賃貸用に購入する

Buy-to-let は、賃貸目的で不動産を購入することを指すイギリスの用語です。buy -to-let住宅ローンは、この目的のために特別に設計された住宅ローンです。buy-to-let 物件は通常、住宅用ですが、この用語には学生用不動産投資やホテル客室投資も含まれます。^[1]

1980 年代以前は、地主になる個人は非常に少数でした。賃貸用に不動産を購入するのは、プロの地主や、現金で支払うだけの十分な資産がある人、または商業用住宅ローンを取得できるほどの多額の頭金を持っている人だけの特権だと考えられていました。現代の「賃貸用不動産」住宅ローンは利用できず、退職後の収入を賄う手段として不動産を購入する可能性はほとんどの人にとって思い浮かびませんでした。融資、アドバイス、情報などのインフラもありませんでした。

決定的な変化は、1988 年の住宅法で保証付き短期賃貸借が施行されたときに起こりました。これにより、潜在的な家主や貸し手は、借主が一定期間だけ物件に居住するという確信を持つようになりました。

1990年代半ばから後半にかけて、賃貸目的の住宅購入は急速に成長しました。住宅ローン貸付業者協議会によると、1999年から2015年の間に貸付業者は170万件以上の賃貸目的の住宅購入ローンを貸し出しました。過去12年間で民間賃貸住宅の規模は2倍になりました。賃貸目的の住宅購入住宅ローンの未払い残高は最近2,000億ポンドを超え、これは香港の国内総生産に相当します。^[2]

すべての不動産賃貸と同様に、賃貸目的の不動産所有者にとってのメリットには、賃貸収入による安定した収入と、住宅価格が上昇した場合の資産蓄積が含まれます。英国では住宅価格が上昇しているため、賃貸目的の不動産は投資方法として人気があります。^[3]主なリスクはレバレッジ投機です。これは、家主がローンを組んで物件を購入する際に、後でその家を高値で売却できる、または賃貸収入がローンのコストに見合うかそれを上回ることを期待するものです。家主にとって最良の結果は、銀行の資金の利用から利益を得ることであり、プロの投資家よりも効率的に資本を配分したことを示しています。家主が住宅ローンの返済条件を満たすことができない場合、銀行は物件を所有して売却し、貸付金を回収しようとします。価格が下落した場合、レバレッジにより家主は負債を抱える可能性があります。

さらなるリスクとしては、政府の政策の大幅な変更が挙げられます（以下のセクションを参照）。

全米家主協会（NLA）の最近のデータによると、2014年9月時点で、1件の物件を貸し出している家主の27％と、2～4件の物件を貸し出している家主の19％が損益が均衡しているか赤字となっている。^[4]

平均すると、賃貸用不動産の粗利回り（運営費を差し引く前の年間投資収益率）は2014年12月時点で5.1％となっている。これは2013年12月の平均利回りから0.2ポイント低下したことになる。^[5]

総賃貸利回りは国全体で異なり、最も高い利回りはスコットランドとイングランド北部の都市で6.1%、ロンドンでは4.1%となっている。

世界の主要都市の賃貸総利回りは、1.6% (台北) から 11.7% (モルドバのキシナウ) の範囲です。住宅物件の賃貸総利回りはここ数年、世界的に低下傾向にあり、住宅危機以降、全般的に低下し続けています。^[要出典]

賃貸住宅向け住宅ローンは、投資家が借入金を利用して民間賃貸部門の不動産を購入し、それを入居者に貸し出す住宅ローン契約である。賃貸住宅向け住宅ローンは1996年から英国で提供されてきた。^[6]

貸し手は、所有者が居住する物件とは異なる計算式を使用して、貸し出し可能な金額を計算します。貸し手は、予想される月々の賃貸収入を見て、利用可能な最大ローン額を決定する傾向があります。貸し手によっては、借り手が借り入れ可能な最大額の計算に自分の個人収入を含めることが許可される場合もあります。初めて家主になる場合は、少なくとも 25,000 ポンドの別途の年間収入が必要になる場合もあります。所有者が居住する物件の場合、計算は通常、所有者の年間収入の倍数で行われます。

最も一般的なタイプの賃貸住宅向け住宅ローンは、利息のみのオプションです。住宅ローンの金利は固定または変動です。固定金利は支払いが変動しないことを意味し、変動金利は支払いがイングランド銀行の基本金利に合わせて増減する可能性があることを意味します。賃貸住宅向け住宅ローンの金利と手数料は、平均して、自宅居住用住宅ローンの金利と手数料よりもわずかに高くなっています。これは、銀行やその他の貸付機関が、自宅居住用住宅ローンよりも賃貸住宅向け住宅ローンの方がリスクが高いと考えているためです。

多くの人は、賃貸住宅向け住宅ローンの資格を満たせないかもしれません。承認の基準には、頭金の額、信用格付けなどが含まれます。

1990年代後半から21世紀初頭にかけて、このタイプの投資は人気を博し、住宅価格の劇的な上昇に貢献しました。^[7]

過去数年間、賃貸目的の住宅購入は多くの悪い報道にさらされており、多くの評論家はそれが住宅価格の急激な上昇の一因になっていると考えている。オックスフォード・エコノミクスは2007年8月に、賃貸目的の住宅購入は「間違いなく住宅の過大評価の一因となっている」と述べた。^[7]

賃貸目的の住宅購入が住宅価格の上昇にどのように寄与したかを判断する上での難しさの 1 つは、人口増加や不動産への多額の外国直接投資など、不動産市場に同時進行の変化があったことです。

UK Financeが2019年第3四半期に発表した数字によると、賃貸目的の住宅差し押さえ件数は前年比40%増加した。^[8]

