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| クレシンガム ガーデン | |
|---|---|
 クレシンガム ガーデンズ エステート | |
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| 一般情報 | |
| 位置 | ブロックウェル パーク、ランベス、ロンドン |
| 座標 | 北緯51°26′46″ 西経0°06′44″ / 北緯51.4460° 西経0.1121° / 51.4460; -0.1121 |
| 状態 | 破壊の脅威 |
| エリア | 10エーカー（4.0ヘクタール） |
| ユニット数 | 306 |
| 工事 | |
| 構築済み | 1968–1978 |
| 建築家 | エドワード・ホランビーとロジャー・ウェストマン |
| 請負業者 | 直接サービス組織 |
| 権限 | ランベス区 |
| 影響 | ガーデンシティとガーデンサバーブ |
| 改修 | |
| 提案された | 2015 |
| 提案された行動 | 解体と再建 |
| 指揮権 | ランベス区 |
クレシンガム・ガーデンズはランベスにある議会所有の庭園団地[1]で、ブロックウェル・パークの南端に位置している。4、3、2ベッドルームの住宅と1ベッドルームのアパートが混在する306戸の住宅から構成されている。1960年代末にランベス区議会の建築家エドワード・ホランビーと2代目建築家ロジャー・ウェストマンによって設計され、1970年代初頭に建設された。[2] 2012年にランベス区議会は、テラスハウスをアパートに建て替えるため、団地を取り壊すことを提案した。その後、アパートの大部分は民間に売却されることになる。住民、区の高級化を防ぎたいランベスの人々 、そして重要な建築遺産だと信じるものを保存したい人々は、取り壊しを阻止するために運動している。
そのデザインは、家賃を払えない人のために庭付きの家を提供することの利点を主張し、示した社会改革者たちからインスピレーションを得たものです。これは、高層アパートの公営住宅が家族に良い家を提供できなかったことに対する反応でした。ウェストマンとホランビーの革新的なデザインは、低層の住宅を使用して高層アパートと同じ住宅密度を達成する方法を示しました。また、歩行者専用にすることで、住宅間のスペースを駐車場やアクセス道路ではなく庭に使用できるため、このスペースをより有効に活用できることを示しました。
歴史
1969年のランベス区議会は保守党が支配していた。当時の保守党は、住宅を購入する余裕のない人全員に区議会が住宅を提供すべきだと信じていた。1950年代から1960年代にかけて、ロンドン中心部では、高層アパートが建つ団地が公営住宅の建築モデルとして主流だった。画期的な研究「イーストロンドンの家族と親族関係」では、そうしたアパートは庭付きの家ほど家族の住まいとして満足できないことが示された。1970年代までには、多くの区議会が高層アパートではなく住宅を建てるようになり、ランベス区議会はこの傾向の先駆者となった。
区の建築家として、テッド・ホランビーは様々なタイプの公営住宅、高層ビル、アパート、住宅を設計した。彼は「公営住宅は民間住宅と同等か、それ以上であるべきだと強く信じていた」。[3]クレシンガム・ガーデンズの設計は、高層ビルが家族向けの良質な住宅を提供できなかったことにヒントを得たものだ。[4]彼はまた、住宅の居住者の生活の質を高める上での庭の重要性を認識しており、クレシンガム・ガーデンズの設計では「すべての家に緑と色彩が溢れる」ことを保証した。[5]庭の重要性を認識することで、彼はイギリスのガーデンシティとガーデンサバーブの伝統に従っていた。
1969年、テッド・ホランビーは彼のチームのクレシンガム・ガーデンズの設計を住宅委員会に提出した。住宅委員会の副委員長はジョン・メージャー卿であった。委員会は革新的な設計の並外れた重要性を認め、「クレシンガムの建築家たちの『大胆で想像力豊かな計画』に祝意を表する」と議事録に記した。[6]
