混合所得住宅

混合所得住宅の定義は広く、多くの種類の住居や地域を網羅しています。ブロフィとスミスに倣い、以下では混合所得住宅の「非有機的」な例、つまり「財務および運営計画の基本的な部分として所得グループの混合を含む集合住宅開発を建設および/または所有するための意図的な取り組み」について説明します。^[1]新しく建設された混合所得住宅開発には、さまざまな所得レベルの人々を対象としたアパート、タウンハウス、および/または一戸建て住宅などのさまざまな種類の住宅ユニットが含まれます。混合所得住宅には、支配的な住宅市場に基づいて価格設定された住宅（市場価格のユニット）があり、低所得の居住者向けに価格設定されたユニットがいくつかある場合もあれば、市場価格のユニットが含まれず、低所得および中所得の居住者専用に建設される場合もあります。^[2]混合所得住宅開発の所得構成は、ほとんどの場合、エリアの中央所得（AMI）を計算し、AMIの特定のパーセンテージでユニットの価格を設定することで決定されます。混合所得住宅は、貧困が集中する地域をなくし、居住分離と闘い、貧困層に住宅ユニットの 100% を提供する公営住宅の建設を回避するための 2 つの主要なメカニズムの 1 つです。混合所得住宅は、連邦、州、地方レベルの取り組みと、官民非営利パートナーシップの組み合わせによって建設されます。

混合所得住宅の定義は幅広く、多くのタイプの住居や地域を網羅しています。一般的に、混合所得住宅開発には、さまざまな所得レベルの人々を対象としたアパート、タウンハウス、および/または一戸建て住宅などのさまざまなタイプの住宅ユニットが含まれます。混合所得住宅には、支配的な住宅市場に基づいて価格設定された住宅（市場価格のユニット）が含まれ、低所得の居住者向けに価格設定されたユニットがいくつかある場合もあれば、市場価格のユニットが含まれず、低所得および中所得の居住者専用に建設される場合もあります。^[3]

住宅分野では、混合所得住宅や混合所得地区の単一の定義は存在しません。^[4] ベルーベは、混合所得住宅はアメリカの都市部における有機的なプロセスを反映しており、「混合所得環境のほとんどは新しい住宅建設の結果ではなく、地区レベルでの移住、所得、世帯の変化から有機的に生じる」と主張しています。^[5]ただし、地区における有機的な経済統合のレベルは、住宅の立地決定におけるマイノリティ（特にアフリカ系アメリカ人）に対する大きな差別を考えると、異論が^あります。地区を「混合所得」と判断する明確な基準は存在しません。この記事では、特定の政策介入の一環として建設される非有機的な混合所得開発に焦点を当てます。

混合所得住宅は、貧困が集中している地域をなくし、居住の分離と闘い、貧困層に住宅ユニットの100％を提供する公営住宅の建設を避けるための2つの主要なメカニズムのうちの1つです。混合所得住宅開発はプロジェクトベースの補助金であり、補助金は入居者ではなく住宅ユニットに結びついています。一方、セクション8（住宅）などの入居者ベースの支援はバウチャーの形で提供され、個人がオープンマーケットで使用して、家主がバウチャー補助金を家賃の支払いとして受け取る地域に移動できる住宅補助金を提供します。^[7]地域平均所得（AMI）を計算し、AMIの特定のパーセンテージでユニットの価格を設定することで、混合所得住宅開発の所得構成が最もよく決定されます。

混合所得住宅開発は、いくつかのメカニズムを通じて構築されます。シュワルツとタジバクシュは、混合所得住宅開発のための4つの主な方法を特定しました。^[8]

• 州政府や地方自治体は、住宅開発業者に一定の割合の新規住宅ユニットを特定のレベルの手頃な価格で建設することを義務付けたり、奨励したりするために、密度ボーナス、インクルーシブ ゾーニング ポリシー、およびその他の土地利用規制を使用しています。たとえば、インクルーシブ ゾーニングでは、開発業者に低所得世帯向けの新規ユニットを一定の割合 (多くの場合 10 ～ 20%) 建設することを義務付けます。密度ボーナスはインセンティブとして機能し、開発業者に、一定レベルの手頃な価格で新規ユニットを建設する場合、通常のゾーニング規制で許可されるよりも高密度の建物を建設する機会を提供します。

