グリーン開発

グリーン開発は、開発の社会的および環境的影響を考慮した不動産開発の概念です。これは、環境対応、資源効率、コミュニティと文化への配慮という3 つのサブカテゴリで定義されます。環境対応は、自然の本質的価値を尊重し、生態系へのダメージを最小限に抑えます。資源効率は、エネルギーと環境を節約するために、より少ない資源を使用することを指します。コミュニティと文化への配慮は、各コミュニティが持つ独自の文化的価値を認識し、不動産開発で考慮します。これは、太陽エネルギーなどのより識別可能な持続可能性の兆候とは異なります(ソーラーパネルは、地元の材料を使用するよりも目に見えて「グリーン」です)。グリーン開発はさまざまな形で現れますが、一般的にはソリューション乗数に基づいています。つまり、プロジェクトの環境への影響を最終的に削減する追加のメリットを提供するプロジェクトの特徴です。^[1]^{: 3–8}

歴史

グリーン開発は、1970年代の環境運動の結果として登場しました。^[2]不動産業界では、この用語の使用は、1987年に世界環境開発委員会の「我々の共通の未来」と題する報告書によって始まりました。この報告書には、グリーン開発を促進するために設計された環境管理の16の原則が含まれています。また、従来のマクロ経済成長モデルと、それが環境への影響を無視していることについても議論されています。^[3]この最初の動きに続いて、不動産業界は「グリーン」方法論と行ったり来たりの関係を経験しました。環境問題は、純粋に経済的要因の次に来ることが多かったのです。^[4]不動産部門に影響を与える絶え間ない環境への懸念と法律、つまりグリーン開発が登場し始めました。^[2]しかし、グリーン開発の共通の懸念は、プロジェクトのコストと完了までの期間が長くなる可能性があることです。そのため、グリーン戦略が持続可能であり、経済を刺激できるかどうかという議論が続いています。^[5]^{: 137}それ以来、国の環境への関心は不動産開発業者にまで広がり、ますます優先事項となっています。^[6]今日の開発者は、開発の環境への影響を考慮した法律の範囲内で作業を行わなければなりません。^[5]^{: 134}

立法

環境問題に関する国民の関心の高まりに応えて、政府は不動産業界や経済の他の部門のさまざまな側面を規制する法律を制定してきました。米国では、そのような法律には、国家環境政策法(NEPA)、大気浄化法、水質浄化法、沿岸域管理法、包括的環境対応・補償・賠償法(CERCLA、「スーパーファンド」とも呼ばれる) などがあります。1970 年に制定された NEPA は、プロジェクトを開始する前に環境分析を提案することを連邦政府機関に義務付けたため、連邦政府機関の意思決定方法を変えました。大気浄化法 (1970 年) では、米国環境保護庁(EPA) に、大気浄化および汚染防止規制に関する国家基準を設定することを義務付けています。水質浄化法 (1972 年) は、自然の水域の汚染を最小限に抑え、飲料水源を保護し、釣りや水泳などのレクリエーション活動をサポートする水質を確保することを目的として制定されました。沿岸域管理法 (1972) は、五大湖や河口などの国内沿岸資源を管理しています。CERCLA は、有害廃棄物によって汚染された地域の改善を支援する 2 つの信託基金で構成されているため、一般に「スーパーファンド」と呼ばれています。1986 年のスーパーファンド修正および再承認法は、政府が浄化中の資産を差し押さえることを認めています。さらに、カリフォルニア環境品質法(CEQA) は、カリフォルニアの環境に関する最も包括的な法律です。この法律は、カリフォルニアの市や郡が下すすべての決定に適用され、公共および民間のプロジェクトの両方に環境影響報告書(EIR) の義務付けが含まれています。したがって、新しい不動産開発は、プロジェクトを開始する前に詳細な環境分析の対象となります。^[5]^{: 133–135}

