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セントジョンズターミナル（ 550ワシントンストリートとも呼ばれる）は、ニューヨーク市マンハッタンのハドソンスクエア地区のワシントンストリートにある建物である。エドワード・A・ドータリーの設計によるこの建物は、製造関連の商品を輸送するために使われるマンハッタンの西側に沿った高架貨物線、ハイラインの終着駅として、ニューヨーク・セントラル鉄道によって1934年に建設された。このターミナルは227両の列車を収容できた。3階建てで、各フロアの延べ床面積は205,000平方フィート（19,000 m 2）あり、建設当時はニューヨーク市で最大の規模であった。
この建物は、1960年に貨物線が廃止されるまで貨物ターミナルとして使用されていました。その後、ユージン・M・グラントとライオネル・バウマンがこの建物を購入し、倉庫とオフィスビルに改装しました。このスペースは、メリルリンチ銀行やマニュファクチャラーズ・ハノーバー・コーポレーションなどのテナントによって使用され、後者は1966年に4階を建設しました。ターミナルは、1990年代初頭までに主にメリルリンチによって使用されていました。その後、セントジョンズターミナルは企業の不動産やオフィスとして使用されました。
ユージン・グラントは2013年に建物の過半数の所有権をアトラス・キャピタル・グループ、フォートレス・インベストメント・グループ、ウェストブルック・パートナーズの合弁会社に売却した。開発業者らは当初、隣接するピア40から購入した空中権を使用して、住宅、小売店、オフィスを含む多目的開発をこの場所で計画していた。計画は地域住民の意見に応じて修正されたが、2017年に行き詰まり、オックスフォード・プロパティーズとカナダ年金制度が2018年初頭に敷地の南側の4分の3を購入した。オックスフォードとCPPは、元の3階建ての建物の上に9階建てのオフィスを再開発する設計をクックフォックスに依頼した。建物は2021年にグーグルが購入し、ハドソンスクエアキャンパスの一部として入居する予定である。再開発は2024年2月に完了した。
鉄道ターミナル
セントジョンズターミナルは、マンハッタンの西側にあるウエストサイドラインの高架区間であるハイラインの南端としてニューヨークセントラル鉄道によって建設されました。 [1]ハイラインの開発以前は、ウエストサイドラインはセントジョンズパークの地上構造物で終了していました。[2] 20世紀初頭までに、地上ルート沿いで衝突が頻繁に発生し、[3]ニューヨーク交通委員会は1929年1月にウエストサイドラインのすべての踏切を撤去するよう命令しました。[4]地上ルートは、1929年12月に州際通商委員会が承認したウエストサイド改善プロジェクトの一環として高架橋に置き換えられることになりました。 [5] [6]
1930年初頭までに、NYCRは地上にあった旧セントジョンズパークターミナルに代わる高架のスプリングストリート貨物ターミナルの建設用地を取得していた。[7]新ターミナルの計画はその年の7月に発表された。建物は北はクラークソンストリート、南はスプリングストリートの間の長さが1,250フィート (380 m)、西はウェストストリートから東はワシントンストリートまでの平均幅が250フィート (76 m) となる予定だった。このターミナルは、既に取り壊しが進められていた88軒の既存住宅に代わるものである。ターミナルの地上部分の計画はまだ確定していなかったが、地下の状況から4階建てか7階建てになると予想されていた。[8] [9]エドワード・A・ドータリーが設計した12階建ての建物の予備設計は、1931年3月にニューヨーク市建築局に提出されました。 [10] [11]その後のニューヨークタイムズの記事によると、建物は17階建てになる計画がありました。[12]その年の11月までに、敷地はほぼ整地されていました。[13]
NYCR は上層階のスペースを商業目的で貸し出すことを望んでいた。[12]この建物がそのサイズで建設されていた場合、延べ床面積は 360 万平方フィート (330,000 m 2 )になるはずだった。計画では 2 階に線路を敷き、190 両の貨車を収容できるほか、地上階に荷積み場を設けることになっていた。この工事には、キング ストリート、チャールトン ストリート、スプリング ストリートの閉鎖と、ヒューストン ストリートに橋をかけることが含まれていた。[14] 1932 年 2 月、NYCR は新しい貨物駅を含むウェスト サイド改善の資金として 750 万ドルの融資を要請した。当初は、ターミナルの一部を建設して「現在のニーズ」を満たすために 1,000 万ドルが費やされることになっていた。[15]その年の 11 月、3 階建ての建物を 250 万ドルの費用で建てるという修正計画が提出された。当時のニューヨーク タイムズの記事によると、規模を縮小したのはコスト上の理由であり、元の建物には 1,250 万ドルかかるはずだった。[16]しかし、タイムズ紙の後の報道では、建物の高さを低くする理由としてブローカーの反対を挙げている。建物はNYCRの直接的な目的である鉄道ターミナルとしてのみ機能し、状況が変わればより大きな建物にも対応できる杭が構造上備わっていた。[12]
