建設管理

建設マネジメント（CM）は、プロジェクトの範囲、時間、コスト（プロジェクトマネジメントトライアングルまたは「トリプルコンストレイント」と呼ばれることもある）の品質を管理し、プロジェクトオーナーの満足度を最大化することを目的としています。^{[1] [2]}プロジェクトマネジメント技術とソフトウェアを使用して、建設プロジェクトの計画、設計、建設、完了を安全に、時間通りに、予算内で、仕様に従って監視します。

建設管理の実務家は建設マネージャーと呼ばれます。彼らはビジネス管理と建築科学の分野での知識と経験を持っています。^[3]プロの建設マネージャーは、資本プロジェクトと呼ばれる大規模で予算の多い事業（商業用不動産、交通インフラ、産業施設、軍事インフラ）に雇用されることがあります。建設マネージャーは、プロジェクト実施方法に関する知識を使用して、プロジェクトを最適に実施します。

請負業者は、設計中または設計が完了した後に、資格のある建築家または資格のある土木技師によって建設プロジェクトに割り当てられます。これは、さまざまな請負業者との入札プロセスを通じて行われます。プロジェクトの実施方法によって規定されているように、請負業者は、低入札選択、最高価値選択、または資格に基づく選択という 3 つの一般的な選択方法のいずれかを使用して選択されます。

建設マネージャーは、成果物、手段、方法、管轄当局とのコミュニケーション、時間管理、文書管理、コスト管理とコストコントロール、品質管理、意思決定、数学、ショップ図面、記録図面、および人的資源を管理するために雇用されます。^[4]

米国では、米国建設マネジメント協会(CMAA) は、建設マネージャーの最も一般的な責任は、プロジェクト管理計画、コスト管理、時間管理、品質管理、契約管理、安全管理、CM 専門業務の 7 つのカテゴリに分類されると述べています。CM 専門業務には、プロジェクト管理チームの責任と管理構造の定義、プロジェクト管理の実装による組織化と指導、役割と責任の定義、コミュニケーション プロトコルの開発、紛争やクレームの原因となる可能性のあるプロジェクト設計と建設の要素の特定などの特定の活動が含まれます。^{[5] [検証に失敗]}

建設管理の機能には通常、次のものが含まれます。

1. 範囲の明確化、予算編成、スケジュール設定、パフォーマンス要件の設定、プロジェクト参加者の選択など、プロジェクトの目的と計画を指定します。
2. 労働力、資材、設備の調達を通じて資源効率を最大化します。
3. 企画、設計、見積、契約、施工の全プロセスを適切に調整・管理し、各種業務を実施します。
4. 紛争を解決するための効果的なコミュニケーションとメカニズムを開発する。 ^[6]

入札は、建設プロジェクトを完了する意思のある建設管理者によって所有者に提示されます。入札は、プロジェクトを完了するために建設管理会社に支払う予定の金額を所有者に示します。^[4]

• 公開入札: 公開入札は公共プロジェクトに使用されます。公開広告により、すべての請負業者が入札を提出できます。
• クローズド入札：クローズド入札は民間プロジェクトに使用されます。選ばれた請負業者に入札の招待状が送られ、指定されたプロジェクトに入札できるのは彼らだけです。^[4]

• 低入札選択：この選択はプロジェクトの価格に焦点を当てています。複数の建設管理会社が、彼らがその仕事を請け負う意思のある最低額でオーナーに入札します。その後、オーナーは通常、最も低い入札をした会社を選び、その会社に仕事を依頼します。^[4]
• ベストバリュー選択：この選択は、入札する請負業者の価格と資格の両方に焦点を当てています。つまり、オーナーは最良の価格と最良の資格を持つ請負業者を選択します。オーナーは提案依頼書（RFP）を使用して決定します。RFPは、請負業者がプロジェクトに使用する予定の正確なスケジュールと予算をオーナーに提供します。^[4]
• 資格に基づく選定: この選定は、オーナーが資格のみに基づいて請負業者を選択する場合に使用されます。オーナーは資格要求書 (RFQ) を使用して、請負業者の経験、管理計画、プロジェクト組織、予算とスケジュールの実績をオーナーに提供します。オーナーは、メンバーの安全記録や個人の資格を要求することもできます。^[4]この方法は、設計プロセスの早い段階で請負業者を雇用し、設計が進むにつれて請負業者が意見やコストの見積もりを提供できる場合に最もよく使用されます。

