不動産管理

不動産管理とは、不動産および物理的資産の運用、管理、保守、および監督のことです。これには、住宅、商業、土地の不動産が含まれます。管理とは、不動産の耐用年数と状態に対する責任と注意を払いながら、不動産を管理および監視する必要があることを意味します。これは、あらゆるビジネスにおける管理の役割と非常に似ています。

資産管理とは、最終製品の完成品の構築、修理、保守のために取得および使用される個人資産、設備、工具、および物理的資本資産の管理です。資産管理には、取得、管理、説明責任、責任、保守、利用、処分など、上記で定義したすべての取得資産のライフ サイクルを管理するために必要なプロセス、システム、および労働力が関係します。

一戸建て住宅、マンション、または集合住宅の所有者は、プロの不動産管理会社に依頼することができます。会社は賃貸物件の広告、入居者の問い合わせへの対応、入居希望者の審査、適切な候補者の選定、賃貸契約書の作成、入居検査の実施、入居者の物件への入居、家賃収入の徴収などを行います。その後、会社はメンテナンスの問題の調整、所有者への財務諸表や物件に関する関連情報の提供などを行います。

この職業には、不動産の会計や財務の管理、入居者、請負業者、保険会社との訴訟への参加や訴訟の開始など、さまざまな側面があります。訴訟は、訓練を受けた弁護士のために確保された別の機能と見なされることがあります。職務内容に訴訟の責任者が記載されている場合でも、不動産管理者の下で弁護士が働いている場合があります。家主/入居者法には特別な注意が払われます。最も一般的には、立ち退き、支払いの不履行、嫌がらせ、事前手配されたサービスの削減、公共の迷惑行為が、不動産管理者が最も注意を払う法的主題です。したがって、不動産管理者は、適用される市、郡、州、連邦の公正住宅法と慣行を常に把握しておく必要があります。

南オーストラリア州を除くオーストラリアの各州では、不動産管理に免許が必要です。これは、不動産管理者が仕事にできるだけ十分な準備を整えていることを確認するためです。（親戚のために非常に小さな不動産を管理する場合など、例外がある場合があります。）南オーストラリア州では、不動産管理事業は登録された土地代理人によって運営されなければなりません。^[1]

カナダでは、不動産管理および家主と借主の関係を規定する法律は、一般的に、州の責任です。^[要出典]各州および準州は、これらの問題に関する独自の法律を制定しています。ほとんどの場合、個人または企業は誰でも不動産管理サービスを提供でき、ライセンス要件があります。^[要出典]これらの問題を規定する各州および準州の特定の法律以外は、英国の慣習法に準拠しています。ただし、ケベック州では、英国の慣習法の代わりに民法が使用されています。^[要出典]一部の都市では、州法が市の条例によって補足されています。

不動産管理業者の免許は州政府によって規制されており、BCFSA による免許は州政府によって設立された規制機関です。その任務は、不動産サービス法の免許および免許取得者の行動要件を施行することにより、公共の利益を保護することです。BCFSA は、不動産の販売、賃貸、区分所有不動産管理に従事する個人および仲介業者の免許発行を担当しています。BCFSA は、参入資格の施行、免許取得者に対する苦情の調査、および同法に基づく懲戒処分の実施も行っています。

BCFSA は、不動産免許保有者のサービスを利用する消費者の利益が、免許保有者の不正行為から適切に保護されるようにする責任を負っています。不正行為は、故意に行われる場合もあれば、免許保有者が職務と責任を遂行する際に合理的な判断を適切に行わなかった結果である場合もあります。

BCFSA は、不動産実務家としての資格取得を目指す個人にとって不動産問題に関する適切な教育が何かを判断し、資格要件の一部として資格取得コースと試験を手配する責任を負っています。BCFSA の管轄下で、資格取得コースは UBC サウダー ビジネス スクール、不動産部門によって提供されます。

オンタリオ州では、運営に免許は必要ありませんが、ACMO（オンタリオ州マンション管理業者協会）は、600戸以上の建物を管理する会員の認定と指定を行う自治団体です。オンタリオ州不動産協議会（RECO）は、オンタリオ州の認可不動産業者を規制しています。州政府はマンション法を改正中です。公聴会の後、2015～2016年の会期中に、マンション管理会社とスタッフ、またはマンションの従業員と理事会に認定を義務付ける法案を提出したいと考えています。