• 全国の公営住宅当局は、連邦政府のHOPE VIプログラムを利用して、荒廃した公営住宅を再建し、混合所得住宅開発を建設することで周辺地域を再活性化させています。

• マサチューセッツ州やニューヨーク州など、一部の州や地方の住宅金融プログラムでは、インセンティブを提供したり、一定レベルの住宅購入能力に対する前提条件を設けたりしている。^[9]

• 民間の開発業者や非営利の地域開発法人は、混合所得住宅を建設しています。地方、州、連邦政府から提供される多様な税額控除、減税プログラム、資金源が、これらの住宅を支援しています。

安全で適切な住宅の促進は、初期の介入が集合住宅改革に集中していた1800年代後半から米国で続いています。しかし、これらの取り組みは主に地方自治体の管轄であり、連邦政府が住宅問題に介入したのは、1937年に議会がワグナー・スティーガル住宅法を可決し、今日まで続く連邦公営住宅プログラムを開始したときでした。^[10]歴史的に、公営住宅当局は、多様な住民の混合、近隣サービスの改善、公営住宅からの移行など、今日の混合所得住宅開発の取り組みが目指す目標を達成しようとしました。^[11]

混合所得住宅は、1960年代半ばから1970年代にかけて、いくつかの連邦プログラムや地方自治体がインクルーシブゾーニングを開始したときに登場し始めました。^[12] 1983年、ニュージャージー州最高裁判所は、手頃な価格の住宅を含めることで、自治体の州憲法で定められた貧困者への住宅提供義務を満たすと判断し、その後1986年に米国議会は、開発に手頃な価格の住宅を含めた民間開発者に税額控除を提供する低所得者向け住宅税額控除（LIHTC）プログラムを承認しました。^[13] LIHTCの可決によって証明されているように、混合所得住宅は、貧困の集中を分散させ、都市部の再開発を図る取り組みの一環として、1980年代から90年代にかけて人気の高い政策戦略になりました。1992年のHOPE VIプログラムは、この関心の頂点として登場しました。

1970 年代から 80 年代にかけて貧困率が上昇し、都心部で貧困層が集中するようになったため、混合所得住宅が連邦政府の政策立案者の関心を集めました。連邦政府、特に住宅都市開発省 (HUD) は住宅プログラムを継続的に実施していましたが、ビル クリントン政権の発足により、貧困層の住宅ニーズに新たな注目が集まりました。

3つの特定の運動と一連の学問がHUDの特定の戦略、政策、プログラムに影響を与えた。ウィリアム・ジュリアス・ウィルソンの学問的研究、著書『真に不利な立場にある人々：インナーシティ、アンダークラス、そして公共政策』、国の公営住宅のかなりの部分を修復するよう求めた国家ひどく困窮した公営住宅委員会の報告書、そしてニューアーバニズムの出現である。^[14]時間の経過とともに、段階的な連邦政策が今日の混合所得住宅開発の土台を築いた。^[15]

1987 年、著名な学者ウィリアム ジュリアス ウィルソンは著書「真の不利な立場の人々: インナー シティ、アンダークラス、そして公共政策」で、貧困が集中する地域に住む人々が抱える問題を概説しました。ウィルソンは、インナー シティの近隣地域での暴力、婚外出産、女性世帯主の世帯、生活保護への依存が蔓延していること、そして持続可能な仕事と高度な教育を受けた模範となる人物が不足していることを強調しています。また、これらの問題と都市経済の再編、インナー シティのコミュニティにおける家族やコミュニティ構造の変化との関連性も指摘しています。都市経済の産業空洞化とサービス部門の仕事への移行により、大学の学位を持たない人々は失業に直面し、追加の教育を受ける機会がほとんどないという著しい不利な立場に置かれています。ウィルソンは、インナー シティに住む人々の窮状をより大きなマクロ経済の力と結び付け、米国の経済組織に影響を与える公共政策介入を求めています。^{[16]ウィルソンは、}アンダークラスという言葉を都心部に住む人々を表すために使い、特定の文化を構成する「行動と考え方の集団的差異」を特定している。^[17]オスカー・ルイスが1959年の独創的な研究で貧困文化を特定して以来、 ^[18]学者たちは、貧困の中で暮らす人々がサブカルチャーとして独特の特徴を示しているのか、それとも単に状況に応じた適応的な対処メカニズムを示しているだけなのかについて取り組んできた。ウィルソンは、貧困文化とマクロ経済構造を結び付けることで、新しい枠組みを提示し、「雇用政策と社会福祉政策を組み合わせた包括的なプログラム」を求めている。^[19]