当初の建築契約は158万ポンド、つまり1戸あたり約5,500ポンドでした。[5]小売物価指数を使用して2015年の価格に換算すると、費用は次のようになります。建設費は2,400万ポンド、1戸あたりの費用は8万ポンドです。[7]
クレシンガム・ガーデンズの建設は全国的な建設ストライキにより中断され、請負業者は契約を打ち切った。1970年、ランベス議会は労働党の支配下に入った。団地を完成させるため、新設の住宅委員会は副委員長のケン・リヴィングストンの助言により、直接労働の使用を認可した。300戸の住宅の建設には7年かかった。[5]
都市デザインの革新
この団地は、1ヘクタールあたり250人（1エーカーあたり100人）を超える非常に高い住宅密度で建設されています。[5]複数階建てのアパートではなく、低層住宅の団地でこの住宅密度を実現するために、ロジャー・ウェストマンはいくつかの都市設計の革新を生み出さなければなりませんでした。
- 敷地の端にある地下駐車場
- クレシンガム ガーデンの駐車場は、主要道路に隣接する敷地の端にあります。つまり、車は敷地に入ることができません。駐車場は長屋のブロックの下にあるため、住宅地は車の使用に適していません。当時の標準的な都市設計では、ガレージは敷地の中央に設けていました。これでは、住宅地の土地利用が非効率的です。なぜなら、敷地全体に道路や歩道が必要なためです。
- 正面玄関は歩行者専用エリアに面しています
- クレシンガム ガーデンズでは、住宅の正面玄関は歩行者専用の大通りや小道に面しています。歩道のある道路よりも小道の方がずっと狭いため、住宅地の土地を効率的に利用できます。経験から、正面玄関が歩行者エリアに面していることで、かなりの社会的利益が得られることがわかっています。最も重要なのは、歩行者専用スペースが小さな子供たちに安全な遊び場を提供することです。[8]
- 小さな前庭
テナントが管理する間口
- 複数階建てのアパートからなる公営住宅では、正面は通常、住民ではなく議会が任命した管理会社によって維持管理されており、庭がある場合は鍵によるアクセスが必要となるため、あまり使用されません。
- 前庭の正面が非常に小さいと、テラスハウスの列間の距離を数メートルにまで狭めることができるため、住宅地を効率的に利用できます。これにより、暗い狭い路地が生まれてしまう可能性もありましたが、テッド・ホランビーはテラスハウスに傾斜の低い工場風の屋根を指定することで、これを回避しました。
- 小さな裏庭
- ウェストマンはまた、団地内の各住宅に（非常に）小さな裏庭があることも確認した。これもまた、住宅地の効率的な利用を可能にする。これは、住宅の居住者が庭のスペースを効率的に利用することを促すという点で有利である。ロンドンの団地によくある細長い裏庭では、裏の土地は使われていないか、廃品置き場として使われていることが多い。高緯度では、裏庭は就学前の子供の健全な発育に貢献することができる。子供は十分な時間を屋外で過ごさないことで苦しむ可能性がある。なぜなら、ビタミンDを生成するには日光が必要なためである。ビタミンDが不足すると、骨の発育が悪くなり、くる病になる。ロンドンの住宅危機により、子供が屋外で遊ぶ場所がないアパートに住む家族が増えている。したがって、くる病が再発するのも不思議ではない。[9]
設計上の欠陥
ランベス市議会は、計画的な解体の理由として、設計上の欠陥と、この住宅地を現代の基準に適合させるための費用を挙げている。[10]
評議会が任命したコンサルタント構造エンジニアは、以下の問題を特定した。[11]
- 断熱性が低い
- 1960 年代後半はエネルギーが安かった時代で、その結果、この団地の住宅はエネルギー効率の良い設計にはなっていませんでした。空洞壁断熱材と二重窓ユニットを設置する団地全体のプログラムによって、いくらかの進歩がありました。屋根には特に問題があります。テラスの列の間にある 4 メートル幅の通路に光が入るようにするため、屋根のラインは低く、ロフトはありません。そのため、屋根の設置をアップグレードするには、標準的な住宅で同じ作業を行うよりも費用がかかります。[11]
