ホーム情報パック

2004年住宅法第5部に基づき、イングランドおよびウェールズの不動産を空室状態で公開市場に売りに出す前に、住宅情報パック（HIP、小文字ではhip）（売主パックと呼ばれることもある）を提出することになっていた。スコットランドには、不動産を売る人は誰でも住宅報告書を提出しなければならないという別の法律がある。[ 1 ]このパックは、不動産^に関する一連の文書で、エネルギー性能証明書、地方自治体の調査、所有権文書、保証などである。HIPの導入は遅れ、要件が緩和されたが、2007年8月1日に4つ以上の寝室がある住宅では義務付けられ、2007年9月10日からは3寝室の物件にも適用が拡大された。^[2]^[3]

政府は、住宅情報パックを導入する理由として、ガザンピングやガザンダーリングを減らし、頓挫した売却件数を減らすことにつながると示唆していた。住宅情報パックは、建設業界の一部派閥（賛成派も非常に多かったが）や不動産業者、一部の公認測量士からの強い反対にもかかわらず導入された。住宅情報パックは、調査にかかる追加費用を理由に売り手が住宅の販売を思いとどまらせ、2007年から2009年の住宅危機の一因となったとの主張もあった。

不動産販売における住宅情報パックの要件は、新政権により2010年5月21日をもって停止された。^[4]例外として、エネルギー性能証明書は依然として必要である。2011年地方主義法により、住宅情報パックの法律は2012年1月15日に正式に廃止された。^[5]

歴史

ホームインフォメーションパックの構想が時とともに発展するにつれ、導入の理由も変化した。ガザンピングの問題に対処する提案は、1997年の労働党のマニフェストで初めてなされた。^[6] 選挙後の調査で、契約書の交換前に約28%の売買が成立し、ガザンピングは2%未満の売買で発生していることが明らかになった。その後、スピード、透明性、消費者フレンドリーさの向上という利点に重点が移った。^{[7]この構想は、}デンマークで使用されている同様の慣行に基づいていた。^[要出典]

ホームインフォメーションパックは2003年11月の女王の演説で発表されました。 ^[8]

2006 年 3 月、政府は複数の認証制度を承認しました。この段階では、多くの組織が認証制度の運営に関心を示しており、すでに 3,000 人以上が住宅検査員資格のトレーニングを受けていました。^[要出典] 2006 年 6 月、住宅情報パックの詳細な内容、パックの入手可能性に関する規則、パック義務の例外、施行の取り決めを規定した規制案が作成されました。^[要出典]

2006 年 9 月、政府は住宅検査官の業務を監督する最初の認定制度を承認しました。この制度は業界によって設立および運営され、政府は制度の運用基準を設定しました。9 月には住宅状態報告登録契約が合意されました。その後できるだけ早く、完全に運用可能な登録が予定されていました。^[要出典]

2007年6月、政府は2007年8月1日の正式開始日までに5000台のHIPに100ポンドの資金援助または補助金を出すと発表した。^[9]

当初、HIP は 2007 年 6 月 1 日から義務付けられる予定でした。しかし、その日のわずか 10 日前に、コミュニティー大臣のルースケリーは、2007 年 8 月から段階的に導入し、当初は大型物件のみに適用されることを発表しました。8 月 1 日から 9 月 10 日までは、4 つ以上の寝室がある住宅のみが HIP の設置を法的に義務付けられていました。これは、9 月 10 日から 3 つ以上の寝室がある住宅にも適用されるように拡大されました。

2007 年 11 月 22 日、住宅大臣のイヴェット・クーパー氏は、12 月 14 日付けで HIP が 1 ベッドルームと 2 ベッドルームの物件にも適用され、イングランドとウェールズで販売される住宅へのホームインフォメーションパックの政府による段階的導入が完了すると発表しました。

