民間賃貸部門

民間賃貸セクター(PRS) は、英国の住宅供給を監視する 政府機関である住宅・コミュニティ・地方自治省によって説明されている英国の住宅所有形態の分類です。

その他の分類は次のとおりです。

• 自宅所有
• 登録された社会住宅所有者（住宅協会）から賃貸
• 地方自治体から借りる

2014年、英国の民間賃貸住宅セクターは270万戸で、住宅総数の約10％を占めた。このうち240万戸はイングランドにあり、イングランドの住宅ストックの12％を占める。このセクターは過去10年間で10％以上成長しており、経済・ビジネス研究センターによると、今後10年間でさらに40％成長すると予測されている^{[要出典] 。しかし、}ジョージ・オズボーン財務大臣が導入した政府措置は規模縮小を狙ったものであり、2017年にセクターは縮小し始めた。

20 世紀の大部分において、民間賃貸住宅部門は長期にわたって衰退傾向にあった。持ち家住宅の増加と、公営住宅やその後の住宅協会運動を通じて市議会、区議会、地区議会が社会的家主としての役割を担ったことが相まって、民間賃貸住宅部門の衰退につながった。

繁栄の高まりと住宅所有の推進 英国政府の政策により、1985年から1987年にかけて持ち家居住がピークに達し、民間賃貸部門は減少しました。この期間中、持ち家居住住宅は24パーセント増加しましたが、民間賃貸部門は10パーセント縮小しました。

PRS の成長は、地主の意欲を削ぐ規制体制によって阻害されました。家賃の規制、収益の制限、借家人に関する法律により、滞納した借家人から資産を取り戻す地主の権利は大幅に制限されていました。

この長期にわたる衰退は、1988年の住宅法によって食い止められました。これにより、家主と借主の法律が根本的に改正され、特に保証短期賃貸借契約（AST）と第21条および第8条の側面が導入されました。この取り決めにより、家主と借主の契約関係が明確になり、家主は債務不履行の借主から比較的簡単に物件を回収できるようになりました。ただし、このプロセスでは、依然として女王陛下の裁判所および審判所サービス（HMCTS）に頼る必要があることが多く、家主または借主が第21条の通知または第8条の占有命令に関して控訴した場合は、第一審裁判所（不動産部）に持ち込まれることもあります。賃貸物件の質が向上したため、借主になることが現実的な選択肢となり、成長は借主の需要によって満たされました。

2014年、Electrical Safety FirstとShelterは、民間賃貸住宅の現在の電気事情を調査し​​た共同報告書を発表しました。報告書によると、昨年だけで16%の賃借人が電気の危険に関する問題を経験しています。^[1]報告書は、民間賃貸住宅に備え付けられた電気設備と電気器具を、有資格者によって5年ごとに点検することを義務付けています。

法律の変更と同様に重要なのは、その後 10 年間に起こった経済的および社会的変化です。1991 年から 1992 年まで続いた不況により、住宅ニーズの完全な解決策としての住宅所有の魅力は低下し、前例のないレベルの滞納、所有物、価値の低下の影響は国民意識に刻み込まれています。

最近では、社会の変化、特に学生数や老齢年金受給者（OAP）の増加、若者の労働力の流動性の向上、移民の増加により、賃貸住宅の需要が増加し、第2次成長期が到来しました。

地方の住宅当局は不足分を補うために公営賃貸住宅を拡張することができず、住宅協会への資金も限られていたため、新たに活性化した民間賃貸部門は需要に応えて拡大し、2004年までの15年間で27パーセント成長した。

