入札賃料理論

入札地代理論は、不動産の価格と需要が中心業務地区(CBD)からの距離が増すにつれてどのように変化するかを示す地理経済理論です。この理論では、さまざまな土地利用者が市の中心部に近い土地を求めて互いに競争すると述べています。これは、小売店が収益を最大化したいと考えているため、CBD に近い土地にはより多くの金額を支払い、そこから離れた土地にはより少ない金額を支払う用意があるという考えに基づいています。この理論は、エリアへのアクセスが容易であるほど (つまり、顧客が集中しているほど)、収益性が高くなるという推論に基づいています。

土地利用者は皆、CBD 内で最もアクセスしやすい土地を求めて競争します。彼らが支払う意思のある金額は「入札賃料」と呼ばれます。その結果、土地利用の同心円状のパターンが形成され、同心円ゾーン モデルが作成されます。

この理論によれば、最も貧しい住宅や建物は都市の外れにあると想定される。なぜなら、そこが彼らが住むことのできる唯一の場所だからである。しかし、現代では、これはめったに当てはまらない。なぜなら、多くの人々が、 CBD に近いという利便性を犠牲にして、同じ金額でより多くの土地を購入できる集落の外れに引っ越すことを好むからである (入札地代理論が述べているように)。同様に、低所得者向け住宅は、より広い居住空間と引き換えに、雇用へのアクセス性を高める。このため、たとえば多くの北米の都市では、低所得者向け住宅は都心部に多く見られ、高所得者向け住宅は集落の外れにある。

入札地代理論は、後に都市分析の文脈で使われたものの、まだこの用語は使われていなかった。当初は農業の文脈で開発されたものであった。入札地代効果の最初の理論家の一人はデイヴィッド・リカードであり、彼によれば、最も生産性の高い土地の地代は最も生産性の低い土地に対する優位性に基づいており、農民間の競争により、地代という形で完全な優位性が地主にもたらされる。この理論は後にJH フォン・テューネンによって発展され、彼はそれを輸送費の概念と組み合わせた。彼のモデルによれば、どの場所でも地代は、その生産物の価値から生産費と輸送費を差し引いたものに等しい。輸送費はすべての活動において一定であると認めると、生産費が最も高い活動は市場の近くにあり、生産費の低い活動は市場から遠いという状況につながる。

こうして生成された同心円状の土地利用構造は、上で説明した都市モデル（CBD - 住宅地が多い - 住宅地が少ない）に非常に似ています。ウィリアム・アロンソによって導入されたこのモデルは、フォン・チューネンのモデルに触発されました。^[1]

土地利用者は、小売店、オフィス、住宅のいずれであっても、中心業務地区 (CBD) 内で最もアクセスしやすい土地を求めて競争します。彼らが支払う意思のある金額は入札賃料と呼ばれます。これは通常、最もアクセスしやすい土地 (通常は中心部) が最も高価な土地であるという理論に基づいて、「入札賃料曲線」で表すことができます。

商業施設（特に大型デパートやチェーン店）は、中心部に立地するために最も高い賃料を支払っても構わないと考えています。中心部は、伝統的に人口の多い人にとって最もアクセスしやすい場所であるため、これらの利用者にとって非常に価値があります。この人口の多さは、かなりの売上高を必要とするデパートにとって不可欠です。その結果、デパートは非常に高い地代を支払う意思と能力を持っています。デパートは、多くの階を建てることで、敷地の可能性を最大限に引き出します。中心部から遠ざかるにつれて、商業施設が支払ってもよいと考える金額は急速に減少します。

しかし、産業は外核に進出するために喜んでお金を払う。工場に利用できる土地はより多くあるが、市場や良好な交通網など、内核の多くの利点が依然として残っている。

郊外に行くほど、交通の便が悪くなり、市場が縮小するため、土地は産業にとって魅力が薄れる。世帯主はこれらの要因にあまり依存せず、（内核や外核に比べて）コストが安いため、ここで土地を購入できる。内核から離れるほど、土地は安くなる。都心部が非常に人口密度が高い（例えば、テラスハウス、アパート、高層ビル）のに対し、郊外や田舎は人口がまばら（半戸建て住宅や戸建て住宅）なのは、このためである。

入札地代理論はエージェントベースモデリングで運用化されており、同心円都市モデルで農地から都市開発への転換をシミュレートするために使用されています。^[2]

• 位置と土地利用、1964年、ウィリアム・アロンソ作。
• 「Essential AS Geography」、2000年、Simon Ross、John Morgan、Richard Heelas著。