共用部管理費

共用エリア管理費（CAM ）は、商業トリプルネット（NNN）リースでテナントに請求される純額料金の1つであり、テナントから商業用不動産の所有者に支払われます。CAM料金は、基本賃料に加えて請求される追加賃料であり、主に不動産の 共用エリアで行われる作業に対する管理費で構成されています。

各テナントは、物件の CAM 料金の合計の比例配分額を支払います。この比例配分額は、物件の賃貸可能総面積に対する テナントの賃貸面積の割合です。

CAM 項目の一般的な例としては、ショッピング モールの通路の清掃コストが挙げられます。すべてのテナントが清潔な環境から恩恵を受けると想定されており、そのコストを負担する必要があります。テナントの一部にのみ請求される CAM の例としては、フード コートエリアの清掃料金が挙げられます。フード コート内のすべてのベンダーが共同で、頻繁なスケジュールでテーブルを清掃するための高額なコストを負担します。

貸主と借主は賃貸契約に署名する前に CAM 料金について交渉するため、料金は賃貸契約ごとに異なり、貸主が CAM 料金として請求できる運営コストは借主ごとに異なります。一般的に、貸主は運営コストの大部分を借主に転嫁できるように CAM 料金を広く定義することを望みます。借主は一般的に、貸主が運営コストの大部分を支払うことを期待して CAM 料金を狭く定義することを望みます。

CAM料金として入居者に請求されることが多いサービスの例には、ポーターサービス、駐車場の線引き、駐車場の照明、造園などがあります。^{[1] CAM料金は、}制御可能なものと制御不可能なものの 2つのサブカテゴリに分類できます。制御不可能なCAM料金は、税金、セキュリティ費用、公共料金、除雪費用です。CAM料金として請求されるその他の費用はすべて制御可能とみなされます。

一部のリースでは、CAM 料金には管理費と管理費も含まれます。管理費は、物件の運営と維持にかかるすべての費用の交渉された割合です。管理費は、徴収された総賃料の割合で、管理会社と物件の所有者との間の管理契約で定義されます。^[2]

CAM 料金は、入居者の出入りやさまざまなインフレ要因の発生により、大きく変動します。このため、入居者と家主の双方が将来のキャッシュ フローを正確に予測することが困難になる場合があります。この問題に対処するため、一部のリースには「上限」条件と「下限」条件が含まれており、これらの変更は前年比で固定値に制限されます。

CAM 料金の上限は、CAM 料金が毎年上昇できる金額を制限し、パーセンテージで示されます。CAM 料金自体と同様に、上限も借主と家主の間で交渉されるため、リースごとに異なります。上限は累積または複利で、前年比または前年比で計算されます。^[3]

前年比ベース キャップでは、キャップは毎年、あらかじめ決められた初期 (ベース) CAM 料金の特定のあらかじめ決められた割合だけ引き上げられます。前年比キャップは、増加率が基本額ではなく、前年の実際の CAM 料金に適用されることを意味します。累積キャップでは、CAM キャップの年間増加率が累積されます。したがって、年間 5% のキャップでは、キャップは毎年 5% 増加し、最初の年は 5% のキャップ、2 年目は 10% のキャップ、3 年目は 15% のキャップというように続きます。複利キャップでは、CAM キャップの年間増加率が毎年複利で増加します。

実際の CAM 料金が上限額よりも低い場合、上限額は適用されません。^[2]このような場合、代わりにフロアが使用されることがあります。フロアは、特定の年にインフレがなくても、時間の経過とともに CAM 料金がインフレすると想定される場合に役立ちます。フロアは、将来の大幅な増加を軽減することを期待して、料金の最小限の増加を予算に組み込みます。

CAM 回収は、調整、調整額調整、事前請求、または請求書バックとも呼ばれ、会計年度の実際の共用エリア維持費とテナントに請求される月額料金との年間調整です。

賃料の一部として入居者が支払う毎月の CAM 料金は、実際にはその入居者の現在の会計年度の毎月の CAM 料金の概算です。この概算は、物件の予算から物件管理者によって作成されます。会計年度の終了後、支払われた CAM 料金と実際の CAM 料金の監査が行われ、差額が家主または入居者に支払われます。^[1]