JCニコルズ

JCニコルズ
生まれる	ジェシー・クライド・ニコルズ ( 1880-08-23 )1880年8月23日 オレイサ、カンザス州、米国
死亡	1950年2月16日(1950-02-16)（69歳） カンザスシティ、ミズーリ州、米国
休憩所	フォレスト ヒル カルバリー墓地 カンザスシティ、ミズーリ州、米国
市民権	アメリカ人
母校	カンザス大学( BA ) ハーバード大学( BA )
職業	不動産開発業者
配偶者	ジェシー・ミラー ​ （ 1905年生まれ）

ジェシー・クライド・「JC」・ニコルズ（1880年8月23日 - 1950年2月16日）は、ミズーリ州カンザスシティのアメリカの都市計画家、商業用および住宅用不動産の開発業者であった。

カンザス州オレイサに生まれ、カンザス大学とハーバード大学で学んだ。彼の最も有名な開発は、カンザスシティのカントリークラブ地区とカントリークラブプラザで、これらは米国の他の地域の郊外開発に影響を与えた。彼は地元および全国の不動産組織で指導的役割を果たした。これらの組織を通じて、不動産と計画に関する彼のアイデアは、人種差別的および反ユダヤ的な制限的契約とゾーニングの方法の形成に貢献した。彼の遺産は、黒人、ユダヤ人、その他の少数民族がこれらの地域に住むことを禁じたこれらの契約のために、ますます精査されるようになった。

ジェシー・クライド・ニコルズは1880年、カンザス州オレイサ近郊の農家の息子として生まれた。高校在学中に様々な仕事をし、卒業後は1年間肉の卸売りで働いた。^[1]カンザス大学 在学中は、大学のフットボールチームの監督、新聞記者、学級委員長を務めた。^[1] 1902年に文学士号を首席で取得して卒業すると、ハーバード大学で1年間の奨学金を受け、1903年に2度目の文学士号を取得した。ニコルズはカンザスシティに戻り、大学の友人らと不動産開発会社リード・ニコルズ・アンド・カンパニーを設立した。1905年、カンザス州オレイサ出身のジェシー・ミラーと結婚した。^[2]

ニコルズは、住宅地区画を建設する手法を「永続性のための計画」と呼んだ。彼の目的は「より良い生活、より良い居住地を望み、それをより良く維持するために働くことをいとわない人々を引き付ける住宅地を開発すること」だった。彼の住宅地区画計画に関する哲学は、ロサンゼルスのビバリーヒルズやウエストウッド地区、ダラスのハイランドパーク地区、テキサス州ヒューストンのリバーオークス地区など、米国の他の開発に大きな影響を与えた。^[3]

ニコルズは樹木や自然の輪郭の保存を主張し、碁盤の目状の道路網を禁止した。^[4] 彼が率いたカンザスシティのカントリークラブ地区は、区画内の土地利用に多くの制限を設けたが、ニコルズはそれが潜在的な住宅所有者にとって土地の価値を高めると信じていた。彼の広告は永続性を宣伝していた。^[5]住宅所有者は全員、カントリークラブ地区の住宅所有者協会に加入することが義務付けられており、協会は住宅所有者が芝生をどれだけ手入れしているかを監視するだけでなく、ゴミ収集や道路清掃などのサービスも提供していた。建築業者は、大きな最小区画サイズと道路から大きなセットバックを遵守する必要があった。ニコルズはカントリークラブ地区のすべての土地に人種に基づく契約も課した。^[4]

ミズーリ州カンザスシティにあるニコルズが計画したカントリークラブ地区は、テキサス州ヒューストンのリバーオークスにインスピレーションを与えた。ウィル・ホッグ、弟のマイク、ヒュー・ポッターは、リバーオークスを計画している間、この地域を訪れ、ニコルズに助言を求めた。ニコルズは模範的なコミュニティの短いリストを持っており、ポッターにそれらを訪れるよう勧めた。その中には、ニューヨーク州クイーンズのフォレストヒルガーデン、ロサンゼルス郡のパロスベルデスエステーツ、メリーランド州ボルチモアのローランドパーク、オハイオ州クリーブランドのシェーカーハイツが含まれていた。ポッターは最終的にリバーオークスコーポレーションの社長に任命され、在任中ニコルズに助言を求め続けた。^[3]

ニコルズは、賃料がテナントの総収入に基づいて決まるパーセンテージリースを考案しました。^[6]パーセンテージリースは現在、米国全土の商業リースの標準的な慣行となっています。現在米国で一般的な現代の屋外ショッピングセンターは、1923年にカンザスシティにオープンしたカントリークラブプラザに共通の祖先を持っています。アーバンランドインスティテュートの都市開発の先駆者のためのJCニコルズ賞は、彼にちなんで名付けられています。^[7]

