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フロリダで最初に発生した不動産バブルは、主に1920年代の経済的繁栄と、嵐の発生頻度に対する理解不足、そして劣悪な建築基準が相まって引き起こされた。
フロリダの土地投機の先駆的な時代は1924年から1926年まで続き、全国から投資家を引き付けました。[ 1 ]土地ブームは、町や都市に組み込まれたまったく新しい計画的な開発を残しました。カール・G・フィッシャーのような主要な投資家や投機家はまた、数十年にわたって都市を隔離する人種差別的な不動産の権利制限という新たな歴史を残しました。[ 2 ] [ 3 ]
このバブルの中心となった都市には、マイアミビーチ、コーラルゲーブルズ、ハイアリア、マイアミスプリングス、オパロッカ、マイアミショアーズ、ハリウッドなどがあった。また、アラジンシティ、ボカラトン（当初の計画）、シュヴェリエ、フルフォード・バイ・ザ・シー、インターオーシャンシティ、イゾラ・ディ・ロランド、オキーランタ、パームビーチオーシャン、ポインシアナ、サンシティといった、失敗に終わった開発プロジェクトの残骸も残された。この土地ブームは、フロリダの未来を数十年にわたって形作り、エバーグレーズの土地から今日まで残る全く新しい都市を生み出した。
この話は、 2000年代の不動産ブームと多くの類似点があり、外部の投機家の力、購入者への容易な融資アクセス、不動産価格の急激な上昇などが含まれます[ 4 ]。最終的には金融崩壊に至り、何千人もの投資家や不動産所有者が破滅し、その後何年にもわたって地域経済が麻痺しました。
背景には、フロリダ東海岸鉄道の延伸工事が広く報道されていた。まずウェストパームビーチ（1894年）、次にマイアミ（1896年）、そして最後にキーウェスト（1912年）まで延伸された。エバーグレーズは干拓され、新たな乾燥地帯が誕生した。さらに、第一次世界大戦によって富裕層はフレンチリビエラでの休暇を断たれ、地中海性気候や熱帯気候の米国各地の魅力が高まった。
1920年代の経済繁栄と、嵐の頻度に関する知識の欠如、そしてブーム開発業者が用いた劣悪な建築基準が相まって、フロリダで最初の不動産バブルが発生する条件が整いました。[ 5 ] [ 6 ]マイアミは熱帯の楽園というイメージがあり、全米の外部投資家がマイアミの不動産に興味を持ち始めました。宣伝活動や権利制限もあって、開発業者は北部からの観光客や潜在的な居住者の流入が急増しました。[ 7 ] [ 8 ]インディアナ州の開発業者カール・G・フィッシャーは、ニューヨークのタイムズスクエアに「マイアミは6月」と書かれた巨大な電光看板を購入して有名になりました。 [ 9 ]フィッシャーの宣伝と投資は、同時期のパイオニアであるラムスとコリンズのそれと相まって、価格の急激な上昇と相関し、ブームが始まりました。[ 10 ] [ 11 ] ブローカーやディーラーも商品に投機しました。彼らは実際に必要な量を超える物資を発注し、一般的な目的地に物資を送った。その結果、鉄道の貨車が立ち往生し、州全体の鉄道交通が麻痺した。[ 12 ]
ブームの影響はマイアミやフロリダ南部にとどまらず、タンパもこの時期に成長を遂げたが、マイアミよりも製造業や観光業を含む多様な経済構造を持っていた。マイアミの経済は、1920年代に市の経済を多様化しようとする試みが失敗に終わったにもかかわらず、主に観光業に依存していた。[ 13 ]フロリダ州最大の都市であるジャクソンビルは、第一次世界大戦後、市の指導者たちが観光業よりも産業と商業の拡大に取り組むことを決定したため、ブームの影響をそれほど受けなかった。[ 14 ]
