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| 会社種別 | 公開会社 |
|---|---|
| 業界 | 不動産投資信託 |
| 設立 | 2012年 |
| 創設者 |
|
| 本部 | コメリカ銀行 タワー ダラス、テキサス州、米国 |
主要人物 | |
| 製品 | 借地権 |
| 収益 |  19億9,700万米ドル（2021年） |
| 2億6,140万米ドル（2021年） | |
| 総資産 | 185.4億米ドル（2021年） |
| 総資本 | 97億9,800万米ドル（2021年） |
従業員数 | 1,240（2021年12月） |
| Webサイト | 招待ホームズ |
| 脚注/参考文献 [1] | |
インビテーションホームズは、ニューヨーク証券取引所に上場している公開会社です。本社はテキサス州ダラスのコメリカバンクタワーにあります。 [2]ダラス・B・タナーが最高経営責任者です。2017年時点で、同社は米国最大の戸建て賃貸住宅所有者であると報じられています。[2] 2024年7月時点で、同社は16の市場で約84,000戸の賃貸住宅を所有しています。[3]賃貸収入の17%はカリフォルニア州からのものです。[4]
歴史
2005–2012: 背景と形成
2005年、起業家のダラス・タナーと数名がアリゾナ州で住宅・アパート投資会社ツリーハウス・グループを設立した。[5] 同社は2010年から2011年にかけて、サブプライム住宅ローン危機による差し押さえの影響を強く受けたアリゾナ州フェニックスで1,000戸の不良住宅を購入した。 [2]また、大不況後にプライベートエクイティ投資家が賃貸住宅を購入した最初の地域の一つでもある。[6]
2011年、ツリーハウスはダラスに拠点を置く不動産管理会社リバーストーン・レジデンシャルと合併した。[2]同社は2012年春にブラックストーン社に買収され、インビテーション・ホームズが設立され、ブラックストーンはツリーハウスとレジデンシャルに事業拡大のためのさらなる資本を提供した。[2]
2012～2017年: 初期購入
インビテーションホームズが初めて住宅を購入したのは2012年4月で、[2] 1年以内に同社は米国で24,000戸の住宅に40億ドルを費やし、米国最大の賃貸住宅購入者となった。セクション8の物件はポートフォリオの16%を占めた。[7] 2013年4月には、ビルディング・アンド・ランド・テクノロジーからアトランタの住宅1,400戸を1億ドル以上で購入した。 [7]
2012年8月から2013年6月まで、インビテーションホームズはタンパベイエリアで1,650軒の住宅を2億5000万ドル以上で購入しました。 [8] 6月には、インビテーションホームズがタンパベイでオンライン掲載した物件の85%が、そのエリアの平均家賃である1,200ドルを上回っていました。[8]
当時、インビテーション・ホームズのような法人住宅所有者は、多数の差し押さえに直面していた職場、学校、交通機関に近い「ストライクゾーン」の住宅を購入し、年収10万ドル以上で子育て中の中年の親に賃貸していた。[9]
2013年、インビテーションホームズは住宅の購入と修復のための資金を調達するために、一戸建て賃貸証券（SFR）の資産クラスを創設しました。[9]
2016年、インビテーション・ホームズは「居住者ファーストルック」プログラムを導入し、一部の賃借人に賃貸住宅を購入する選択肢を与えた。[10]
2017年～現在: 新規株式公開と合併
2017年1月までに、同社のSFR債は100億ドル近くが売却され[11]、その額は2018年7月には150億ドルに達した。[9] 2017年1月23日、ファニーメイはバックアップ資金としてインビテーションホームズに10億ドルの債務を融資した。その4年前には、ファニーメイは別の政府支援団体による不良住宅の買収を阻止しており、ファニーメイによるブラックストーンの買収は、同社が一戸建て住宅の家主会社を支援した史上初のケースだった。[11]ファニーメイの規制当局である連邦住宅金融庁（FHFA）の広報担当者コリン・ラッセルによると、この取引はファニーメイとフレディマックにとって、一戸建て住宅賃貸市場の仕組みと、その中で政府系企業の役割がどうあるべきかを学ぶ手段だったという。[9]この決定は、ファニーメイが住宅所有者を保護するという原則に従っていないと考える25以上の手頃な価格の住宅擁護団体から批判を受けた。[9] 2月に、インビテーションホームズは新規株式公開により公開会社となった。これは、17億7000万ドルで、米国の不動産投資信託の新規株式公開としては2番目に大きいものであった。 [2] 2017年11月、インビテーションホームズはスターウッドキャピタルグループの企業スピンオフであるスターウッドウェイポイントと合併し、新しい会社はインビテーションホームズとして知られるようになる。[2] [12]
2019年11月、ブラックストーンはインビテーションホームズの株式を売却した。[13] [14]