初日マーケティング (FDM) とは、住宅が一般向けに販売される初日に HIP 内で必要なすべての文書を公開するという義務的な要件です。当初、この要件の開始日は 2007 年 12 月 31 日と設定されていましたが、移行期間を設けるために 2008 年 6 月 1 日まで延期されました。その間に住宅を販売することは可能でしたが、HIP の支払い (EPC を含む) が確約され、必要な文書が 28 日以内に公開される見込みが十分にありました。しかし、2008 年 5 月 8 日、住宅大臣は初日マーケティングをさらに 2008 年 12 月 31 日まで延期すると発表しました。

2009 年 4 月 6 日以降、すべての物件は販売前に住宅情報パックの提出が義務付けられました。完全な住宅情報パックは必要なくなり、エネルギー性能証明書のみが必要になりました。

コンテンツ

パックには以下の内容が含まれている必要があり、物件が初めて販売される時点で3か月以内である必要があります。^[10]

索引
エネルギー性能証明書
販売明細書
不動産情報アンケート
不動産の権利証書
地方自治体と排水管の調査

不動産が借地権または共有地である場合、パックには以下の内容も含まれていなければなりませんでした。^[11]

賃貸契約書のコピー
建物保険証券
家主または管理者の連絡先および法的詳細
適用される規制
最近のサービス料金の領収書と請求書

移行期間中、売り手は、調査やリース契約書がなくても、パックに調査が委託された証拠が含まれていれば、できるだけ早く、ただし28日以内には必ず含まれていれば、家を販売することができました。^[11]しかし、政府は2008年12月に、2009年4月6日以降、この特例を撤回し、HIPSパックは物件が最初に売りに出された日に完全に利用可能でなければならないと発表しました。^[12]

このパックには、以下の公認文書の一部または全部が含まれることもあります。^[13]

住宅状態レポート
住宅使用フォームと住宅内容フォームと呼ばれる2つの販売者アンケートフォーム
法的概要
鉱山探索などのその他の探索

住宅状態レポート

不動産検査官の主な仕事は、不動産を検査して、不動産に構造上の欠陥がないことを確認することです。検査官の仕事は表面的なレベルのみで行う必要があり、不動産を徹底的にチェックすることはできません。

ただし、検査官やそのチームが無視できないほど異常な何かを発見した場合は別です。住宅検査は、分析を行うために多数のツールと特別な機器を使用して行われます。検査の主な目的は、住宅内の危険となる可能性のある脆弱な部分を確認することです。住宅には構造上の欠陥がありますか? 住宅は標準以下の材料で建てられていますか? これらは、住宅検査官が答えなければならない種類の質問です。14 2019 年 4 月 22 日にWayback Machineでアーカイブされました

エネルギー性能証明書

EUの家電効率評価と同様に、エネルギー性能証明書のエネルギー性能評価は、購入希望者に物件のエネルギー消費の評価と、燃料費と炭素排出量を削減するために実行できる実用的な対策のリストを提供します。^[14]

英国では、エネルギー性能証明書 (EPC) は、政府認定の住宅エネルギー評価者 (DEA) によって作成する必要があります。DEA は、住宅のエネルギー性能を改善して費用を節約する方法についてアドバイスを提供します。しかし、実際には、このような文書は、潜在的な購入者にとってあまり価値のない一般的なアドバイスを提供するだけです。調査は表面的で非侵入的であるため、間違いがよく見られます。二重窓の設置など、建物の構造変更に計画承認が必要な古い建物や指定建造物は無視されます。

エネルギー節約トラストは、エネルギー性能証明書の提案に従うことで、平均的な住宅所有者が燃料費を年間300ポンド節約できる可能性があると期待していました。政府はまた、この情報がグリーン住宅ローンやその他のインセンティブの拡大を支援するために使用できることを期待していました。^[15]

ホームインフォメーションパックのこの部分は、欧州の建物エネルギー性能指令の要件を満たすために必要でした。^[16]