カリフォルニア州上院法案 (SB) 375 (2008) は、グリーン開発を促進するもう 1 つの法律です。この法案は、より効率的な土地利用と開発パターンを通じてカリフォルニア州の気候目標を達成することを目指しています。より具体的には、SB 375 は、土地利用と交通の緊密な連携を通じて温室効果ガス (GHG) 排出量を削減することを目指しています。これを達成する方法の 1 つは、需要側の対策です。この戦略により、運転需要が減り、その結果、車両走行距離 (VMT) が減り、最終的に GHG 排出量が削減されます。たとえば、需要側の政策要素には、歩行性を最大限に高めるために開発地域の近くに公共交通機関の停留所を配置することが含まれます。^[7]

さらに、カリフォルニア州法では、すべての新規および既存の開発プロジェクトに最低限の省エネレベルを義務付けています。住宅の売主は、売買契約書に省エネ改修と断熱に関する情報を含める必要があります。 ^[5]^{: 133}

実際には

幅広い開発パターン

上院法案 375 は、成長管理と呼ばれる都市計画戦略を示しています。これは、土地利用規制と資本投資の緊密な調整によって定義され、環境問題に大きく動機付けられています。これは、「開発の量、時期、場所、および性質の規制」によって定義されます。^[8]名前が示唆するように、成長管理は成長を制限することを意味しない場合があります。「成長制御」には、成長を管理または制限するという含意があり、「成長なし」は成長を完全に停止することを意味します。さらに、成長管理には、これら 3 つの意味合いすべての協力が必要です。^[8]

都市成長境界（UBG）は、人気の成長管理戦略です。これは、特定の境界内での成長を促進し、境界外の成長を抑制するように設計されています。UGBの目標は、都市のスプロール現象を減らすために、密集した開発を促進することです。この成長管理手法は、最終的に中心都市を活性化し、コミュニティ開発のための活気に満ちた歩行可能な空間を創出することを目指しています。^[8]

これらのクラスター開発パターンは、ソリューションの乗数です。インフラの需要を減らすことで、お金と資源を節約できます。これらの乗数により、歩行性が向上し、社会的交流とコミュニティの一体感が促進されます。^[1]^{: 5}

インテリジェントビル

米国では、商業ビルと住宅ビルが最も多くの電力を消費しており、HVACシステムがその使用量の大部分を占めています。実際、米国エネルギー省は、米国で消費される電力の 70% がビルから来ていると予測しています。占有検知システム、ワイヤレスセンサーネットワーク、HVAC 制御システムなどのインテリジェントビルディングメソッドは、より効率的なエネルギー使用を目指しています。サンディエゴ大学の研究チームは、スマートビルディングオートメーションシステムによりビルのエネルギーが 10～15% 節約されると予測しています。^[9]

ケーススタディ

ザホリーストリートビレッジアパートメンツ

カリフォルニア州パサデナ市は最近、7つの基本原則に基づいた総合計画を採択した。それは、コミュニティのニーズと生活の質、パサデナの歴史的特徴の保存、経済の活力、健全な家族コミュニティ、自動車の必要性のなさ、地域の文化、科学、企業、娯楽、教育の中心地としての推進、そしてコミュニティ参加である。^[10]

このプロジェクトでは、建設プロセスにおいて環境問題と社会配慮が考慮されました。パサデナのホリーストリートビレッジアパートメントは、パサデナの一般計画に概説されているいくつかの原則に対応しています。このアパートメントは、デリ、コンビニエンスストア、アートギャラリーを含む 1 階の小売センターを備えた多目的開発を組み込んでいます。また、ホリーストリートビレッジアパートメントはライトレール駅の近くにあります。これらの戦略の目的は、自動車の需要を減らし、人々が公共交通機関を利用しやすくすることです。^[1]^{: 80}