2020年10月、インビテーションホームズはロックポイントグループと合弁会社を設立し、ダラス、シアトル、南フロリダなどの米国市場で10億ドル相当の一戸建て住宅を購入しました。[15]
同社は2021年7月、ジョージア州アトランタに本拠を置く住宅建設会社PulteGroupとの合弁事業を立ち上げ、今後5年間で約7,500戸の新築住宅を設計・建設し、Invitation Homesに販売して同社の一戸建て賃貸ポートフォリオに組み込む予定であった。[16]
ビジネスモデル
2017年時点で、同社は米国最大の戸建て賃貸住宅所有者であると報じられている。[2] 2022年12月現在、同社は16の市場で約83,000戸の賃貸住宅を所有している。[3] ウォールストリートジャーナルは、インビテーションホームズを「賃貸市場のハイエンド」で競争していると評した。入居者は通常、30代後半で子供がおり、世帯収入は約10万ドルである。[14]
批判
賃貸業界のウォール街の企業、特にインビテーション・ホームズは、投資家の懐を肥やすために入居者を利用しているとして、不動産専門家や低所得者向け住宅活動家から強い反発を受けている。主な論点は、企業が規模を決定する債券販売を増やすために、修繕費を低く抑え、手数料と賃貸料を高く抑えるインセンティブがあるというものだ。[9]カリフォルニア再投資連合のケビン・スタインは、このビジネスモデルを軽蔑的に「賃貸収入の証券化」と呼んだ。[9]
マサチューセッツ工科大学の研究者マヤ・アブード氏が国勢調査と不動産データを分析した結果、インビテーション・ホームズの一戸建て賃貸住宅があるロサンゼルス郡の4つの地区で、同社が所有する賃貸住宅の割合が10%から最大25%に及んでいることがわかった。[9]
2016年12月のアトランタ連邦準備銀行の調査によると、ウォール街の賃貸会社は、一般の個人経営の家主よりも大幅に多くの入居者を立ち退かせているとのことです。インビテーション・ホームズは入居者の15%を立ち退かせ、後に同社と合併するスターウッド・ウェイポイントは30%を立ち退かせたと報告されています。また、アフリカ系アメリカ人であることも、インビテーション・ホームズのような会社に所属している場合、立ち退きの可能性が高くなると述べています。[9]
インビテーションホームズの顧客からの苦情や恐怖体験談は、WGCL-TV、[17] CBSサクラメント、[18] アリゾナリパブリック、[6] WTVF [ 19 ] などの出版物やニュース局で取り上げられています。カビ、下水、水漏れ、[9]飛び出た釘、[18]クモ、ゴキブリ、アリなどの害虫の発生、 [9]ガレージドア、暖房システム、ストーブ、電子レンジなどの家電製品の故障、[9]修理依頼への対応の遅れなどが頻繁に問題になっています。[9]カリフォルニア人コミュニティエンパワーメント連盟（ACCE）によると、インビテーションホームズは、カリフォルニア州オークランドなどの一部の市場で、平均して年間10％も家賃を値上げしており、これはこれらの市場の標準の2倍です。[9] ACCEが組織したインビテーションホームズの入居者によるブラックストーンのカリフォルニア事務所での抗議活動は3回あった。例えば、2017年10月にブラックストーンのサンタモニカ本社で行われた抗議活動では、入居者が机の上に手紙を置き、会社の幹部と会って過剰な家賃、手数料、不十分なメンテナンスの慣行をやめるよう求めたが、会社側は彼らに返答しなかった。[9]
インビテーションホームズは、全国の裁判所から数件の訴訟に直面している。[6] 2018年5月、入居者はカリフォルニア州北部地区連邦地方裁判所に、過度の家賃の値上げと手数料を理由に同社に対する集団訴訟を起こした。入居者は、家賃の支払いが1分でも遅れると、会社のオンライン支払いシステムが壊れているかどうかに関係なく95ドルを請求され、立ち退き通知を提出したことで、さらに「不当な」訴訟費用、手数料、罰金が課せられたと報告した。[9] 7月20日、インビテーションホームズは、集団訴訟グループとその原告には証拠が不十分であると主張する動議で反論した。 [9]
インビテーションホームズのスタッフは批判に反応しており、最高執行責任者のチャールズ・ヤング氏は2018年7月に、同社が実施した入居者アンケートの平均評価は5つ星中4.32つ星だったと述べた。[9]
住宅ローン危機後、議会はブローカーの価格意見を禁止する法案を可決したが、複数の住宅の債券には法律が適用されないという抜け穴があるため、インビテーション・ホームズがそれを使用することは合法である。 [9]同社にとって、他の会社のBPOは、住宅市場で一般的な認可を受けた請負業者による住宅ローン査定よりも低コストの代替手段である。2017年9月に開始された証券取引委員会の調査によると、BPOには、査定を行う認可を受けていない独立請負業者による検査が含まれており、内部はすでに改装されているという前提で外観の検査のみが割り当てられている。[9]