1992年、深刻な問題を抱える公営住宅に関する国家委員会は、議会と住宅都市開発省長官に宛てて、公営住宅の現状を詳述した報告書を発表した。報告書は、全国の公営住宅の取り壊しおよび/または改修を求めた。^[20]このような問題を抱え隔離された公営住宅に住むことの悪影響は、『アメリカのアパルトヘイト』という影響力の大きい書籍でさらに強調された。^[21]マッシーとデントンは、アメリカの都心部におけるアフリカ系アメリカ人の極端な人種差別を強調し、下層階級の起源を、住宅ローン補助金、高速道路建設、都市再開発、公営住宅建設による連邦政府の郊外化政策によって促進された住宅隔離までさかのぼった。マッシーとデントンの研究は、住宅と連邦住宅政策の問題を、貧困緩和と下層階級の排除に直接結び付けた。

『アメリカン・アパルトヘイト』が出版された同じ年に、ニューアーバニズム会議が設立されました。ニューアーバニズム会議は「既存の都市中心部や町を一貫した大都市圏内で復興するために、公共政策と開発慣行の再構築を提唱しています。」^[22] 都市設計運動として、ニューアーバニズムは、伝統的な近隣構造、道路レイアウト、建築設計に基づいて、活気があり、歩きやすく、つながりのあるコミュニティを開発することを目指しています。この設計と計画の戦略は、郊外の無秩序な開発と公営住宅の巨大な高層タワーの両方に真っ向から反対しています。

この奨学金、国家のニーズ、新しい計画パラダイムの融合により、連邦政府のHOPE VIプログラム (およびその他の政策メカニズム) が誕生しました。HOPE VIは連邦政府の資金による混合所得の取り組みとして最もよく知られていますが、以下では、資金や管理構造に関係なく、混合所得の住宅が貧困緩和としてどのように機能するかという理論について説明します。

貧困層にとって住宅は、特に貧困が集中する地域での生活の課題がますます文書化されるようになったため、貧困層にとって重要な安定要因とみなされている。貧困が集中する地域では、物理的インフラと人的資源の両方への投資が不足している。実証的研究によると、貧困な都心部に住むと、教育水準が低く、犯罪行為やその他の反社会的行動への参加率が高く、健康状態が悪化し、暴力にさらされやすく、10代の妊娠の可能性が高く、高収入の仕事から社会的に孤立する傾向がある。つまり、場所が重要なのである。^[23]キルワン研究所が強調しているように、「地域の人種的および経済的隔離は、生活の質、経済的安定、社会的進歩に不可欠な機会からの隔離である。」^[24]

この場所の影響は「近隣の影響」として知られるようになり、学者たちは近隣が人生の結果にどのような影響を与えるかについて、具体的な方法を模索し続けています。家族、仲間、近隣の影響は絡み合っており、個別に実証的に分析することは困難です。エレンとターナーは「近隣の影響」に関する理論的および実証的研究（1997年の出版時点）を徹底的に調査し、近隣が個人の結果に影響を与える6つのメカニズムを特定するフレームワークを開発しました。^[25]

1. 地域サービスの質

2. 大人による社会化

3. 仲間の影響

4. ソーシャルネットワーク

5. 犯罪や暴力にさらされる

6. 物理的な距離と孤立

彼らは社会学者ウィリアム・ジュリアス・ウィルソンの独創的な研究を参考にし、大人が仕事のスキルと教育の価値を示すことで子供や若者のロールモデルとなる方法を説明しています。仲間グループの選択は、住んでいる場所によって影響を受けることがよくあります。同様に、感情的なサポートを提供したり、仕事やその他の機会についての口コミ情報を促進したりするソーシャル ネットワークは、地域に基づいている場合があります。

