドやチェーン店に置き換え、「顧客サービス」の強化、プロモーション活動などを通じて物件の価値を高めようと努めてきた。また、リンクは管理下にある多くのウェットマーケットの改修も行った。改修により、家賃や価格が上昇し、地元商店が消滅した。[12] [13] [14]
不動産の取得
リンクは不動産ポートフォリオとミックスの多様化を図るため、2010年半ばにナン・フォン・グループからハンハウにある駐車場付きナン・フォン・センターのショッピングモール部分を総額11億7000万ドルで買収した。[15]
2010年後半、リンクは杭州にある駐車場付きマリタイムベイショッピングモールのショッピングモール部分をシノグループから総額5億8,840万ドルで買収した[16]。
2014年半ば、リンクはケリー・プロパティーズから黄大仙にある駐車場付きライオンズ・ライズ・モールを総額13億8000万ドルで買収した。[17]
2015年、ザ・リンクはナン・フン・グループと提携し、1月に観塘のNKIL 6512番地を総額58億6000万ドルで購入し、政府による土地オークションによる購入の第一歩を踏み出した。[18]その後、ザ・リンクは中国本土で初の2件の買収を続けて市場を驚かせた。北京ECモールを25億円で買収し、上海では2つの商業ビルを66億円で買収した。同社は中国本土の不動産がポートフォリオの12.5%を超えないようにすることを目標としている。[19]
2016年2月19日、ザ・リンクの子会社が旺角の貿易産業局タワー（旧アーガイルセンタータワーII）を政府から59億1千万香港ドルで購入した。[20]
2020年4月、LINK REITはブラックストーン・グループから約6億8,300万豪ドルでシドニーのマーケットストリート100番地の買収を完了した。この建物はシドニー中心業務地区のウェストフィールド・モールの上にある、延床面積28,385平方メートルの10階建てオフィスビルである。[21]
不動産の売却
2014年半ば、リンクREITは4つの商業用不動産を4人の買い手に合計12億4000万ドルで売却した。売却された不動産は、興田商業センター（藍田）、葵興ショッピングセンター（葵涌）、東黒院ショッピングセンター（筲箕湾）、華葵ショッピングセンター（ポクフラム）である。[22]
2015年後半には、Fung Wah Estate Retail and Car Park、Ka Fuk Shopping Centre、Kwong Tin Shopping Centre、Siu On Court Retail and Car Park、Tin Wan Shopping Centreの5つの不動産を売却しました。[23]
2016年後半には、再び5つの不動産を売却した。すなわち、水窩商業センター、安養ショッピングセンター、新田囲商業センター、長虹商業センター、石囲角商業センターである。[24]
グリーンボンド
2016年7月、Link REITはグリーン転換社債を発行し、2026年満期の固定金利2.875%で5億米ドルを調達した。[25] [26]
名前の変更
2015年8月19日、Linkは社名をLink REITに変更すると発表した。[27]社名変更の目的は、過去の活動との関連性を断つことだと主張する者もいる。[28]
上級リーダーシップ
- 会長:ニコラス・アレン (2016年4月より)
- 最高経営責任者:ジョージ・ホンチョイ (2010 年 5 月より)
歴代会長一覧
歴代最高経営責任者一覧
- ビクター・ソー（2004–2007）
- イアン・ロビンス (2007–2010)
受付
下層階級の経済的苦難
リンク社は住宅局のショッピングセンターを買収し、改装して家賃を値上げした後、公営住宅団地の住民から「血を吸う者」と呼ばれた。これにより、地元の店が追い出され、価格が上昇し、住宅団地内でチェーン店が優位に立つようになった。[29] [30]この傾向により、香港の公営住宅団地や新都市に住む低所得者の起業機会が減少し、社会的流動性を獲得する機会が減少し、[要出典]生活費が増加した。
2012年にザ・リンクがショッピングセンターで「懐かしいレストラン」を宣伝するキャンペーンを行ったが、ソーシャルメディアでは偽善的だと広く非難された。ゴールデンフォーラムやフェイスブックのユーザーは、同社が「まず店を潰し、その潰しで金を儲けている」と書き、自社の施設にチェーン店しか入れないとして同社を批判した。[30] 2006年にザ・リンクは数千人の人員削減を行ったが、この動きは「労働組合員から激しく批判され、住宅局から運営を引き継いだリンク・マネジメントは最前線の労働者の福祉を守るという誓約を破った」と批判された。ザ・リンクは「人員削減は民間慣行に沿ったものだ」と返答した。[31]