どちらの場合も、不動産管理者は不動産免許を保有する必要があります。

ドイツでは、不動産管理は、顧客とタスクが異なる住宅所有者組合管理（WEG-Verwaltung）、賃貸管理（Mietverwaltung）、および特別不動産管理（Sondereigentumsverwaltung）の分野に分かれています。2018年以降、不動産管理者には貿易規制法（§34 C GewO）に基づくライセンスが必須となっています。これには、十分な保険、健全な財務状況、信頼性が必要です。専門的なトレーニングや学位に関する要件はありません。ただし、3年間で20時間のトレーニング義務があります。ドイツで不動産管理者としてのライセンスを取得するには、関連する商工会議所の会員である必要があります。^[2]

香港では、不動産管理会社（PMC）^[3]と不動産管理業者（PMP）^[4]は、2016年に制定された不動産管理サービス条例（PMSO）（香港法第626章）^[5]に基づいて規制されている。PMSOの下で運用が開始されているのは、業界の規制機関として不動産管理局（PMSA）の設立に関する部分のみである。PMSOは、PMSAを設立すること以外に、規制体制の法的枠組みを提供し、PMCとPMPのライセンス基準を含む体制の詳細は、PMSAによって策定され（パブリックコンサルテーションが実施中^[6]）、補助立法で規定される予定である。PMSOの他の部分は、補助立法が香港立法会で可決され、運用が開始された後に運用が開始される。

特定の種類の人物は、免許取得義務が免除される。^[7]免除されない人物は免許を取得する必要があり、これを怠ると刑事犯罪となり、最高で50万香港ドルの罰金と2年の懲役が科せられる。^[8] 免許を取得した人物は、PMSO第4条で定義される「懲戒違反」を犯した場合、PMSAによる懲戒処分（口頭警告、書面による叱責、最高30万香港ドルの罰金、免許条件の課せ、免許の停止および取り消し^{[9]を含む）を受ける。 [10]} PMSAは、免許取得者が懲戒違反を犯したかどうかを判断する上でPMSAが関連していると考える事項を含む、免許取得者への実践的な指針を含む行動規範を発行することができる。^[11]

PMSOでは、不動産管理サービス（PMS）は、以下の 7つの特定カテゴリー^{[12] [13]}に規定される。

1. 不動産に関する一般的な管理サービス。
2. 不動産の環境の管理。
3. 不動産の修理、メンテナンス、改良。
4. 不動産に関する財務および資産管理。
5. 不動産に関する施設管理。
6. 不動産の管理に携わる人員に関する人事管理
7. 不動産の管理に関する法律サービス。

ライセンスの取得が義務付けられているのは、複数のPMSカテゴリーに該当するPMSを提供するPMCのみであり、^[14 ]これらのPMCで管理職や監督職に就く個人もライセンスの取得が義務付けられている。^[15]つまり、1つのPMSカテゴリーにのみ該当するPMSを提供するPMCはライセンスの取得が義務付けられておらず、管理職や監督職に就かずに最前線で働く個人もライセンスの取得が義務付けられていない。PMSOはあらゆる種類の不動産（住宅用、商業用、その他）を対象としているが、「不動産」には技術的な意味が与えられており、相互契約証書（DMC）（複数ユニットまたは複数階建ての建物のすべてのフラット所有者に拘束力のある条件を含む文書^[16]）を有する不動産を指す。これは、複数所有者の建物に提供されるPMSのみが規制の対象となるためである。^[17]つまり、DMCのない不動産にPMSを提供するPMCおよびPMPは、PMSOの規制対象ではない。

インドでは、不動産管理会社、不動産業者、開発業者に対する法定規制はありません。2013 年に連邦内閣により不動産規制および開発法案が可決されましたが、まだ発効していません。この法案は、インドに 3 つの規制機関を設立することを目指しています。不動産規制および開発法案は 2016 年初頭に連邦内閣により可決され、インドの不動産管理に大きな変化をもたらすことが期待されています。^[要出典]

アイルランド共和国では、不動産管理会社を設立する法的義務はありません。ただし、管理会社は通常、複数ユニットの開発を管理するために設立され、所有権と管理に関して会社法の一般的な規則に従う必要があります。

2012 年 7 月以降、不動産管理会社を含むすべての不動産サービス提供者は、アイルランド不動産サービス規制局に登録し、完全なライセンスを取得することが義務付けられました。

国立消費者庁(NCA) はこの分野でキャンペーンを展開しており、2008 年 9 月には消費者の権利を説明する Web サイトを立ち上げました。消費者の苦情が消費者法違反に関するものでない限り、NCA はこの分野で立法または規制の機能を果たしません。