• 一括払い：これは最も一般的な契約形態です。建設管理者と所有者は建設プロジェクトの総費用について合意し、建設プロジェクトが合意された支払価格を上回るか下回るかにかかわらず、所有者はその金額を支払う責任を負います。^[4]
• コストプラス料金：この契約では、プロジェクトの総費用に加えて、固定料金または総費用のパーセンテージを含む支払いを請負業者に提供します。この契約は、所有者にとって予期していなかった追加費用も支払われるため、請負業者にとって有益です。^[4]
• 保証最高価格：この契約は、総コストと手数料が超えない設定価格があるものの、コストプラス手数料契約と同じです。^[4]
• 単価契約：この契約は、事前に費用を決定できない場合に使用されます。所有者は、支出を制限するために特定の単価で材料を提供します。^[4]

典型的な建設プロジェクトの段階は、実現可能性、設計、建設、運用と定義されており、^[7]各段階はプロジェクトのライフサイクルに関連しています。

実現可能性と設計には、プログラミングと実現可能性、概略設計、設計開発、契約書類の4つのステップが含まれます。設計がすべての建築基準法と規制を満たしていることを確認するのは設計チームの責任です。入札プロセスは設計段階で行われます。^[4]

• 概念/プログラミングと実現可能性:建物のニーズ、目標、目的を決定する必要があります。建物のサイズ、部屋の数、スペースの使用方法、スペースを使用する人について決定する必要があります。これらすべてを考慮してから、建物の実際の設計を開始する必要があります。この段階では通常、各部屋またはスペースのリスト、それらのスペースに関する重要な情報、および各エリアのおおよその面積が書き込まれます。
• 概略設計：概略設計は、空間、形状、パターンを特定するために使用するスケッチです。スケッチでは、材料、サイズ、色、質感を考慮する必要があります。^[4]この段階では通常、フロアプラン、立面図、敷地計画、および場合によってはいくつかの詳細の作成が含まれます。
• 設計開発 (DD):このステップでは、使用する材料や機器、およびそのコストについて調査と検討が必要です。このフェーズでは、構造、配管、機械、電気の各エンジニアからの情報を基に図面が改良されます。また、適用される建築基準がプロジェクトにどのような影響を与えるかについて、より厳密な評価も行われます。
• 契約書類（CD）：契約書類は、建設プロジェクトの最終的な図面と仕様です。請負業者は入札を決定するために使用し、建設業者は建設プロセスで使用します。契約書類は作業図面とも呼ばれます。^[4]

建設前の段階は、所有者が入札プロセスを通じて選択した請負業者に着工通知を出した時点で始まります。着工通知とは、所有者が請負業者にプロジェクトの作業を開始する許可を与えることです。最初のステップは、プロジェクトマネージャー（PM）、契約管理者、監督者、フィールドエンジニアを含むプロジェクトチームを割り当てることです。^[4]

• プロジェクト マネージャー: プロジェクト マネージャーはプロジェクト チームを担当します。
• 契約管理者: 契約管理者は、建設契約の詳細についてプロジェクト マネージャーと監督者を支援します。
• 監督：資材、配送、設備の流れを含め、すべてが予定通りに進んでいるか確認するのが監督の仕事です。また、現場での建設活動の調整も担当します。^[4]
• フィールド エンジニア: フィールド エンジニアは初級レベルの職種とみなされ、事務処理を担当します。

建設前の段階では、現場調査を行う必要があります。現場調査は、現場で実施する必要がある手順があるかどうかを確認するために行われます。これは、実際の建設が始まる前に現場を準備するためです。これには、歴史的遺物や環境問題などの予期しない状況も含まれます。土壌が建設に適した状態であるかどうかを判断するために、土壌検査を行う必要があります。^[4]