犯罪や暴力の発生率が高い地域に住んでいる人は、こうした犯罪の被害者になる可能性が高く、また、ストレスが高まった状態で生活することでトラウマを負う可能性もあります。また、暴力に日常的にさらされると、若者にとって暴力的な行動が普通のことのように思えてしまいます。

最後に、隔離された地域に住むことは、住民を地理的に雇用機会から孤立させます。^[26]

近隣地域の影響と新しい住宅のプラスの影響を証明することは非常に困難です。第一に、研究では長期にわたって人々を観察し、幼児、青年、成人への影響には大きな違いがあります。^{[27]女性と男性への影響も異なる場合があります。研究は}選択バイアスの問題にも悩まされています。次に、研究者は人々と機関と個人の発達の非常に動的な組み合わせを考えると、何が何を引き起こしているかを明確に特定できません。最後に、研究者は近隣地域の定義に同意できず、研究間で比較することが困難になっています。

これらの方法論的課題は、さまざまな実証的知見につながるため、「特定の地域特性と個人の結果との間の具体的な因果関係が明確でない政策立案者にとって、不十分な指針」となる可能性がある^[28]。これらの課題に対処するための5つの潜在的な戦略は次のとおりです。

「1. 社会的な交流や子どもたちの経験にもっと調和した方法で近隣の境界を再定義する」

2. 体系的な社会観察を通じて近隣環境の物理的・社会的特性に関するデータを収集する。

3. 近隣地域間の空間的相互依存性を考慮し、

4. 近隣の社会プロセスの変化のダイナミクスを分析する

5.近隣の社会プロセスに関するベンチマークデータを収集する。」^[29]

ウィルソンは失業と都市貧困の根底にあるマクロ経済的な力を強調したが、市場ベースの戦略としての混合所得住宅は、マッシーとデントンが述べたように居住分離に対処し、ひいては雇用と賃金に関連するより大きな構造的力ではなく、根強い貧困の「文化的」説明に対処しようとしている。混合所得住宅の支持者は、混合所得住宅を建設することで近隣環境が改善され、反社会的行動を向社会的行動に変えることで低所得の住民を支援できると主張している。

混合所得住宅が貧困緩和戦略として機能するメカニズムとして、(1)ソーシャルネットワーク、(2)社会的統制、(3)行動変容、(4)場所の政治経済の4つが提案されている。^[30]これらの要素は、エレンとターナーが提唱した、近隣が個人の人生に影響を与える6つの方法と関連している。

• 社会的ネットワーク: 混合所得住宅は、他の所得層の居住者との交流を通じて、低所得層の居住者に新しい社会的ネットワーク、強化された社会的資本、および雇用のための新しいネットワークへのアクセスを提供します。社会的資本の理論に基づくと、この概念は、居住者が追加の社会的資本を獲得し、それが彼らを直接の社会的サークル外の人々と結びつけ、雇用の機会の増加を経験する可能性があることを示唆しています。

• 社会的統制: 高所得の住民は、近隣地域の特定の規則や規範に関する説明責任のレベルを高めるよう要求し、秩序と安全性を高めます。

• 行動変容: 高所得の住民は、住宅の所有、労働倫理、その他の個人の行動に関して、低所得の住民の模範となるでしょう。

• 場所の政治経済: 高所得の住民が存在するだけで、これまでは市場の力や政治力によって利用できなかった、より質の高い追加サービスやアメニティがもたらされます。

他の人々は、混合所得住宅は近隣地域を改善し、都市の無視されていた地域での民間投資や不動産開発を促進する役割も果たしていると強調している。^[31]ヴァーレはマルクーゼを引用して、近隣地域の再活性化、住宅の質の向上、低所得者層の支援という3つの目標を明確に述べている。^[32]彼はまた、政策立案者が暗黙のうちに「政治的に言えば、再開発が民間の開発業者や投資家にとって経済的に魅力的なものとなるためには、最低何世帯の低所得世帯を収容する必要があるのか​​」と問うており、政策の構造上、近隣地域への民間投資が優遇されているようだとコメントしている。^[33]

