英国法における登録土地

英国法で登録されている土地は、総土地面積の約 88 パーセントを占めています。1925 年以来、英国土地法では、登録が合理的に期待できない社会的または家族的利益を保護する必要がある場合を除き、土地の所有権を登録することが義務付けられています。英国法では、未登録のままになっている約 12 パーセントの土地についても、同様のシステムを採用しています。

土地は多くの人々にとって多様な用途に使用できるため、また土地の固定的な性質により所有者が常に見えるとは限らないため、20 世紀初頭には登録制度が不可欠であると考えられるようになった。人々が自発的に登録できる機関を創設した1862 年の土地登記法^{[1]から、一連の政府報告書と断片的な改革が、最終的に}1925 年の土地登記法による統一された強制的な登録制度に結実した。^[2]登録制度の支持者は、登録制度によって土地の市場性が高まり、土地の譲渡が会社の株式の登録制度と同じくらい流動的になると主張した。1963 年から主任登記官を務めたセオドア・ルオフは、登記所が果たす主な 3 つの機能は (1)土地の所有権を反映すること(2) 土地譲渡事業において回避される (または「行き過ぎた」) 可能性のある小さな、または衡平法上の権利を遮断すること (3)登記所の不備により財産を失った人に登記所の資金を通じて保険を提供することであると述べた。 ^{[3]したがって、理想的な目標は、特定の}不動産に優先権を持つ包括的な人々の集団が登記簿に反映されるようにすることでした。旧法を改正した2002年土地登記法では、登記所は「電子譲渡」に重点を置いています。第91条から第95条では、電子登録は証書としてカウントされ、21世紀の紙の提出に取って代わることを目指しています。

土地を取得する主な方法は、贈与、信託、相続、契約の4つであり、いずれも明示的または少なくとも推定上の同意を伴う。生前贈与の場合、1925年財産法第52条(1)項は、譲渡が有効になる前に証書（それ自体は1989年財産法（雑則）第1条で定義）が必要であると規定している。その後、譲渡を登録しなければならない。2002年土地登記法第27条(2)項は、土地の譲渡、7年を超えるリース、およびあらゆる担保のすべてについて登録を義務付けている。^[4] 2002年土地登記法第27条によれば、自分の権利を登録しなかった場合、その財産を譲渡され登録した別の人物を法的に拘束しないことになる。土地の譲渡が遺言によって行われる場合、1837年遺言法第9条は同様の条件で、遺言書に書面で署名し、2人の証人を立てることを規定している。遺言の受益者は、その後、土地の権利を自分の名前で登録する手続きを取らなければなりません。遺言を残さずに亡くなった場合、土地を含むその財産は、法律の規定により近親者に、または共有持分による共同所有の財産の場合は共同所有者に引き継がれます。

いかなる状況においても、形式要件は人々の同意の質を向上させると考えられている。最も有名なのはロン・フラーによるもので、面倒な形式手続きを経ることで、人々は譲渡を本当に望むのかどうか真剣に考えるようになると論じられている。また、形式手続きは取引の証拠を提供し、取引の執行可能性の閾値を簡単に決定できるようになる。^[5]これは契約の場合に最もよく見られる。土地に対する権利が契約の対象である場合、法律は3つのステップに分かれている。まず、売買が行われるが、LPMPA 1989 section 2によれば、これは署名された書面によってのみ行うことができる（ただし、section 2(5)およびLaw of Property Act 1925、section 54(2)により、3年未満のリースは署名なしで行うことができる）。第二に、技術的には、譲渡は 1925 年不動産法第 52 条 (1) に基づいて証書によって行われなければなりません (ただし、これをステップ 1 と組み合わせて、売却証書を使用することができない理由はありません)。第三に、土地は、LRA 2002第 27 条から第 30 条に基づいて法的権利を有効にするために登録されなければなりません。

