フィリップ・A・ペイトン・ジュニア

フィリップ・アンソニー・ペイトン・ジュニア（1876年2月27日 - 1917年8月）は、アフリカ系アメリカ人の不動産起業家でした。ニューヨーク市ハーレムでアフリカ系アメリカ人に物件を貸し出した功績から、「ハーレムの父」として知られています。 ^{[ 1 ] [ 2 ]}

フィリップ・アンソニー・ペイトン・ジュニアは、1876年2月27日にマサチューセッツ州ウェストフィールドで生まれた。^{[ 1 ] [ 3 ] [ 4 ]}彼は、アニー・マリア・ハモンド・ライアンズとフィリップ・ペイトン・シニアの間に生まれ、1人の娘と3人の息子からなる4人兄弟の2番目だった。^{[ 3 ]}彼の父親は理髪師で、母親は美容師だった。^{[ 4 ]}彼の父親は子供たちに手に職をつけさせようとし、放課後に週2回、彼を家業の訓練した。ペイトンは15歳までに一人前の理髪師になったと主張した。

ノースカロライナ州ソールズベリーにあるリビングストン大学の創設者であるジョセフ・チャールズ・プライスは、ペイトンの父親の親友であり、ペイトンはこの大学に通い、1899年に卒業した。怪我の影響は翌年の大半にわたって続いた。彼の兄弟姉妹はそれぞれより充実した教育を受けていた。彼の妹は州立師範学校（後のウェストフィールド州立大学）を卒業し、彼の兄弟2人はイェール大学に通った。^{[ 5 ]}

ペイトンは1899年4月まで家族経営の理髪店で働いていたが、もっと成功したいと思い、両親の反対を押し切ってニューヨーク市へ向かった。そこで彼は、週6ドルでデパートの絵画・計量機係、週5～6ドルで理髪師、そして最終的には週8ドルで不動産会社のポーターとして働いた。ポーターとして働いている間に、彼は自分で不動産業を始めるというアイデアを思いついた。^{[ 5 ]}

ペイトンは当初、清掃員として不動産業界に入ったが、業界の仕組みを見て、自分の会社を設立したいと決意した。ペイトンはパートナーと共に、1900年10月にブラウン・アンド・ペイトン不動産会社を設立した。1901年6月、ペイトンは結婚した。事業はうまくいかず、ブラウンは1901年の春に去った。ペイトンは一人で事業を続け、妻は家計を支えるために裁縫をした。^{[ 5 ]}

1901年4月と5月のどん底では、ペイトン家の猫と犬が飢えが原因で死んでしまい、ペイトン家は家賃を払えなかったために、彼が管理していたアパートから立ち退きを命じられた。しかし、その後すぐに事業は好転した。ペイトンはさらに多くの家を管理するようになり、自分自身だけでなく他人のためにも不動産取引を始め、やがて月数千ドルの利益を上げるようになった。^{[ 5 ]}

良い売上を1件でも達成できれば、1年間生活できるだけの収入が得られると分かっていた。何度もあと一歩のところまで迫ったので、もうすぐ必ず成功するだろうと確信していた。

ペイトンの最初のブレイクが何だったのかについては、情報源によって意見が分かれている。いくつかの情報源は、1911年か1912年にニューヨーク・エイジ紙が行ったインタビューを引用しており、その中でペイトンは次のように回想している。

私は不動産エージェントで、黒人向け集合住宅の管理を専門としていましたが、実際に黒人向け集合住宅の管理を任されるようになるまでにはほぼ1年かかりました。最初の機会は、西134番街の2人の家主間の争いから生まれました。仕返しとして、そのうちの1人が自分の家を私に譲り、黒人のテナントで満たすように頼みました。私はこの家の賃貸と管理に成功し、しばらくすると他の家主にも自分の家を私に管理させてくれるように説得することができました。^{[ 6 ] [ 7 ] [ 8 ] [ 9 ]}

ニューヨーク・タイムズ紙は、1900年までにペイトンがすでにアフリカ系アメリカ人を住まわせる複数の建物を管理していたと述べている。 ^{[ 10 ]}しかし、他の情報源によると、ペイトンの最初の成功は、殺人事件が発生したために入居者が逃げ出していた西133番街のアパートの管理人に近づき、黒人家族で満室にする機会を与えるよう説得したことだったという。 ^{[ 1 ] [ 11 ]}

1904年6月15日、ペイトンは他の裕福な黒人たちの協力を得て、アフリカ系アメリカ人不動産会社を設立し、1株10ドルで5万株を発行した。ペイトンのビジネスパートナーは、ジェームズ・C・トーマスという名の葬儀屋だった。ペイトンはトーマスと共にアフリカ系アメリカ人不動産会社を設立した。彼は特に黒人投資家に対し、社会正義と利益の両方の動機に訴えかけ、「いわゆる『人種問題』の解決に向けて何かをしている同胞の一員になりたいなら、今が買い時だ」という広告を出した。彼の目論見書には、「これまで我々に不利に働いてきたまさにその偏見を、我々の利益のために利用することができる」と書かれていた。^{[ 10 ] [ 12 ]}