ケニアでは、不動産業者登録委員会（EARB）^[18]が不動産業者業務の規制機関であり、その権限は1984年不動産業者法第533章^[19]に基づいており、同法は1987年に施行された^{[要説明]。}同法に基づき、委員会は不動産業者を登録し、不動産業者の能力と行為が公衆の保護を確保するのに十分なものであることを保証する責任がある。委員会はまた、不動産業者法第9条に従って、登録メンバーのリストをウェブサイトに掲載し、一般の人々がアクセスできるようにしている。^[20]委員会は最近^{[いつ? ]、}不動産業者法の一連の改正案を起草した。^[21]

不動産業者や不動産開発業者が参加できる協会には以下のものがあります。

• ケニア不動産開発協会（KPDA）^[22] KPDAは、ケニアの住宅、商業、工業用不動産開発部門の代表機関として2006年にナイロビで設立されました。これは、不動産開発業界が組織的、効率的、経済的、倫理的な方法で急速に成長することを確実にするために、政策立案者、金融家、市民と積極的に協力する新興のビジネス会員組織です。
• ケニアプロフェッショナル不動産協会（KPRA）。^[23] KPRAは、不動産や関連事業の売買および管理を行う不動産専門家向けに不動産専門サービスを推進する専門組織です。KPRAは、専門資格、研修認定、教育、立法府での代表、KPRAに加盟する地元および地域の事業への会員資格など、さまざまなサービスを会員に提供しています。

ニュージーランドの商業用不動産管理リース代理店は、不動産代理店ライセンスを取得し、監査済みの信託銀行口座を運営する必要があります。商業用リースは、1952 年不動産法の対象となります。

ニュージーランドの住宅不動産管理は無免許で規制のない業界です。ニュージーランドの不動産管理業者には登録や最低限の知識やスキルは必要ありません。ニュージーランド政府は、あらゆる形態の不動産管理に法律が必要かどうかを検討しました。^[24]検討の完了後、法務次官のネイサン・ガイ氏は2009年7月2日に、消費者を保護するために使用できる既存の法律がすでにあることもあり 、不動産管理業者に新たな職業規制は課されないと発表しました^{[25] 。}

ニュージーランドの認可を受けた不動産業者は、不動産管理者または認可を受けた不動産業者の下で働く不動産管理者として、資格のある不動産業者とともに住宅不動産管理サービスを提供できます。会員業者は、ニュージーランド不動産協会の不動産管理実務規範^[26]に従うことになっています。REAA によると、この規範は、一般の人々と接する際の業界のベストプラクティスを概説しています。批評家は、不動産業者協会の苦情委員会は、不動産管理ライセンスの怠慢に対して、不動産業者業務に従事する者に対して不利な判決を下す範囲や管轄権が「不動産業者業務」に従事する者に対してよりも狭いと述べています。^[27]不動産管理行為が不十分な場合は、「不動産業者業務とは無関係の行為」を理由に、「不十分な行為」ではなく「それ以上の措置なし」の判定を受けることがあります。^{[28] [29]}ベストプラクティスガイドライン^[26]は、不動産管理業務を行う認可不動産業者は監査済みの信託口座を通じて家賃を徴収すべきであると示唆しており、これにより家主と借主の家賃金の安全性に一定の確実性がもたらされるが、REAAの事例では必ずしもそうではないことが示唆されている。^[29]

1986年住宅賃貸法は、住宅の家主と借主の権利と責任を定めており、書面による賃貸契約の締結や、賃貸保証金（必要な場合）をビジネス・イノベーション・雇用省に預ける必要があることなどが含まれている。賃貸裁判所^[30]とその裁定人/調停人は、1986年住宅賃貸法および2010年区画所有権法の違反に関連する（家主と借主の間の）紛争を審理し、判決を下す。

2019年7月1日、健康住宅基準が法律になりました。健康住宅基準は、賃貸物件の暖房、断熱、換気、湿気の侵入と排水、すきま風の防止に関する特定の最低基準を導入しています。すべての民間賃貸住宅は、2021年7月1日以降の新規または更新の賃貸契約から90日以内に準拠する必要があり、すべての民間賃貸住宅は2024年7月1日までに準拠する必要があります^[31]

2010年区分所有権法は、複数の所有者がそれぞれ区分所有権を保有する区分所有権開発の所有権と管理に関する法律を定めている。同法は、そのような開発の設立、法人団体の統治、法人団体と区分所有者の権利と義務、買い手と売り手の間の情報開示、紛争解決などを扱っている。2011年区分所有権規則は運用ガイドラインを提供している。法人団体は、共用財産と開発に関連する財務および管理機能に責任を負っている。すべての区分所有者は法人団体のメンバーである。法人団体は、その権限と義務の一部を法人団体委員会に委任することができ、専門の法人団体管理者にサービス提供を委託することができる。^[32]

