1989年財産法（雑則）

1989年財産法（雑則）

英国議会
長いタイトル	土地の権利の売却またはその他の処分に関する証書およびその執行および契約に関して新たな規定を設け、ベイン対フォザーギルのルールとして知られる法の支配を廃止する法律。
引用	1989年頃 34
領土の範囲	イングランドとウェールズ
日付
王室の裁可	1989年7月27日
開始	1989年9月27日（一部） 1990年7月31日（残り）[1]
ステータス: 修正済み
制定当初の法令文
英国内で現在施行されている 1989 年財産法 (雑則) 法 (修正を含む) の本文 ( legislation.gov.ukより)。

1989 年財産法(雑則) 法(c. 34) は、英国の財産法にいくつかの重要な改正を定めた英国 議会法です。

この法律はいくつかの明確な改革を導入しました。

• 証書の形式と交付を規定する慣習法の規則は廃止され、代わりに以下の要件が導入されました。
  • 行為は、そのように表現された場合にのみ有効である。
  • 証明する証人の面前で個人が署名するか、または本人の指示により2人の証人によって証明され、
  • それは本人または本人に代わって交付する権限を有する者によって証書として交付される。^[2]

• 土地の権利の売却またはその他の処分に関する契約は書面で行われなければならず、合意されたすべての条件を「1つの文書、または契約が交わされる場合にはそれぞれの文書」に組み込む必要があります。^[3]第2条には次のように書かれています。

（１）土地の権利の売買その他の処分に関する契約は、書面によってのみ締結することができ、当事者が明示的に合意したすべての条件を一つの文書に、または契約書が交換される場合にはそれぞれの文書に組み込むことによってのみ締結することができる。

（２）本条項は、文書に記載するか、または他の文書を参照することにより、文書に組み込むことができる。

（３）契約条件を盛り込んだ文書、または契約が交わされる場合には、契約条件を盛り込んだ文書のうちの１つ（必ずしも同じ文書である必要はない）は、契約の各当事者またはその代理人によって署名されなければならない。^[3]

• ベイン対フォザーギル事件 ^[4]の規定として知られる法の原則（詐欺を伴わない所有権の喪失による土地売買契約違反の訴訟において、原告は費用を回収できるが、契約の利益の喪失による結果的損害は回収できない）は廃止された。^[5] 2002年土地登記法以降、登録済みの土地では、売主/譲渡人が詐欺を行ったり助長したりしていない限り、土地登記所が所有権を保証しているため、そのような訴訟は起こらない。未登記の土地（土地の16%未満）では、他の法分野と同様に、正当な所有権を有する土地の購入者/受領者は、損害賠償に対するそのような絶対的な禁止なしに、特定の拘束力のある判例の決定に従って、裁判所が適切とみなす補償を受けるべきであるという方針である。

法律第1条(3)は次のように規定している。

文書が個人によって証書として有効に執行されるには、以下の条件を満たす必要があります。

（ａ）署名されている

（i）署名を証明する証人の面前で本人が署名すること。

（ii）署名者の指示により、署名者及び署名を証明する2人の証人の立ち会いのもとで、

（b）本人または本人に代わって交付する権限を有する者により証書として交付される。

2008年のマーキュリー・タックス・グループ事件の判決で、イングランドおよびウェールズ高等裁判所は、以前の草案の署名ページを再利用したことで、問題の契約書は同法の下で証書として無効になったと付言した。[ 6 ^]イングランドおよびウェールズ控訴院における文書執行に関する過去の判例と合わせて、^[7]イングランドおよびウェールズ法曹協会は、電子的または仮想的な署名または締結において相手方によって執行された証書およびその他の文書を有効に執行するために必要な手順に関するガイドラインを発行した。

第2条は、土地の法定所有権または権利の設定または売却に関する契約を扱っており、そのような所有権または権利を譲渡する文書は扱っていない。^[10]

