中国の不動産バブル（2005年～2011年）

2005年の中国の不動産バブルは、中国の住宅および商業用不動産における不動産バブルでした。ニューヨークタイムズは、このバブルが2011年に収縮し始めたと報じました^[1]。一方、中流階級の人々が大都市で住宅を購入できないという不満が高まっています^[2] 。不動産バブルの収縮は、2013年の中国の経済成長率の低下の主な原因の1つと見なされています^[2]。

この現象により、2005年から2009年にかけて国内の平均住宅価格は3倍に上昇したが^{[3] 、これは}政府の政策と中国人の文化的態度の両方が原因と考えられる。^[要出典]不動産の価格と収入、価格と家賃の比率の高さ、空き住宅や商業施設の数の多さは、バブルの証拠として挙げられている。その後、国内の平均住宅価格は2010年から2013年にかけて上昇した。^[4]

バブル理論の批評家は、中国の比較的保守的な住宅ローン貸出基準と都市化の進行と所得の増加傾向が不動産価格が正当化される証拠であると指摘している。^[5]

住宅価格の上昇につながった要因は数多くある。考えられる要因としては、低金利と銀行融資の増加が挙げられる。^[6]温家宝政権下で2003年に始まったこの政策により、不動産の建設や購入に低利融資が可能になり、競合する負債投資の魅力が低下した。バブル期には、地方政府は収入を土地販売に依存しており（収入の最大50%を占めた）、土地の継続的な販売と開発を奨励した。^[7]中国国民の外国投資へのアクセスが制限されたため、不動産などの国内投資の魅力が高まった。^[8]中国国民は、特に結婚相手を探している男性に対して、住宅所有を奨励する文化的圧力にも直面した。^{[9] [10] [11] [12]}

大不況への対応として、中国の経済刺激策による支出が不動産に流れ込み、バブルの一因となった可能性がある。^{[13] [14]}

グレー所得：独立系エコノミストのアンディ・シー氏によると^[要出典] 、中国のグレー所得の規模は非常に大きく、おそらくGDPの10分の1に達する。グレー所得のほとんどは、1級都市と2級都市の不動産市場に投資されており、これが中国の不動産のレバレッジ率が他の国の不動産バブルに比べて小さいことの一因となっている。中国におけるグレー所得の正常化は、長期的には不動産バブルを助長した。

2005年から2011年にかけて、中国の不動産市場では平均住宅価格が急騰した。アナリストらは、この価格上昇が不動産投機バブルによるものか、それとも本当に需要が増加したのかを論じた。バブルの証拠としては、商業用および住宅用不動産の空き物件や収益性の低い物件が多数存在したこと^{[15] [16] [17]}、そしてこうした事実にもかかわらず不動産の建設が続けられたこと^{[18] [19]}（推定6,400万戸の空きアパートを含む） ^[20]などが挙げられた。不動産の価格収入比率は高く、例えば北京では共働き世帯の場合、その比率は27対1で、国際平均の5倍であった。不動産の価格と家賃の比率も高く、例えば北京ではその比率が500:1ヶ月であるのに対し、世界平均は300:1ヶ月である^[21]。中国の住宅の二次市場は弱く、2009年上半期の二次住宅と一次住宅の取引比率は0.26（新築住宅の購入が二次住宅の売却の4倍）であった。比較すると、香港の比率は7.25、米国の比率は13.45であった^[22]。

バブルの拡大に寄与したのは、化学、鉄鋼、繊維、靴産業の中国企業が、中核事業よりも高い収益を期待して不動産部門を開設したことだ。^[23]この期間中、中国のGDPに占める住宅投資の割合は、2000年の2％から2011年の6％へと3倍に増加し、米国の住宅バブルのピークと同程度となった。^[24]

中国社会科学院の曹建海教授^[25]、 上海の経済学者アンディ・シェ氏^[26]、北京の不動産開発会社SOHOチャイナのCEOである張欣氏^[13]などのアナリストは、バブルの脅威とそれに続く経済停滞について警告した。バブルへの懸念を受けて、スタンダード＆プアーズは2011年夏、中国の信用条件の引き締めと販売の鈍化を受けて、中国の不動産開発セクターの見通しを安定からネガティブに引き下げた。^[27]

しかし、中国における都市化の進行と所得の増加^[28]の傾向は、不動産価格を支え続けているようだ。世界銀行は2009年11月の報告書で、中国の住宅価格は全国レベルで所得の増加を上回っておらず、迫りくるバブルの懸念を払拭したと述べた。^[28]しかし、同グループは2010年3月17日の四半期報告書で、中国は不動産バブルのリスクを抑えるために金利を引き上げる必要があると述べた。^{[29]中国では、特に}米国の住宅バブルの絶頂期とは対照的に、比較的保守的な住宅ローン貸付慣行があった。^[30]

エコノミスト・インテリジェンス・ユニットのアクセス・チャイナ・サービスは、2010年10月の報告書「CHAMPS：中国で最も急成長している都市」のフォローアップとして、「一日でローマを建設：中国の住宅ブームの持続可能性」と題した報告書を発表した。^[31]この報告書は、中国の約300都市の人口と平均所得、および今後10年間の中国における住宅需要を予測した。報告書は、「中国の不動産市場は重要な世界経済指標であり、中国の住宅ブームは家具、自動車、建築資材などの分野の投資家に機会をもたらすだろう」と述べた。中国の都市人口については、2011年から2020年の間に「26.1％、つまり1億6000万人以上増加し、都市部の一人当たり可処分所得は2.6倍の51,310人民元（現在の為替レートで約7,500米ドル）に増加する」と予測している。^[32]