- メンテナンスの手間がかかる雨樋
- 通路や大通りの排水を簡素化するため、テッド・ホランビーは屋根に外部雨樋を設置し、テラスに複数の排水管を沿わせるという標準的な設計は採用しなかった。代わりに彼は、テラスの端にある1本の排水管につながる屋根と一体化した雨樋を設計した。[11]これにより、通路や大通りの排水が簡素化された。この方式の維持費は従来の雨樋方式よりも高くなると言われているが、これは証明されておらず、過去半世紀にわたって欧州や米国で使用されてきた一体型雨樋は、従来の雨樋を超える維持費のプレミアムは発生しない。テッド・ホランビーは、固定資産税の廃止、地方自治体の課税基盤の縮小、公営住宅の売却と地方自治体の賃貸収入の削減を予見していなかった。その結果として地方自治体の維持費予算が削減されたため、頻繁に雨樋を掃除するという要件が満たされていない。[5]何度も側溝が詰まって水が溢れ、レンガ造りの壁の一部が損傷した。
- 不十分な土地排水
- 側溝から流れ出る水は、敷地内の通りや通路に溢れ出しています。これらの排水溝は、予想外の水の流れに対応できるように設計されていませんでした。このため、敷地内の建物の一部に水が浸透し、構造的な損傷が発生しました。[11]
成功したデザインの特徴
この団地は必ずしも適切に維持されてきたわけではないが、住民に質の高い生活をもたらしてきた。テッド・ホランビーは、団地の設計がコミュニティの発展につながるようにしたいと考え、その点では成功した。「住民の大半は、友好的な隣人と団地の強いコミュニティ意識について語っており、住民は互いに気を配り、互いの子供に目を配っている」[5] 。
クレシンガム ガーデンズの住民の社会的構成は、ランベスのシンク エステートと同じです。コミュニティ精神が生まれるのは、おそらく、エステートの歩行者専用道路が、友好的で近所付き合いのできる社交の場となっているからでしょう。こうした社交の場が、エステートの民族的、社会的に多様な住民の間で、互いに支え合うコミュニティを生んでいます。
団地内の人々の相互協力の好例は、団地、家屋、そしてコミュニティを守るためのキャンペーンの一環として彼らが制作したYouTubeビデオに見ることができます。[12]
革新的な都市設計により、高層マンション群の改善が実現したエリアが 3 つあります。
- 犯罪の減少
- テッド・ホランビーは、キッチンの窓から住宅地の通路や大通りを見渡すことができ、玄関は大通りを挟んで向かい合うようにすることを主張した。[5]これは、CCTV カメラよりもはるかに効果的な防犯対策であり、現在では都市設計者や都市計画者の至る所で見られる「より安全な設計」戦略の先駆けとなった。高層アパートでは、監視されていない廊下、歩道、階段があると犯罪率の高いエリアになる可能性がある。これは、ブロードウォーター ファーム住宅地の犯罪率で実証されている。しかし、監視されていない階段や歩道をなくす再開発により、住宅地は犯罪率の低いエリアに変わった。
- 交通量の減少
- テッド・ホランビーが地下駐車場を住宅地内ではなく道路脇に設置したことで、交通量が減少するという公共の利益がもたらされました。車を所有する住民は、少なくとも駐車場までは常に歩かなければならないため、徒歩、自転車、または公共交通機関での移動を常に検討します。車が玄関の外にあると、あらゆる移動に車が第一の選択肢になるという自然な傾向があり、これが交通量を生み出します。
- 協力的な近隣コミュニティ
- 歩行者専用道路は近隣住民同士の社会的交流を促進し、相互に支え合うコミュニティの発展につながっています。これは公共財でもあり、近隣住民が互いに助け合うことで、保育サービス、医療サービス、社会福祉サービスの需要が減ります。
再開発計画