控訴裁判所は、どのような種類の契約が同法の範囲内に該当するか、また範囲外に該当するかについて次のように述べています。

... 第 2 条は、土地の法的地所または権利の設定または売却に関する契約に関するものであり、そのような地所または権利を実際に設定または譲渡する文書に関するものではありません。したがって、将来の自由保有権またはリースを譲渡する契約、将来のリースを付与する契約、または将来の抵当権の契約はすべて、もちろん最終的な主題が土地である限り、この条項の範囲内です。ただし、実際の譲渡、譲渡または譲渡、実際のリース、または実際の抵当権は、第 2 条の範囲にはまったく含まれません。^[11]

「単一文書」の要件は厳格に適用されます。リマー判事は、Keay & Anor v Morris Homes (West Midlands) Ltd. (2012)において、第 2(1) 条に関して次のように述べています。

...その効果は容赦ない。土地の権利の売却またはその他の処分に関する契約に相当すると称する適切に署名された文書は、売却またはその他の処分に関する明示的に合意された条件をすべて含まない限り、実際には有効な契約を作成しません。そうでない場合は無効になります... ^[12]

裁判所は、第2条に基づいて土地契約を回避できる状況について指針を示している。^[13]

1. 回避しようとする当事者は、単一の、または交換された署名済み文書には記載されていない、当事者が明示的に合意した条件を特定する必要があります。
2. 土地契約が、土地契約には含まれていない他の明示的に合意された条件に従うより大きな取引の一部を構成していたことを示すだけでは十分ではありません。
3. 明示的に合意された条件は、第 2 条によって単一の文書に含めることが要求されている場合、土地の売買契約と同時に行われ、1 つの商業取引の一部を形成する同時契約 (動産の売買またはサービスの提供) の条件ではなく、土地の売買の条件でなければなりません。
4. 第2条(1)は、土地の売却が他の資産の売却を条件としていない限り、例えば会社の全資産の売却について、土地の売却が在庫、仕掛品、またはのれんの売却とは別の文書で取り扱われるような方法で取引を構成することを当事者に禁止するものではない。

この法律の第2条は、1925年財産法の第40条を廃止し、イングランドおよびウェールズ法委員会が勧告していた土地の権利の処分に関する部分履行の衡平法上の原則を廃止した。^{[14]委員会は、}約束不履行および所有権不履行の衡平法上の原則が依然として救済策として利用可能であると信じていたが、^{[15]その後、}貴族院はそのような救済策は利用できないとの判決を下した。フォスコート卿は演説で次のように述べた。

29.... 所有権の禁反言は、法令で無効と宣言された契約を強制執行するために援用することはできません。土地の所有者が、第 2 条の要件に準拠していないために契約が無効であると主張することを禁じられるという主張は、私の意見では受け入れられません。この主張は、法令で規定されている以上のものではありません。衡平法は、確かに法令に反することはできません....

これは、「立法府が一般公共政策を理由に無効と定めた取引を有効とするために、禁反言の原則を援用することはできない」という見解を反映している^[17] 。この見解は、控訴院がこの件の他の訴訟で引用している。^{[18] [19]しかし、同法第2条(5)項に基づいて利用できる}信託救済は、禁反言とは異なる原則に基づいて機能し、適用と執行に問題が生じる可能性がある。^[20]学術的議論では、禁反言は第2条以外の状況でも、その条件に基づいて利用できる可能性があることが示唆されている。^[21]

• 証書とエスクロー（法律委員会第163号）（PDF）。法律委員会。1987年。ISBN 0-10-200188-X。
• 土地売買契約等の手続き（法律委員会第164号）（PDF）。法律委員会。1987年。ISBN 0-10-200288-6。
• 土地の譲渡 - Bain v. Fothergill のルール (ワーキング ペーパー No. 98) (PDF)。法律委員会。1986 年。ISBN 0-11-730179-5。
• Charlotte Groom (2011)。「Straight through Certainty and Out the Other Side: Section 2 of the Law of Property (Miscellaneous Provisions) Act 1989 and Proprietary Estoppel」(PDF)。サウサンプトン学生法レビュー。1 (1)。サウサンプトン大学: 105–110。2014年8月1日時点のオリジナル(PDF)からアーカイブ。 2014年2月24日閲覧。

• イギリスの財産法
• イギリスの契約法