疎外の抑制

不動産法における譲渡制限とは、不動産の譲渡において、受領者がその不動産に対する権利を売却したり、その他の方法で譲渡したりすることを禁止する条項のことである。コモンローの下では、このような制限は、土地所有者が自由に財産を処分することを認める公共政策に反するため無効である。おそらく究極の譲渡制限は、所有権が同一家族内で世代から世代へと受け継がれることを要求する所有形態である、フィーテールであったが、これも広く廃止されている。 ^{[ 1 ]}

しかしながら、ほとんどの法域では一定の合理的な制限が適用される。これには従来、以下のようなものが含まれる。

1. 一定期間、財産の分割を禁止する。
2. 優先購入権とは、例えばジョーイがレイチェルに不動産を売却した場合、レイチェルが後日その不動産を売却する際には、まずジョーイに買い戻す機会を与えなければならないという権利のことである。
3. 英国のロンドン王立公園のように、公共の公園や庭園が整備された。これらの公共空間は、王室財産管理局によってそのような条件で造成された。つまり、これらの公園は国民が利用できるよう、永久に管理されることになったのである。

米国における疎外に対する具体的な制限には、以下のようなものがある。

拘束具の無効化

譲渡を有効にするには、譲渡者は譲受人に対して執行訴訟を起こさなければならない。訴訟の有効性によっては、譲渡が阻止される可能性がある。さらに、譲渡制限が違憲と判断された場合、その制限は無効となる。

約束による制限

約束手形が受贈者によって履行されなかった場合、譲渡者は損害賠償を求めて訴訟を起こすことができます。譲渡制限とは異なり、訴訟の有効性によって譲渡が妨げられることはありません。しかし、最高裁判所は約束手形による譲渡制限は認められないと述べています。約束手形は、不動産を売却しようとしている人を思いとどまらせる効果があり、これは譲渡制限と同じ効果です。

没収制限

契約違反が発生した場合、財産は譲渡人またはその相続人に返還される。返還は自動的に行われるため、国家の行為は存在しないという主張も可能である。しかし、憲法上の議論によれば、国家が自動的な財産移転の有効性を認めるという事実そのものが、国家の行為を構成する。

制限が有効であるためには、その制限は合理的でなければならず、また、その制限は実際の契約または衡平法上の地役権と同等でなければならない。

譲渡制限が合理的かどうかを判断するための要素は6つあります。

1. 価格の種類（固定価格か変動価格か。裁判所は変動価格を好む）
2. 目的：それは正当な目的か、そうでないか？（裁判所は正当な目的を好む）
3. 当事者間の対等な交渉力
4. 期間（拘束時間に制限を設けることが望ましい）
5. 譲渡が禁止される人数を制限する
6. 不動産の価値を高めるような制限の方が、より合理的である。

有効な不動産契約と衡平な地役権が成立するためには、以下の5つの基本条件を満たす必要がある。

1. それは強制力のあるものでなければならない。強制力を持つためには、曖昧すぎず、法律や憲法に違反せず、公共政策に違反せず、詐欺防止法の要件を満たさなければならない。
2. それは土地と関わり、土地に関係するものでなければならない。
3. 実行することを意図していなければならない。
4. 歴代の居住者の間には、何らかの法的関係が存在しなければならない。
5. 実質的な契約／衡平法上の地役権の存在を通知しなければならない。

ニュージーランドでは、1993 年マオリ土地法 (Te Ture Whenua Maori Act 1993) により、マオリ人またはマオリ人が大多数を占めるグループが所有する土地の譲渡に制限が課せられています。同法の第 146 条および第 147 条では、土地に対する権利を譲渡しようとするマオリの土地所有者は、「優先譲渡者クラス」に属する人々に優先購入権を与えることを義務付けています。 ^{[ 2 ]}これらの優先クラスには、所有者のwhanaunga (血縁関係) ^{[ 3 ]}、他の現在の所有者、および所有者のhapūのメンバーが含まれます。^{[ 4 ]}

• モイニハン、コーネリアス J. 不動産法入門：コモン不動産法の歴史的背景とその現代的応用、第 4 版 (ミネソタ州セントポール：トンプソン ウェスト)、42。