多くの国でも混合所得住宅戦略が採用されています。オランダ、イギリス、フランス、ドイツ、スウェーデン、フィンランドでは、地域の多様化という明確な政策目標が研究で注目されています。^[34]

混合の目的と種類は国によって異なります。たとえば、英国は、所得の混合よりも、所有権の混合、つまり所有者と賃借人の数に重点を置いています。^[35]この所有権の混合は、米国の所得混合住宅と同様の方法で機能していると思われます。これは、賃借人が住宅のラダーを上へ移動できるようにし、また、居住の好みの変化を許容することで安定性を生み出します。これは、賃借人が近隣を離れることなく、所有権への移動を提供することによって実現されます。さらに、「同じ地域内で移動または購入する、上向きの流動性のある居住者は、潜在的なロールモデルと見なされます。」^[36]混合所有権は、公営住宅の需要が少ない場所では、転居と空室の問題を改善する可能性があります。混合所有権は、貧困の分散にも役立ちます。住宅所有者の数が増えると、近隣の居住者の経済的利害関係も増加し、付随的な利益をもたらす可能性があります。^[37]オランダでは、賃貸ユニットの所得の混合にしばしば注目が集まり、近隣に住宅のラダーを提供し、中所得および高所得の居住者が市内に留まるように促すことが目標です。^[38]

これらの国の研究では、住宅市場のダイナミクス（人々に住宅購入の道筋を提供すること）と社会的結束およびロール モデリングの目標の両方が強調されています。特に英国とオランダでは、政策は社会工学から明確に距離を置き、住宅市場の問題に焦点を合わせています。米国と同様に、混合所得または混合所有権の住宅が個人および/または住宅市場にどのような影響を与えるかの正確な因果モデルは明確ではなく、さらに研究する必要があります。

米国と同様に、研究により、所得層や所有形態を越えた社会的交流は限られているものの、「公営住宅」に住むことの汚名は軽減されていることが明らかになっている。物理的環境へのメリットは実証可能だ。全体として、海外の研究は米国の経験から得られた知見を補強している。つまり、混合所得住宅は低所得の住民に重要なレベルの安定性を提供するが、追加の支援システムがなければ人々を貧困から抜け出すのに十分ではないということだ。^[39]

混合所得住宅開発で高所得者を都心部に呼び込む必要がある場合、その成功は立地の良し悪し、開発の設計と状態、管理と維持、財政的実行可能性などの特定の条件に左右される。^[40]シュワルツとタジバクシュはまた、「開発地域と周辺地域の人種と民族の構成、および地域の住宅市場の状況」^[41]を重要な前提条件として挙げている。住宅市場が逼迫すると、住宅市場が弱い地域では選択肢が多く、立地や近隣の選択にうるさい住民を引き寄せやすくなる。^[42]グレイは、特定の地域に対する認識が中所得者を引き付ける上で重要であることを強調している。^[43]考慮すべき要素は数多くある。

1. 日々のニーズが満たされ、開発が適切に維持されるようにするには、適切な管理が不可欠です。

2. 低所得者層の向上を支援するためには、所得の混合と適切な管理を、職業生活で低所得者層を支援するその他の支援サービスと組み合わせる必要があります。

3. 混合所得住宅の目標、特に貧困の分散を達成するには、十分な数の住宅を高所得層に向け、臨界質量を形成する必要があります。

4. 混合所得住宅は、マーケティングで所得の混合が強調されていない場合に最も効果的です。さらに、すべてのユニットに同じアメニティと品質が備わっている必要があります。

5. 収入に基づいて単独の住宅プロジェクトを統合することは、近隣地域を統合するよりもはるかに簡単です。

6. 収入構成だけでなく、賃貸形態構成にも注意を払うことが重要です。所有者と賃借者の構成、および異なるタイプの賃貸ユニットにおける収入の範囲は、効果的な管理と統合にとって重要です。 ^[44]