調達段階は、プロジェクトを完了するために必要な労働力、資材、機器を購入する段階です。会社がすべての建設作業を自社で行う場合、これはゼネコンが行うことができます。請負業者が自社で作業を行わない場合は、下請け業者を通じて入手します。下請け業者は、コンクリート、溶接、ガラス、大工など、建設作業の特定の側面に特化した請負業者です。下請け業者は、ゼネコンと同じ方法で入札プロセスを通じて雇用されます。注文書も調達段階の一部です。^[4]

• 発注書：発注書は様々なビジネスで使われています。この場合、発注書とは、合意された価格で購入された製品が要求された仕様を満たしているという買い手と売り手の間の合意です。^[4]

建設段階は、監督が招集する建設前会議から始まります（アメリカのプロジェクトの場合）。建設前会議では、作業時間、資材の保管、品質管理、現場へのアクセスなどについて決定を下します。次のステップは、すべての資材を建設現場に移動し、設置することです。^[4]

請負業者進捗支払いスケジュールとは、（プロジェクトのマイルストーンまたは指定された日付に従って）請負業者とサプライヤーにインストールされた作業の現在の進捗に対していつ支払われるかを示すスケジュールです。

進捗支払いまたは中間支払いは、通常 1 か月の建設期間の一部に完了した作業に対する部分的な支払いです。進捗支払いは、建設プロジェクトの進行に応じて、ゼネコン、下請け業者、サプライヤーに支払われます。支払いは通常、月単位で行われますが、特定のマイルストーンに合わせて変更されることもあります。進捗支払いは、請負業者にとって契約管理の重要な部分です。支払い処理に必要な情報を適切に準備することで、請負業者はプロジェクトを財務的に完了することができます。 ^[8]

所有者が建物に入居すると、保証期間が始まります。これは、すべての材料、設備、品質が契約に含まれる所有者の期待を満たすことを保証するためです。^[4]

建設車両が現場を走行したり土を動かしたりすると、特に乾燥している時期には大量の粉塵が発生します。これにより、周囲の企業や家庭に支障が生じる可能性があります。粉塵抑制の一般的な方法は、建設現場内外への粉塵の移動を最小限に抑えるために、現場を走行する散水車に乾いた土に水を散布させることです。水が混入すると泥が発生します。この泥は建設車両のタイヤに付着し、周囲の道路に流れ出ることがよくあります。道路清掃車が道路を清掃して、汚れた道路状態を軽減する場合があります。

• 雨水汚染:建設工事の結果、土壌が元の位置から移動し、将来的に環境問題を引き起こす可能性があります。雨水流出は、土壌を通じて川、湖、湿地、沿岸水域に有害な汚染物質を移動させる可能性があります。
• 絶滅危惧種:建設現場で絶滅危惧種が発見された場合、その現場はしばらく閉鎖されなければなりません。当局が状況について判断を下すまでの間、建設現場は閉鎖されなければなりません。状況が評価されたら、請負業者は種を邪魔しないように適切な措置を講じます。
• 植生:作業現場では、保護しなければならない特定の樹木やその他の植生が存在することがよくあります。そのため、建設業者にそれらを傷つけてはならないことを警告するために、フェンスや防犯テープが必要になる場合があります。
• 湿地:請負業者は、浸食や水の流れが建設工事によって影響を受けないように配慮する必要があります。汚染物質が湿地に入り込む可能性があるため、液体の流出は管理する必要があります。
• 歴史的または文化的遺物:遺物には矢じり、陶器の破片、骨などが含まれます。遺物が発見された場合、すべての作業は中断され、適切に調査され、その地域から除去されるまで再開されません。^[4]

プロジェクト会議は、建設現場の進捗状況や懸念事項、問題点などを話し合うために、定期的に開催されます。会議での議論や決定事項は文書化する必要があります。^[4]

