マウント・ローレル教義

マウント・ローレル原則は、ニュージャージー州憲法の重要な司法原則です。この原則では、自治体が積極的にゾーニング権限を使用して、低所得および中所得世帯が購入できる住宅を建設する現実的な機会を提供することが求められています。

この原則は、1975年にニュージャージー州最高裁判所が最初に宣言した代表訴訟であるサザン・バーリントン郡NAACP対マウント・ローレル・タウンシップ（一般にマウント・ローレルIと呼ばれる）にちなんで名付けられました。この訴訟で原告は、ニュージャージー州マウント・ローレル・タウンシップのゾーニング条例が低所得者と中所得者による自治体内での住宅取得を排除するものであるとして異議を申し立てました。

マウント・ローレル・タウンシップの6代目住民であるエセル・ローレンスは、マウント・ローレル・タウンシップの当局者が彼女のコミュニティの低所得者向け住宅を没収し取り壊す意向を表明した後、最初のマウント・ローレル訴訟の筆頭原告であった。カムデンやフィラデルフィアのスラム街に引っ越す以外に現実的な選択肢がなかったため、多くの住民は立ち退き圧力の高まりをますます懸念するようになった。^[1]ローレンスは地元の牧師を通じて、マウント・ローレル訴訟の原告を探していたカムデン地域法律サービスのディレクター、カール・S・ビスガイヤーとつながった。ビスガイヤーは弁護士のケネス・E・マイザー、トーマス・J・オラベッツ、ピーター・J・オコナーとともに、一般にマウント・ローレルIとして知られる訴訟を起こした。^[1]マウント・ローレルIの判決の後、多数の自治体に対して訴訟が起こされた。こうした訴訟の原告は、実際に住宅を求め、彼らに代わって支援団体に援助を求めた低所得者、ニュージャージー州公益擁護者、そして手頃な価格の住宅を含む開発を行おうとした建設業者の 3 つのグループに分類されます。

これらの初期の排他的ゾーニング訴訟は、多くの困難に見舞われ、手ごろな価格の住宅はほとんど、あるいはまったく実現しませんでした。1983 年にこれらの訴訟のいくつか (そのうち、Southern Burlington County NAACP 対 Mount Laurel Township が再び主要な訴訟) で控訴されたことにより、ニュージャージー州最高裁判所はMount Laurel原則を再確認し、微調整し、この原則をより効果的にするためのいくつかのメカニズムと救済策を提供する機会を得ました。

ニュージャージー州最高裁判所は、マウント・ローレル II判決が物議を醸し、裁判所の適切な役割についての議論を引き起こすことを認識していました。この判決は、裁判所が憲法上の義務と定義したものを実施するための立法措置を促しました。

1985 年、ニュージャージー州議会は公正住宅法を可決することでこれに応えました。自治体にはある程度の低価格住宅を促進する憲法上の義務があるという前提を受け入れ、この法律は低価格住宅協議会(COAH) という行政機関を設立し、各自治体の住宅数に関する義務とその義務の履行方法を規定する規則を制定しました。

訴えられる前に COAH の行政手続きに参加することを選択した自治体には、訴訟からの保護、特に建設業者の救済措置が提供されました。移行規定として、この法律は、法律が可決された時点で訴訟に関与していた自治体は、明白な不公正が生じない限り、訴訟を COAH に移管できると規定しました。

COAH は、各自治体が提供しなければならない低価格住宅の具体的な数 (「事前クレジット ニーズ」) を決定できる規則を作成しました。参加自治体は、クレジットの適用 (例:フィルタリング、自発的改修、賃貸住宅の追加クレジット)、地域貢献協定の使用 (同じ地域の協力自治体 (通常は都市中心部) に義務の一部を移管し、自治体が合意した金額を支払う)、低価格住宅のゾーニング (通常は密度の増加と強制的な確保を含む) などの手段でこのニーズに対処するコンプライアンス プランを作成しました。COAH は自治体のコンプライアンス プランを承認すると、「実質的な認証」を発行します。これは、自治体を排他的ゾーニング訴訟から保護することを目的としています。