混合所得住宅の目標は多岐にわたるため、成功を評価することは困難な作業です。^[45]まず第一に、研究者と政策立案者は、混合所得開発と地域の成功を測る良い指標を開発できるように、目標についてより明確にする必要があります。そうでなければ、ジョセフらがコメントしているように、「政策の実施は、概念の明確さと実証的な正当性をはるかに上回っています。」^[46]

今日ではいくつかの利点が明らかになっています。

まず、米国における手頃な価格の住宅ストックの創出および/または維持という尺度から、混合所得住宅は成功とみなすことができます。混合所得住宅開発は、特に手頃な価格の住宅の建設や分散型サイト政策による公営住宅の移転に強い抵抗があるコミュニティにおいて、社会の低所得者を住宅に住まわせるための、より政治的に受け入れやすい選択肢です。^[47]したがって、混合所得住宅が政策戦略として米国で定着したのは、貧困を軽減すると期待されているからではなく、近隣、都市、およびすべての住民に生じる多くの付随的な利益のためです。^[48]

第二に、多くのプロジェクトでは、立地、デザイン、管理の良さにより、多様な所得層の人々が隣接して居住​​することに成功しています。^[49]

第三に、住宅の質が向上し、犯罪が減少し、不動産価値と税基盤が増加し、公共財とサービスが強化されるなど、地域活性化のメリットは明らかです。^[50]同様に、安定した地域にある混合所得住宅は、より安全なコミュニティと潜在的に質の高い学校へのアクセスを提供します。^[51]

結局のところ、住宅は重要な出発点ではありますが、人々を貧困から救い出すには十分ではありません。これらのより広範な目標を達成するには、追加の支援プログラム、職業訓練、その他の社会サービスが必要です。^[52]

市場ベースのアプローチとして、混合所得住宅は低所得居住者の成果を改善することにそれほど成功しておらず、むしろ近隣レベルでより多くの利益を示しています。^[53] BrophyとSmithが明確に述べているように、「低所得居住者の上向きの流動性」の目標には、追加のプログラム、職業訓練、および社会サービスの介入が必要です。これらのサービスは、必ずしもすべての混合所得開発の一部ではありません。Rosenbaumらは、シカゴのLake Parc Placeという特定のプロジェクトの評価で、建物の管理が行き届いており、居住者の所得が多様であることで成功が実証されていることを発見しました。ただし、このプロジェクトでは雇用の増加や公共の安全性の向上は見られませんでした。^[54]

さらに、公営住宅再活性化の取り組みの一環である多くの混合所得住宅プロジェクトでは、ユニットの1対1の交換率が提供されていないため、一部の公営住宅居住者が立ち退きを余儀なくされています。このように、混合所得住宅は貧困緩和ではなく、貧困を移動させる方法として機能しています。立ち退きを余儀なくされる人々の多くは、薬物乱用、精神衛生問題、犯罪歴、身体障害、または複雑な家族や育児構造のために最も集中的なサービスを必要とする、住宅を得るのが最も困難な人々です。^[55]このように、混合所得住宅開発は、都市部で問題を移動させているだけで、実際に人々を貧困から救い出したり、より多くの機会を提供したりしていない可能性があります。フレイザーとネルソンは、「都市や大都市圏で貧困を移動させることに満足しているのでしょうか、それとも、住宅ニーズと生活の質に影響を与える他の領域を統合するための革新的で地理的に情報に基づいたコミュニティベースのアプローチを開発できるのでしょうか」と問いかけています。^[56]さらに、多くの混合所得住宅開発では、新規入居者に対して厳しい規制と身元調査が行われており、コミュニティに戻る選択肢がなく、住宅を得るのが最も困難な人々もいます。

ジョセフは、強化されたソーシャル ネットワークに関する証拠は限定的で決定的ではないことを発見しました。社会統制の強化に関する証拠は決定的ではありませんが、説得力があります。社会統制の原因については疑問が残ります。それは、管理が優れているか、近隣住民の所得構成によるものかです。^[57]貧困文化に関する物議を醸す研究を考えると、ロール モデリングを通じて行動や規範の変化を測定することはかなり困難です。ジョセフは、中所得者によるロール モデリングが混合所得住宅の有効な目標/結果であるという考えに深刻な疑問を投げかけています。^[58]最後に、高所得者の政治的影響力によってもたらされた改善は実証的には証明されていませんが、「コミュニティ組織への参加、投票の可能性、および購買力」が高いことを考えると、依然として説得力があります。^[59] これらの新しい混合所得地域における社会的結束と有意義な交流のレベルは、社会資本を構築するというこれらのより広範な目標を達成するための未解決の問題です。^[60]