日記、ログ、および毎日の現場レポートにより、毎日の現場の活動が記録されます。

• 日記:プロジェクト チームの各メンバーは、プロジェクト日記をつけることが求められます。日記には、メンバー自身の言葉でその日の出来事の概要が記されます。日記は、日々の作業活動、会話、観察、または建設活動に関するその他の関連情報を記録するために使用されます。日記は、紛争が発生したときに参照でき、日記に意見の不一致に関連する情報が含まれている場合があります。手書きの日記は、法廷で証拠として使用できます。
• ログ:ログは、電話ログ、送信ログ、配送ログ、RFI (情報要求) ログなど、現場での定期的なアクティビティを追跡します。
• 日次現場レポート:日次現場レポートは、現場に関する情報を記録するより正式な方法です。日次レポートには、その日の活動、気温や天候、配達された機器や資材、現場の訪問者、その日に使用された現場や機器の画像などの情報が含まれます。^[4]

労働ステートメントは毎日必要です。また、プロジェクトを時間内に完了するための労働計画には、労働リスト、PERT CPM が必要です。

• 調停: 調停では、第三者の調停者を利用して紛争を解決します。調停者は、紛争当事者双方が合意に達するよう支援します。このコスト削減プロセスにより、弁護士が紛争に関与することがなくなり、時間も節約できます。
• ミニトライアル:ミニトライアルは調停よりも時間と費用がかかります。ミニトライアルは非公式な場で行われ、報酬を支払う必要がある何らかのアドバイザーまたは弁護士が関与します。紛争当事者が合意に達するか、第三者のアドバイザーがアドバイスを提供する場合があります。合意は拘束力がなく、破棄される可能性があります。
• 仲裁: 仲裁は、訴訟以外では最も費用がかかり、時間のかかる紛争解決方法です。各当事者は弁護士に代理され、証人と証拠が提示されます。問題に関するすべての情報が提供されると、仲裁人が裁定を下し、最終決定を下します。仲裁人は、何をすべきかについて最終決定を下し、紛争当事者間の拘束力のある合意となります。^[4]

建設マネジメント教育には、さまざまな形式があります。正式な学位プログラム (2 年間の準学士号、4 年間の学士号、修士号、プロジェクトマネジメント、オペレーションマネジメントエンジニアの学位、哲学博士号、ポスドク研究員)、実務研修、継続教育および専門能力開発などです。学位プログラムに関する情報は、ABET、米国建設教育評議会 (ACCE)、米国プロジェクトマネジメントアカデミー (AAPM)、米国建設マネジメント協会 (CMAA)、または建設関連学校 (ASC) から入手できます。

アメリカ建設教育評議会（米国で建設マネジメントプログラムの認定を担当する学術認定機関の1つ）によると、建設マネジメントの学術分野は幅広いトピックを網羅しています。これらは、一般的な管理スキルから、建設に特化した管理スキル、建設方法と実践に関する技術的知識まで多岐にわたります。建設マネジメントプログラムを提供する学校は数多くあり、修士号を提供する学校もあります。^{[9] [10]}

資本プロジェクト管理ソフトウェア (CPMS) とは、資本プロジェクトの所有者/運営者、プログラム マネージャー、建設マネージャーが資本建設プロジェクトで生成される膨大な量の情報を制御および管理するのに役立つ、現在利用可能なシステムを指します。プロジェクトのコレクションまたはポートフォリオでは、これがさらに大きな課題になります。これらのシステムは、資本プロジェクト管理ソフトウェア、コンピューター建設ソフトウェア、建設管理ソフトウェア、プロジェクト管理情報システムなど、さまざまな名前で呼ばれています。通常、建設管理は CPMS のサブセットとして参照され、CPMS の範囲はプロジェクトの建設段階に限定されません。

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「設計、入札、建設」というフレーズは、建築家またはエンジニアによって設計が完成した後にゼネコンが入札プロセスを通じて関与する、一般的な建設管理モデルを表します。

多くの所有者、特に政府機関は、設計施工契約と呼ばれる契約を締結します。このタイプの契約では、建設チーム (設計施工者と呼ばれる) は、所有者のコンセプトを採用し、詳細な設計を完了してから (所有者の設計承認後) 建設を進める責任があります。請負業者は、厳しい建設期間を維持するために、 仮想設計および建設テクノロジーを使用する場合があります。

