NNNリース

米国の商業用不動産リースでは、通常、不動産税、メンテナンス、保険は、家主ではなく借主が負担します。「ネット リース」では、基本賃料に加えて、借主または賃借人が不動産所有に関連する回収可能な費用の一部または全部を支払う責任があります。ネット リースで徴収される賃料は、費用が借主に支払われた後の「純額」であるため、「グロス リース」で請求される賃料よりも低くなる傾向があります。

ネットリースの種類には、含まれる項目の数に応じて、シングルネット、ダブルネット、トリプルネットリースがあります。これらの契約の省略表現として、「ネットリース」という用語はよく使用されます。請求される最も一般的な3つの費用は、固定資産税、保険、メンテナンスであり、しばしば「3つのネット」と呼ばれます。^[1] 3つのネットを含むトリプルネットリースは特に一般的であり、文書では「NNNリース」と略されることが多いですが、「トリプルネットリース」と発音されます。^{[2] [3] [4]}

NNN リース投資は、通常、単一のテナントにリースされるため、STNL (シングル テナント ネット リース) と呼ばれます。ただし、NNN リース投資には 2 つ以上のテナントが存在する可能性があり、その場合は STNL 投資とはみなされません。この例としては、 2 つの別々の NNN リースで建物を共有しているStarbucksとMetroPCS、またはすべてのテナントが 1 つの NNN リースにまとめられている小売ストリップ センターが挙げられます。どちらの例も NNN リース投資とみなされますが、STNL にはなりません。このような NNN 取引では、債務不履行のリスクが複数のテナントに分散されます (たとえば、Starbucks または MetroPCS のいずれかが破産した場合、もう一方のテナントが NNN リースに基づいて支払うべき賃料を支払い続けます)。このような取引は、リスクを分散したい投資家にとって魅力的ですが、1 人のテナントから 1 枚の賃料小切手を回収するという簡便性は失われます。

NNN リースの別のバリエーションは、NN リース、または「ネットネット」リースです。これは「ダブルネット」と発音され、「ネット」金額は通常、固定資産税と保険です。^[1]ダブルネット リースは、トリプルネット リースと同様に、通常は単一テナント契約ですが、常にそうとは限りません。ただし、家主には追加の財務維持義務があります。「ネット リース」という用語は、ネット リース業界では漠然と使用されており、トリプル ネット リースまたはダブル ネット リースを指すときによく使用されます。^{[引用が必要]}ただし、一部のブローカーは誤って「ネット リース」という用語を両方に使用していますが、トリプル ネット リースとダブル ネット リースには明確な違いがあります。ダブル ネット リース投資は、家主が責任を負う維持費のため、通常、トリプル ネット リース投資よりもわずかに高いCAP レートで取引されます。屋根と場合によっては構造をカバーする長期ビルダー保証付きの真新しい NN 取引は、より高いリターンを求める投資家にとって魅力的です。^{[5] [6]}

NNNリースに伴う最大のリスクは、テナントがリースを解約したり更新しなかったりすることで、損失につながる可能性がある。リースのリスクを判断するために、リースの残存期間やテナントの信用力など、いくつかの要素が使用される。^[7]

NNNリース契約の1つのバリエーションである「担保付きNNNリース」（「真のトリプルネット」または「絶対トリプルネット」リースと呼ばれることもある）では、借主はいかなる状況でもリースを解約したり、家賃の減額を求めたりすることができず、家主のリスクをいくらか軽減する規定となっている。^[8]

投資家は、NNNリース物件からさまざまなメリットを得ることができます。NNNリースでは、入居者がHVACや屋根の修理などの主要な費用を負担するため、家主の運営コストは低くなります。通常、NNNリースでは1平方フィートあたりの賃料が低く、家主が物件をリースする準備ができたときに入居者プールが増えます。特定の入居者に対して、家主は頻繁にリースを変更し、柔軟性を高めて入居者の維持率を高めます。^[9]

今日のネットリース市場の投資家のほとんどは、真に受動的な投資を好みます。^[要出典]そのため、多くの投資家にとって絶対ネットリースは必須条件です。投資家はこれらの資産を長期保有することを好むため、ある程度の消耗やメンテナンスが必要になり、屋根もいつかは交換が必要になります。絶対ネットリースを導入すると、建物のメンテナンスに関連する費用のリスクはテナントのみに転嫁され、家主は100%受動的な投資を受けることができます。^[9]

最も単純な形態では、1031交換は不動産取引における課税繰り延べ戦略であり、不動産所有者または投資家が特定の期間内に1つの不動産を売却し、別の不動産を購入する。ただし、この取引は「同種」交換として適格でなければならない。^[10]

純リース投資の価値は、不動産の価値、信用テナントの価値、およびリース自体の価値によって決まります。

1. 標準的な NNN リース投資では、地主が土地と建物を所有し、借主から家賃を徴収します。借主が退去することを選択した場合、またはリース期間の終了時に地主が別の借主を希望する場合、地主は引き続き建物と土地を所有します。地域の計画開発や現在および将来の人口動向はすべて、不動産の価値に影響します。不動産の価値を決定する際には、物理​​的な建物の価値も考慮する必要があります。
2. 価値の2番目の決定要因は、信用テナントの質です。これは通常、テナントの現在の信用格付けと過去の財務報告書によって決定されます。ほとんどの投資家は、スタンダード・アンド・プアーズの信用格付けを使用します。投資適格テナントとしての資格を得るには、その会社はスタンダード・アンド・プアーズによってリースBBB-に格付けされていなければなりません。信用テナントがリースする物件は需要が最も高く、そのため非投資適格テナントよりも資本化率が低くなります。 ^[11]
3. 価値を決定する 3 番目の要素は、リース自体です。ダブル ネット リースでは、貸主が費用の一部を負担するため、NNN リースは NN リースよりも価値があります。リース期間も価値の決定要因です (例: 20 年間の収入保証は、10 年または 15 年の期間よりも価値があります)。賃料の大幅値上げ (レント バンプとも呼ばれます) は、リースの価値を高め、貸主をインフレから守ります。一部のリースでは、テナントの総売上高が特定の CAP に達した場合に、一定の割合の賃料が課せられます。ほとんどのリースでは、借主に更新オプションが与えられていますが、短期オプションがいくつかあるため、リースの更新時には貸主が弱い立場に置かれます。リースの現在の賃料が市場価格を下回っている場合、貸主はリース期間の終了時に賃料を引き上げることができます。

NNNリース投資は、本質的には、州や地方自治体ではなく信用テナントによって保証されるインフレ保護債券です。テナントは地主に毎月支払いを行い、不動産（およびリースで要求されることが多い家賃の値上げ）が投資家をインフレから保護します。NNNリース投資は、投資家が低い利回りで妥協することを強いることなく、非課税地方債と同様の税制優遇を提供します。 ^{[12]投資家が}二次市場で債券を購入し、数年後に利益を出して売却した場合、債券が所得税を免除されているかどうかに関係なく、利益に対してキャピタルゲイン税を支払わなければなりません。NNNリースへの投資ではそうではありません。債券のように構造化されていますが、それでも不動産投資と見なされ、同様の収益を生み出す商業用不動産と同じ方法で減価償却できるからです。それらが生み出す収益に対する税金は、資産の耐用年数にわたって減額または延期できます。もちろん、投資家は不動産を売却したときに減価償却費の回収に対して税金を支払う必要があります。しかし、1031交換を利用して同種の物件を購入することで、これを回避することができます。^{[13] [14]} NNNリース投資は資金調達も可能であり、投資家はテナントの信用を活用しながら、税控除可能な利息支払いを生み出すことができます。^[15]

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