貧困から人々を救い出すことの社会的利益に関する実証的証拠についての疑問に加えて、混合所得住宅開発は費用がかかりすぎて貧困の集中を解消する最も経済的に効率的な方法ではないと批判する人もいる。入居者ベースの住宅バウチャーは社会的統合の可能性が高く、プロジェクトベースの混合所得住宅の取り組みよりも費用が安いと主張する人もいる。^[61]エリックソンによると、「ほとんどの住宅経済学者は…一般的に、ポータブルな入居者ベースの補助金はプロジェクトベースの補助金よりも著しく効率的で公平であると主張している」。^[62]さらに、エリクソンは、経済統合の目標はプロジェクトレベルの規模ではなく、近隣地域に適していると主張しており、これは、入居者ベースの補助金が貧困が集中している近隣地域から人々を移動させ、直接のサークルを超えた社会的つながりを構築する機会をより多く提供することを示唆している。^[63]

エリクソンは、混合所得住宅プロジェクトは経済的に非効率であると主張している。「住宅経済学者は、他のすべての条件が同じであれば、公的または民間のスポンサーによる補助金付きプロジェクトでの住宅ユニットの開発は、補助金なしのユニットの開発よりも大幅にコストがかかることを一貫して発見しています。」 ^{[64]同様に、シュワルツは、混合所得住宅開発を建設して補助金を出す方が他の形態の補助金よりも安価であるかどうかを理解するには、さらなる研究が必要であると示唆しています。 [65]}混合所得住宅開発は、開発者と地方自治体の時間と労力の点でコストがかかることもあります。資金はさまざまなソースから提供されるため、開発者の許可申請はより複雑です。さらに、新しい手頃な価格の住宅開発は既存の居住者の懸念を引き起こす可能性があり、それが時には進捗を遅らせることもあります。^[66]エレンとターナーも「近隣の影響」研究のレビューで規模に関する懸念に同意し、「研究者は関連する近隣の境界を定義できない場合、関連する近隣の状況を正確に測定できない可能性があります」とコメントしています。^[67]したがって、単一の混合所得プロジェクトの成功を測定することは適切な尺度ではない可能性があり、開発が近隣地域に与える影響を理解することは、それ自体の方法論的な課題を提起します。

上記の質問のいくつかは、深刻な議論と論争の一部です。

まず、混合所得住宅は、新自由主義の特徴である官民パートナーシップを通じて達成される市場ベースのアプローチです。民間部門が現在公共部門のサービスを提供しているため、これは政府の権限委譲であり、最も支援を必要とする人々へのサービス提供を妨げると主張する人もいます。

第二に、混合所得住宅プロジェクトが公営住宅再生の一環である場合、必ずしもユニットごとに1対1の交換レートが提供されるとは限らず、一部の公営住宅居住者が立ち退きを余儀なくされることになる。^[68]

第三に、高所得者層の住民が模範を示すことで低所得者層の住民の行動が改善されるという考えは、貧困文化に関する仮定に基づいている可能性がある。貧困文化とは、貧困層は実際には主流の中流階級や上流階級の価値観とは異なる代替的な価値観を持っていると主張するものである。この概念は非常に議論の余地があり、そのため、この種の結果が混合所得住宅の有効な目標であるかどうか疑問視する人もいる。^[69]

研究とケーススタディによって提起される疑問は、将来の研究の方向性を示唆しています。

政策立案者は、特定のプロジェクトに対する目標を明確にし、成功を測定する基準を明確にする必要があります。また、短期、中期、長期の尺度に沿って影響を測定することは、開発や近隣地域、およびその住民のライフサイクルを完全に理解するために重要です。

