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米国では、ジャンボ住宅ローンとは、信用度は高いものの、従来の適合ローン限度額を超える金額の住宅ローンのことである。[1] この基準は、2つの政府支援企業（GSE）であるファニーメイとフレディマックによって設定され、貸し手から購入する個々の住宅ローンの最大額の制限を定めている。ファニーメイ（FNMA）とフレディマック（FHLMC）は、銀行やその他の貸し手から米国の住宅ローンの大部分を購入する大規模な機関であり、これにより、より多くの住宅ローンを貸し出すための流動性を確保している。FNMAとFHLMCの限度額がローンの全額をカバーしていない場合、そのローンは「ジャンボ住宅ローン」と呼ばれる。伝統的に、ジャンボ住宅ローンの金利は適合住宅ローンよりも高いが、GSEの手数料が上昇したため、最近ではジャンボローンの金利は適合ローンよりも低くなっている。[1]
歴史
2008 年 2 月 13 日、ジョージ W. ブッシュ大統領は、 2008 年住宅経済回復法( Pub. L. 110–289 (テキスト) (PDF)、122 Stat. 2654、2008年 7 月 30 日 制定)に署名し、これにより、米国におけるジャンボ住宅ローンの適合限度額が一時的に引き上げられました。この限度額は、729,750 ドルまたは大都市統計地域内の住宅価格の中央値の 125% のいずれか低い方に引き上げられました。[2]当初は 2008 年 12 月に期限が切れる予定でしたが、新しい限度額は 2010 年まで延長されました。 [3]住宅ローンの貸し手は、これらの新しい限度額を自由に採用せず、実質的に「理論上の」ものとなりました。417,000 ドルという古い適合限度額を超える住宅ローンは、依然として高い金利が課せられたからです。[要出典]
2010年時点では[アップデート]、アラスカ、ハワイ、グアム、米領バージン諸島を除く米国のほとんどの地域で「一般」地域における適合ローンの限度額は417,000ドルで、これらの地域では限度額は625,500ドルであった。「高コスト」地域での限度額はそれぞれ729,750ドルと938,250ドルであった。[3]
2011年10月1日、「高コスト」地域のジャンボ適合限度額729,750ドルが625,500ドルに引き下げられました。[4]
2017年11月28日、米国連邦住宅金融庁（FHFA）は、ほとんどの高コスト地域の1ユニット物件のローン上限額を679,650ドル、つまり453,100ドルの150％にすると発表した。 [5]
リスク
住宅ローンブローカーは、貸し手と借り手の間を仲介する人です。ジャンボ住宅ローンは、主に信用の質よりも規模が大きいため、貸し手にとってリスクが高くなります。[1]これは、ジャンボ住宅ローンが不履行になった場合、高級住宅を全額ですぐに売却することが難しくなる可能性があるためです。高級住宅の価格は、場合によっては市場の高値と安値に左右されます。これが、貸し手がジャンボローンの希望者からより高い頭金を得ることを好む理由の1つです。ジャンボ住宅の価格はより主観的であり、一般的な借り手に簡単に売却できない可能性があるため、多くの貸し手はジャンボ住宅ローンに2つの査定を要求する場合があります。
費用
ジャンボ住宅ローンの金利は、貸し手にとってリスクが高いため、通常、適合ローンよりも高くなります。スプレッド、つまり 2 つの金利の差は、現在の市場リスク価格によって決まります。通常、スプレッドは 0.25 ～ 0.5% の間で変動しますが、2007 年 8 月などの投資家の不安が高まった時期には、1.5 パーセントポイントを超えることもあります。ジャンボローンの借り換えは、クロージングコストのために費用がかかる場合があります。貸し手によっては、延長および統合契約のサービスを提供し、ジャンボローンの借り換え者が同じ元本残高に対して再度住宅ローン税を支払う必要がないようにします。その他の場合では、タイトル保険会社が最大 50% の割引を提供します。これは、1 年から 10 年以内に借り換える人に対して法律で義務付けられていることが多いものです。最大の割引は、1 年以内に借り換えた場合に適用されます。
米国の住宅バブルにおける役割
米国の住宅バブルにより住宅価格が上昇したため、ジャンボローンの申請者数が大幅に増加した。価格上昇により、多くの消費者は大都市圏で質素な住宅を購入するためにジャンボローンを組まなければならなくなった。[要出典]この選択肢はもはや高級住宅に限定されなくなった。
これらの新規ローンの多くは、サブプライムローンと同様に、40年または50年の償還期間か、利息のみのオプションでした。つまり、ジャンボローンの借り手は、より長い期間にわたってローンを返済するか、元本の返済を数年間延期することができました（これにより、返済総額も増加しました）。しかし、2007年以降、価格が下落し、差し押さえ件数が増加すると、貸し手はジャンボ住宅ローンの提供をやめました。[6]ジャンボローン市場に残った貸し手は、金利を大幅に引き上げ、適合ローンよりも最大1.5パーセントポイント高い金利を設定しました。[7]この市場からの撤退により、高価な住宅の購入資金を調達するための融資が不足し、住宅価格にさらなる下押し圧力がかかり、悪循環が完成しました。[8]
ジャンボローンの延滞率は劇的に上昇し、2009年中に3倍になり、2010年2月までにジャンボ住宅ローンの10件に1件近くが「深刻な延滞」（つまり、60日以上滞納）となった。[9]
参照
参考文献
- ^ abc Lemke、Lins、Picard、「住宅ローン担保証券」、第3章（Thomson West、2013年版）。
- ^ 2008年住宅経済回復法の全文
- ^ ab 2010 年の適合ローン限度額の確認 - ファニーメイ、2009 年 11 月 12 日
- ^ サイード、キャロリン（2011年8月26日）。「『ジャンボ』ローンの限度額引き下げで住宅ローンに大きな変化」SFGate 。 2019年4月3日閲覧。
- ^ 「FHFAが2018年の適合ローンの最大限度額を発表 - 連邦住宅金融局」www.fhfa.gov 。 2019年4月3日閲覧。
- ^ 住宅購入者は信用収縮により大型ローンの取得が困難に サンフランシスコ・クロニクル、2007 年 8 月 17 日
- ^ カリフォルニア州の住宅販売が1月に急落 Forbes.com、2008年2月14日
- ^ ジャンボローンを組む多くの貸し手が金利の引き上げを要求 ゲインズビル・サン、2007年9月6日
- ^ ジャンボ住宅ローンの「深刻な延滞」が 9.6% に上昇 - Bloomberg.com、2010 年 2 月 8 日
外部リンク
- 「ジャンボローンが見つけやすくなった」 - ウォール・ストリート・ジャーナル
- 新たな融資変更は救済をもたらさない
- 住宅および貸し手情報
- ファニーメイの融資限度額
- カリフォルニア州のジャンボ住宅ローン