ガズンピング

ガザンピングは、売り手（特に不動産の場合）が、ある潜在的な買い手からの物件の口頭でのオファー（購入の約束）を受け入れた後、別の誰かからのより高いオファーを受け入れる場合に発生します。これは、売買が法的に完了する前のどの時点でも発生する可能性があります。また、売り手が、以前に口頭で低い価格で合意した後、土壇場で希望価格を引き上げたり、より多くの金額を要求したりすることを指す場合もあります。どちらの場合も、元の買い手は悪い状況に置かれ、より高い価格を提示するか、購入を失うかのいずれかを余儀なくされます。^[1]ガザンピングという用語は、英国とアイルランドで最も一般的に使用されていますが、同様の慣行は他の管轄区域でも見られます。

1980年代後半のイギリスの住宅不動産市場で不動産価格が高騰したため、イングランドとウェールズではガザンピングが一般的になった。これは、売り手がオファーを承諾した後でも、買い手のオファーは法的に拘束力がないためである。土地の売買契約は書面で行わなければならない。これは、1677年の詐欺取締法に遡るイギリス法の要件であり、 1989年の財産法（雑則）第2条で再規定されている。この要件は、もともと土地取引における誠実さと確実性を促進し、不正を防止することを目的としていた。

所有者が物件のオファーを承諾した時点では、買い手は通常、建物調査をまだ依頼しておらず、推奨されている法的チェックを行う機会もまだありません。購入のオファーは「契約条件付き」で行われるため、書面による契約が交わされるまでは、どちらの当事者もいつでも撤退できます。手続きが完了するまでに 10 ～ 12 週間かかる場合があり、この期間中に売り手がより高いオファーに誘惑された場合、買い手は失望し、自腹を切ることになります。提示価格は物件が「ガザンプ」されるかどうかに影響しませんが、場所は影響します。これはロンドンと北東部でより一般的です。^[2] 以前のオファーを上回るオファーを受け入れることをガザンプと呼びます。

不動産価格が下落しているとき、ガザンピングの習慣は稀になります。「ガザンダーリング」という用語は、反対の習慣を指す造語です。これは、買い手が、全員が契約書を交わす準備ができるまで待ってから、物件のオファーを下げることで、取引が成立するのを待っている一連の住宅販売の崩壊を危惧するものです。「ガザンギング」は、同様の状況を指し、売り手が、市場が改善すればもっと良い提示価格やオファーが得られると期待して、販売から完全に手を引くことを意味します。

この用語は、過剰請求や不正行為を意味するイディッシュ語の「gezumph」^[3]に由来している可能性があります。

スコットランドの法律と慣習により、ガザンプの問題はスコットランドでは稀である。^[4]スコットランドの不動産譲渡システムでは、買い手は売り手の弁護士に入札する前に調査を受けるか、「調査を条件に」オファーを行う。売り手は通常、書面によるオファーの締め切り日を設定し、選択した入札の書面による承諾を提供する。売り手の弁護士が買い手のオファーの署名入り書面による承諾を提出すると、契約は拘束力を持つ。契約が書面によるオファーと承諾によって法的に確定した後に売り手がより高い入札を受け入れようとした場合、スコットランド法曹協会の慣習法によれば、これは職業上の不正行為となるため、売り手の弁護士は代理人を務めることを拒否する。イングランドと同様に、土地の売買契約はすべて書面で証明され、各当事者またはその代理人が署名しなければならない。スコットランドでは、当事者の弁護士が当事者に代わって署名します。イングランドでは、買手と売手がともに契約書に署名し、その書面の写しを交換して拘束力のある契約が成立します。スコットランドでは、不動産取引の口頭合意は法的に拘束力があると言われているため、ガザンピングはまれであると誤って主張されることがよくあります。契約に関する法律はイングランドの法律とは異なりますが、まれなのは不動産譲渡のシステムが異なるためです。

しかし、スコットランドでは、売主の代理を務める不動産業者が、別の形のガザンピングの事例を起こすことがあります。書面によるオファーの締め切り日が到来し、不動産業者が口頭で入札を承諾すると、不動産業者は、落札者と架空のライバルとの間で入札合戦を誘発し、各当事者のオファーを引き上げようとします。このような状況では、オファーが承諾されたことを口頭で知らされたにもかかわらず、より高い入札が優先されオファーが拒否されたことを口頭で知らされた落札者には、ほとんど頼る余地がありません。このような状況は、売主の弁護士がオファーを書面で承諾する前の、譲渡手続きの初期段階でのみ発生します。多くの場合、これは、締め切り日後に受け取ったものも含め、口頭で承諾されたオファーの書面による確認が行われる前に、より高いオファーを受け取った場合は売主に通知するという不動産業者側の法的義務に起因します。

スコットランドでは、買い手が訴訟を起こすほどの資産を持っていない場合にガズンダリングが行われる可能性はあるが、一般的ではない。

ガザンピングという用語は米国では使用されていない。なぜなら、住宅の売買と価格が口頭で合意されると、それが法的に拘束力を持つからである。^[5]各州には異なる法律と伝統があるが、買い手は通常書面によるオファーを行い、売り手がそれを承諾（署名）すると、ほとんどの地域では売り手に対して拘束力を持つ。これは「売買」契約として知られており、条件が付く場合がある。米国の住宅購入契約には通常、検査条項が含まれている。これは、買い手が物件を検査し、物件が買い手の検査に合格しない場合は手付金全額を返還して契約を破棄できる短い期間である。ただし、売り手は、一部の州を除いて、検査期間中に契約を破棄することはできない。ニュージャージー州は、売り手が「法的検討」期間を設け、その期間中に契約を破棄できる州の 1 つである。

「ガズンダリング」とは、（特に不動産の）購入希望者が合意した価格で不動産を購入することを申し出るが、その後、売主が価格の引き下げに同意しない限り申し出を取り下げると脅すことである。売主が価格変更に同意しない場合、取引は成立しない可能性がある。^[6] ガズンダリングは、1980年代の住宅市場の規制緩和、住宅価格の高騰、買主が売主に対して法的に有利な立場にあったため、1980年代に広まった。^[7] これが起こる状況は2つある。

• 市場が下落しており、当初の契約から売却予定日までの期間に不動産の価値が大幅に下落した場合。
• 正式な契約が締結される直前、買い手が売り手が弱い立場にあると信じる場合（一般的には非倫理的とみなされる行為）。売り手はチェーンなどの他の契約を結んでいるため弱い立場にある可能性があり、撤退することに非常に消極的である。^{[8] [9] [10]}

• 再取引

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