ランベス区議会は、住宅団地の構造上の欠陥を修復するには940万ポンド（住宅1戸あたり3万ポンド）の費用がかかると述べている。[13]さらに、必要な修理を行うために住宅1戸あたり3万ポンドは、議会が負担できる金額の3倍であると主張している。[14]
代わりに、彼らは不動産開発業者と提携して敷地を再開発することを提案している。開発業者は、社会住宅用のアパートを建設することに同意することで敷地の費用を支払う。必要な空き建築用地を作るには、すべての住宅を取り壊し、庭をブルドーザーで整地し、敷地内の木を伐採する必要がある。整地された敷地には、複数階建てのアパートが建てられる。住宅は増え、306軒の家屋とアパートが464軒のアパートに置き換えられる。しかし、新しい開発は主に1ベッドルームと2ベッドルームのアパートで、庭付きの4ベッドルームの家屋は建てられない。したがって、1ヘクタールあたりの寝室数で見た住宅密度はほぼ同じになる。新しい住宅のごく一部は賃貸用で、希望は40%、大部分は個人購入者に販売される。不動産開発業者が306軒の公営住宅を取り壊し、その代わりに190軒の新しいアパートを建てることで利益が出るのは、274軒のアパートを販売できるからだ。
この敷地は最高の立地です。ブロックウェル パークに直接アクセスでき、ガトウィック空港やセント パンクラス インターナショナルへの交通の便も良好です。このような立地であれば、デベロッパーは 2 ベッドルームのアパートを 50 万ポンドから 75 万ポンドで販売する計画を立てることができます。エレファント アンド キャッスルのヘイゲート エステートでも同様な計画があり、1 ベッドルームのアパートが 569,000 ポンド、2 ベッドルームのアパートが 801,000 ポンドで販売されています。[15]
ゲート開発
敷地の価値を最大限に引き出すために、提案されている開発はゲートコミュニティになります。現在、このような開発の一般的な設計があります。個人販売用のアパートは、駐車場の上にあるタワーブロックにあります。駐車場への入り口は、警備会社によって遠隔管理されている鉄格子のゲートです。これは、MIPIM不動産フェアで展示された標準的な設計でした。[16]公営住宅用のブロックには別の入り口があり、民間所有者と公営住宅の入居者との交流を妨げる傾向があります。[17]
再開発論争
ランベス区議会は、公営住宅を取り壊す計画は、より多くの公営住宅を建設できるようにするためだと主張している。彼らは、「ロンドンは第二次世界大戦以来最大の住宅危機に直面している」と述べている。[18]また、1,800世帯が仮住まいのためにお金を払っており、1,300世帯が深刻な過密状態で暮らしており、20,000世帯が順番待ちリストに載っているという。ランベス区議会は、何もしないという選択肢はなく、住宅危機の解決に貢献するために、今後4年間で公営住宅の家賃レベルで1,000戸の新しい住宅を提供することに尽力していると述べた。彼らは、団地再生のプロセスを通じてこの目的を達成できると述べている。[18]しかし、団地内のいくつかの物件は20年以上も放置されている。
ブリクストン、ランベスウォーク、ストックウェルの公営住宅に住む多くの人々は、議会を信用しておらず、議会がジェントリフィケーション政策に取り組んでいることを恐れている。再開発の本当の目的は、自治区内の不動産価値を高め、ハーンヒル、ウェストダルウィッチ、ストリーサムの自宅居住者の利益になることだ。[19]
市議会から住宅を借りている人たちは、再開発事業で家を失った入居者が自治区外に移転させられ、彼らが戻れるようにするための新しい住宅の建設が無期限に延期されるのではないかと懸念している。
クレシンガム・ガーデンズの家族は、庭付きの家から追い出されたときに、シンク・エステートの高層ビルのアパートが代わりに提供されるのではないかと恐れているが、これは市議会の「テナント - 主な保証」文書によって排除されていない可能性である。[20]
