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| ステートストリート17番地 | |
|---|---|
 （2009年7月） | |
| 一般情報 | |
| 状態 | 完了 |
| タイプ | オフィス |
| 建築様式 | モダニズム |
| 位置 | 17 ステート ストリート、 マンハッタン、ニューヨーク、米国 |
| 座標 | 北緯40°42′10″ 西経74°00′50″ / 北緯40.70278° 西経74.01389° / 40.70278; -74.01389 |
| 完了 | 1988 |
| 所有者 | RFRホールディングス |
| 管理 | RFR不動産 |
| 身長 | |
| 屋根 | 542フィート（165メートル） |
| 技術的な詳細 | |
| 階数 | 42 |
| 床面積 | 525,000平方フィート（48,800 m 2） |
| 設計と建設 | |
| 建築家 | エメリー・ロス・アンド・サンズのロイ・ジー |
| 構造エンジニア | デシモーネコンサルティングエンジニア |
| 参考文献 | |
| [1] [2] [3] | |
17 ステート ストリートは、ニューヨーク市ロウアー マンハッタンの金融街にあるステート ストリートとバッテリー パーク沿いに建つ 42 階建てのオフィス ビルです。1988 年に完成したこのビルは、開発業者のウィリアム カウフマン オーガニゼーションとJMB リアルティのために、エメリー ロス アンド サンズのためにロイ ジーが設計しました。建物は四分の一円形で、ニューヨーク港に面した湾曲したガラスのファサードを備えています。地上階では、大きなアルミニウムの柱がロビーとエレベーター ホールを囲んでいます。ロビーの隣には「ニューヨーク アンアースド」と呼ばれる公共展示スペースがあり、 1990 年から 2005 年までサウス ストリート シーポート博物館によって運営されていました。建物の総床面積は 525,000 平方フィート (48,800 m 2 ) で、各階は小規模なテナント向けに設計されました。
この建物は投機的な開発で、1969年までに完成していたニューヨーク・ニュージャージーのシーメンズ・チャーチ・インスティテュートの23階建て本部ビルの代わりとなった。現在の超高層ビルの建設は1985年に始まり、3年後に完成したときには建物はほぼ空だった。建物の基部の展示スペースは、敷地内の潜在的な遺物の破壊をめぐる論争の後に建設された。全米教職員保険年金協会は1989年にステート・ストリート17番地を購入し、 1998年にスティーブ・ウィトコフに売却した。 1999年以来、 RFRホールディングスがこの建物を所有している。
サイト
ステート ストリート 17 番地は、ニューヨーク市ロウアーマンハッタンの金融街にあります。[4] [5]この土地は、西と南をステート ストリート、北をパール ストリート、東をホワイトホール ストリートに囲まれた街区の西端を占めています。不規則な形の敷地は 23,080 平方フィート (2,144 m 2 ) あり、[4] [1]ステート ストリートに面した間口は227.83 フィート (69.44 m)、奥行きは 203.09 フィート (61.90 m) です。[4]同じブロックの東側には、聖エリザベス アン ベイリー シートン聖堂と、ジェームズ ワトソン ハウス内にある聖堂の司祭館があります。[6] [5]その他の近隣の場所としては、西側にバッテリーパーク、南側にピーター・ミヌイット・プラザのスタテンアイランドフェリー・ホワイトホールターミナル、南東側に2ニューヨークプラザ、東側に1ニューヨークプラザがある。 [4] [5]マンハッタン島の南端に近いため、遠くからでも建物が見える。[7]
以前の建物
18世紀から19世紀にかけてロウアー・マンハッタンが拡張される前、ステート・ストリート17番地の敷地はニューヨーク港の海岸線に沿っていた。1660年までに、この敷地はニューアムステルダムのオランダ植民地の一部となり、現在の超高層ビルの敷地にある9棟を含め、ブロックには15棟の建物があった。[8]この敷地には2つのオランダ人家族と2つのイギリス人家族が住んでいた。 [9]また、18世紀にはユダヤ人入植者エイブラハム・アイザックスの家族がこの敷地に住んでいた。[9] [10] [11]この敷地の元々の家は、19世紀半ばに4階建てと5階建てのアパートに再開発された。[12] 11階建てのチェスブロー・ビルは、1898年にブロックの北西の角に建てられた。[13] [14]