土地の社会的利用を反映して、土地登記の優先システムと土地に対するすべての利害関係の登記簿への記録には、土地に対する権利、特に衡平法上の利害関係を取得するための非公式な方法に対する重要な例外が設けられています。2002年土地登記法第 27 条から第 30 条では、登記された土地に対する利害関係 (たとえば、自由保有権、長期リース、または抵当) は、後から登記された、または登記簿に記載されていない他のすべての利害関係よりも優先されます。最初に登録された利害関係が優先されます。ただし、2002 年土地登記法附則第 3 項では、一連の例外、つまり「優先利害関係」が列挙されています。附則第 3 項第 1 号では、7 年未満のリースは登記する必要がなく、他の当事者を拘束します。その理由は、土地を長期間保持する可能性のある所有者と、家として賃貸する可能性のある人との間でバランスを取るためです。最も社会的に重要なことは、附則3、第2項（旧1925年土地登記法第70条(1)(g)）に基づき、「現に居住」している人の権利は登記簿に記載する必要はないが、後から登記された権利を拘束するということ。この規則は、住宅に対する社会的権利が「登記の混乱の中で失われる」のを防ぐために必要だと言われていた。^[6]この規則は、典型的には、権利証書に名前が記載されていない家族の家の配偶者など、権利を取得したことを法律で認められているために権利を登記していない人（正式な契約や明示的な契約、贈与ではなく、本人の貢献、または他人の保証への依存によって権利を取得した）に有利に働く。このような人が「現に居住」している場合、非公式に取得した権利（通常は、家族生活に対する本人の金銭的貢献や労働を認める「推定信託」を通じて）は、後から権利を取得した当事者を拘束する。

代表的な判例であるウィリアムズ・アンド・グリン銀行対ボーランド^[7]では、ボーランド氏は自身の建築会社に借り入れた銀行ローンの返済に苦労していた。ローンはボーランド氏がボーランド夫人と住んでいたベディントンの自宅を担保としていた。しかし、ボーランド夫人は抵当契約に同意していなかった。彼女は家の権利証書に登録されていなかったが、家に多額の資金を提供していた。テンプルマン判事は第一審でボーランド夫人は夫を通じてのみ家に住んでいたと述べたが、控訴院と貴族院はともにボーランド夫人が実際に家に住んでいたこと、そして彼女の権利が銀行に拘束力を持つことに同意した。その後の判例では、実際の居住のテストは、原告の社会的状況に応じて意図的に、そして寛大に決定されなければならないことが示された。したがって、 Chhokar 対 Chhokar事件では、別居中の夫の友人らに殴打され、サウスオールにある自宅から追い出され、自宅が登録された当時は Chhokar 氏の子供を産んで入院していた女性が、まだ実際に居住していた。つまり、彼女は家の購入価格に貢献していたため、居住する権利があった。彼女の権利は、後に登録された権利に拘束され、優先された。LRA 2002 Schedule 3、パラグラフ 2 では、実際に居住している人が登録された当事者に負けるのは、ある人が自分の権利について尋ねられて何も言わない場合、または十分に注意深い調査でそれが明らかでない場合のみである。

また、住宅を占有し、その住宅に利害関係を持つ者は、他の当事者の後の利害関係を条件に、その住宅を取得することに黙示的に同意した可能性があるとも言われている。Bristol & West Building Society v Henning ^[8]とAbbey National Building Society v Cann ^[9]の両方において、夫婦は住宅組合からの融資の援助を受けて、その不動産に抵当権が設定された住宅を購入した。両方のケースにおいて、裁判所は、買主は融資なしでは住宅を取得できなかったため、銀行が優先権を持つことに全員が暗黙の同意をしており、配偶者が先に実際に占有していたと言える登録前の時間的ギャップはなかったと判決を下した。

もともと土地の譲渡を容易にするために、1925年財産法第2条および第27条は、土地に衡平法上の権利を持つ人が、管財人が2人いる場合は、土地の購入者に対してその権利を主張できないという規定を設けている。人が財産に衡平法上の権利を持つ場合、法律では、その権利を財産から切り離すか、または「超過」させて、土地と引き換えに支払われた金銭に再び結び付けることが認められている。ただし、その交換が少なくとも2人の管財人によって行われた場合に限る。ただし、これはプロの管財人による財産の売買の目的ではなく、シティ・オブ・ロンドン・ビルディング・ソサエティ対フレッグの訴訟で住宅所有者に対して適用された。^[10]この訴訟では、フレッグ夫妻という2人の親が、子供たちに自宅を譲り渡し、子供たちが不動産を抵当に入れ、ローンを返済しなくなった。貴族院は、法令の文言が履行され、不動産の権利の購入代金（つまり、子供たちが浪費したローン）が 2 人の管財人に支払われたため、フレッグ夫妻は所有権を放棄しなければならないと判断しました。最後に、1980 年時効法第 15 条から第 17 条に基づき、たとえ登録されていたとしても、12 年後に他人による不法占有により土地の権利を失う可能性があります。

• イギリスの土地法