2015年半ばまでに、NGO団体のLink Watch（領匯監察）は、同社が運営する22のショッピングセンターにある2,075店舗のうち76％を大手チェーンが占めていることを示す報告書を発表したが、LinkのCEOは「当社は引き続き、店舗の約60％を小規模事業者に貸し出している」と主張した。[19]
近年、反リンクREIT抗議活動がますます頻繁に行われるようになっている。[32]観塘にあるリンクREIT本社ではデモ、乱闘、座り込みが頻発しており、同社は活動家が建物に入ることを禁止する裁判所命令を求めている。[33] [34]
市場管理
屋内ショッピングセンターに加え、ザ・リンクは2005年に地元の不動産市場も多数買収した。こうした市場は屋根付きの施設で、地元住民に貸し出される小さな屋台や店舗があり、一般的には新鮮な肉や野菜のほか、日用品や家庭用品を販売している。ショッピングセンターと同様に、ザ・リンクは家賃を値上げし、一部の物件を改装したため、食品価格の上昇と低所得世帯の経済的困難につながっている。[35]
ザ・リンクが商業スペースをほぼ独占している天水囲では、同社は2015年から2016年にかけて、天誅市場を従来のショッピングセンターに変える計画で地元住民や立法会議員から批判を受けた。[36]この市場は、周辺の公営住宅団地の住民に新鮮な野菜、肉、魚を供給している。次に近い市場までは徒歩5～10分の距離にある。
青衣の長發村の屋台経営者は、家賃の値上げに抗議して2010年と2016年にストライキを行った。[35]後者のストライキでは、家賃が10年間で2倍になったと報告された。地元住民の中には、長發村の物価が高いため、荃湾の政府運営の市場に行くようになったという人もいる。 [35]長發村の屋台経営者は、市場の管理が統一中国（市場）管理有限公司にアウトソーシングされたことにも抗議しており、彼らはそれが耐え難い家賃の値上げにつながることを恐れていた。[37]
統一中国市場管理は、同じくザ・リンクが所有する屯門の梁景農園の市場も管理している。[37] 2016年2月、背中に「管理員」とプリントされた黒いジャケットを着た一団の男たちが、 2月2日以来、ショッピングセンターのエリアで行商人に対して威圧的な態度を取った。2月8日の夜、行商人と格闘する男たちに抗議するために200人以上が集まった。自称管理員と抗議者の間で小規模な衝突が起こり、警察の仲裁が必要となった。[38]衝突中に2人の抗議者が逮捕され、1人の記者が負傷した。[39]
2月9日の夜、経営陣と一般市民の衝突が再び起こった。警官が傍観し、他の参加者が関与するのを阻止する中、男たちが抗議者を殴打している様子が撮影された。記者も管理チームに殴打された。[40] 31歳の男性が公共の場で騒乱を起こしたとして逮捕された。彼はLeung King Estateで職務を遂行する労働者を妨害したとされている。Link REITは衝突から距離を置き、屋台管理チームが自社のスタッフではないと否定した。[41]
違法な排水
2016年、環境保護局は、リンクリートが所有・管理するメイラムショッピングセンターの廃水が城門川に不法に排出されていたとして、水質汚染防止条例に基づきリンクリートを起訴した。[42]同社は2016年11月に1万5000ドルの罰金を科され、直ちに状況を是正するよう命じられた。[43]
吸血家主
コミュニティ ショッピング モールの独占地主としての歴史、物議を醸すビジネス倫理、近隣住民、中小企業のオーナー、投資家に対する冷淡な扱いなどにより、同社は「血を吸う地主」としてよく知られている[44]。これは、長年にわたり超党派の政党が、テナントに対する容赦ない圧力を理由に同社を非難してきたためである。リチャード ハリスの意見によると、リンク リートは香港で「企業モンスター」と広くみなされており、香港の社会経済問題の一因となっている[45] 。
COVID-19流行中のネズミ問題への不適切な対応
2020年8月、Link REITのSau Mau Ping湿地市場で、早朝、店の外の床に置かれた新鮮な豚肉の上を何十匹ものネズミが這っているのが発見された。[46]
改修工事が空気の質と汚染に与える影響
政府の対応
リンクリートは、政治的スペクトルの両側の当局者から広く非難されている。親北京派のDABの議長であるスターリー・リーは、元最高経営責任者の梁俊英がDABとの会議でリンクリートを「強く批判した」と報告した。[47]サウスチャイナ・モーニング・ポストとのインタビューで、梁はリンクリートのトップマネジメントの報酬構造が信託の行動につながったのではないかと疑問を呈した。[48]彼は、公営住宅商業スペースの以前の所有者として、香港政府は公営住宅の入居者に対して「彼らのニーズを満たし、必要に応じてリンクリートの物件に代わるものを提供する」責任があると述べた。彼は、高齢の入居者が他の市場まで重い買い物を運ぶことは期待できないため、公営住宅におけるリンクリートの独占は受け入れられないと述べた。[49]彼は、リンクを買い戻す計画はないが、リンクが近隣住民にサービスを提供していない場合は、政府が代替手段を提供することを検討する可能性があると述べた。[48]