ニューヨーク・ニュージャージーのシーメンズ・チャーチ・インスティテュートは、 1966年にチェスブロー・ビルに代わるタワーをこの場所に建てる計画を発表していた。[13] [15] 23階建ての建物は、ウォーター・ストリート55番地の建設のために取り壊された同インスティテュートの旧本部ビルの跡地となった。[16] エガース＆ヒギンズは、シーメンズ・チャーチ・インスティテュート・ビル[17] [18]を設計した。これは赤レンガ造りの建物で、1968年[19]か1969年にオープンした。 [18] [20]この建物の最下層5階には教室やその他の研修施設があり、上層18階には船員が住むための部屋が260室あった。インスティテュート本部が完成して間もなく海運業界が衰退したため、この建物は決して利益を生むことはなかった。[17]インスティテュートの建物は完成から16年後に取り壊された。[18] [21]
建築
ステート・ストリート17番地は、エメリー・ロス・アンド・サンズ社のロイ・ジーが設計した。[21] [ 22] [23]ウィリアム・カウフマン・オーガニゼーションのメルヴィン・カウフマンがJMBリアルティと共同で開発した。[24]建物の高さは542フィート（165メートル）[1]で、41階建て、 [25] 42階建て、[1] [26] 43階建てと様々に引用されている。 [23]ステート・ストリート17番地のデザインは比較的従来型で、カウフマン・オーガニゼーションが開発した他の建物、例えばウォーター・ストリート77番地（ラクダの像があった）やサード・アベニュー747番地（波状のレンガの歩道があった）とは対照的だった。[23] [27]
フォームとファサード
建物はステート ストリートの湾曲した経路に沿っているため、四分の一円形のような形をしている。ファサードの主な立面は湾曲しており、バッテリー パークに面しているが、他の 2 つの立面は平らで互いに垂直である。[24] [28]ファサード自体は銀色のガラスのカーテンウォールで構成されている。この色は、近隣の建物の黒いファサードから目立つように選択された。ステート ストリートのカーテンウォールは、外部フランジのない連続面として設計された。[24] [28]側壁はガラスとアルミニウムでできている。[28]夜になると、光線が建物の屋根の上に伸び、建築作家のポール ゴールドバーガーが「文字通り、ロウアー マンハッタンの灯台」と表現したものを作り出した。[23]ハワード ブランドストンが設計したこの光線は、アイコンと呼ばれていた。[28]
特徴
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17 ステート ストリートのオフィス階は、地上 25 フィート (7.6 メートル) の高さのアルミニウム柱で支えられています。建物のメイン ロビーは、幅 30 フィート (9.1 メートル) のガラス製円形ホールです。[23] [28]円形ホールは、X 字型のトラスの壁がある長方形のエレベーター ロビーに通じています。[23] [28] [29]エレベーター キャブの天井には半透明のパネルが使われており、これらのエレベーターの壁はグレーのエナメルで覆われています。[23] 2 つ目のエレベーター セットは、22 階より上のすべての階にサービスを提供しています。[30]夜間には、ロビーの壁がライトアップされます。[24]
ロビーの隣には「ニューヨーク・アンアースド」と呼ばれる公共展示スペースがあり、サウス・ストリート・シーポート博物館[29] [31]が運営し、ロウアー・マンハッタンで発掘された遺物を展示していた。[32] 1990年にオープンし[31]、2005年頃に一般公開が終了しました。[33] [34]遺物は歩道に掘られた穴にも展示されていました。[6]
ニューヨークタイムズ紙によると、この建物の総床面積は525,000平方フィート（48,800平方メートル）である。 [17]タイムズ紙は、建物の各階に約13,000平方フィート（1,200平方メートル）のオフィススペースがあるとしている。 [26]一方、建物の所有者であるRFRホールディングスは、各階に14,500〜14,900平方フィート（1,350〜1,380平方メートル）があるとしている。 [ 35]各階の高さは12フィート（3.7メートル）。 [1]ゴールドバーガーによると、オフィスは特に高品質に設計された。オフィス階には、各窓の下に小さなラジエーターを備えたフルハイトの窓があり、トイレにはステンレス製のシンクの上にバックライト付きの鏡があった。 [23]各階に2つのトイレがあり、その階のテナントしか利用できなかった。 [30]建物の規模が比較的小さいため、これらのオフィスフロアは主に小規模なテナント向けに販売されました。 [24]建物がオープンしたとき、メルヴィン・カウフマンは外国企業にスペースを貸したいと考えていました。 [27] [36]