1925 年 1 月までに、投資家はフロリダへの投資に関する否定的な報道を読み始めた。フォーブス誌は、フロリダの土地価格は実際の土地の価値ではなく、顧客を見つけるという期待のみに基づいていると警告した。[ 15 ]内国歳入局は、フロリダの不動産ブームを巨大な詐欺行為として精査し始めた。巨額の利益を得るために不動産を転売しようとする投機家は、新しい買い手を見つけるのに苦労し始めた。さらに悪いことに、1925 年 10 月、フロリダで営業している「ビッグ スリー」鉄道会社、シーボード エア ライン鉄道、フロリダ イースト コースト鉄道、アトランティック コースト ライン鉄道は、建築資材の鉄道輸送の渋滞のため禁輸措置を宣言し、食料品、燃料、生鮮食品、生活必需品のみが州内への搬入または州内での移動を許可した。[ 12 ]また、1925 年、フロリダ州は不動産をさらに規制する法律を制定し始めた。営業担当者には免許と事務所が必要となり、その結果、オフィススペースの需要が急増した。[ 16 ]
1926年1月10日、全長241フィートの鋼鉄製スクーナー船プリンツ・ヴァルデマール号がマイアミ港の旋回水域の入り口で沈没し、港へのアクセスを遮断した。同船は水上ホテルになる予定だった。[ 17 ]
鉄道が依然として不要不急の貨物の輸送を禁じていたため、マイアミ地域に建築資材を運び込むことは完全に不可能になり、熱帯の楽園としての都市のイメージは崩れ始めた。ケネス・バリンジャーは著書『マイアミ・ミリオンズ』の中で、プリンツ・ヴァルデマール号の転覆事故は、マイアミの表向きの姿に亀裂を生じさせることで、多くの人々を莫大な損失から救ったと書いている。「マイアミ港の閉鎖解除の努力に伴う強制的な小休止の中で」と彼は書いている、「北部の多くの荷主と南部の多くの建設業者は、ここで実際に何が起こっているのかをよりよく理解した」[ 18 ]新たな買い手は現れず、土地ブームを煽っていた不動産価格の高騰は止まった。マイアミの不動産がオークションで1日に10回も売買される時代は終わった。
鉄道会社は1926年5月に禁輸措置を解除したが、ブームは終焉を迎えようとしていた。[ 12 ] 1926年のマイアミハリケーンがブームを終わらせ、1928年のオキーチョビーハリケーン（規模ははるかに小さい）がブームの終焉を確実なものにした。[ 19 ] [ 20 ] [ 21 ] 1926年のハリケーンは、嵐への備えがほとんどなかったため、「残っていたフロリダの別荘や不動産開発に対する人々の熱意」を破壊した。[ 22 ]
フロリダの経済衰退は世界恐慌の開始よりも前から始まっていた。そのため、フロリダは国内の他の地域よりも資源が少なく、負債が多かった。債券による多額の地方債務の資金調達が州の経済状況を悪化させたが、そのほとんどは土地ブームの時期に起因していた。土地ブームの間、多くの地方自治体は開発関連プロジェクトの資金調達のために債券を発行した。ブームの後、地方自治体は債券債務を返済するための収入がなかった。その結果、無担保債券のデフォルトが広範囲に及んだ。[ 23 ]もう一つの要因は、フロリダ南部の多くの郡がブーム中に開発業者を誘致するためのインフラプロジェクトの資金調達のために多額の融資を受け、これらの郡が負債を抱えることになったことである。[ 24 ]ドイル・カールトンは1928年に知事に選出され、在任中に地方自治体が保有できる債券債務の額に制限を設けようとした。[ 25 ]彼は、負債が少なく、南部の郡の負担を負いたくないフロリダ北部の州議会議員からの反対に直面した。[ 24 ]
フロリダ州の銀行預金は1922年から1925年にかけて着実に増加したが、その後減少に転じ、1926年までに預金者の多額の引き出しと融資の不履行により小規模銀行が破綻し始めた。州に流入していた銀行資産は逆行し始め、「資金余剰」と容易に利用できる信用も枯渇し始めた。[ 26 ]
フロリダ州の土地価格の暴落は、州政府に深刻な財政危機をもたらした。土地価格はほぼ消滅寸前まで下落したが、その土地には現在の価値をはるかに上回る固定資産税評価額が課せられていた。多くの土地所有者は土地を放棄し、税金を支払わなかった。州法の下では、州は評価額を下回る価格で土地を売却することはできなかった。この状況を改善するため、1937年にフロリダ州議会はマーフィー法を可決した。[ 27 ]この法律により、州は税金滞納の土地を可能な限りの価格で売却することができた。購入者に発行された証書は、通称「マーフィー証書」と呼ばれ、州に一定の権利を留保していた。数年後、これらの留保により、多くの場合、州は補償金を支払うことなく通行権を取得することができた。 [ 28 ]