しかし、EPCは王立公認測量士協会の激しい反対に遭い、同協会は2007年5月に政府に対して司法審査を強制し、HIPにおけるEPCの有効期間を再検討するよう要求する訴訟を起こした。^[17]この動きはRICS内部の抗議を引き起こし、数名のメンバーがRICSに対し、メンバーに事前に相談しなかったとして訴訟を取り下げるよう請願した。^[18]

料金

当初、住宅情報パック（住宅状態報告書を含む）の費用は、政府によって約600ポンドと見積もられていました。^[19]この費用には、延期された住宅状態報告書の費用も含まれており、コミュニティー・地方自治省は、住宅状態報告書の費用を250ポンドから1,000ポンドと見込んでいました。^[要出典]その後、業界は、住宅情報パック（HCRを除く）の費用が、イングランドとウェールズのほとんどの物件で300ポンドから600ポンドになると予想しました。当然、より大規模または複雑な物件の場合は、費用が大幅に高くなる可能性があります。^[20]一部の不動産業者は、HIPを無料で提供していました。

しかし政府は、パック内の品目のほとんどはすでに販売プロセス中に提供される必要があるため、これがすべて追加コストになるわけではないと指摘した。^[21]

執行

ホームインフォメーションパックを提供しなかったり、不完全なパックを提供したりした場合は、物件が販売される日数につき200ポンドの罰金が科せられました。^[22]

執行は地方自治体の取引基準局によって行われることになっていたが、彼らは通常企業を規制しているのでこれは不適切であり、民事裁判所を通じて執行するには費用がかかりすぎると主張した。^[23]

2007 年 7 月 31 日、公正取引局は不動産業者に義務について勧告しました。2007 年 8 月 1 日以降、イングランドおよびウェールズの不動産業者が新しい住宅情報パック規制に従わなかった場合、不動産仲介業務が禁止される可能性があります。^{[引用が必要]}

受付

2007年5月15日、王立公認測量士協会（RICS）は、コミュニティー・地方自治省がHIPに関する十分な協議を実施しなかったとして、同省に対する司法審査手続きを開始した。^[24]

HIP スキームに対する上記の反対意見にもかかわらず、RICS はすでに住宅検査と住宅エネルギー評価に関するコース、および住宅検査官と住宅エネルギー評価官の専門職向けのコースウェアマニュアルを提供していました。

初期費用がかかることから、住宅を売りに出すのを躊躇する人が出てくるのではないかという懸念があり、^[25]それが住宅市場の低迷につながる可能性がある。

不動産業界は主にこれらの変更に反対していた。^[26]しかし政府は、新しい制度によりすべての住宅所有者がより良い生活を送ることができると述べた。^[27]

全米不動産業者協会は、この法律は不要であり、住宅の売買取引が失敗する重要な理由をカバーしておらず、^[28]コストが高すぎるとの見解を示した。^[29]

英国最大の独立系不動産会社であるスパイサーハートは、当初住宅情報パック制度のボイコットを呼びかけていたが、その後全面的に支持する立場に修正した。^[30]

対照的に、HIPの導入は当初Which?によって支持されていた。彼らは、HIPによって早期に特定できる問題に起因する取引の失敗件数を減らすことができると信じていた。 [31] その後、政府が住宅状態報告書の導入を延期することを決定したことを受けて、同組織は支持を撤回した。 [ ³²^]

保守党は野党時代に、この法律を「費用がかかり、不十分な官僚主義」と呼び、廃止する計画であると述べた。^{[33]実際、保守党のHIP反対は}貴族院での敗北に大きく影響し、貴族院では186対160でパック廃止に賛成票を投じた。これにより、保守党はホームインフォメーションパックプロバイダー協会と対立することになった。^[34]

2006年住宅（スコットランド）法第3部に基づき、住宅の販売を担当する者は、購入希望者に住宅レポートを提供しなければならない。これを行うには、公認調査員（または承認された業者）に委託して、単一調査およびエネルギーレポートを実施する必要がある。また、不動産アンケートも記入しなければならない。^[35]