歴史
工事
ウィリアム・カウフマン・オーガニゼーションとJMB不動産は、建設当時は主要なテナントなしで、投機的開発として共同で建物を開発した。[ 17 ]建物の工事は1985年に始まった。[38]その年の9月、労働者は現場でシーメンズ・チャーチ・インスティテュート本部を解体していた。[17]メルヴィン・カウフマンは、古い建物は「設計された目的以外にはまったく使えない」と語った。古い建物は天井に手が届くほど小さかった。[17] [28]シーメンズ・チャーチ・インスティテュートが解体された後、労働者は1986年2月にその場所の掘削を開始した。[9]
1986年4月、ニューヨーク市史跡保存委員会（LPC）の職員が、この場所にエイブラハム・アイザックス一家に関する遺品があるかもしれないと判断したため、工事は一時中断された。 [9]その後の考古学的調査で、この場所にアイザックスに関する遺品があったとしても、すでに破壊されていたことが判明した。 [9] [10]遺品の可能性があるものを破壊したことに対する罰として、LPCはカウフマンとJMBに、すでにロウアー・マンハッタンで発見されている遺品を展示するよう要求した。カウフマンはこの罰に異議を唱え、「メーターが壊れているところに駐車して、50ドルの罰金ではなく5万ドルの罰金を科せられるようなものだ」と述べた。[39]紛争を解決するために、カウフマンは近隣の遺品を展示することに同意した。[39] [40]最終的に、サウス・ストリート・シーポート博物館が、建物の隣にある常設の公開展示でこれらの遺品を展示する契約を結んだ。[10]
完成と初期
17 ステート ストリートは1988年初頭に完成した。同時期に完成したロウアー マンハッタンの4つの大型オフィスビルのうちの1つで、他には225 リバティ ストリート、7 ワールド トレード センター、32 オールド スリップがあった。[41]オープン当時、17 ステート ストリートにはテナントがなく、そのエリアの他の新築ビルも大部分が空室だった。[42]このビルのオフィス賃借料は平均50ドル/平方フィート (540ドル/平方メートル) で、同様のビルのオフィス賃借料より約50%高かった。[26] [27]当時、ロウアー マンハッタンのオフィス需要は低下していた。[27] [41] 1988年12月までに入居しているのは4階建てのみだった。カウフマン オーガニゼーションは、まだ建設されていないスペースを借りる可能性が高い大企業ではなく、主に完成したスペースを借りることを好む小規模な顧客をターゲットにしていると述べた。[26]建物の管理者は建物全体に50台のカメラを設置し、もしそこで犯罪が起こった場合には、管理者はロビーに容疑者の防犯カメラ映像を「この男を知っていますか？」というラベルとともに表示した。[43]
17ステートストリートに抵当権を持っていた全米教職員保険年金協会（ TIAA ）は、1989年に1億5,750万ドル以上でこの建物を購入しました。 [44]当時、建物の占有率はわずか20%程度でした。[10] [44] 17ステートストリートの完全所有権を取得することで、TIAAは自社の資本で建物の改修に資金を提供し、残りの空きスペースを賃貸することができました。TIAAは1990年1月に購入を完了し、カウフマン・オーガニゼーションに非公開の金額を支払いました。[10] TIAAは建物の抵当権も解除しました。[10] [45]引き換えに、カウフマンはプロジェクトへの関与を終了しました。[45] TIAAは建物の平均賃料を1平方フィートあたり30ドル（ 1平方メートルあたり320ドル）に引き下げました。[46] 1990年半ばまでに建物には432,900平方フィート（40,220平方メートル）の空きスペースがあったが、118,400平方フィート（11,000平方メートル）は賃貸中だった。[47]建物の初期のテナントには、信用格付け会社ダフ・アンド・フェルプス[48]や、当初建物最大のテナントであったAXA再保険会社などがあった。[49]サウスストリート・シーポート博物館の展示は1990年10月にオープンした。[31]
