コマース スクエア

コマース スクエア
2014年2月のコマース広場
フィラデルフィア内の場所
一般情報
状態	完了
タイプ	オフィス
位置	2001-2005米国ペンシルベニア州フィラデルフィア、 W.マーケットストリート
座標	北緯39°57′15″ 西経75°10′27″ / 北緯39.9541° 西経75.1741° / 39.9541; -75.1741
建設開始	1985年 / 1990年
完了	2013年に改装
オープニング	1987年 / 1992年
料金	3億3,180万ドル
所有者	ブランディワイン・リアルティ・トラスト（NYSE：BDN）
管理	ブランディワイン・リアルティ・トラスト（NYSE：BDN）
身長
屋根	565フィート（172メートル）
技術的な詳細
階数	41
床面積	2,200,000平方フィート（200,000 m 2）
設計と建設
建築家	IM ペイ＆パートナーズ
開発者	マグワイア・トーマス パートナーズ IBM
エンジニア	CBMエンジニアズ株式会社
主契約者	ターナー建設

コマース スクエアは、ペンシルベニア州センター シティにあるクラス A の高層オフィス ビル群です。コマース スクエアは、1 コマース スクエアと 2 コマース スクエアから構成されています。これらは、高さ 565 フィート (172 m) の 41階建てのオフィス タワー 2 棟で、30,000 平方フィート (2,800 m ² )の舗装された中庭を囲んでいます。

建築的には、花崗岩で覆われたタワーは、建物の北側と南側にセットバックがあり、中央に四角形が切り抜かれた一対の石のダイヤモンドが頂上に載っています。タワーは、1980年代後半にフィラデルフィアのウェストマーケットストリートで起こったオフィスビルブームの一環として建設されました。IMペイ＆パートナーズ（現在はペイコブフリード＆パートナーズと呼ばれています）によって設計されたタワーは、マグワイアトーマスパートナーズとIBMの合弁事業で開発されました。

IBM は、ワン コマース スクエアの半分以上を同社の中部大西洋岸本社としてリースしました。ワン コマース スクエア、プラザ、小売スペースを含む第 1 フェーズの建設は 1985 年に始まり、1987 年に完了しました。プロジェクトの第 2 フェーズであるツー コマース スクエアは、1990 年に建物の主要テナントが確保されるまで開始されませんでした。コンソリデーテッド レール コーポレーション(コンレール) は、2 年間にわたってこの地域でオフィス スペースを探した後、ツー コマース スクエアの主要テナントとなり、この超高層ビルを本社にすることに合意しました。ツー コマース スクエアは 1992 年に完成し、1980 年代の超高層ビル建設ブームに終止符を打ちました。フィラデルフィアでは、ブランディワイン リアルティ トラスト (NYSE: BDN) が2005 年にCira Centre を建設するまで、他の超高層オフィスビルは建設されませんでした。

1990 年代には、コマース スクエアの主要テナントがタワー内での存在感を大幅に減らしました。IBM は 1990 年代初頭にフィラデルフィアから業務の一部を移転し、コンレールは10 年後にはノーフォーク サザン鉄道とCSX トランスポーテーションに買収されました。コンレールの業務のほぼすべてが 2000 年代までにフィラデルフィアから移転しました。コマース スクエアは主に、広場を囲む 2 つのタワーの設計で称賛されました。フィラデルフィアの著名な都市計画家、 エドマンド N. ベーコンは、コマース スクエアとその広場を称賛し、「今世紀に建設される商業プロジェクトの中でも最も優れたものの 1 つとなるだろう」と述べました。

コマース・スクエアは、1980年代後半にペンシルベニア州フィラデルフィアで起こったオフィスビル建設ブームの一部でした。ブームの間、センターシティのウエストマーケットストリート地区に多数の高層ビルが建設されました。^[1]コマース・スクエアの3億ドルの開発は、ロサンゼルスのマグワイア・トーマス・パートナーズの共同マネージング・パートナーであるロバート・F・マグワイア3世が主導しました。プロジェクトを進めるために、マグワイアは建築会社IMペイ＆パートナーズ（現在はペイ・コブ・フリード＆パートナーズに改名）に複合施設の設計を依頼しました。大手建築会社の設計をきっかけに、マグワイアは過去に関係のあったIBMにアプローチしました。