1905年、白人が所有する不動産会社ハドソン・リアルティ社は、ハーレムの中心部、レノックス・アベニュー近くの西135丁目にある土地を住宅開発のために購入した。開発用地を建設業者にとってより魅力的なものにするため、ハドソン社はアフロ・アメリカン・リアルティ社から隣接する3棟の集合住宅も購入し、黒人の入居者を立ち退かせ、代わりに白人の入居者を入居させた。ハドソン社の建設業者は、物件を白人にのみ貸すことに同意した。これに対し、アフロ・アメリカン・リアルティ社は隣接する2棟のアパートを購入し、白人の入居者を立ち退かせ、ハドソン社によって立ち退かされた黒人家族を入居させた。最終的に、ハドソン社は元の3棟の建物をアフロ・アメリカン社に大損で売却した。この事件はペイトンの名声を高め、彼の会社に投資家を引き寄せた。ニューヨーク・タイムズ紙は、ハドソン社とアフロ・アメリカン・リアルティ社の行動を「不動産人種戦争」と呼んだ。^{[ 10 ] [ 13 ]}

アフロ・アメリカン・リアルティ・カンパニーは、それまで黒人テナントが「侵入」したことのないハーレム地区の不動産を購入・賃貸し、近隣の所有者の間でパニック寸前の事態を引き起こした。^{[ 12 ]}ニューヨーク・ヘラルド紙は次のように書いている。

133丁目と134丁目の近辺の住宅市場に、好ましくない事態が生じている。過去3年間、レノックス・アベニューとセブンス・アベニューの間にある134丁目のアパートは、これまで白人居住者のみで構成されていたが、黒人居住者に占拠されてしまったのだ。この黒人居住者の存在は、レノックス・アベニューとセブンス・アベニューの間にある133丁目と135丁目の状況にも、大きな影響を与えている。

One Hundred and Thirty-third Street still shows some signs of resistance to the blending of colors in that street, but between Lenox and Seventh Avenues has practically succumbed to the ingress of colored tenants. Nearly all the old dwellings in 134th Street to midway in the block west from Seventh Avenue are occupied by colored tenants and real estate brokers predict that it is only a matter of time when the entire block, to Eighth Avenue, will be a stronghold of the Negro population.

White residents were outraged; one sign advertising for colored tenants for a formerly white building was burned to local acclaim.^[15][16]

The Afro-American Realty Company grew to $1 million in assets with annual rent receipts of $114,000.^[10] It was not as successful as some stockholders had anticipated, though, and in October 1906, 35 of them brought a lawsuit, charging that the prospectus was fraudulent and overstated the company holdings when it was issued.^[12] Payton was arrested on civil fraud charges in January 1907,^[17] and the courts ruled in favor of the plaintiffs for investments, damages, and legal costs, later that year. The company issued its first and only dividend in June 1907, but never recovered from the negative publicity effects of the lawsuit and the depression of 1907, stopping operations in 1908.^[10][18]

Payton continued to buy and manage Harlem real estate for Black tenants, founding the Philip A. Payton Jr. Company, known for its PAP logo.^[10][18] He even ventured outside the city to Long Island.^[19]John E. Nail and Henry G. Parker, former directors of the Afro-American Realty Company, founded their own company, Nail & Parker Real Estate, in 1907; it eventually became one of the most successful in New York.^[20]

1914年までに、The Outlook誌は、ニューヨーク市の黒人人口の4分の3、著名な黒人全員を含めて、ハーレムに住んでいると報じ、ペイトンを「黒人コミュニティの父」と呼んだ。ペイトンの事業の成功は、彼が1903年に妻のマギーと自分のために購入した家、西131丁目13番地の近隣で見ることができる。1900年には通り全体が白人だったが、1915年のニューヨーク州国勢調査の時点では、そのブロックはほぼ完全に黒人テナントで占められていた。^{[ 2 ]}

ペイトンは1917年7月に最大の取引を成立させた。それは6棟のアパートを約150万ドルで売却したもので、当時としては黒人向け住宅としては最大の売却額だった。建物は、クリスパス・アタックス、トゥーサン・ルーヴェルチュール、フィリス・ウィートリー、ポール・ローレンス・ダンバー、フレデリック・ダグラス、ブッカー・T・ワシントンといったアメリカ大陸の著名な黒人の名にちなんで改名された。ハーレムの黒人人口は5万人、あるいは7万人にも達していた。^{[ 10 ] [ 21 ]}

ペイトンは1か月後、ニュージャージー州アレンハーストの別荘で肝臓がんで亡くなった。享年41歳。^{[ 2 ] [ 10 ] [ 18 ]}彼の弟のエドワード・S・ペイトンは、アフロ・アメリカン・リアルティの副社長を務めていたが、1912年に30歳で亡くなっていた。^{[ 5 ] [ 22 ]}フィリップ・A・ペイトン・ジュニア社は彼の死後も存続し、少なくとも1922年まで多数のアフリカ系アメリカ人向けアパートを管理していた。^{[ 23 ]}

フィリップ・A・ペイトン・ジュニア社は、ジョン・E・ネイルとヘンリー・C・パーカーによって共同経営されており、彼らは後にニグロ・ハーレムの「小さな父」として知られるようになった。彼らは、このハーレム地区を地域のアフリカ系アメリカ人の政治的、文化的中心地とするというペイトンの夢を実現するために尽力した。^{[ 24 ]}