2010年から2011年にかけて、バブルの悪化を抑制し、発生を防ぐための政策が制定された。中国政府は2010年に「海外の投機資金が中国の不動産市場を危険にさらすのを阻止する」ために資本の流れを監視すると発表し、また2軒目の住宅を購入する家族に少なくとも40％の頭金の支払いを義務付け始めた。^[33]

2011年初頭、北京は5年間北京に住んでいない人への住宅販売を禁止した。北京はまた、北京出身の家族が所有できる住宅の数を2軒までに制限し、北京出身でない家族には1軒しか許可しなかった。^[34] 2011年7月までに、中国政府はその年に3回目の金利引き上げを行った。^[35] 2009年後半、中国では投機的投資を抑制する措置として、新しい全国的な不動産売上税が導入された。 ^[36]初めて不動産を購入する人向けの住宅ローン割引（固定金利5％の20年住宅ローンを4％強で提供していた）も廃止された。^[26]

バブルの崩壊は2011年の夏に始まり、中国の都市で住宅価格が鈍化または下落し始めた。^[37]不動産バブルの終焉は、2012年の中国の経済成長率低下の主な原因の1つと考えられている。^{[2] [出典が必要]}

アルジャジーラのドキュメンタリー番組「チャイニーズ・ドリームランド」でデイビッド・ボレンスタインが語ったように、中国のテクノクラートは、人類史上最大の住宅ブームを起こすことで2007年から2008年の金融危機と大不況を回避する計画を立て、当時の首相温家宝は雇用とGDP成長を維持するために「信頼は金や資本よりも重要」と宣言した。中国は結局、2年間で米国が20世紀全体で使用した量よりも多くのコンクリートを使用した。不動産バブルは2009年にピークを迎えた。2012年までに、既存の大規模な人口密集地が飽和状態になったため、開発業者は勢いを維持するために地方に新しいコミュニティを建設していた。田舎の住宅を売り込む最良の方法は、それらを世界的な商業の中心地として描写することによる「国際化」であったため、不動産開発業者は「外国人レンタル」会社に協力を依頼し、「外国人従業員を有名な芸能人、重要なビジネスマン、トップ20のモデル、外交官、建築家として紹介する華やかなショー」を上演した。ボレンスタインは、こうした「エロティックな空想」が投機狂乱を煽り、過剰建築と相まって自信の体裁を保ち、需要が誇張されていたり、正当化されていないことを示した否定的な財務報告を抑制したと指摘した。2014年までに、開発業者は、適切な補償なしに土地を没収された農村部の農民や、品質の悪さに腹を立てた買い手、あるいは同じ開発地内の他の物件が大幅な値引きで販売されていることに腹を立てた買い手からの反発が強まっていた。 ^{[38] [39] [40]このバブルは、未完成のまま放棄されたり、完成してもほとんど人が住んでいない}ゴーストシティを生み出した。こうした空き地の開発地のほとんどは、国営産業や鉱山が閉鎖された小さな都市にあり、地方当局は新しい住宅プロジェクトを不動産バブルで儲けるだけでなく、多様化の手段と見なしていた。^[41]

不動産バブルは質の悪い設計と建設をもたらし、未完成または空き家のままの建物が残ることも多い。開発業者や請負業者はしばしばお金を稼ぐために手抜きをし、熟練労働者が不足し、プロジェクトにはしばしば短い時間的制約がある。オースティン・ウィリアムズは、この傾向は資本主義と一致していると書いている。資本主義では「その初期段階では通常、粗悪な建物を建て、利益を上げ、次の取引に移る。たとえ建物がすぐに倒壊したとしても」。さらに、長持ちする建物は、同じ期間に粗悪な建物を建て直した建物よりも利益率が低い。実際、繰り返しの解体と建設はGDPの経済成長に寄与している。^{[41] [42]}

• 上海
  • 不動産価格は2003年から2010年の間に150%以上上昇した^[43]
• 北京と上海
  • NBSCによると、2013年の最初の10か月で住宅販売は32.6%増加した。コリアーズ・インターナショナルによると、上海では新築住宅の販売量が2013年第3四半期まで前年比で約26%急増した。しかし、北京市統計局によると、北京の住宅販売は最初の10か月でわずか3.2%の増加にとどまった。^{[44] [45]}
• 天津
  • 現在のペースでいくと、25年で吸収できる以上の優良オフィススペースが確保されると予測されている^[46]

• 中国の経済危機（2020年～現在）
• 中国の不動産セクター危機（2020年～現在）
• 住居の狭さ
• ネイルハウス
• 中国における未入居の開発
• 中国の不動産

• ゴーストタウン、内モンゴル：中国の空っぽの都市の内部 ダフ・マクドナルド、2010年12月21日フォーチュン誌/ CNN
• 中国の空っぽの街（アルジャジーラ英語版のビデオ）
• ユートピア、パート 3: 世界最大のショッピング モール (PBS からのビデオ)