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英国法における未登録の土地とは、 HM 土地登記所に登録されていない土地を指します。英国土地法の残余原則に基づき、未登録の土地の所有権の証明は、過去の所有権証書と1972 年土地賦課金法に基づく特定の賦課金の登記簿に基づきます。
登録の強制
2013年には、土地登記が義務化されていなかったため、イングランドとウェールズの土地の18％が未登記のままでした。[3]土地登記法2002年第4条で特定された取引が行われた場合にのみ、土地登記法1925年に基づいて、土地は強制的に登記簿に記載されます。このような出来事により、未登記の土地の量は年間約1％減少しています。[4] 2022年現在、イングランドとウェールズの未登記の土地の量は12％となっています。[5]
自主的な登録は可能であり、大規模な土地所有者にその登録を促す取り組みにより、未登録の土地の量は2005年の約50％から2012年には20％に大幅に減少しました。[4]
つまり、未登録の不動産の「所有権の根拠」や、地役権や契約など他人が持つ可能性のあるさまざまな権利を見つけるには、少なくとも15年前に遡る関連する証書の束を探す必要があるということです。[6]未登録の不動産が売却される場合、登録が開始されますが、最終的な所有権証書の検索は依然として必要です。
財産権の優先順位
未登記の土地に関する最初の基本原則は、誰もがその土地について知っているかどうかに関わらず、すべての法的財産権がすべての人に拘束されるというものでした。これらは通常、保管されている証書に記載されていますが、3年未満の賃貸借のような小さな権利は、登記された土地のように形式が免除されるため、記載されていません。[7]
2 つ目の原則は、衡平法上の所有権は、衡平法上の利害について何の通知も受けずに、合法的な土地を誠実に購入した人以外のすべての人に拘束されるというものでした。誠実な購入者であることは「絶対的、無条件、反論の余地のない抗弁」 [ 8]であるため、衡平法上の利害を持つ人は、土地と引き換えに受け取った追跡可能な資産に対してのみ、強制執行可能な権利を持ちます。有償購入者であることは、財産を贈与として受け取っていないことを意味し、 [9]誠実とは、善意で行動することを意味します。逆に、善意とは、実際の通知を受けずに土地を購入することとほぼ同じ意味であり、[10]他人の衡平法上の利害について知ることが合理的ではないことを意味します。[11] 1925 年財産法第 199 条および裁判所の判例によれば、土地の購入者は、その利害が「合理的に行われるべき調査や検査が行われていれば、購入者が知っていたはずの」場合、以前の衡平法上の利害に拘束されます。[12]例えば、キングスノース・ファイナンス社対ティザード事件では、離婚した女性の衣服が家にいる場合、その衣服は、彼女の衡平法上の権利を通知して不動産を検査した銀行の代理人を拘束すると判断されました。[13]法律の一般的な枠組みは、人々が十分な情報に基づいた真の同意なしに住宅の権利を奪われることがないようにするために可能な限りのことをすることでしたが、衡平法上の権利は常に拘束力があると単純に決定するところまでは至りませんでした。
土地代金
これらの基本ルールに加えて、1925年の前身に倣って、1972年土地担保法は、未登録の土地に対する担保のいくつかの種類を別の特別な担保登録簿に登録することを義務付けました。第2条によると、プイスネ抵当（不動産がすでに抵当に入れられた後に設定される2番目または3番目の抵当）は、以前に法的財産権として数えられていたとしても、拘束力を持つ前に登録する必要がありました。[14]
登録する必要のあるその他の重要な担保権には、制限的契約と衡平法上の地役権[15] 、 1996 年家族法第 4 部による権利[16] 、および「不動産契約」（つまり、将来的に不動産を購入する権利または購入オプション）がある。 [17]登録がなければ、これらの担保権は無効になるが、登録されると、その担保権は全員に拘束力を持つ。[18]登録は所有権所有者の名前に反するが、人々が時々異なる名前（フランシスやフランクなど）を使用すると、混乱を招くことがあった。[19]登記簿の公式調査で所有権が発見されなかった場合、購入者は正当な法的権利を得る。[20]