政府は近年、強制的な第三者保証金保護制度や共同住宅（HMO）の強制ライセンス発行など、入居者を保護するための措置を講じてきた。

2022年の女王の演説では、2022年から2023年の会期中に、民間賃貸セクターにおける「無過失」第21条の立ち退きを廃止する法案を提出すると約束した。^[9]家賃見直し条項は廃止され、家主は1年に1回しか家賃を上げることが認められなくなる。家賃の値上げには2か月前に通知する必要がある。

2015年までは、賃貸用不動産に関する政府の政策は比較的穏やかでしたが、2015年の予算と秋の声明でこれが変わりました。 ^[10]投資の魅力を低下させるために4つの主要な措置が講じられました。^{[なぜ? ]}

1. 住宅ローン融資費用に対する税控除を基本税率のみに制限します。
2. 10% の「消耗」控除を削除します。
3. 3%の印紙税の増税を導入します。
4. 期限到来のキャピタルゲイン税の支払いスケジュールを早めます。

（上記の住宅ローン融資費用に対する減税に関する変更は、家主が確定申告で控除できるのは基本税率の減税と同額のみであることを意味し、他の状況下ではそれを正当化するのに十分な収入を得ていない場合でも、個人の課税がより高い所得税率帯に押し込まれる可能性があります。^[11]）

政府は近年、BTL 地主からの税金徴収を改善する措置も講じており、その措置には以下のものが含まれます。

• HMRC に第三者の預金保護制度へのアクセスを許可する (上記参照)。
• 不動産業者による家主の詳細の HMRC への報告が義務付けられています。
• 複数世帯住宅のライセンス詳細への HMRC のアクセスを許可する (上記参照)。
• 脱税する家主を追跡するために、HMRCの専任税務タスクフォースが配備されました。

プルデンシャル規制機構は、多くの賃貸住宅融資業者を規制しているが、全てではない。

フェーズI

2016 年 9 月、PRA は、貸し手が賃貸住宅の申請に対して推奨される新しい最低審査基準を導入する期限を 2017 年 1 月 1 日と発表しました。

PRA は、住宅購入能力の判断には、利息カバレッジ比率 (ICR) の計算を組み込む必要があると述べており、ICR は次のように定義されています。「賃貸用不動産から予想される月々の賃貸収入と、将来の金利上昇の可能性を考慮した月々の利息支払いの比率」

^{2016年9月の監督声明SS 13/16 [12]}の時点では、住宅ローン業界の最低ICR閾値を設定するための基準は125％でした。その後、貸し手の大多数は最低ICR閾値を145％に設定しました。

PRAガイドラインはさらに踏み込み、将来金利が上昇した場合に借り手が毎月の住宅ローンの支払いを続ける能力があるかどうかを貸し手が評価することを推奨し、企業は借り手の想定最低金利を5.5%とすべきだと示唆している。

フェーズII ^[13]

PRA 規則の対象となる貸し手は、2 番目の一連の変更を解釈し、2017 年 9 月 30 日までにこれを実施する必要がありました。PRA 規則の第 2 フェーズでは、貸し手が適用する引受プロセスが、特に「ポートフォリオ ランドロード」と呼ばれる 4 つ以上の物件を所有する賃貸目的の不動産所有者に対して、はるかに厳格になりました。

監督声明（SS13/16）において、PRAは次のように述べています。

「PRAは、ポートフォリオ地主を評価する際に、賃貸用不動産融資で得た既存の経験とスキルが、自動的に同等のスキルに転換されるわけではないことを企業が認識することを期待しています。ポートフォリオ地主への融資は、負債総額、複数の賃貸借から生じるキャッシュフローとコスト、および不動産や地理的集中の潜在的リスクを考慮すると、本質的により複雑です。」

PRA の変更により、貸し手は借り手の財務状況をより詳細に調べる必要が生じました。しかし、貸し手による新しい規則の解釈は大きく異なり、ポートフォリオ ランドロードに賃貸用不動産商品を提供しないことを選択した貸し手もいれば、この層に対する引受に異なるアプローチを採用した貸し手もいます。ポートフォリオ ランドロードは、この変更以前に求められていたよりも大幅に多くの既存物件、賃貸収入、事業計画に関する情報を提出する必要があります。

英国、特にロンドンでは、「買い残し」と呼ばれる現象があり、投資家が物件を購入し、入居者との面倒なやり取りをせずに住宅価格の上昇の恩恵を受けるために空き家のままにしておくというものだ。^[14]慈善団体 Empty Homes によると、全国的に「買い残し」が空き家のうちのわずかな割合を占めるにすぎないが、^[15]ケンジントン＆チェルシー区議会は 2015 年に、近隣の特定の地域では 4 軒に 1 軒もの住宅が影響を受けており、価格が高騰する一方で実際にそこに住む世帯数が制限されていると推定している。^[16]ケンジントン＆チェルシー区では、長期空き家は全体の 2% を占めている。^[17]ロンドン北部では、カムデン区議会が 2 年以上空き家となっている住宅に 50% の地方税を課すことで空き家の数を減らすことに成功した。^[17]

一部の政治家は、海外の投資家が住宅を購入して空き家にしていると非難しているが、調査によると、ロンドンの新築物件を購入した海外の購入者のうち​​、その物件をセカンドハウスとして使用するのはわずか2％で、65％は賃貸に出すつもりで、33％はロンドンの大学に通う子供たちの家として購入している。^[18]

2016年時点ではロンドン中心部の高級住宅価格が下落し始めており、^[19]「立ち去るために買う」魅力は低下している。

• 賃貸用に建設
• 再抵当

• 住宅ローン貸付業者協議会 - 英国のすべての主要な住宅ローン貸付業者を代表する協会。
• 住宅賃貸仲介業者協会 - 専門基準に従って運営する家主を代表する組織。