アナサジイン

不動産開発会社であるジマー・アソシエイツ・インターナショナルは、 1991 年にニューメキシコ州サンタフェにアナサジインを完成しました。ロバート・ジマー (共同創設者) とパートナーのスティーブ・コンガー、マイケル・フラーは、「エネルギーと資源を節約する技術を披露し、地域社会を強化し、一流の優雅さを提供し、参加者に金銭的な報酬を与える」建物を建設するという目標を設定しました。^[1]^{: 3}ホテルのインテリアデザインは、地元で作られた家具、手作りのラグ、ネイティブアメリカン、ヒスパニック、カウボーイの壁画など、古代アナサジインディアンに敬意を表しています。ホテルの外装に使用されているアドベには、歴史的なプエブロスタイルが含まれています。また、ジマーとパートナーは、プロジェクトを最初からやり直すのではなく、1960 年代に少年拘置所として使用されていた鉄骨造りの建物を再利用しました。このサンタフェのホテルの他の「グリーン」な特徴は、天窓、エネルギー効率の高い照明、節水型の備品です。また、アナサジインは、ヒスパニック系農家から地元産の有機食品を購入することで、地域経済を活性化しています。最後に、インは、スタッフが地元の非営利団体や、多様な地域文化を後援するイベントに参加することを奨励しています。アナサジインは、「社会的および環境的目標と経済的配慮を統合しています…」^[1]^{: 4}

台北101

台北101は、台湾の台北市にある高さ1,667フィート（508メートル）の超高層ビルで、米国グリーンビルディング協会から史上最高得点のLEED（エネルギーと環境デザインにおけるリーダーシップ）認証を取得しました。このプロジェクトでは、「TAIPEI」は「テクノロジー」、「アート」、「イノベーション」、「人」、「環境」、「アイデンティティ」の頭文字をとっています。^[11]台北のシーメンスビルディングオートメーションのCEOであるヒューバート・カイバー博士は、エネルギーが商業ビルの最大の費用であるという理由で、エネルギー効率を重視しています。2011年以来、台北101は世界で最も環境に配慮した超高層ビルとなり、水の使用量、エネルギー使用量、二酸化炭素排出量をすべて10％削減しました。^[12]

コロラド州ボルダー

成長管理/制限 (前述) は、コロラド州ボルダーで顕著に表れています。ボルダー市は、住宅開発を非常に厳しく制限しており、住宅許可を年間 400 件に制限しています。これは、市全体の住宅ストックの 1% に相当します。さらに、市は市域外の土地を購入し、恒久的な緑地として指定しています。この 400 戸の上限は、市の人口増加を著しく妨げています。

この住宅不足はいくつかの影響を及ぼします。まず、住宅価格が上昇します。また、ボルダー市は商業開発よりも住宅開発を厳しく制限しているため、ボルダー市の労働者の数は住宅ストックよりも速く増加します。その結果、多くの労働者が市外から通勤することになります。^[8]

論争

グリーン開発に対する一般的な批判は、コストの増加や遅延を引き起こす可能性があるため、不動産開発業者のビジネスのやり方に悪影響を及ぼすというものです。^[5]^{: 137}たとえば、LEED認証を取得すると、追加コストが発生する可能性があります。これには、追加の建物設計および建設費、インテリアデザインおよび建設費、建物の運用および保守費、近隣開発費、住宅およびキャンパス費、ボリュームプログラム費が含まれます。^[13]

さらに、グリーン開発は住宅レベルでも批判されている。高性能住宅は長期的にはエネルギーを節約することが証明されているが、タンクレス給湯器、放射バリア、反射断熱システム、高効率空調システムなどにより、初期資本コストが急速に増加する。^{[14]また、開発業者は保全}地役権のために特定の土地で開発できないことが多い。これらの地役権は政府または非政府組織によって購入され、「土地を自然、景観、農業、歴史、森林、またはオープンスペースの状態で保存する」ことを目的としている。^[5]^{: 132}