香港の元行政長官キャリー・ラム氏は2016年に、リンク・リートを香港政府が克服しようとしている「3つの山」、つまり香港社会における主要な争いの源の一つと呼んだと報じられた。ラム氏は、政府は同社に対する法的闘争を開始することを含め、問題に取り組むためにさまざまな手段を模索すべきだと述べた。[47]
同様に、2019年4月、アリス・マック議員は立法会議で動議を提出し、地元コミュニティを悩ませている「3つの大きな山」を克服するよう政府に促した。その1つがリンクREITである。[50]他の多くの議員もこの修正案に動議を提出し、住宅条例を改正して家賃の値上げを規制すること、多くの地域でリンクREITの商業独占を減らし、住民により多くの買い物の選択肢を提供するためにより多くの公共市場やバザールを建設すること、土地局内にリンクREITの物件を検査し、同社による土地賃貸条件違反に対して執行を行う専門チームを設置すること、リンクREITの物件を買い戻して政府の管理下に戻すことなど、問題に対処する手段を提案した。[51]
参照
参考文献
- ^ abc 「年次報告書」（PDF） . linkreit.com . link reit . 2021年7月20日閲覧。
- ^ 「our business」。link reit 。 2020年11月26日閲覧。
- ^ 香港住宅局が香港初の REIT を発表 プレスリリース
- ^ リンク不動産投資信託（00823）
- ^ リンク不動産投資信託（00823）
- ^ 2005/06 ザ・リンク年次報告書
- ^ フォーブス誌、2005年11月25日
- ^ REIT ゲームのプレイ: アジアの新たな不動産投資信託 22 ページ
- ^ HKEXニュース2005
- ^ 公営住宅施設の売却は合法：CJ 2005年7月20日
- ^ ab Hui, Polly (2005年3月25日). 「Link Reit訴訟で原告に法的援助が認められる」サウスチャイナ・モーニング・ポスト。
- ^ ヤウ、エレイン（2016年1月11日）。「2005年のリンク・リートによる香港不動産モール買収の勝者と敗者」サウス・チャイナ・モーニング・ポスト。
- ^ Tse, Pui-man (2012). 「ショッピングセンターの資産強化」(PDF)。香港大学建築学部。
- ^ Aveline-Dubach, Natacha (2017). 「流動資本の構築環境への組み込み：香港のREIT投資の事例」（PDF） . Issues & Studies . 52 (4): 1640001. doi :10.1142/S1013251116400014.
- ^ Chan, May (2011年6月10日). 「Link REITの買収は新たな方向性を示している」サウスチャイナ・モーニング・ポスト。
- ^ リンク不動産投資信託、香港証券取引所の不動産買収を提案
- ^ Sito, Peggy (2014年8月19日). 「Link ReitがHK$13.8億でWong Tai Sinショッピングモールを買収することに合意」サウスチャイナ・モーニング・ポスト。
- ^ 「香港不動産市場モニター」（PDF）。ジョーンズ ラング ラサール。2015年2月。
- ^ ab Fung, Fanny WY (2015年10月12日). 「香港のLink REIT、物議を醸した株式上場から10年を経てイメージアップを目指す」サウスチャイナ・モーニング・ポスト。
- ^ 「旺角の貿易産業局タワーの政府所有物件の入札結果が発表されました」香港政府。2016年2月19日。
- ^ ブラックストーン、シドニーのオフィスタワーを香港のグループに売却し6億8300万ドルを獲得
- ^ Sito, Peggy (2014年5月22日). 「Link Reitが4つのショッピングモールを12億4千万香港ドルで売却」.サウスチャイナ・モーニング・ポスト. 2014年11月14日閲覧。
- ^ 「Link REIT、鑑定価格を30%以上上回るオファーで5つの物件を売却」Link REIT、2015年10月27日。
- ^ 「Link REIT、不動産5件を36億4千万香港ドルで売却。提示額は査定額を29%上回る」Link REIT、2016年12月16日。
- ^ 香港のリンク・リートが5億ドルのグリーンボンドを発行
- ^ リンクREIT、世界最大のグリーン転換社債で5億1000万ドルを調達
- ^ 「Link、新たな企業アイデンティティを発表 – 人々をより明るい未来につなげる」2015年8月19日。
