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不動産開発とは、土地や既存の不動産を取得し、計画や建設を通じて改良し、利益を得るために販売または賃貸するプロセスです。[ 1 ]設計、資金調達、承認、建設、マーケティングの調整が含まれます。開発者は潜在的な利益と引き換えに大きなリスクを負い、住宅から商業施設や複合用途開発まで、さまざまなプロジェクトを監督することがあります。
開発業者は土地を取得し、資金調達を手配し、規制当局の承認を得て、建設または改修を監督します。[ 2 ]開発業者は通常、不動産の創造または改修において大きな財務リスクを負い、最大の利益を得ます。一般的に、開発業者は土地を購入し、物件のマーケティングを決定し、建築計画と設計を開発し、必要な公的承認と資金調達を得て、建物を建設し、賃貸、管理し、最終的に売却します。[ 3 ]
不動産開発は、都市のスプロール現象や環境悪化の一因となっているとして批判されてきた。[ 4 ]支持者は、開発によって住宅供給が拡大し、住宅費が削減され、経済成長が促進され、雇用が創出されると主張する。建設費の低下[ 5 ]、土地価格の低下、規制コストの低下[ 6 ]は、不動産建設の増加につながる傾向がある。
開発業者の中には、プロセスの一部のみを担当する者もいる。例えば、一部の開発業者は、物件を探し出し、計画と許可を取得してから、計画と許可付きの物件を建設業者に高値で売却する。あるいは、開発業者が建設業者でもある場合は、計画と許可が既に取得済みの物件を購入することで、計画承認が得られないリスクを回避し、すぐに開発工事を開始できる。開発と投資における資金面での困難は、レバレッジの違いにより異なる[ 7 ]。
開発者は、このプロセスの各段階で、建築家、都市計画家、エンジニア、測量士、検査官、請負業者、弁護士、リース代理店など、さまざまな関係者と協力します。英国の都市および地方計画の文脈では、「開発」は1990年都市および地方計画法第55条で定義されています。
開発チームの規模は様々で、大企業では全てのサービスを社内で提供する場合もあります。一方、小規模な開発会社では、代表者1名と数名のスタッフで構成され、必要に応じて他の企業や専門家と契約を結び、それぞれのサービスを外部委託することもあります。
複雑な開発プロジェクトに内在する環境、経済、民間、物理的、政治的な問題に対処するために専門家チームを編成することは極めて重要である。開発者の成功は、相互に関連する一連の活動を効率的かつ適切な時期に完了させるための調整と主導能力にかかっている。[ 8 ]
開発プロセスには、多くの専門家のスキルが必要です。プロジェクト設計を担当する建築家、造園家、土木技師、敷地計画担当者。需要とプロジェクトの経済性を判断する市場コンサルタント。契約や政府の承認を処理する弁護士。敷地の物理的な制約と環境への影響を分析する環境コンサルタントと土壌技師。不動産の法的記述を提供する測量士と権利証書会社。そして、資金を提供する金融機関。プロジェクトのゼネコンは、建築設計図を実行に移すために下請け業者を雇用します。
将来的な開発のために未使用の土地を購入することは、投機的開発と呼ばれることもある。
土地の区画整理は、コミュニティが発展する主要な仕組みです。厳密に言えば、区画整理とは、開発業者が未開発地を開発済みの土地に転換するために取るべき法的および物理的な手順を指します。区画整理はコミュニティの成長に不可欠な要素であり、その外観、土地利用の多様性、そして道路、排水システム、水道、下水道、公共施設などのインフラを決定づけます。
土地開発は、外部の承認やインフラ整備に依存するためリスクが高く、多くの場合、資金繰りが滞る長期の投資期間が必要となる。
区画整理が完了すると、開発業者は通常、倉庫やショッピングセンターなどの用途で、住宅建設業者やその他のエンドユーザーに土地を販売します。いずれにせよ、空間情報ツールを使用することで、住宅建設業者や小売業者が新しい開発地の周辺に望むような顧客層の人口動向や人口構成をモデル化することにより、これらの開発業者のリスクを軽減できます。[ 9 ]
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