2010年5月12日、新政権の保守党・自由民主党連立政権は住宅情報パックを廃止する意向を発表した。不動産販売業者に対する住宅情報パックの提供義務は5月20日に停止された。^[36]

参照

参考文献

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外部リンク

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住宅情報パック（アーカイブされたウェブページ） -コミュニティおよび地方自治省
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[7] 「住宅情報パックの開発に関する背景ノート」(PDF)。住宅ローン貸付業者協議会。 2007年9月27日時点のオリジナル(PDF)からアーカイブ。2008年8月15日閲覧。しかし、選挙後に委託された調査を通じて現在の労働党政権が発見したように、ガザンピングは販売の2%未満で発生しました。調査では、現在の住宅販売プロセスは無駄が多く非効率で、オファーの受諾から契約の交換までの間に合意された取引の約28%が破綻していると結論付けられました。これは、オファーが受諾される前の期間に買い手が入手できる情報が不足しているためであると示唆され、政府はこれに対処する方法としてHIPを提案しました。

[8] 「第 6 シリーズ、第 415 巻」。Hansard。2003年 11 月 26 日。2008 年8 月 15 日閲覧。住宅市場をより公正なものにし、最も弱い立場にある人々を保護するのに役立つ住宅に関する法律が導入される予定です。

[9] 「House of Commons Hansard Written Answers for 25 Jun 2007 (pt 0037)」。Hansard、Volume: 462、Part: 111。英国下院。2007年7月25日。pp . Column 159W—続き。 2008年8月15日閲覧。また、8月1日までに委託されたHIPごとに5,000の補助金付きEPCを提供しています。

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[16] 「建物のエネルギー性能に関する指令 2002/91/EC」(PDF)。欧州共同体官報。2002 年 12 月 16 日。2007年8 月 2 日に閲覧。^{[永久リンク切れ‍ ]}

[17] コリンソン、パトリック (2007 年 5 月 15 日)。「政府はヒップスについて司法審査に直面」。ガーディアン。ロンドン。2007年8 月 2 日閲覧。王立公認測量士協会は本日、物議を醸している住宅情報パックの導入を阻止するため、政府に対して訴訟を起こした。

[18] 「RICS メンバーが Hips の反乱に参加」。Building。2007年6 月 8 日。2007年8 月 2 日閲覧。RICSの歴史上、司法審査が開始されたことはなく、SSH 公認調査員は私たちに相談しませんでした。

[19] 「大臣が住宅情報パックを擁護」BBCニュースウェブサイト2006年4月22日2007年8月2日閲覧。政府は、このパックの価格は600ポンドプラスVATで、住宅購入がより迅速かつ安価になると述べている。

[20] 「住宅情報パック - タイミングと費用」。The Partnership Ltd. 2007 年 3 月 5 日時点のオリジナルからアーカイブ。2007年8 月 2 日閲覧。住宅状態レポートの単一の料金は現実的ではなく、大きな物件の場合は当然料金が高くなります。政府は 300 ポンドプラス VAT と見積もっていますが、大きな物件の場合は 750 ポンドから 1,000 ポンドの間になると予想されます。

[21] 「大臣が住宅情報パックを擁護」BBC ニュースウェブサイト2006 年 4 月 22 日2007年8 月 2 日閲覧よく考えてみると、売買が成立しなかった場合、別の買い手が現れ、まったく同じ検索、まったく同じ法的要件、まったく同じ調査に料金を支払います。同じ情報に何度も何度も料金を支払っていることになります。これは膨大な無駄です。 -イヴェットクーパー

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[23] 「住宅情報パックは執行不可能、地方自治体規制当局が警告」lacors.gov.uk。2006 年 7 月 18 日。2007 年 9 月 28 日のオリジナルからアーカイブ。2007年8 月 2 日閲覧。取引基準は伝統的に企業を規制するもので、個人の住宅販売業者を規制するものではありません。このようなケースを追求する価値があるほど費用がかかりすぎるため、これは不適切です。 - LACORS 会長、ジェフリー・セオバルド