ロイターが調べた一戸建て住宅の証券の1つには7,024軒の家が含まれており、各家から同社は平均月額家賃1,538ドル、その他の費用として年間985ドルを受け取っていた。[9]ロイターはまた、インビテーション・ホームズの元従業員5人にインタビューし、同社が修繕費をあまりに少なく支払っていると述べた。債券データによると、同社は1軒あたり年間平均1,142ドルをメンテナンスに費やしており、これはほとんどのアメリカ人が同じサービスに費やす平均額3,100ドルよりも少ないが、同社はシステムバックアップ費用として費やされた750ドルは示されていないと回答した。[9]
参照
参考文献
- ^ 「Invitation Homes Inc. 2021 Form 10-K 年次報告書」。米国証券取引委員会。2022年2月22日。
- ^ abcdefghi カリー、ケリー（2018年4月）。「住宅革命への招待」Dマガジン。
- ^ ab 「社会的責任」。Invitation Homes Sustainability。
- ^ ディロン、リアム（2024年7月24日）。「インビテーションホームズ、カリフォルニア州の無許可改修訴訟で和解に約2000万ドルを支払う」ロサンゼルスタイムズ。 2024年7月25日閲覧。
- ^ 「2008年の住宅危機後、多くの人が差し押さえられた住宅を買い取って賃貸することで大金を稼いだ。これは金融危機に対する一つの対応を示している」。Business Insider 2020年8月4日。 2021年10月21日閲覧。
- ^ abc キャサリン・リーガー、レベッカ・サンダース（2018年8月15日）。「『近づかないでください』：アリゾナ州の家族がアリゾナ州最大の地主の1つに関する恐怖体験を語る」アリゾナ・リパブリック。
- ^ ab Gittelsohn, John (2013年4月25日). 「Blackstone Buys Atlanta Homes in Largest Rental Trade」. Bloomberg News . 2013年12月7日時点のオリジナルよりアーカイブ。
- ^ ab Harwell, Drew (2013年6月22日). 「投資家は依然としてタンパベイの何千もの住宅を賃貸に出そうと買い漁っている」. Tampa Bay Times . 2017年3月4日時点のオリジナルよりアーカイブ。
- ^ abcdefghijklmnopqrstu v Conlin, Michelle (2018年7月27日). 「クモ、下水、そして大量の手数料 - ウォール街から家を借りることの裏側」ロイター。
- ^ van der Meer, Ben (2016年7月14日). 「ブラックストーン・グループのインビテーション・ホームズがサクラメントで販売戦略をテスト」サクラメント・ビジネス・ジャーナル。2021年9月28日閲覧。
- ^ ab Dezember, Ryan (2017年1月24日). 「ブラックストーン、ファニーメイの賃貸住宅支援を勝ち取る」MarketWatch。
- ^ 「Invitation HomesとStarwood Waypoint Homesが合併し、最大の一戸建て住宅所有者が誕生」HousingWire、2017年11月16日。 2021年9月28日閲覧。
- ^ レーン、ベン（2019年11月22日）。「ブラックストーンがインビテーションホームズを売却」。HousingWire 。2021年4月28日閲覧。
- ^ ab ライアン・デゼンバー（2019年11月21日）。「ブラックストーン、大きな利益で賃貸住宅投資から撤退」ウォール・ストリート・ジャーナル。 2021年4月28日閲覧。
- ^ DiFurio, Dom (2020年10月7日). 「ダラスを拠点とするInvitation Homesが最大10億ドル相当の賃貸住宅を購入する新事業を設立」Dallas Morning News . 2021年5月5日閲覧。
- ^ ブラウン、スティーブ（2021年7月26日）。「ダラスのインビテーションホームズが建設業者プルテと提携し、数千戸の新規賃貸住宅を建設」ダラス・モーニング・ニュース。 2021年9月1日閲覧。
- ^ マーフィー、アダム（2018年10月30日）。「竜巻で被害を受けた家屋が健康問題を引き起こす」WGCL-TV。2018年10月31日時点のオリジナルよりアーカイブ。
- ^ ab Bollea, Drew (2018年1月18日). 「報告書は、大規模地主がテナントを搾取し、近隣住民に害を与えていると主張している」CBSサクラメント。 2018年1月22日時点のオリジナルよりアーカイブ。
- ^ Kraus, Jennifer (2019年2月4日). 「元入居者が不動産投資会社Invitation Homesから賃貸した時の恐怖体験談を語る」WTVF . 2020年5月20日時点のオリジナルよりアーカイブ。
外部リンク
- 公式サイト
- Invitation Homes Inc.のビジネスデータ:
- ブルームバーグ
- グーグル
- ロイター
- SEC提出書類
- ヤフー！