ギャップファイナンス

ギャップファイナンスは、主に住宅ローンや不動産 ローンに関連する用語です。^[1]これは、銀行が個人に対して、別の場所から資金を調達できるまでの間、つまり多くの場合、自分の家を売却する前に別の家を購入できるようにするまでの間、貸し出す暫定的な融資です。^[2]

より具体的には、ギャップ ファイナンスは、第一抵当権者が第一抵当ローンの全額を支払ったときに返済される劣後一時融資です。これは、借り手がレントロール要件を満たさず、第一抵当権者が最低額のみを融資し、規定期間内にレントロール要件が満たされた場合に残額を融資することに同意する、恒久的な「フロア シーリング ローン」を伴う状況では正常です。この場合、ギャップ レンダーは建設融資者になることが多いです。ギャップ レンダーが建設前にギャップ ローンを行うことに同意している場合、建設融資、ギャップ ローン、および恒久融資を結び付ける文書は売買契約です。この契約には、恒久融資者のレントロール保留が恒久的なクロージングの時点で満たされない場合、建設融資者は、恒久融資者がコミットメントに従って保留した金額と同額の資金を同時クロージング日に支払うことに同意するという特別条項が挿入されます。これらのギャップ資金は通常、ジュニア抵当権を担保とする約束手形によって証明され、永久ローンの書類にあらゆる点で従属する。ギャップ文書には通常、レントロール期間中にレントロール要件が満たされなかった場合、永久貸し手は要求に応じてギャップ手形を購入し、建設貸し手が保有する第 2 抵当権を解除する権利を保持することが明確に記載される。借り手は通常、レントロール要件が満たされた場合に借り手に支払われるはずの資金をすべて建設貸し手に譲渡し、ギャップローン手形が全額支払われた時点で、建設貸し手はレントロール要件に従って支払われるはずの資金をすべて借り手に再譲渡することに同意する。さらに、永久貸し手は通常、一時貸し手と借り手が、永久ローンの締結時を除いてギャップ文書に基づいて資金が支払われないことに同意することを要求する。^[3]

通常、永久貸付人のレントロール要件には、1 年から 3 年の期間が含まれます。ただし、ギャップ ローンの約束手形は、レントロール要件が満たされない可能性を前提としている必要があり、条件にはレントロール要件期間を 4 年から 5 年超える期間が含まれ、開発者が借り換えが可能になったときにいつでも借り換えを行えるように十分な金利が設定されている必要があります。元本の償却に関しては、ギャップ ローン貸付人の中には、元本の償却をまったく要求しないところもあれば、部分償却またはプロジェクトから得られる純キャッシュ フローの範囲内での償却を要求するところもあります。

ギャップ貸し手は、以前は建設融資業者としての立場にあったため、通常、永久融資業者に対して十分な影響力を持ち、永久融資業者から適切な通知規定と是正期間を受け取ることができます。

ギャップ ファイナンスは、購入/改修融資でも使用でき、借り手の頭金と、第 1 順位の担保権者または改修融資者による融資額との間の「ギャップ」を埋めるために使用されます。通常、改修融資者は ARV (修理後価値) の 65 ～ 70% までしか融資しません。そのため、借り手が取引に 10% を投入する場合、ギャップ ファイナンス提供者は残りの 20 ～ 25% を提供し、第 2 順位の担保権と、多くの場合は利益の一部を取得します。