設計施工一括請負契約には、主に 3 つの利点があります。まず、建設チームは建築家と協力して実用的な設計を開発する意欲が湧きます。チームは、最終製品の機能を低下させることなく、建設コストを削減する独創的な方法を見つけることができます。2 つ目の大きな利点は、スケジュールに関するものです。多くのプロジェクトは、厳しい時間枠内で発注されます。従来の契約では、設計が完了し、入札者にプロジェクトが授与されるまで、建設を開始できません。設計施工一括請負契約では、最初に請負業者が決定され、設計と並行して建設活動を進めることができます。3 つ目の大きな利点は、設計施工一括請負契約者には、設計と建設の合計コストを所有者の予算内に抑えるインセンティブがあることです。スピードが重要な場合は、設計と建設の契約を別々に授与できます。入札は、単一の確定設計施工契約ではなく、上限契約の予備計画に基づいて行われます。

設計施工契約の主な問題^[11]は、固有の利益相反です。標準契約では、建築家はオーナーのために働き、オーナーに直接責任を負います。設計施工チーム契約では、建築家はオーナーではなく設計施工者のために働くため、設計施工者は設計施工者に利益をもたらす設計および建設の決定を下すことができますが、オーナーには利益にならない場合があります。建設中、建築家は通常、オーナーの代理人として行動します。これには、施工者の作業をレビューし、製品と方法が仕様とコードを満たしていることを確認することが含まれます。建築家が直接オーナーではなく設計施工者のために働く場合、建築家の役割は損なわれます。そのため、オーナーは、設計施工者の利益を増やすために過剰に設計された建物、または利益を最大化するために品質の低い製品で建てられた建物を手に入れる可能性があります。ただし、これらの問題を軽減するために、契約にはインセンティブ条項が書かれています。

建設会社がプロジェクトの全責任を負うプロジェクト納品方法。

建設業界には通常、オーナー、資格を持った設計者（建築家またはエンジニア）、施工業者（通常はゼネコンと呼ばれる）の3つの当事者が含まれます。これらの当事者は協力してプロジェクトの計画、設計、建設を行うため、伝統的に2つの契約が結ばれています。^[12]最初の契約はオーナーと設計者の契約で、計画、設計、建設契約管理が含まれます。2番目の契約はオーナーと請負業者の契約で、建設が含まれます。これらの2つの契約により、設計者と請負業者の間には間接的な第三者関係が存在します。

所有者は、建設プロジェクト管理会社と顧問として契約し、プロジェクトにおける第 3 の契約関係を築くこともできます。建設マネージャーの役​​割は、設計者に建設に関するアドバイスを提供し、所有者に代わって建設業者に設計に関するアドバイスを提供し、必要に応じてその他のアドバイスを提供することです。

建設プロジェクト マネージャーは、「オーナーの代理人」と呼ばれることもあります。CM の役割は、プロジェクトの実現可能性調査や概念計画の段階から、プロジェクトのさまざまな段階を通じてオーナーの利益を代表することです。建設マネージャーは、計画、設計、許可、建設契約の調達、建設中を通じて、オーナーに代わって適切な意思決定を支援します。CM の主な役割は、請負業者が建設契約の条件を履行していることを確認することです。CM は、建設管理サービスの提供に重点を置く個人または会社です。CM は通常、プロジェクト設計会社または建設会社の契約を保持しませんが、オーナーに代わってそれらのサービスを調達し、それらの契約条件を確実に履行するための取り組みを支援または主導します。

CM 会社は、通常、入札ではなく、個人または専門家の資格ベースのサービスとして雇用されます。コストは、保証された最大価格または固定価格に基づいており、提供されるサービス タスクあたりの時間を特定する労力レベルまたは人員計画によって実証され、提案されたプロジェクト割り当てスタッフの個々の請求可能な時間給に基づいています。