自治体の視点から見ると、COAH の行政手続きの利点には、公平な負担額を計算する公式を使用することで裁判所が課すよりも低い義務が生じる可能性があること、住宅数を削減するための地域貢献協定を利用できること、そして、建設業者原告が勝訴したことに対する報酬として開発を許可せざるを得なくなるのではなく、自治体内のどこに手頃な価格の住宅を開発すべきかを決定できることなどがありました。COAH の行政手続きに参加しないことを選択した自治体は、排他的ゾーニング訴訟や建設業者の救済の可能性に対して依然として脆弱でした。欠点は、参加する自治体が、余分な住宅が建設されるように一部の土地をゾーニングするよう要求される可能性があることです。一部の自治体は、実際に排他的ゾーニング訴訟に直面する可能性は低いと考え、参加しないことで運を天に任せました。

マウント・ローレル判決は、州憲法上の義務として「成長地域」にあるすべての自治体に、低所得および中所得世帯の現在および将来の住宅需要の公平な割合を提供するよう義務付けているが、すでに国内で最も高い固定資産税を課している州において、低所得または極低所得世帯向けの資金源は指定されていない。^{[2]この判決は}司法積極主義 の一例であると非難する者もいる。^[3]

ニュージャージー州最高裁判所は、議会による公正住宅法の採択を歓迎した。多くの下級裁判所の判決は、明白な不公正の基準に基づいて係争中の訴訟を COAH に移送することを否定していたが、最高裁判所はその用語を非常に狭く解釈し、訴訟の移送を命じた。下級裁判所は、各自治体の義務の計算とそれを満たす方法に関する判決を COAH の規制に合わせるよう指示され、法令は表面上合憲と判断され、手頃な価格の住宅を実際に建設できるように、希少な資源 (下水道容量、飲料水、土地) を手頃な価格の住宅の提供以外の目的に使用することを制限するなど、COAH に十分な権限を与えると解釈された。

COAHは、マウント・ローレルの要件を管理するために1980年代に設立された政府機関ですが、現在は廃止されています。再活性化が必要だと主張する人もいます。^[4]

フェアシェア住宅センター（FSHC）は、1975年に設立されたチェリーヒルを拠点とする非営利団体で、公正な住宅開発の実施に関して町を相手取って訴訟を起こしています。^[5]

「建設業者救済訴訟」とは、不動産開発業者がニュージャージー州の町に、普通のアパートと並んで手ごろな価格の住宅を含む大規模な集合住宅団地の建設を許可するよう強制するために起こしたニュージャージー州の訴訟である。

通常、開発業者の裁判所文書には、マウント・ローレル原則について具体的に言及されています。この原則では、低所得および中所得世帯に手頃な価格の住宅を提供する責任を自治体に負わせています。開発業者は、建設業者の救済措置を利用してマウント・ローレル原則を悪用し、過剰開発やスプロール化に対抗する町の取り組みを妨害していると主張する人もいます。^[6]最近の「建設業者の救済措置」訴訟や関連する懸念事項には、次のものがあります。