敷地の選択や実施に先立ち、財政的な実現可能性、近隣地域の特性、商品、サービス、アメニティに対する潜在的な市場需要について適切な分析を行う必要がある。また、新しい手頃な価格の住宅を受け入れるコミュニティへの潜在的な影響と、そこに住む住民の懸念（もしあれば）を理解することは、新しい低所得の住民をスムーズに統合し、彼らがこの新しいコミュニティの住民としての権利を維持できるようにするために重要である。^[70]

開発地を計画する上で、所得構成は重要な問題である。どのような所得構成（構成の「広がり」（超低所得、低所得、中所得、高所得）と所得レベルごとのユニット数の両方）を理解することが、特定の結果を得るためには必要である。所得レベル間のギャップが狭いほど、交流が促進され、社会的結束が促進される場合がある。^[71]混合所得住宅が公営住宅を改修する場合、公営住宅ユニットの交換に関する決定は極めて重要である。さらに、ユニット構成のタイプ（単身者、家族など）は社会的結束を促進する上で重要な要素である。「子供がいる非常に低所得の公共住宅の長期入居者と、市場価格のアパートまたは持ち家に住む、自動車を備えた子供のいない流動世帯との間のギャップは、いかなる形の社会的資本でも埋められないほど大きい可能性がある。」^[72]

建築や都市設計の要素は、社会的な一体感を生むことも阻害することもできるため、混合所得開発の目標に合致する設計要素を慎重に選択することが重要です。設計要素には、高所得者向けユニットと低所得者向けユニットを隣接させること、すべてのユニットに同じ機能、アメニティ、美観を持たせること、アクセスしやすい共用スペースを提供することなどが含まれます。

計画と継続的な管理の両方において、幅広いコミュニティのエンパワーメントと参加が、すべての所得レベルの居住者にわたって鍵となる。フレイザーとネルソンは、混合所得住宅開発に伴うコミュニティのエンパワーメントを推奨している。これは主に、近隣関係を育み、コミュニティの主要な資産とニーズを特定し、最終的には新しい開発の「近隣効果」を最大化するためである。^[73]ヴァーレはまた、低所得の居住者が開発の管理に有意義に参加できるようにすることで、公式および非公式の社会的制御を通じて、個人と近隣全体に良い結果をもたらすことができると示唆している。^[74]コミュニティの関与は、特定の設計要素によって促進または阻害される可能性がある。興味深いプログラムを備えた中心的な共有コミュニティスペースを作成することは、多様な居住者間の交流と社交の機会を提供する1つの方法である可能性がある。デュークは、参加とは統合されたコミュニティに良い結果をもたらすことだけではないことを示唆している。参加と場所に変化をもたらす能力は、保護される必要がある都市への権利の基本である。物理的な統合だけでは、低所得の住民が管理、維持、その後の変革をコントロールできるようにするには不十分であり、他のプログラムやガバナンス構造も必要になる可能性がある。「混合所得住宅で真の変革と統合が行われるためには、疎外されたグループが移転のプロセスに関与し、参加するためのインフラを整備する必要がある。」^[75]

経済的に多様で統合された地域が住民の機会と人生の可能性をサポートしていることを示唆する文献は増えているが、これが起こるメカニズムを理解するにはさらなる研究が必要である。ジョセフはシカゴの事例からこれを調べ始めており、さらなる質的研究では近隣住民の交流のダイナミクス、社会的つながりと統合のレベル、サービスの量と質、最低所得の住民の生活経験を調べることができるだろう。^[76]意味のある社会的統合を達成する方法としてNIMBY態度 を克服する方法についても追加の研究が必要である。 ^[77] 混合所得住宅は貧困が集中している地域から人々を移動させるための1つの戦略であるが、差別の問題や労働市場のダイナミクスなど、貧困と分離の根本的な原因には対処されていない。^[78]最後に、混合所得住宅などのユニットベースの住宅補助金と、テナントベースの補助金（Moving to Opportunityプログラム、セクション8住宅バウチャーなど）に関するより優れた比較研究により、貧困の分散化に向けたこれらのそれぞれの戦略の財務効率と社会的有効性を評価し、最良の継続的な政策戦略と公共投資を決定することができるだろう。

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