2010年に英国政府は民間賃貸セクターの大規模な調査を実施し、民間家主の社会的・経済的広がりを分析した。^[2]主な調査結果は以下の通り。

• 家主の 89 パーセントは民間の個人家主であり、民間賃貸住宅全体の 71 パーセントを担当しています。さらに家主の 5 パーセントは法人家主であり、住宅全体の 15 パーセントを担当しています。
• 全家主の4分の3以上（78％）は賃貸用の住宅を1軒のみ所有しており、専業家主であると答えた家主はわずか8％でした。
• 民間賃貸住宅全体の4分の3以上（77％）は家主が購入したもので、9％は相続したもの、8％は家主が建てたものだ。
• 全住宅の51パーセントは2000年以降に取得され、25パーセントは1990年から1999年までの10年間に取得され、24パーセントはこの日付以前に取得された。
• 民間賃貸住宅の56%の取得に住宅ローンが利用されており、次いで個人貯蓄が21%の住宅取得に利用された最も一般的な資金調達手段となっている。
• 家主の 89 パーセントは個人の家主、5 パーセントは会社の家主、6 パーセントは「その他の組織」の家主です。これらは、このセクターの全住宅のそれぞれ 71 パーセント、15 パーセント、14 パーセントを占めています。
• 家主の22％は3年以下で物件を貸しており、3分の2（69％）は10年以下だった。40年以上貸していた家主はわずか5％だった。
• 正式な賃貸および管理慣行に関しては、ほぼすべての家主と代理店（97％）が書面による賃貸契約書を利用しており、91％が保証金を要求し、84％が借主に紹介状を提出するよう要求しています。

年金基金や保険会社などの機関は、民間賃貸住宅が住宅ストック全体のかなり大きな部分を占めるドイツや米国などの国（ドイツ60パーセント、米国32パーセント）において、住宅投資に非常に積極的である。^[3]

対照的に、英国では、賃貸住宅の所有権に関連する家賃統制やその他の評判への懸念に対する長年の懸念から、最近まで関与は限られていました。1990 年 1 月以来、英国の住宅ストックに占める民間賃貸セクターの割合は 9% から 19% に増加しましたが、これは主に、住宅を賃貸目的で購入する投資家の増加によるものです。投資家は、物件を直接購入するか、銀行または住宅金融組合に申請して、物件に賃貸目的で購入する住宅ローンを取得します。

2010 年以降、英国の教育機関は、民間の学生用宿泊施設市場での好経験に後押しされ、民間賃貸セクターに真剣に関心を寄せるようになりました。一般的なインフレと連動して、高額かつ継続的な賃貸収入が見込めるため、負債プロファイルに見合った物件を探している教育機関が注目しています。

投資家は、採用されているベストプラクティスを特定するために、より確立された他の民間賃貸市場に目を向けてきました。これにより、米国の集合住宅部門のサービス主導の文化に従う賃貸住宅建設（B2R）コンセプトが英国に発展しました。

現在、さまざまな投資家の関与は、賃貸物件や共同住宅（HMO）を所有する個人の地主から、現在英国で約600万人の入居者に物件を提供しているさまざまな住宅協会、そして賃貸物件を大規模に開発するための新しい投資市場を創出した英国の機関となった大規模賃貸を運営する不動産会社まで多岐にわたります。これらすべての種類の関与により、民間賃貸部門内にかなり複雑なスペクトルが形成されています。

2017年4月に発効した2015年財政法第24条による家主課税の変更に伴い、民間賃貸部門は288万世帯でピークに達し、着実に縮小し始めました。第24条の導入により、家主は、所得税を計算する前に、家賃収入から住宅ローン利息や住宅ローン手配手数料などのその他の財務費用を控除する権利を失いました。^[4]

2018年8月、英国王立公認測量士協会は、住宅ローン利子税控除の廃止、融資基準の厳格化、印紙税（SDLT）の引き上げにより、小規模なBTL地主が英国の住宅市場から締め出されつつあり、家賃を約15％引き上げる必要があると警告した。^[5]

2019年までに民間賃貸住宅の総数は22万2570戸減少し、2012年12月の258万戸以来の最低水準に達した。その結果、3つの家主協会は政府にこの傾向を逆転させるための措置を講じるよう要請した。^{[4] [リンク切れ‍ ]}