• アナンデール^[7]
• ブリッジウォーター^[8]
• クランフォード。開発業者のサミュエルとピーター・ヘケミアンは、高密度開発の許可を求めてクランフォード町を訴えた。^{[9] [10]}クランフォードの地元住民の一人は、建設業者の救済措置は「町の技術者、公安当局、教育委員会のメンバー、予算局の権限を奪い、パラマスを拠点とするアパート建設業者であるS.ヘケミアン・グループに与えている。そして、誰もそれに対して何もできない。これは、建設業者救済訴訟と呼ばれるものに基づく裁判所命令だ。どうやら、進歩は具体的なものにしか見出せないようだ。」と意見を述べた。^[11]
• エマーソン。地元当局は、町の役人が公園にしようとしていた19エーカーの森林地帯の開発にマウント・ローレルが及ぼす影響について懸念を表明した。^[12]
• リビングストン。リビングストン・ショートヒルズ連合の努力にもかかわらず、クシュナー・カンパニーの関連会社は町で開発を行うために手頃な価格の住宅訴訟を起こした。^{[13] [14]}
• ミルバーン。ニュージャージー州ミルバーンの住民は、カヌーブルックが提案した土地開発に反対した。この土地開発では、ショートヒルズモールに隣接して250室のホテル、200戸の住宅、複数階の駐車場が建設される予定だった。^{[15] [16]}
• モンヴェール。S.ヘケミアン・グループは、モンヴェールの低価格住宅1,000戸建設訴訟に介入し、低価格住宅の「十分な現実的な機会を創出するという憲法上の義務に違反している」と主張した。2017年6月、マイク・ガッサリ市長は、この訴訟について「私たちは今、私たちのコミュニティを永遠に変えてしまうような恐ろしい開発から私たちの町を守るために、計り知れないほどの時間とお金、自治体の資源を費やす道を歩んでいる」と述べた。^{[17] [18]}
• ニューミルフォード。コミュニティグループ「ニューミルフォードの過剰開発を止めろ」^{[19]の反対にもかかわらず、ロバート・S・ヘケミアンとピーター・ヘケミアンが率いる開発業者S・ヘケミアン・グループ（SHG）は、}ニュージャージー州ニューミルフォードに対してマウント・ローレル建設業者救済訴訟を起こした。^[20] 「確かに頭に銃を突きつけられているような気がする」とニューミルフォード市長のアン・スブリジは2016年末に語った。町は最終的に和解し、この地域で最後に残った未開発の土地の1つが開発されることになった。^{[21] [18]}
• ウェストオレンジ。フェアシェアハウジングセンターと、ミネソタバイキングスのオーナーであるウィルフ家の関連会社ガーデンホームズ^{[22] [回覧文書]}は、ニュージャージー州ウェストオレンジでより手頃な価格の住宅ユニットを建設するために訴訟を起こした。

1985年、公正住宅法により、現在は廃止されている地域貢献協定制度が創設された。地域貢献協定制度は、ニュージャージー州最高裁判所のマウント・ローレル判決で要求されているように、町が他の地域に手頃な価格の住宅を資金援助することで、手頃な価格の住宅の義務の最大半分を免除できることを意味していた。^[23]

2008年、フェアシェア住宅センターのピーター・オコナーの要請と郊外の民主党員の反対を押し切って、ジョン・コーザイン知事はRCAを禁止する法律に署名した。A500。彼はフェアシェア住宅開発のエセル・R・ローレンス・ホームズで行われた式典でA-500に署名し、法律として成立させた。 ^{[24] [25]}スプロール現象を抑えるためにRCAを復活させるよう求める声もある。^{[26] [27]}

1983年、ニュージャージー州最高裁判所は、手頃な価格の住宅を要求するにあたって、州憲法は「悪い計画を要求しているわけではない。郊外への拡大を要求しているわけではない。地方自治体に大規模な住宅開発を奨励することを要求しているわけではない。都市や郊外からの人々の移住のために、道路の無駄な延長や下水道や水道施設の不必要な建設を要求しているわけではない。憲法には、低所得者向け住宅を提供するという憲法上の義務を果たし、同時に州の将来を賢明に計画することができない、と述べている箇所はない」と警告した。^[28]

パーシッパニーの住民の一人は、「パーシッパニーには空き地がたくさんあるのに、開発されていないこの広大な土地が開発のために破壊されていることに非常に不満を感じています」とウォータービューの過剰開発を阻止する反対派グループのデイブ・カプランは述べた。^[29]

シエラクラブのニュージャージー支部は、2010 年にクリス・クリスティ知事が手頃な価格の住宅法を改革しようとした努力を称賛しました。

現在の COAH 法は、ニュージャージー州の歴史上、土地利用と開発に最も大きな影響を与えています。シエラクラブは、手頃な価格の住宅の要件を強く支持しています。町が成長するにつれて、公平な割合で住宅を提供する必要があります。しかし、手頃な価格の住宅の必要性が、湿地、氾濫原、急斜面、水源を保護する河川緩衝地帯、海岸、絶滅危惧種の生息地に与えられた環境保護を損なうべきではありません。また、水供給が危機的に低い場所に住宅を建てるべきではありません。さらに、自動車通勤に関連する二酸化炭素排出量と汚染を減らすために、新しい住宅は仕事がある場所に建設する必要があります。^[30]

2017 年半ばの最近の判決に基づき、ニュージャージー州最高裁判所がマウント・ローレル原則を実施するための立法措置を求めていると考える人もいます。

2017年1月、ニュージャージー州最高裁判所は、町は手頃な価格の住宅を提供する上での過去の失敗を考慮しなければならないとする判決を下した。ある評論家は次のように述べた。