参照

参考文献

^ abcde ロッキーマウンテン研究所 (1998)。グリーン開発：エコロジーと不動産の統合。ニューヨーク：ジョン・ワイリー・アンド・サンズ。ISBN 9780471188780。
^ ab クライン、ベンジャミン (2011)。『First Along the River: A Brief History of the US Environmental Movement』。Rowman & Littlefield Publishers Inc.
^ 世界環境開発委員会報告書：我々の共通の未来。WCED。1987年。
^ ハリス、ジョナサン、グッドウィン、ネヴァ（2003年3月）。「成長と環境の調和」タフツ大学世界開発環境研究所。
^ abcdef Zotter Jr., Frank (2016). Legal Aspects of Real Estate (第5版). Laguna Hills, CA: Ashley Crown Systems Inc. p. 137.
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^ Barbour, Elisa; Deakin, Elizabeth (2013).気候保護のためのスマート成長計画: カリフォルニア州上院法案375号の評価。
^ abcd Levy, John (2011). 「成長管理、スマート成長、持続可能な開発」。現代都市計画。Routledge。
^ Agarwal, Yuvraj; Balaji, Bharathan; Gupta, Rajesh; Lyles, Jacob; Wei, Michael; Weng, Thomas (2010 年 11 月 2 日)。スマートビルディングオートメーションのための占有率主導型エネルギー管理。BuildSys。pp. 1–6。doi : 10.1145/ 1878431.1878433。ISBN 9781450304580.S2CID 14280342 。
^ 「パサデナ市総合計画」(PDF) 。 2017年2月10日時点のオリジナル(PDF)よりアーカイブ。 2016年11月7日閲覧。
^ 「台北101が米国グリーンビルディング協会から史上最高得点者としてLEED v4認証を取得」。台北101。台北金融センター株式会社。 2016年11月7日閲覧。
^ Keiber, Hubert. 「台北101: 地球温暖化対策における責任」台北: Siemens AG.
^ 「LEED 認証料金」。ワシントン DC: 米国グリーンビルディング協議会。
^ Widder, SH; Kora, AR; Baechler, MC; Fonorow, KD; Jenkins, DW; Stoer, DJ (2013 年 3 月)。「高性能住宅への移行: 7 つのビルダーから学んだ成功事例と教訓」(PDF)。米国エネルギー省。2024年1 月 7 日閲覧。

外部リンク

持続可能性ツールキット: 環境モデル

[RMI-1] ロッキーマウンテン研究所 (1998)。グリーン開発：エコロジーと不動産の統合。ニューヨーク：ジョン・ワイリー・アンド・サンズ。ISBN 9780471188780。

[Kline-2] クライン、ベンジャミン (2011)。『First Along the River: A Brief History of the US Environmental Movement』。Rowman & Littlefield Publishers Inc.

[3] 世界環境開発委員会報告書：我々の共通の未来。WCED。1987年。

[4] ハリス、ジョナサン、グッドウィン、ネヴァ（2003年3月）。「成長と環境の調和」タフツ大学世界開発環境研究所。

[Zotter-5] Zotter Jr., Frank (2016). Legal Aspects of Real Estate (第5版). Laguna Hills, CA: Ashley Crown Systems Inc. p. 137.

[6] 「CBRE、LEED認証ビル300棟突破」ロサンゼルス、カリフォルニア州：CBRE Group, Inc. 2016年11月7日閲覧。

[7] Barbour, Elisa; Deakin, Elizabeth (2013).気候保護のためのスマート成長計画: カリフォルニア州上院法案375号の評価。

[Levy-8] Levy, John (2011). 「成長管理、スマート成長、持続可能な開発」。現代都市計画。Routledge。

[9] Agarwal, Yuvraj; Balaji, Bharathan; Gupta, Rajesh; Lyles, Jacob; Wei, Michael; Weng, Thomas (2010 年 11 月 2 日)。スマートビルディングオートメーションのための占有率主導型エネルギー管理。BuildSys。pp. 1–6。doi : 10.1145/ 1878431.1878433。ISBN 9781450304580.S2CID 14280342 。

[10] 「パサデナ市総合計画」(PDF) 。 2017年2月10日時点のオリジナル(PDF)よりアーカイブ。 2016年11月7日閲覧。

[11] 「台北101が米国グリーンビルディング協会から史上最高得点者としてLEED v4認証を取得」。台北101。台北金融センター株式会社。 2016年11月7日閲覧。

[12] Keiber, Hubert. 「台北101: 地球温暖化対策における責任」台北: Siemens AG.

[13] 「LEED 認証料金」。ワシントン DC: 米国グリーンビルディング協議会。

[14] Widder, SH; Kora, AR; Baechler, MC; Fonorow, KD; Jenkins, DW; Stoer, DJ (2013 年 3 月)。「高性能住宅への移行: 7 つのビルダーから学んだ成功事例と教訓」(PDF)。米国エネルギー省。2024年1 月 7 日閲覧。

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立法