パナマでは、不動産管理を専門とする会社であれば、不動産管理にライセンスは必要ありません。ただし、不動産の売買を計画している不動産会社にはライセンスが必要です。

現時点では (2012 年 11 月)、特定の規制機関やライセンス機関は存在しません。ただし、金融事業法では、不動産管理を有料の手数料収入を伴う商行為として提供する事業は、そのようなサービスが会社法、つまり法的に事前宣言された事業活動リストに記載されている場合にのみ行うことができます。ルーマニア法では、このように宣言されていないサービスから収入を得ることはできず、法人のクライアントからの要求に応じて証明できる必要があります。

英国では、不動産管理会社に関する法定規制はありません。賃貸住宅を管理する会社は、多くの場合、住宅賃貸代理店協会の会員です。「保証付き短期賃貸」（通常の住宅賃貸形態）の賃貸保証金を受け取る会社または個人の家主は、法により賃貸保証金制度の会員になる必要があります。

ニューヨーク^[33]やコロラド^[34]など、ほとんどの州では、不動産管理会社が家賃を徴収したり、賃貸物件を掲載したり、第三者としてリースの交渉や検査を支援したりする場合は、不動産ブローカーの免許を取得することを義務付けています。不動産管理者は不動産販売員の免許を持っている場合もありますが、一般的には不動産ブローカーの免許の下で働いている必要があります。ほとんどの州では、不動産販売員または不動産ブローカーの免許を持っている人向けに、オンラインで免許を確認する公的システムがあります。^[35]アイダホ州、メイン州、バーモント州など、いくつかの州では、不動産管理者に不動産免許を取得することを義務付けていません。モンタナ州、オレゴン州、サウスカロライナ州など、その他の州では、不動産管理者がブローカーの免許ではなく不動産管理免許の下で働くことを許可しています。ペンシルベニア州など一部の州では、不動産管理者がリースの交渉、入居者の金銭の保管、または不動産所有者に代わってリース契約を締結しない場合は、不動産免許がなくても働くことを許可しています。

多くの州では、自分の不動産を管理する所有者は不動産免許を取得する必要はありませんが、自分の家を貸し出すには少なくとも営業免許を取得する必要があります。賃貸物件の近くに住んでいない所有者は、地方自治体によって不動産管理会社のサービスを雇うことが義務付けられる場合があります。^[要出典]ハワイなど観光客の多い州では^[36]、厳格な不動産管理規則が設けられています。

カリフォルニア州では、第三者のアパートの不動産管理者は、カリフォルニア州不動産局から不動産ブローカーとして認可を受けなければならない。報酬を得て、不動産をリース、賃貸、またはリースや賃貸の申し出、賃貸物件の提供、賃貸物件の募集、入居希望者の募集、不動産や事業機会の売買やリースの交換の交渉、不動産やその改良、事業機会からの賃料の徴収を行う個人または企業は、ブローカーの認可が必要である。^[37]カリフォルニア州規則集第25編第42条では、16戸以上のアパートの所有者は、その物件に常駐する管理者を置くことを義務付けている。16戸未満のアパートには、このような義務はない。^[38]

不動産ブローカーという名称は、不動産業者、不動産エージェント、不動産販売員などの業界用語に馴染みのない人々によって混同されることが多く、定義は米国の州によって異なります。

^{[これらはすべて米国にあるのでしょうか、それともどうですか? ]}

ビルオーナー・管理者協会（BOMAインターナショナル）は、不動産管理者に対するトレーニングを認定する業界標準の認定を提供しています。^[39]

• 不動産管理者（RPA）
• 施設管理管理者 (FMA)
• システム保守管理者 (SMA)
• システム保守技術者 (SMT)

不動産管理協会(IREM)

• 認定プロパティマネージャー(CPM)
• 認定住宅管理者（ARM）
• 認定コマーシャルマネージャー (ACoM)
• 認定管理組織 (AMO)

マニュファクチャードハウジング協会（MHI）

• 認定コミュニティマネージャー (ACM)
• プロフェッショナル住宅コンサルタント（PHC）

全米アパートメント協会(NAA) には以下の指定があります。

• 認定アパートメントマネージャー（CAM）
• 認定アパートメント プロパティ スーパーバイザー (CAPS)
• アパートメンテナンス技術者認定証（CAMT）
• 全国アパート賃貸専門家（NALP）

全米住宅不動産管理協会（NARPM）は、不動産管理者の倫理的かつ専門的な行動基準を認定する資格を提供しています。^[40]