[24] 「HIP について、政府は法廷に召喚される」ロイター2007 年 5 月 15 日2007 年8 月 2 日閲覧政府は、物議を醸している住宅情報パック (HIP) 法案について適切な協議を怠ったとして法廷に召喚されている。^{[リンク切れ‍ ]}

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[27] 「HIP か誇大広告か?」Times Online Money ブログ。2005 年 11 月 18 日。2007 年 9 月 27 日のオリジナルからアーカイブ。2007年8 月 2 日に取得。最終的に成立しない取引の評価、法的アドバイス、調査で、買い手は 1 日あたり 100 万ポンドを失っています。

[28] 「NAEA の HIP に関する政府実施への対応」 2006 年 7 月 18 日。2007 年 9 月 27 日のオリジナルからアーカイブ。2007年8 月 2 日閲覧。本日の発表は、政府が 5 年以上かけて取り組んできた法律に関する政府の方針転換ともいえる。HIP に含まれる文書の大部分が現在オンラインで入手可能なことを考えると、HIP の有効性に疑問が投げかけられる。この法律は不必要に思われ、住宅の売買取引が失敗する重要な理由をカバーしていない。

[29] 「NAEA、HIP に関する反対派討論の再スケジュールについてコメント」 2006 年 7 月 17 日。2007 年 9 月 27 日時点のオリジナルよりアーカイブ。2007年8 月 2 日閲覧。14日間の延期は不要であり、コストが高すぎるうえ、現在の形態では HIP は不動産売却取引の失敗を防ぐことはできない。

[30] 「HIP が一歩前進」。Spicer Haart。2007 年 10 月 9 日のオリジナルからアーカイブ。2007年7 月 17 日閲覧。不動産の売却にかかる時間を短縮することで、取引が失敗する可能性が大幅に減り、関係者全員のストレスが大幅に軽減されます - Stephen Nation、Haart のマネージングディレクター

[31] 「HIP か誇大広告か?」Times Online Money ブログ。2005 年 11 月 18 日。2007 年 9 月 27 日時点のオリジナルよりアーカイブ。2007年8 月 2 日に取得。業界の不平にもかかわらず、住宅購入者を保護する方法として HIP を受け入れる必要があります。- Louise Hanson、Which? キャンペーン責任者

[32] 「Which? が HIP の後退で政府を非難」Which? 2006 年 7 月 18 日。2008 年 9 月 7 日のオリジナルからアーカイブ。2007年8 月 2 日閲覧。住宅状況レポートは HIP の重要な部分でした。新しい省庁による最初の大きな決定が、主力政策の消費者利益を削減することだというのは異常なことです... - ニック・ステイス、ルース・ケリーへの手紙より

[33] 「労働党、住宅情報パックに関する方針を撤回」保守党。2006年7月18日。2006年11月22日時点のオリジナルよりアーカイブ。 2007年3月4日閲覧。[マイケル・ゴーブ]は、ブレア政権は徐々に、住宅情報パック計画が「費用がかかり、不十分な官僚主義」に等しいことに気付いていたと述べた。

[34] 「HIP 拒否は実施に影響なし」。Mortgage Finance Gazette。2007 年 7 月 21 日。2008年8 月 15 日閲覧。昨日の貴族院での投票は致命的ではなく、政府が計画どおり HIP を導入する決意を妨げるものではないが、保守党がまたもや HIP を政治的な問題にしたのは残念だ。明らかに、保守党の政治利用は、消費者と環境の利益となるこの重要な改革の実現を妨げるものではない。^{[リンク切れ‍ ]}

[35] 「Walker Fraser Steele - スコットランドのRICS規制の経験豊富な不動産および公認測量士」。

[36] 「連立政権、ヒップスを廃止」BBCニュース. BBC. 2010年5月20日. 2010年5月23日閲覧。