スプリングストリートターミナルと高架鉄道高架橋は1934年6月29日に開通し、ターミナルビルで式典が行われた。[1] [17]新しいターミナルの開業に伴い、NYCRは地元の配達に使用されていた近くのフランクリンストリート駅を廃止する計画を提出した。[18]古いターミナルが非常によく知られていたため、ターミナルはすぐにセントジョンズパークターミナルと呼ばれるようになった。 [ 19]この建物は、通常より細かく分割されるマンハッタンの他の建物と比較して、異常に広い床面積で知られていた。[20]各フロアは205,000平方フィート（19,000 m 2）で、建設当時ニューヨーク市で最大の床面積であった。各階は1平方フィートあたり300ポンド（14 kPa）の荷重を収容できた。[21]ターミナル自体は227両の列車を収容できる大きさであった。[22] [23] 3階は1937年にボーデン社に貸し出され、同社はそのスペースを冷蔵設備の倉庫として使用した。[24] [25]
倉庫とオフィスビル
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第二次世界大戦後、鉄道貨物輸送は衰退し、西側高架貨物線の交通に影響を及ぼした。[22] 1960年、線路の最南端の区間は運行を停止し、取り壊された。セントジョンズターミナルは鉄道活動のために廃止され、代わりに倉庫に変わった。[26]建物は750,000平方フィート（70,000 m 2）のオフィスに改装された。[27] ユージン・M・グラントとライオネル・バウマンは1960年[21]または1962年にセントジョンズターミナルを購入した。[28]
セントジョンズターミナルビルの最初のテナントの中には、オーバーリー＆ニューウェル・リソグラフィック・コーポレーションがありました。[ 29]他のオフィステナントには、製本会社のマッケンジー・サービス社、[30] [31]レールウェイエクスプレスエージェンシー、[32] [33]ニューヨーク市で最も古い繊維会社の一つであるN.エルランガー・ブルムガート＆カンパニーがありました。[34]専門店のシティ・スペシャルティ・ストアーズは、3階全体の倉庫施設を占有し、その階をカフェテリア、診療所、トイレ、エアコンで改装しました。[35]さらに、テニスクラブが屋上のスペースを占めました。[12]テニスクラブの賃貸契約は、ヘリコプターを使って適切な場所を探していたブローカーのウィリアム・J・ハーシュマンがセントジョンズターミナルの屋根を見つけた後に手配されました。[36]同じくこのビルに入居していた銀行のマニュファクチャラーズ・ハノーバー・コーポレーションは、投資業務を統合するために1966年に4階を増築した。増築されたフロアの面積は135,000平方フィート（12,500平方メートル）に及んだ。[ 21 ] 1968 年、投資銀行のメリルリンチ・アンド・カンパニーはターミナル向かいの125,000平方フィート（11,600平方メートル）を賃借した。 [37]
グラントとバウマンは1980年代にセントジョンズターミナルを安価なオフィスビルとして宣伝し始めた。安価なオフィススペースはブルームバーグLPなどのテナントを引き付けた[22] 1991年までにメリルリンチはセントジョンズターミナルで70万平方フィート（65,000平方メートル）を占有し、さらに30万平方フィート（28,000平方メートル）のスペースを占有する交渉をしていた。その頃、建物はセントジョンズセンターと呼ばれ、フロアは1平方フィートあたり12ドル（130ドル/平方メートル）で販売されていた。[38]
再開発
中止された複合利用計画
2013年1月、グラントは支配株50.1%をアトラス・キャピタル・グループ、フォートレス・インベストメント・グループ、ウェストブルック・パートナーズの合弁会社に2億5000万ドルで売却した。[39] [40] [41]同年11月、アトラスとハドソンリバーパークトラストは覚書（MOU）を締結し、その中でアトラスはピア40の真西側の未使用の空中権を購入することとなった。アトラスは空中権を使用して、セントジョンズターミナルの北側から始めて、今後10年間でセントジョンズ敷地を再開発する予定であった。このMOUは2014年5月に初めて公表された。[42] [43]このMOUのニュースは、特にマンハッタンの選出公務員から、MOUが秘密裏に作成されたことに反対する多くの国民および政界の反対を引き起こした。このため翌月、MOUは取り消された。[44] [45]