ニコルズはカンザスシティの著名な市民活動家であり、リバティ記念碑、ネルソン・アトキンス美術館、MRIグローバルの創設、そしてカンザスシティ大学（現在のミズーリ大学カンザスシティ校）の発展に携わった。^{[8] [要出典]}

ニコルズは、地方および全国の不動産および都市計画組織の指導的立場を務めた。彼は、全米都市計画会​​議の一般委員会のメンバーであった。^[9]彼は、カンザスシティ不動産協会および全米分譲住宅会議の代表を務めた。 ^[10]彼は、アーバンランド研究所の創設者であり^[11]、コミュニティビルダー評議会の議長を務めた。^{[12]彼は、}全米不動産協会（NAREB）の住宅建設および分譲住宅部門の議長を務めた^[13]。NAREBの戦争サービス委員会の議長を務め、^[14] NAREBの理事を務めた。^[15]

JC ニコルズは、自身が開発した地域の土地利用を規制するために制限的契約に頼った。契約のほとんどは、土地を住宅用途に限定し、セットバックや空きスペースの要件などの他の特徴を含んでいた。しかし、カントリークラブ地区の住宅は、黒人とユダヤ人が住宅を所有または占有することを禁じる契約で制限されていた。 ^{; [16] [17]}カンザス州ジョンソン郡の開発でも同様であった。ニコルズがこの慣行を発明したわけではないが、彼はそれを使用して、世紀の前半に自分の土地に少数民族が住むことを事実上禁じた。彼の制限的契約モデルは、後に連邦政府によって採用され、米国の他の地域で同様の政策を実施するのに役立った。最終的に、1948年の最高裁判所のシェリー対クレーマーの判決により、そのような契約は執行不可能となった。それにもかかわらず、これらの契約に言及する文言は、最高裁判決後数十年にわたって多数の証書文書に残っていた。なぜなら、それらを一つずつ改訂するのは比較的困難であり、契約の存在を継続させるために秘密裏に利用される可能性があるためである。 ^[5]ほとんどの地域では、証書の制限は、住宅所有者の過半数が公証投票で変更に同意しない限り、20年から25年ごとに自動的に更新されるが、この事実は公表されないように注意深く避けられている。2005年、ミズーリ州は、住宅所有者協会の統治機関がメンバーの投票なしで証書の制限から制限的な契約を削除することを許可する（義務ではない）法律を可決した。カントリークラブ地区は主に白人が住んでおり、米国で最も裕福で最も人気のある地域の一つである。^[18]

ニコルズの不動産政策は、人種的、経済的格差を生み出し、カンザスシティをトロースト通りに沿って無期限に二分した。この結果、黒人とユダヤ人が居住できる東側の住宅価格は暴落した。1960年代に全国的な人種統合法が施行されたとき、この完全な分断によりカンザスシティの公教育制度による実施は妨げられ、カンザスシティ公立学校の人種人口は非白人がほとんどを占めることになった。^[17]

この遺産に対する大衆の憤りは、2020年のジョージ・フロイド抗議運動によってさらに強まり、カンザスシティはカントリークラブプラザの前の歴史的な噴水と道路から彼の名前を削除した。^{[17] [19]}

1970年、民主社会学生連盟（SDS）のメンバーが、カンザスシティの複数の場所へのパイプ爆弾テロの容疑で起訴された。その対象には、当時JCニコルズ社の社長だった息子のミラー・ニコルズ氏の自宅も含まれていた。^[20] SDSのメンバー3人が有罪判決を受けた。^[21]

ニコルズは1950年2月16日、1214 West 55th Streetの自宅で癌のため死去した。彼はカンザスシティのフォレストヒルカルバリー墓地に埋葬された。 ^{[22] [23]} 彼の自宅はカンザスシティのウォードパークウェイにある。

• マッケンジー、エヴァン。『プライベートピア：住宅所有者協会と住宅民間政府の台頭』イェール大学出版局、1996年。
• ピアソン、ロバート、ピアソン、ブラッド。『JC ニコルズ クロニクル: 1880 年から 1994 年までの人物とその会社の公式ストーリー』。ローレンス、カンザス州: カントリー クラブ プラザ プレス - カンザス大学出版局より 1994 年に配布。
• シルマー、シェリー・ラム。『分断された都市：カンザスシティの人種的景観、1900-1960』ミズーリ州コロンビア：ミズーリ大学出版局、2002年。

• 「永続性のための計画：JC ニコルズのスピーチ」。ミズーリ大学、カンザスシティ。2014 年 12 月 18 日時点のオリジナルよりアーカイブ。2014年12 月 18 日閲覧。
• 「JC ニコルズ社の記録」。ミズーリ州立歴史協会。2014年12 月 18 日閲覧。
• 「Urban Land Institute」 。 2014年12月18日閲覧。