1993年までに17ステートストリートの入居率は40%に達した。[50] TIAAは1994年10月にテナント誘致のためのウェブサイトを立ち上げ、ビルのビデオや写真を掲載した。当時、ウェブサイトを持っているオフィスビルは比較的少なかった。1年も経たないうちに、ジュネーブや香港など遠方の企業もこのビルに興味を示した。[51] 1997年、ビルは4階建てに拡張されたが、AXAは依然として最大のテナントだった。[49] 1998年7月までにビルはほぼ満室となり、不動産投資家のスティーブ・ウィトコフがTIAAに17ステートストリートと米国の他の10のオフィスビルを3億2000万ドルで購入することに合意した。[52]翌年初めまでに、17ステートストリートの平均賃料は40ドル/平方フィート（430ドル/平方メートル）以上に上昇したが、1平方フィートあたりの平均賃料はマンハッタンのミッドタウンのビルよりもまだ低かった。[53]
RFRの所有権
ドイツの投資家アビー・ローゼンとマイケル・フックスが率いるパートナーシップであるRFRホールディングLLCは、 1999年後半に1億2000万ドルでこの建物を買収した。 [54] [55]これは、RFRが数か月の間に取得したいくつかの物件のうちの1つでした。[56] 17ステートストリートと757サードアベニューの別の建物を購入するにあたり、ローゼンはこれらの建物は「どちらも素晴らしいロケーションにある素晴らしい建物」であると述べました。[55]この建物内のニューヨークアンアースド展は小学生の間で人気を博しましたが、[32]展示スタッフのほとんどが解雇されたため、2005年に事実上閉鎖されました。[34] [57]この10年間、この建物には多数のテクノロジー、金融、コンサルティング会社が入居しました。[58]ソフトウェア会社のフィデッサグループとスピーチワークスは、2010年代までにこの建物の最大のテナントになりましたが、スピーチワークスは最終的に別の会社に買収された後、そのスペースを転貸しました。[59]
17ステートストリートは2012年10月にハリケーンサンディの被害を受け、主に建物の地下室の電気機器が浸水した。[60]この嵐により、17ステートストリートは数百万ドル相当の損害を受けた。[61]この建物は修理のために約2週間閉鎖され、嵐の後、金融街で最も早く再入居したオフィスビルの一つとなった。[60] 2010年代のこの建物のテナントには、ソフトウェア開発会社AppSense、[62]世界的証券取引所BATS Global Markets、[63]人工知能企業IPsoft、[64]金融会社MashreqBankなどがあった。[65] 2017年、17ステートストリートの下の土地と隣接するワンステートストリートプラザは、Natixisから3億6000万ドルの融資を受けて借り換えられた。[58] [66] RFRはまた、この建物に対して1億8000万ドルの商業用不動産担保証券ローンを借り入れたが、RFRが一部のローン支払いを滞納したため、このローンは2024年8月に特別管理下に置かれた。[67] [68]その年の12月、住宅ローン保有者はステートストリート17番地の差し押さえ手続きを開始した。 [69] [70]
批評家の反応
1988年、建築評論家のポール・ゴールドバーガーは「これは素晴らしい建物ではないが、ニューヨークの商業開発の現実と真剣な建築的願望が真にうまく交差した数少ない建物の一つだ」と述べた。[23] 2008年、建築評論家のカーター・B・ホースリーはこれを「市内で最も美しい曲線の建物」と呼び、ジャン・ヌーヴェルの多面体である100 Eleventh Avenue、フィリップ・ジョンソンのリップスティック・ビル、そして1 Wall Street Courtや近くのデルモニコス・ビルなどの戦前の建物と競っている。[71] ジャスティン・デイビッドソンは2010年にニューヨーク誌に「マンハッタンの先端は、18世紀のジェームズ・ワトソン・ハウスが1980年代の17 State Streetの湾曲したガラスの柱に擦れ合うように、歴史の重層的な混沌を敷き詰めている」と書いた。[72]
参考文献
注記
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出典
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外部リンク
ウィキメディア・コモンズの 17 State Street (ニューヨーク市) に関連するメディア- RFRウェブサイト