- ^ “改名領展被諷刺想「洗底」”. www.takungpao.com.hk 。2021 年6 月 26 日に取得。
- ^ Ng, Joyce; But, Joshua (2013年6月7日). 「『冷酷』なキャリアマン、ビクター・ソーが都市再開発局の舵を取る」サウスチャイナ・モーニング・ポスト。 2014年8月29日閲覧。
- ^ ab Lee, Ada (2012年4月11日) 「何百人もの人々がLink Reitの「偽善」を非難」「サウスチャイナ・モーニング・ポスト」 3ページ。
- ^ Wu, Helen (2006 年 5 月 30 日)。「Link REIT は少なくとも 1,400 人の雇用を削減予定。組合員は経営陣が非熟練労働者を保護するという約束を無視したと主張」サウス チャイナ モーニング ポスト、1 ページ。
- ^ Yuen, Chantal (2016年5月6日). 「Link REITが家賃値上げやアウトソーシングに関する会議をキャンセル、住民が抗議」香港フリープレス。
- ^ Lin, Gene (2016年4月29日). 「Link REIT、抗議活動後に活動家による本社への立ち入りを禁止する裁判所命令を求める」香港フリープレス。
- ^ 「警備員がLink Reitの抗議者を阻止」The Standard 2016年5月5日。
- ^ abc Yuen, Chantal (2016年2月15日). 「市場管理のアウトソーシングに憤り、露店主が7日間店を閉める」香港フリープレス。
- ^ 「Link Asset Management LimitedによるTin Yiu Marketの転換」（PDF）。立法会。2015年12月7日。
- ^ ab Yuen, Chantal (2016年2月24日). 「特集：長烽市場を救う戦いにおけるパラノイアと恐怖」香港フリープレス。
- ^ “【新春小販】不滿領展「管理員」禁錮良景小販市民聲援爆衝突”. HK01。 2016 年 2 月 8 日。
- ^ “良景邨夜市爆撃記者被推倒在地兩男子被捕”.ミンパオ。 2016 年 2 月 9 日。
- ^ “惡煞「管理員」暴力趕良景小販 高永文回避”.アップルデイリー。 2016 年 2 月 10 日。
- ^ フォン・オーウェン、リー・エディ（2016年2月10日）。「『殺されるまでここにいる』香港の住宅街の露天商、くすぶる騒乱が暴力的になった後も反抗的」サウスチャイナ・モーニング・ポスト。
- ^ 「城門川への違法な廃水排出で管理会社に罰金」香港政府、2016年11月1日。
- ^ Chung, Flora (2016年11月2日). 「Link、川に廃水を投棄して罰金」. The Standard .
- ^ “工黨社民連斥領展「おかげ」 促進減税與小商戶渡時艱 | 獨媒報導”.獨媒立体. 2020 年 3 月 6 日。2021 年6 月 26 日に取得。
- ^ リチャード・ハリス（2019年12月6日）。「香港の3つの『山』、MTR、MPF、Link Reitは、現在、キャリー・ラム氏が登らなければならない国民の不満というエベレストの麓となっている」サウスチャイナ・モーニング・ポスト。
- ^ 「Link-REIT、豚肉にネズミを仕入れる業者を閉鎖」ザ・スタンダード。 2020年8月14日。 2021年6月26日閲覧。
- ^ ab Cheung, Tong (2016年6月6日). 「3つの山：香港政府がLink REIT、MTR運賃値上げ、そして積立金に注目」サウスチャイナ・モーニング・ポスト。
- ^ ab Cheung, Gary; Zhao, Shirley (2016年6月28日). 「香港の最高経営責任者が賃料懸念でLink REITを批判」サウスチャイナ・モーニング・ポスト。
- ^ Cheung, Gary; Ibrahim, Zuraidah (2016年6月28日). 「香港の梁振英行政長官は、Linkにショッピングセンター供給の独占を約束していないと主張」サウスチャイナ・モーニング・ポスト。
- ^ 「LC Paper No. CB(3) 488/18-19: 2019年4月3日の理事会会議、「国民生活における『3つの大きな山』を克服するよう政府に要請する」動議」（PDF）。立法会。2019年3月22日。
- ^ 「LC Paper No. CB(3) 509/18-19: 2019年4月3日の理事会会議、アリス・マック議員の「国民生活における『3つの大きな山』を克服するよう政府に要請する」動議に対する修正」(PDF)。立法会。2019年3月29日。
外部リンク
- 公式サイト
- Link REITのビジネスデータ:
- ブルームバーグ
- グーグル
- ロイター
- ヤフー！