しかし、明らかな不公平は、貴族院が登記規則を厳格とみなしていたことである。ミッドランド銀行信託会社対グリーン事件では、ウォルター・グリーンは息子のジェフリーに不動産を購入するオプションを与えたが、登記しなかった。その後、ウォルターは考えを変え、ジェフリーがこの不動産契約を登記していないことを知り、合意を無効にするために、妻のエヴェリンに 500 ポンドで不動産を譲渡した。購入者はジェフリーの衡平法上の権利を実際に知っていたが、登記されていなかったため問題にはならなかった。別の例では、ロイズ銀行対キャリック事件で、実際に住宅を占有し、住宅を購入する未登記の権利を持つ人物は、（登記済みの土地では可能だったであろう）優先権を主張できないとされた。なぜなら、権利の唯一の源泉は不動産契約であり、登記がなければ無効だからである。[21]
この制度の異常性は常に認識されていたため、未登録の土地が減少することが単純に期待されていました。[22]すべてを強制的に登録することを要求する法律を制定するという、おそらくより単純な解決策はまだ取られていませんでした。
参照
注記
- ^ 2002年土地登記法（経過規定）（第2号）命令2003/2431およびLRA 2002 Sch 3、パラグラフ16を参照
- ^ [2003] UKHL 37
- ^ HM土地登記所、年次報告書および会計報告書2012/13（2013）5。
- ^ ab Telfer, Maggie (2019年5月30日). 「150年以上にわたる土地登録」hmlandregistry.blog.gov.uk . HM Land Registry . 2024年8月26日閲覧。
- ^ 「HM Land Registry Strategy 2022+」. GOV.UK. 2024年8月26日閲覧。
- ^ 1969年土地登記法第23条、以前は30年。
- ^ 1925年財産法第54条(2)
- ^ ピッチャー対ローリンズ（1871-1872）LR 7 Ch App 259、269、ジェームズLJ
- ^ Basset v Nosworthy (1673) 23 ER 55, 56を参照、「購入においては、対価が適切であるかどうかが問題ではなく、それが価値があるかどうかが問題である。」
- ^ Lloyd v Banks (1868) LR 3 Ch App 488、Lord Cairns LC、490-1 を参照、「日常会話の証拠」は、「受託者の心が何らかの方法で知的な理解に導かれたことの証拠となり、分別のある人物、または普通のビジネスマンであればその情報に基づいて行動するだろう」可能性がある。
- ^ Midland Bank Trust Co Ltd v Green [1981] AC 513, 528、Lord Wilberforce は、実際の通知または推定通知がない場合でも、真正性のない行為が可能であることを示しています。1 つの例は、「クリーン ハンズ」の衡平法上の原則に関連する可能性があります。Re London School of Electronics Ltd [1986] Ch 211を参照してください。
- ^ Caunce v Caunce [1969] 1 WLR 286の事件では、高等裁判所判事の Stamp J は、夫の所有権売却能力は妻が夫と同居しても変わらないと判断したが、Williams & Glyn's Bank Ltd v Boland [1979] Ch 312 において控訴院によって強い疑問が投げかけられた。
- ^ [1986] 1 WLR 783。ハント対ラック[1901] 1 Ch 45を参照
- ^ LCA 1972 s 2(4)(i)、クラス C(i)
- ^ LCA 1972 s 2(5)、クラスD
- ^ LCA 1972 s 2(7)、クラスF
- ^ LCA 1972 s 2(4)(iv)、クラス C(iv)
- ^ LCA 1972 s 4および不動産法1925 s 198
- ^ LCA 1972 s 3およびOak Co-operative Building Society v Blackburn [1968] Ch 730
- ^ LCA 1972 s 10
- ^ [1996] 4 All ER 630。cf ER Ives Investment Ltd v High [1967] 2 QB 379、通行権は登録されていなかったが、その権利は、その土地に侵入した隣人の基礎工事と引き換えに与えられたため、購入者を拘束した。
- ^ H Wade, 「土地担保権登録の見直し」[1956] Cambridge Law Journal 216を参照
参考文献
- H・ウェイド「土地担保権登録の見直し」[1956] ケンブリッジ法学ジャーナル 216