建設コスト管理は、建設マネージャー (CM) がオーナーに対してのみ責任を負い、プロジェクトのあらゆる段階でオーナーの利益のために行動する有料サービスです。建設マネージャーは、次のような事項について公平なアドバイスを提供します。

• 利用可能な資金の最適な使用
• 作業範囲の管理
• プロジェクトのスケジュール
• 設計・施工会社のスキルと才能の最適活用
• 遅延、変更、紛争の回避
• プロジェクトの設計と建設の品質の向上
• 契約と調達における最適な柔軟性
• キャッシュフロー管理

当初の構想とプロジェクト定義から始まるプロジェクトの各段階を包括的に管理することで、オーナーに最大の利益がもたらされます。設計前段階を過ぎると、CM のコスト削減能力は低下します。代理店 CM は、設計チームと建設チームの選択を支援し、設計を管理して (スコープ クリープを防止)、バリュー エンジニアリング、費用便益分析、およびベスト バリュー比較によって、オーナーが所定の予算内に収まるように支援することで、オーナーを代表できます。建設コラボレーション テクノロジのソフトウェア アプリケーション分野は、情報テクノロジを建設管理に適用するために開発されました。

CM アットリスクは、建設管理者が保証最高価格(GMP) 内でプロジェクトを遂行するというコミットメントを伴う実施方法です。建設管理者は、開発および設計段階 (建設前サービス) では所有者のコンサルタントとして、建設中はゼネコンとして機能します。建設管理者が GMP に拘束されると、関係の基本的な性質が変わります。所有者の利益のために行動することに加えて、建設管理者は建設コストを管理して GMP 内に収める必要があります。

CM アットリスクとは、建設請負業者、所有者、建築家 (または設計者) のビジネス関係を指す世界的用語です。通常、CM アットリスク契約では、「低入札」建設プロジェクトは排除されます。GMP 契約は、CM と所有者の契約 (「低入札」契約に相当) の典型的な部分ですが、CM の責任が調整されています。CM アットリスク契約の利点は、予算管理です。プロジェクトの設計が完了する前 (設計者と所有者の調整期間は 6 ～ 18 か月) に、CM は、設計者と所有者の目標 (設計コンセプト) とプロジェクトの範囲に基づいて、プロジェクトの構築コストの見積もりに関与します。プロジェクトのコスト、スケジュール、品質、範囲のバランスをとるために、設計は再設計ではなく変更されることがあります。所有者がプロジェクトを拡大することを決定した場合は、価格設定前に調整を行うことができます。設計が完了して建設作業員が動員される前に予算を管理するために、CM は現場管理を行い、主要なアイテムを購入して、時間とコストを効率的に管理します。^[13]

• CMは「リスクを負って」作業しているため、GMPを超えた金額については責任を負うことになるため、所有者の利益のために行動するとともに、建設コストを効率的に管理するインセンティブがある。
• 設計や範囲の変更に対応する能力^[14]

• コスト超過が発生した場合、CMは多額の費用を負担する可能性がある。
• CMにはミスによる不測の事態が許容されるため、GMPに適合するように作業範囲を縮小することで補償する可能性があります。
• GMPは設計が始まる前に決定されるため、オーナーが最良の入札を受けたかどうかを知ることは困難である^[13]

リスクを伴う納品方法は、定義が容易でなかったり、範囲変更の可能性があり、スケジュールの期限が厳しい大規模なプロジェクト（完全な建設と改修の両方）に最適です。さらに、技術的な複雑さ、複数の取引の調整、または複数のフェーズを含むプロジェクトでは効率的な方法です。^[14]

マサチューセッツ州運輸局は、2000年代後半の加速橋梁プログラムから加速建設技術の採用を開始した。加速建設技術では、早期完成に対するインセンティブと遅延完成に対するペナルティを定めた契約を締結し、完全閉鎖期間が長い間に集中建設を行うことで、プロジェクト全体の期間を短縮し、コストを削減している。^[15]

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• ハルピン、ダニエル W.、建設マネジメント、Wiley、第 3 版。
• ローリンソンズオーストラリア建設ハンドブック、年次版