2014年9月、アトラスはピア40から25万平方フィート（23,000平方メートル）の空中権の購入を提案した。空中権の譲渡により、川から離れた場所に150〜200戸の低価格住宅を増設できるようになる。[46] [47]このプロジェクトにはマンションや小売店も含まれる。ブルームバーグLPがまだターミナル敷地の一部を占有していたため、再開発は2段階で進められる予定だった。[46] 2015年8月、ウェストブルック・パートナーズが2億ドルの所有権を取得し、建物の過半数支配権を獲得した。[48] [49]ハドソン川公園トラストは同年10月にピア40上の空中権を売却することに同意した。[50]
クックフォックスは2014年11月にセントジョンズターミナルの計画を発表した。敷地の北端には最大の住宅ビル、市場価格の住宅を備えた高さ430フィート（130メートル）のタワーが建設される予定である。また、175の高齢者用住宅ユニット、40,000平方フィート（3,700平方メートル）の小売店、大型小売店に使用できる地下の105,000平方フィート（9,800平方メートル）のスペースがある。敷地の中央には、手頃な価格のユニットと市場価格のユニットを備えた住宅ビル、完全に市場価格のユニットで構成される住宅ビル、およびタワーを接続する庭園が設けられる。敷地の南端には350ユニットのホテルと厩舎が建設される。かつての鉄道の積み込みプラットフォームは、ハイラインに似た公園に改装される。[51] [52]合計で、開発には1,586ユニットが含まれる予定である。[50]ピア40からの約20万平方フィート（19,000平方メートル）の空中権と、「アップゾーニング」による50万平方フィート（46,000平方メートル）の追加権は、容積率を5から8.7に上げるために使用される予定である。グリニッチビレッジ歴史保存協会を含む近隣グループは、追加のオフィススペースによって開発が過度に大規模になるのではないかと懸念を表明した。[51]
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2016年6月、ピア40からの空中権譲渡案を議論するため、統一土地利用審査手順会議が開催された。会議で、ウエストビレッジとハドソンスクエアの住民は、空中権譲渡が将来のプロジェクトで過度に大規模な譲渡の前例となる可能性があると懸念を表明した。[53]これらの懸念は8月の会議でも繰り返された。住民は再開発により交通渋滞が悪化する可能性があると述べ、セントジョンズターミナルに計画されている772台収容の駐車場が必要かどうかについて議論した。[54] [55]開発者は2016年10月に計画を変更し、高架公園と大型小売店スペースを削除した。[56] [57]計画の修正後、アトラスとウェストフィールドは再開発が遅れる可能性があることを予想し、ハドソン川公園トラストがピア40を修復するための資金を受け取れないのではないかとの懸念につながった。[58] [59]ニューヨーク市議会は2016年12月にピア40からの空中権の譲渡を承認し、[60] [61]アトラスとウェストフィールドは2017年5月に空中権を1億ドルで購入した。 [62]その間、建物はイベントスペース、スカイライトクラークソンスクエア、スカイライトクラークソンノースとして使用された。[22] 2017年後半までに、ブルックフィールドプロパティーズはアトラスとウェストフィールドとともにプロジェクトに参加するかどうかを検討していた。[63] [64]
Google キャンパス
オックスフォード・プロパティーズは2017年10月にこのプロジェクトの合弁事業に参加した。[65]翌年1月、オックスフォードはウェストフィールドとアトラスにヒューストン通り南側のセントジョンズターミナル用地の一部を7億ドルで購入した。カナダ年金基金はこのプロジェクトのジュニアパートナーで、開発の40パーセントの株式を保有していた。[66] [67] [68] ドイツ銀行は買収のために4億ドルの資金を提供した。[66]その年の10月、クックフォックス・アーキテクツはセントジョンズターミナル用地の再開発の設計を発表した。これは完全に商業的な開発を必要としていた。オックスフォードの米国開発担当役員ディーン・シャピロによると、同社はもっと高い建物を計画していたが、代わりに10万平方フィート（9,300平方メートル）の広い床面積を持つ低い構造物を造ることを決めたという。 1階と2階の天井高は最大28フィート（8.5メートル）で、新しいガラス張りの別館は既存の3階から9階分の高さになり、天井高は16フィート（4.9メートル）になります。[69]レンダリングによると、ターミナルの既存の4階は増築のために取り壊されます。[23] [70]ヒューストン通りの高架は撤去されます。[70]再開発された建物には3つの屋外デッキが作られます。[23]