1984 年 11 月初旬、マグワイアとの交渉の後、IBM は開発の共同パートナーになることに同意しました。IBM は、ワン コマース スクエアの主要テナントになることにも同意し、建物の約半分を中部大西洋岸地域の本社として占有しました。コマース スクエアは 2 つの建物に分割され、最初にワン コマース スクエアが建設され、2 番目のタワーであるツー コマース スクエアは、主要テナントが確保された後に建設される予定でした。コマース スクエアの計画は、1984 年 11 月 16 日にマグワイアと IBM がベルビュー ストラットフォード ホテルで開催した記者会見で正式に発表されました。プロジェクトの第 1 フェーズには、ワン コマース スクエア、小売店とレストランのスペース、広場、地下駐車場が含まれていました。建設は1985年6月10日に第一段階として始まりました。^{[2] [3] [4]}ワンコマーススクエアは1986年6月6日に式典で完成し、 ^[5] 1987年10月23日に超高層ビルが正式にオープンしました。^[6]

1987年、コンソリデーテッド・レール・コーポレーション（コンレール）は、フィラデルフィア中に分散しているオフィスを1つのオフィスビルに統合したいと表明した。1988年5月、コンレールは開発業者に対し、本社ビルの建設案を募集した。^[7] 1990年3月30日、フィラデルフィアとその郊外の多数の開発業者から誘致された後、コンレールはツー・コマース・スクエアの27フロアを借りると発表した。^[8]リードテナントを確保し、1990年7月に同一のタワーの建設が開始された。^[9]ツー・コマース・スクエアは1992年7月に完成し、コンレールはその年の9月に約3,000人の従業員の入居を開始した。^{[10] [11]}ツー・コマース・スクエアは、1980年代の超高層ビルブームの終焉を告げるもので、 2005年のシラ・センターまでフィラデルフィアで建設された最後のオフィス超高層ビルとなった。^[12]

1980年代のオフィスビルブームの後、1990年代にはオフィス過剰となり、センターシティ全体で多数の空室と賃貸料の低下を招いた。1993年、財政難に陥っていたIBMは従業員を縮小し、全国規模の事業統合を進め、その計画には地元の従業員の一部を市内から移転させることも含まれていた。IBMは当初ワン・コマース・スクエアのほぼ半分を占有していたが、1993年までに建物の5分の1しか使用していなかった。^{[13] [14]} 1996年、マグワイア・トーマス・パートナーズは分裂し、コマース・スクエアの所有権はトーマス・プロパティーズ・グループ社のみとなった。分裂後、トーマス・プロパティーズはコマース・スクエア・タワーの住宅ローン融資について再交渉した。トーマス・プロパティーズ・グループは、ツー・コマース・スクエアの債務についてバンク・オブ・アメリカと再交渉することに成功したが、ワン・コマース・スクエアの主な住宅ローン保有者である三菱信託銀行とは債務の再交渉ができなかった。膠着状態を打破するため、フィラデルフィア・プラザ・アソシエイツは連邦破産法第11章の適用を申請した。トーマス・プロパティーズ・グループは当時、コマース・スクエアを所有していたフィラデルフィア・プラザ・アソシエイツの親会社であった。^[15]

フィラデルフィア プラザ アソシエイツは 1998 年初頭に破産更生から脱却したが、同社はコンレールが間もなく明け渡す予定のスペースを埋められるかどうかについて依然として懸念を抱いていた。1996 年 10 月、コンレールはノーフォーク サザン鉄道とCSX トランスポーテーションに買収された。合併は 1998 年 5 月に完了し、旧コンレールのオフィスと従業員は建物から移転し始めた。合併契約では、CSX トランスポーテーションがコンレールの 15 年間のリースを吸収した。CSX はリース料を支払う責任があったが、728,000 平方フィート (68,000 m ² ) のスペースは転貸され、コストが相殺された。1999 年から 2000 年にかけて、コンレールのオフィスがツー コマース スクエアから段階的に撤退するにつれ、トーマス プロパティーズは新たに明け渡されたスペースを新しいテナントで埋めた。^{[16] [17]}