この訴訟は、1999 年以来続いている低価格住宅規制の議論に決着をつけた。しかし、裁判所は、現在自治体に要求している低価格住宅の設備の実施方法については、何の指針も示さなかった。この判決は、多くの疑問を残しており、低価格住宅の要件の改革を議会に大きく依存することになる。この判決は、1999 年以来考慮されていなかったタウンシップ計画に低価格住宅の設備の実施を要求する。町の空き地は低価格住宅で埋め尽くされ、自治体に人口が流入する可能性が高い。…議会が、裁判所の最近の判決に従って、現在の低価格住宅規制をどのように変更するか、変更するかどうかを見守る必要がある。^{[31] [32] [33] [34] [35]}

ニュージャージー州最高裁判所は2017年1月の判決で、議会が手頃な価格の住宅問題に再度取り組むことを歓迎した。「我々はこれまで同様、議会が手頃な価格の住宅の市町村への公平な割り当てを計算し割り当てるための代替方法を検討することを禁じられていないことを認識しており、そのために我々はこの重要な社会的、経済的憲法上の問題に議会が注目することを歓迎する」とラベッキア判事は記した。^{[36] [37]}

モリス郡フリーホルダー候補のハーディング委員ニコラス・プラットは2017年5月、州全体の市長全員がトレントンで座り込みを行い、議員が建設業者救済問題の過剰開発の影響を軽減する行動をとるまで州議事堂を離れることを拒否することを提案した。^{[38] [39]}

バーゲン・アンド・パセーイク郡議会議員ホリー・シェピシ氏は2017年7月の意見記事で、早急に改革が必要だと主張した。「もし建設されれば、新しい住宅の数だけでマンハッタン区全体の住宅数をはるかに上回ることになる」と彼女は述べ、過剰開発の問題を「狂気」と呼んだ。

2017年夏、シェピシはパラマスで、地元の市長や他の州議会議員とともに、手頃な価格の住宅の義務化に関する様々な市民指導者との公聴会を数回にわたって開催した。^[40]

「議会が行動を起こし、（非営利団体フェア・シェア・ハウジング・センターの）郊外コミュニティの破壊という目的を阻止すべき時期はとうに過ぎている」と、報道によると、公聴会で市長の一人は述べた。「本当に行動が必要だ。誰も必要なことをしていない」

シェピシ氏は、フェアシェアハウジングセンターに出席を依頼したが、出席を断る手紙を受け取ったと述べた。^{[40] [41]}

サマセット郡のモンゴメリー郡長エド・トゥルザスカ氏は、アパート開発の流入は地域の田舎らしさを台無しにし、「郡のインフラを圧迫し、固定資産税を大幅に引き上げ、学校制度に負担をかけ、郡の生活の質に悪影響を与えるだろう」と述べた。^[42]

ユニオン郡では、2017年夏、クラーク町議会が全会一致で州議会に手頃な価格の住宅問題の改革を求める決議を出した。市長は、さもなければ「ユニオン郡は25年後にはクイーンズのようになるだろう」と述べた。^[43]

2017年6月、ユニオン郡バークレーハイツで、議会議長のマーク・フェイチャー氏は、州議会が過剰開発に対して行動を起こさなかったことは「州政府の完全なる失敗」だと述べた。^[44]

2018年6月、NJ 101.5ラジオの司会者ビル・スペーディアは、不必要な開発の強制が不当に税負担を増加させていると主張し、この原則を撤回する憲法改正を主張した。^[45]

2017年夏、バーゲン郡の5つの町の市長は、「手頃な価格の住宅について地域的な視点を取り入れ、コミュニティの健全性を守る合理的な解決策を見つけるために協力する」と発表した。^[46]

2019年10月現在、ニュージャージー州チャタム・タウンシップでは、手頃な価格の住宅は空室としてリストされていません。 ^[47]モリス郡全体では、2010年から2014年の間に、極度に低所得（ELI）と分類される100人の賃借人に対して、手頃な価格の住宅はわずか39戸でした。これは、2000年以降、住宅数が6％減少したことを示しています。 ^[48]この郊外の町は、以前の第3ラウンドの手頃な価格の住宅の反復に関連するCOAH認定クレジットを取得しており、これにより、町の手頃な価格の住宅義務が軽減されました（16）。^[49]現在の手頃な価格の住宅不足に対処するため、チャタム・タウンシップは、マウント・ローレル・ドクトリンに準拠した第3ラウンドの手頃な価格の住宅ユニットを建設中です。^[50]スターリング・サン・ホームズ・デベロッパーは 、サザン・ブールバードの現在のスケートパークの3.6エーカーの敷地に25戸の手頃な価格の住宅を建設する予定です。 ^[51]