• 住宅管理専門家（RMP）^[41]
• マスタープロパティマネージャー（MPM）^[42]
• 認定サポートスペシャリスト（CSS）^[43]
• 認定住宅管理会社（CRMC）^[44]
• 認定メンテナンスコーディネーター（CMC）^[45]
• 認定住宅管理簿記士（CRMB）^[46]

州固有の指定には次のものがあります。

• カリフォルニア認定コミュニティ協会マネージャー(CCAM)
• フロリダコミュニティ協会マネージャー (CAM)
• ミネソタ州認定コミュニティ協会マネージャー (CCAM)
• ミネソタ州: 認定住宅管理者 (CRM)

コミュニティ協会協会は、米国において、マンション、住宅所有者協会、協同組合などの計画コミュニティを管理する住宅不動産管理者の資格も持っています。国内の資格には次のものがあります。

• 協会管理スペシャリスト (AMS)
• コミュニティ協会認定マネージャー (CMCA)
• 大規模マネージャー (LSM)
• プロフェッショナル コミュニティ アソシエーション マネージャー (PCAM) - 授与される最高位の称号。

全米住宅建設業者協会は、低所得者向け住宅税額控除 (LIHTC) プログラムを通じて、手頃な価格の住宅業界に特化した指定を受けています。

• 住宅信用認定専門家 (HCCP)

英国：

• 住宅管理業者協会 (ARMA、現在は不動産協会、TPI)
• 住宅不動産管理協会 (IRPM、現在は不動産協会、TPI)

ケニア:

• 不動産業者登録委員会 (EARB)
• ケニア不動産開発者協会 (KPDA)
• ケニア不動産協会 (KPRA)

不動産管理ソフトウェアの人気と重要性は高まり続けています。価格が下がるにつれて、小規模企業やアマチュアの不動産管理者でも、大企業と同じベスト プラクティスと効率性の一部を使用して業務を遂行できるようになります。オンライン資産管理ソフトウェア (OPMS、またはオンライン不動産管理ソフトウェア) は、価格低下の大きな原因となっています。コアとなる不動産管理ソフトウェア オプションに加えて、業界に導入される関連性の高いソフトウェア製品の数は急速に増加しています。

プロパティ管理システム (PMS) は、フロント オフィスの運用機能の調整、予約、ゲストとのコミュニケーション、計画、レポートなどの目的をカバーするために使用される包括的なソフトウェア アプリケーションです。この種のソフトウェアは、大規模なホテルや休暇用不動産の運営に使用されます。

これは最も一般的なモデルであり、集合住宅や一戸建て住宅を管理する住宅分野の不動産管理会社によって使用されています。この場合、不動産所有者は会社と不動産管理契約を締結し、会社に新しい入居者に賃貸し、家賃を徴収する権利を与えます。通常、所有者は入居者が誰であるかさえ知りません。不動産管理会社は通常、家賃の 10 ～ 15% を保留し、残りを不動産所有者と分け合います。

これは、空き家や空き地を監視する際に企業が使用する最も一般的な収益モデルです。ここでの仕事は、物件を監視し、安全で安心な状態であることを確認し、所有者に報告することです。これらの物件からは収入がないため、通常、所有者には毎月固定料金が請求されます。

このモデルは住宅スペースでも使用されていますが、主に需要の高い場所にある小さなユニットで使用されています。この場合、会社は所有者と賃貸契約を結び、固定賃料を支払います。契約に従って、会社にはより高い賃料で物件を転貸する権利が与えられます。会社の収入は、2 つの賃料の差額です。明らかなように、この場合、会社は所有者に支払う賃料を最小限に抑えますが、これは通常、市場価格よりも低くなります。

このモデルは、サービスアパートメントスペースや、収益を生み出す小売店やビジネスセンターなどの他の商業施設に適用されます。この場合、不動産管理者は、不動産をビジネスセンター、サービスアパートメントなどの収益を生み出すビジネスに転換する権利を持つ契約を不動産所有者と締結します。所有者に家賃を支払う代わりに、管理会社は収益の一部を共有します。^{[引用が必要]}また、固定家賃と収益の一部を組み合わせて不動産所有者と共有するハイブリッド構造もあります。^{[引用が必要]}

• 1:5:200
• アクセス制御
• アクティビティ関係図
• ビルディングインフォメーションモデリング
• ビル管理
• コンピュータ化された保守管理システム
• 企業資産管理
• 施設管理
• ホーム365
• リース管理
• 物理的な設備
• 不動産メンテナンス
• 不動産管理ビジネスモデル
• 不動産管理者
• 警備員