フィラデルフィア中心部のウェストマーケットストリートに位置するコマーススクエアは、IMペイ＆パートナーズのヘンリーN.コブとダグラスガードナーが設計した41階建て^{[注 1]、高さ565フィート（172メートル）のオフィスタワー2棟で構成されています。コマーススクエアは、20番街と21番街、マーケットストリートと}ジョンF.ケネディブールバードの間の1ブロック全体を占めています。^{[10] [19] [20]}コマーススクエアには2,200,000平方フィート（200,000 m ²）の広さがあり、これには1,850,000平方フィート（170,000 m ²）のオフィススペース、92,000平方フィート（8,500 m ²）のロビー、および175,000平方フィート（16,000 m ²）の625台収容の駐車場が含まれています。淡い灰色の花崗岩で覆われた高層ビルは、建物の北側と南側にセットバックがあり、下層階は33,000平方フィート（3,100平方^メートル）、上層階は15,000平方フィート（1,400平方メートル^）の広さがあります。^[10]各階は広い床面積を特徴としており、1980年代のIBMのニーズに影響を受けたデザインです。^[21] 2つのタワーの上には、中央に切り抜かれた正方形のダイヤモンド型の立石が2つ置かれています。^[22]

タワーは30,000平方フィート（2,800平方メートル）の舗装された中庭で区切られています^。 [ ^10]広場の中央にある大きなピンク色の花崗岩の円形の噴水の周りにはテーブルと椅子が並べられています。^{[6] [23]}広場はHanna/Olin Ltd.のローリー・オリンによって設計されました。 ^{[10] [24]}コマース・スクエアの広場に感銘を受けたフィラデルフィアの都市計画委員会は、オープンスペースを管理する新しい建築基準法にこの複合施設の影響を取り入れました。^[25]

コマース スクエアは、広場を囲む 2 つのタワーの設計で賞賛された。フィラデルフィア インクワイアラー紙は「最も良い点は、開発業者の常套句であるアトリウムやショッピング モールを避け、本物の都市空間を作り上げていることです。フィラデルフィア、そしてさらに重要なことに、都市に住むという概念全体に対する大きな自信を表しています」と評した。^[26]フィラデルフィアの著名な都市計画家 エドマンド N. ベーコンは、コマース スクエアとその広場を「[オリン氏の] 都市設計に対する感受性は、20 番街とマーケット ストリートのコマース スクエアのロビー階の設計、そして素晴らしい庭園に美しく表れています。この建物は、今世紀に建設される商業プロジェクトの中でも最も優れたものの一つとなるでしょう」と賞賛した。^[24]

ワン・コマース・スクエアの主なテナントはIBMで、1987年の開業時にこの超高層ビルに入居した。IBMは当初ワン・コマース・スクエアの半分近くを占めていたが、その後数十年の間に統合が進み、同社のビル内での存在感は低下した。^[13]ワン・コマース・スクエアの他のテナントには、アーンスト・アンド・ヤングLLP、ストラドリー・ロノン・スティーブンス・アンド・ヤングLLP、ピュー慈善信託、ファイサーブ・セキュリティーズ、ソープ・リード・アンド・アームストロングLLP、デラウェア・インベストメンツがあり、デラウェア・インベストメンツもツー・コマース・スクエアでオフィススペースを借りている。^{[27] [28] [29]}

1992 年にツー コマース スクエアがオープンしたとき、コンソリデーテッド レール コーポレーションはタワーの728,000 平方フィート (68,000 m ^{2 ) を本社ビルにしました。ノーフォーク サザン鉄道と CSX トランスポーテーションに買収されて以来、コンレールと CSX はタワーの約 5,000 平方フィート (460 m 2 ) を共有しています。今日、ツー コマース スクエアは}会計事務所やコンサルティング会社の中心地となっており、そのうち最大の会社はプライスウォーターハウスクーパースで、215,000 平方フィート (20,000 m ² ) を占めています。 1992年の開業以来このタワーを占有している専門サービス会社アーンスト・アンド・ヤングLLPは、2012年初頭にワン・コマース・スクエアに移転するまで、タワーの115,000平方フィート（11,000平方メートル）を賃借し^{ていた。 [30]}その他の関連会社には、125,000平方フィート（12,000平方メートル）を賃借しているデラウェア・インベストメンツやグラント・ソーントンLLPなどがある^。タワーには他のテナントも入っており、これには14階と15階を賃借しているリーフ・ファイナンシャル・コーポレーション、130,000平方フィート（12,000平方^メートル）を賃借しているリライアンス・スタンダード生命保険会社、 60,000平方フィート（5,600平方^メートル）を占有しているエンジニアリング会社マコーミック・テイラーなどがある。^{[17] [31]} 2010年にマルチメディア企業Wolters Kluwerが3階と4階の75,000平方フィート（7,000平方メートル）のスペースに移転し^{、ツーコマーススクエアの占有率は91％に上昇した。 [32]}

• フィラデルフィアの最も高い建物のリスト

• ペイ・コブ・フリード＆パートナーズ