異議:

チャタム・タウンシップのコミュニティは、マウント・ローレル原則に対する歴史的かつ地域的な反対に一貫して、新しい手頃な価格の住宅ユニットに対していくつかの異議を唱えてきました。多くの市民は、新しい手頃な価格の住宅ユニットの資金を調達するために住民に課される影響料について懸念を表明しています。2019年9月12日のタウンシップ委員会会議で発言したチャタム・タウンシップの住民は、この「懲罰的な料金は...可決されても、単に実施されない可能性がある」と示唆しました。^[52]この提案は、1975年から1981年の間に一般的だった、自治体が複数の収入層の人々に住宅を提供することを要求するマウント・ローレル原則Iに従うことを公然と拒否したことを反映しています。マウント・ローレル原則は、自治体が市のゾーニングを通じて公平なシェアの住宅を追加することを要求しています。^[53]金銭的なコストとは別に、住民はオープンスペースと木々の喪失について懸念を表明しています。この開発にはスケートパークの敷地にある18本の樹木の伐採が必要で、町の許可された建物の高さを2.98フィート超える予定である。^[54]オープンスペースをめぐる争いは、「建築者救済訴訟」のケースなど、多くの自治体で起こっている。10代の若者のグループは、コミュニティのスケートパークがなくなることへの懸念を表明したが、現在、スケートパークを再建する計画はない。^[55]このエリアは郊外であるため、ある住民は「手頃な価格の住宅自体には反対ではない」と述べたが、町は低密度住宅が特徴であるため、「人口の増加には反対だ」と述べた。^[56]別の住民は、開発の場所は小学校近くの交通量の多いエリアであり、新しい居住者は駐車場と歩行者の安全性の低下につながると指摘した。^[52]郊外の形態の変化に対する懸念は、ニュージャージー州の郊外コミュニティが都市のようになり始めるという懸念に関連して、「議員の抗議」で頻繁に取り上げられている。

ニュージャージー州の市長は伝統的に手頃な価格の住宅に反対してきた。公正な土地利用政策に対する町の指導者の立場は不明瞭であり、公開記録法（NJSA 10:4-12）によるインクルーシブ・ゾーニングをめぐる議論の多くは公開セッションではなく執行セッションで行われており、一般市民は除外されている。^[57]

あまり混雑していない地域で強制的に建物を建てさせる前に、ニュージャージー州で放置された空き物件が大量に発生していることを考慮すべきだと主張する人もいる。また、不在地主への強制執行を含む魅力的な住宅開発に対する都市荒廃の負担を軽減するために、州が規制執行への資金提供を強化することも提案している。ニューアーク市は「都市連盟と協力して、小規模な開発業者に売却し、その後住民に原価で売却できる空き物件や放置物件を特定している。ラトガース大学の報告によると、ニューアークの住宅の約 16% が空き物件であり、市の立ち退き率と差し押さえ率は高い」。^{[58] [59] [ 60] [61] [62] [63] [64]}

• アボット地区は、貧困地域の子供たちの教育は憲法違反で不十分であると判断したニュージャージー州最高裁判所の一連の訴訟から生じた、同様に物議を醸した法理である。
• 最初の判決を書いたフレデリック・ウィルソン・ホール
• ラティーノ・アクション・ネットワーク対ニュージャージー州、公立学校の人種差別撤廃を求めて2018年に提起された訴訟。

• Wikisource の Southern Burlington County NAACP v. Township of Mount Laurel に関連する作品
• ラトガース大学ロースクール・ニューアーク校のマウント・ローレル・アーカイブ
• マクホース氏、「公正な住宅」法案は的を外している、ニュージャージー州で住宅が手が出ない理由に対処していないと発言 | 政治 NJ
• アメリカにおける住宅ローン差別について私たちが知っていること