団地の住民の圧倒的多数は、友好的で親切な隣人と、互いに支え合うコミュニティで暮らすことの恩恵を失うことを恐れている。
再開発計画が承認
2021年11月23日、ランベス区議会の計画小委員会は、団地の一部を解体し、クレシンガムガーデンに20軒の新しい家を再建する計画を承認した。[21]
司法審査
2015年7月17日、高等裁判所は、ランベス区議会の決定に対する司法審査を求めるエヴァ・ボクロソワ氏の要請に対し、クレシンガム・ガーデンの取り壊しの選択肢のみを検討するという判決を下した。
裁判所は、ランベス市議会が当初、以下の 5 つの選択肢について協議したと伝えられた。
- オプション 1 - 団地を改修し、16 年以上空き家となっている 6 軒のアパートを含むすべての市営住宅の入居者住宅を適切な住宅基準に引き上げる。
- オプション 2 および 3 - オプション 1 と同様に改装し、さらに埋め立てを行って新しい家を作成します。
- オプション4 - 不動産の一部を解体し、その利益で新築住宅を最高市場価格で販売する
- オプション5 - 不動産の完全解体と再建
高等裁判所のホルマン判事は、住民が強く支持していた選択肢1～3に関する協議を「突然打ち切る」というランベス区議会の決定に対して、ボクロソバ氏が異議を申し立てるのを許可する許可を与えた。[22]
11月24日、エリザベス・レイン判事は、選択肢1、2、3を協議から外す決定は違法であるとの判決を下した。[23]
リストに掲載されるべき理由
クレシンガム ガーデンは、オープン ハウス ロンドンで紹介されています。[24]これはロンドン最大の建築フェスティバルと宣伝されており、あらゆる時代の偉大な建築が無料で展示されます。[25]素晴らしい建築に興味を持つ人々が敷地内を見学しました。彼らは、クレシンガム ガーデンを登録建造物に指定する申請が出されたが、申請は却下されたと聞かされました。[26]ツアー メンバーは、登録建造物に指定された建物がクレシンガム ガーデンよりはるかに価値が低いのを見て驚きました。彼らの見解は、クレシンガム ガーデンを登録建造物に指定するための強力な根拠を示すことができ、またそうすべきであり、影響力のある人々から申請の支持を得るべきであるというものでした。登録建造物に指定されるかどうかは、歴史的価値と重要な建築モデルの 2 つの見出しに基づいて決定されます。クレシンガム ガーデンは両方のカテゴリに登録されるに値するという主張です。[8]
建築模型
ロジャー・ウェストマンのクレシンガム・ガーデンズにおける都市設計の革新的手法の組み合わせにより、カウンシル・ガーデン・エステートという建築モデルが誕生した。これは、歩行者専用の庭園付き住宅団地で、すべての物件が自治体の家賃レベルで貸し出されている。グリーン建築の先駆者として、ウェストマンはロンドンの主にコンクリートの公営住宅プロジェクトにもっと緑地が欲しいと願っていた。[2]このモデルはそれ以来、都心部の住宅にとって重要なモデルとなった。非常に高い住宅密度を可能にし、居住者に質の高い生活をもたらすことが実証されているからである。
2021年5月、20世紀協会はこの場所を「危険にさらされている建物トップ10」リストに掲載した。[27]
参考文献
- ^ 「Cressingham Gardens - Open House London Fact Sheet」。www.open-city.org.uk /。Open City。2015年11月17日時点のオリジナルよりアーカイブ。
- ^ ab “Cressingham Gardens”。architectuul.com 。2020年4月24日閲覧。
- ^ リヴィングストン、ケン（2011年11月3日）。『You Can't Say That: Memoirs』（2011年）。フェイバー＆フェイバー。ISBN 978-0571280384。
- ^ ホランビー、エドワード（1974年3月）。「ソーシャルアート」RIBAジャーナル。