グーグルは2018年にワシントン通り550番地の再開発と並行して、ハドソン通り345番地と315番地の建物の再開発を開始し、「グーグル・ハドソンスクエア」キャンパスを建設した。[71]再開発された建物は12階建て[20] [72] [73]で、各階の延べ床面積は12万平方フィート（11,000 m 2）となる。[72]工事は2019年に開始され、ヒューストン通りの上の建物とヒューストン通りの北側のターミナル部分が取り壊された。[74] 2020年初頭までに、拡張された建物の床スラブが建設されていた。オックスフォードは2020年2月にウェルズ・ファーゴから9億7,300万ドルの融資を受け、[75] [76]同年11月に増築部分が完成した。[77]
グーグルは2020年から2021年にかけてキャンパスの完成した部分のスペースの賃貸を開始したが、COVID -19パンデミックのためすぐには入居しなかった。2021年9月、グーグルはワシントンストリート550番地のビルを約21億ドルで完全に購入し、追加の企業オフィスとして使用すると発表した。[78] [79]これは、2010年にグーグルがチェルシーの8番街111番地にあるポートオーソリティビル を19億ドルで購入した際や、 2018年にグーグルがチェルシーマーケットを24億ドルで購入した際の価格に匹敵する。 [80] [81]ニューヨークはグーグルのオフィスの従業員数で2番目に大きな都市であり、シリコンバレーにあるカリフォルニア州マウンテンビューの主要オフィスに次ぐ。[78]当時、多くのオフィス従業員はCOVID-19パンデミックのために在宅勤務を続けていたが、グーグルの役員は改修が完了すればオフィススペースは埋まるだろうと楽観的な見方を示した。[82]グーグルは2022年4月にビルの買収を完了し、[83] 2024年2月21日に正式にオフィスをオープンした。[84] [85]
建築とデザイン
グーグルの再開発の一環として、プレキャストコンクリートのプレハブモジュールスラブが橋梁建設法を使用して建設された。また、非常階段と屋上と地下室を結ぶ14のエレベーターシャフトを備えた14階建ての2つの機械コアも建設された。プレキャスト構造には、元のターミナルビルを安定させるための鉄骨フレームが含まれており、新しい階をブレースなしで建設できるようになっている。プレハブスラブと鉄骨フレームは、同じ2台のクレーンを使用して建設された。[74] 拡張後、建物は高さ232フィート（71メートル）、12階建てになった。建物の北側の立面（ヒューストン通りに面した面）では、古いターミナルが切り取られており、メインエントランスに張り出した古いターミナルの線路床が見える。[86]
ゲンスラーが設計したグーグルオフィスの内装。[84] [86]エントランスホールは3階建てで、キッチン、座席エリア、コーヒーバーがある。[84]ワークステーションは「近隣座席」レイアウトの一部として60のグループにまとめられており、チームには特定のエリアが割り当てられている。[86] [87]また、グアスタヴィーノ風のタイルデザインが施された2階建てで330席の講堂もある。 [84]スペースはニューヨーク市に関連したディテールで装飾されており、たとえば会議室には木造建築の壁やさまざまなオブジェクトが描かれ、ロビーのグーグルの看板にはタクシーや自由の女神像などが描かれている。[84]プロジェクトの完了後、建物の屋上庭園には約1.5エーカー（0.61ヘクタール）の在来植物が植えられ、92,000米ガロン（350,000リットル、77,000英ガロン）の容量を持つ雨水収集システムが設置されました。[87]屋上にはソーラーパネルもあり、コニーアイランドのリーゲルマンボードウォークから回収された木材も使用されています。[86]
北側敷地再開発
ヒューストン通りの北側にあったセントジョンズターミナルの一部が占めていた1.3エーカーの敷地は、ゼッケンドルフ・デベロップメント、アトラス・キャピタル・グループ、バウポスト・グループによって2棟の住宅団地に開発されている。[88]開発業者は2022年2月にこの敷地を取得した。 [89]
ワシントン通り570番地に計画されている開発には、手頃な価格の高齢者用住宅とコンドミニアムが混在する。[88] [90] ブラックストーン社は、 2022年に開発業者に3億2,200万ドルの融資を行い、用地を取得して開発を開始した。[91]
参照
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外部リンク
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北緯40°43′45″ 西経74°00′36″ / 北緯40.7291° 西経74.0100° / 40.7291; -74.0100