- ^ abcdefg 「クレシンガム・ガーデンズ、ランベス：「温かくて気取らない…イングランドで最も素敵な小規模計画の 1 つ」」Municipal Dreams 2014 年 9 月 16 日。
- ^ 「ランベス区議会住宅委員会議事録」（LBL//22/6）。1969年1月20日。
{{cite journal}}:ジャーナルを引用するには|journal=(ヘルプ)が必要です - ^ 「英国のインフレと価格変換の歴史」salaira.com。
- ^ ab マルホランド、ジョン・C.「クレシンガム・ガーデンズ保存のケース」 。 2015年11月8日閲覧。
- ^ 「ロンドンの小児くる病患者急増、一般開業医に診断指導」イブニングスタンダード、2014年1月13日。
- ^ 「なぜクレシンガム・ガーデンを再開発するのか」ランベス議会。2015年10月4日時点のオリジナルよりアーカイブ。2015年11月7日閲覧。
- ^ abcd Cressingham Gardens Estate SW2、構造レポート。Tall Consulting Structural Engineers。2013年11月。
- ^ 「クレシンガム ガーデン」。YouTube。
- ^ 「Cressinghan Garderns 再開発ガイド」。ランベス評議会。2015年10月4日時点のオリジナルよりアーカイブ。2015年11月6日閲覧。
- ^ 「クレシンガム ガーデン再開発ガイド: 再開発のために検討された選択肢は何か?」 ランベス評議会。 2015 年 10 月 4 日時点のオリジナルよりアーカイブ。 2015 年11 月 6 日閲覧。
- ^ 「明らかに：開発業者が欠陥のある計画システムを悪用して手頃な価格の住宅を最小限に抑える方法」ガーディアン、2015年6月25日。
- ^ 「ロンドンの不動産フェアで開発業者が住宅の破壊を計画中」ガーディアン、2015年10月21日。
- ^ 「貧困層のドア：ロンドンの都心部のアパート居住者の隔離」ガーディアン。2014年7月25日。
- ^ ab 「ランベスの不動産再生 - ガイド」。ランベス評議会。2015年10月4日時点のオリジナルよりアーカイブ。
- ^ 「ランベスのクレシンガム・ガーデンズ邸宅に信頼の時」ガーディアン、2015年3月8日。
- ^ 「テナントの鍵保証」（PDF）。ランベス評議会。 2015年11月8日閲覧。
- ^ Singbay, Alan (2021年11月23日). 「議会、クレシンガム・ガーデンズに20軒の新築住宅を建設するため解体を承認」。2021年12月20日閲覧。
- ^ 「高等法院、再開発計画をめぐりロンドン住民に法的措置の許可を与える」2015年7月17日。 2015年11月7日閲覧。
- ^ 「Cressingham Gardensのテナントが法廷闘争に勝利」BrixtonBuzz.com。BrixtonBuzz。2015年11月24日。
- ^ 「Cressingham Gardens。オープンハウス物件ページ」。2015年12月8日時点のオリジナルよりアーカイブ。2015年11月7日閲覧。
- ^ 「Open House London」。Open-City。2015年10月23日時点のオリジナルよりアーカイブ。2015年11月7日閲覧。
- ^ 「Cressingham Gardens List Entry Summary」。historicalEngland.org.uk。Historic England。2015年12月8日時点のオリジナルよりアーカイブ。 2015年11月28日閲覧。
- ^ 「2021年C20協会リスク建物トップ10リスト」。20世紀協会。 2021年5月4日閲覧。
外部リンク
- BRIXTONBUZZ クレシンガムガーデンアーカイブ
- ランベス議会: ランベスの不動産再生 - ガイド
- クレシンガム ガーデンを守ろう - キャンペーン ブログ
- クレシンガムガーデンズ facebook を保存
- クレシンガム ガーデン – 都市の中の村