ニューヨーク州サフォーク郡における農地開発権

この構想は、サフォーク郡で農業を続けたいと願う農家にとって魅力的なものだが、彼らは定期的な資金不足や増え続ける固定資産税、そして農家の死後における複雑な清算手続きや問題といった脅威に苦しんでいる。

開発権の売却を通じて、彼は不動産価値における総資産の大部分を現金化し、運転資金、投資資金、または収益を生み出す投資に充てることができる。不動産から開発権を現金化することで、農家の死後、家族は犠牲的な価格で強制的に清算されることを回避できる。また、開発権を売却した農家にとっては、不動産税の面でも有利になる。なぜなら、不動産の評価は実際の価値を十分に考慮して行われる必要があるからである。このように開発権を売却することで、その土地を農業以外の用途に永久的に使用することができなくなるため、その制限によって土地の市場価値が低下する。

開発権の購入は農家にとって大きな利益をもたらすだけでなく、重要な産業と広大なオープンスペースの保全を通じて、サフォーク郡の住民にも現在そして将来にわたって利益をもたらします。さらに、開発権の概念は、土地所有者が所有権と占有権、そして土地の維持管理権を保持することを可能にします。土地所有者は、所有権と占有権に対する誇りを通じて、郡よりもはるかに効果的に土地の物理的な状態を維持できるのです。

1975年初頭、郡議会は鑑定士の雇用を承認し、その後、1975年7月時点の評価額に基づいて議会に評価額が提出された。当時、ニューヨーク市の市政は財政破綻の真っ只中にあり、その結果、地方債市場に影響が及び、借入金利は法外な水準まで上昇した。そのため、議会は債券発行による資金調達費用が莫大になることを理由に、開発権の取得承認を拒否した。

1976年9月、議会は方針を完全に転換し、当初の評価額2100万ドルに基づき、60の農場の開発権取得を承認した。議会で可決された決議には、農家が提示した入札額と、前年に提出された鑑定評価額が含まれていた。1976年10月、このプロジェクト全体は、開発権取得のための2100万ドルの支出を正当化するための鑑定評価の審査と承認のため、土地管理局のウィリアム・R・ロックウッドに引き継がれた。彼がこのプロジェクトに初めて関わったのは、この時であった。

農業専門家は、純粋な農地価値を判断するには、他の類似の農地地域を調査する必要があると助言しました。彼は、近い将来開発される可能性が低い地域で農地の売買を確保しました。彼は、ニューヨーク州全域、オレンジ郡とモホーク川流域の泥炭地、ニュージャージー州、コネチカット州、マサチューセッツ州における類似の売買を調査しました。彼はこれらの地域すべてから類似の売買を確保し、分類して、分厚いパンフレットにまとめて提出しました。彼は多くの地域を類似していないとして除外し、最終的にマサチューセッツ州北部、コネチカット川流域、オレンジ郡の泥炭地、そして広大なニュージャージー州南部の農地での売買を選択しました。類似として選択されたすべての物件は、土壌特性、灌漑の問題、輸送手段、生育期間が類似していました。違いがあった場合は、開発権取得後に鑑定士が農地の評価を提出する際に、これらの項目が記録され、調整されました。

このプロジェクトにおける評価担当者の追加的な役割は、調整と指導でした。プロジェクトの進捗状況を確認するため、毎月会議が開催されました。蓄積された情報は膨大で途方もないものであったため、農家へのプログラムの説明には視覚的な表示を用いることにしました。その結果、コンサルタントの表示専門家を雇い、すべての市場データを一目で理解できるシンプルな方法で表示する町全体の航空写真地図を作成しました。地図には、比較対象となる売買事例、対象物件、物件リスト、差し押さえ物件、区画整理物件が色分けされて含まれているだけでなく、ゾーニング、水道区、学区、主要道路名などの重要なデータも含まれていました。このコンサルタントは、取得予定の物件の個別の測量図も作成しました。これらは複製可能な航空写真上に描かれ、すべてのコンサルタントが使用しました。コピーは物件所有者に渡され、最終的にはサフォーク郡が提供する測量による確認を条件とする購入契約の準備に使用されました。

当社の評価コンサルタントが収集した市場データの初期蓄積によると、都市圏の純粋な農地の価値は安定していましたが、住宅開発に適した、または少なくとも開発の可能性のある不動産は明らかに下落していました。1973 年 9 月に景気後退がありました。比較販売データは、1974 年の不動産市場がまだ活発で、価格がまだ高いことを示していました。しかし、このデータは現在の傾向を反映しておらず、1975 年の売買は少なかったです。この間に、農地の最初の評価が行われました。さらなる市場分析により、1976 年の価格は明らかに低く、1977 年の価格はさらに低いことがわかりました。

市場が下落する中で、これらの物件の価値を確定するのは困難であることが判明した。状況をさらに複雑にしたのは、すべての所有者に対して当初の鑑定評価額に基づいて提示されたオファーであった。これらの評価額は、農家や投機家にとって説得力があり受け入れられるものとするために、確固たる裏付けが必要であった。価値に明らかな変化があったことは明らかであったため、市場の下落につながった要因をさらに調査するために、追加の不動産コンサルタントと土地計画担当者が雇われた。その結果、「経済および土地開発調査」が作成され、過去10年間に各郡区で提出されたすべての区画整理の完全な分析に加え、空港開発、道路開発、コネチカットへの橋の建設、人口調査、およびこの土地が最終的にいつ開発されるかを判断するのに役立つその他の要因に関する詳細な調査が含まれた。

このデータを受け取った鑑定士たちは、コンサルタントに頼るだけでなく、自ら現場でこの情報を検証することに決めました。市場データは、町内の多くの不動産仲介業者、評価担当者、農業信用サービス担当者、農業普及員、建設業者、土地計画担当者、ブドウ園所有者、銀行担当者と提示され、議論されました。この情報交換により、各取引の詳細と事実が検証されただけでなく、見落とされていた事実も明らかになりました。この調査結果は、最終的に農家へのプレゼンテーションに活用されました。

予想外の結果、不動産専門家たちは、鑑定士たちが正当な補償と開発権の公正な市場価値を算出しようと決意していると確信した。不動産鑑定士は専門家から受け取ったすべての情報を使用し、最終的にこの情報を1つの鑑定報告書にまとめた。報告書には、前価、不動産鑑定価、純粋な農場鑑定価（開発権が郡によって確保されていると仮定して評価）の後価、そして最終的にその2つの差が開発権の価値となった。プレゼンテーション中、データは、マサチューセッツ州北部とコネチカット川流域の農場における6月のジャガイモの花の大きさがサフォークのものと同じであり、さらにイチゴの収穫も同じ時期に行われていたことを示した。この情報は、ニューヨーク州と隣接する州の類似農場の現地調査によって収集された。

農家に鑑定書のコピーを渡す代わりに、市場データをすべて要約したパンフレットを作成することが決定され、市場データ（売買事例、差し押さえ事例、物件情報、ブローカーによる調査結果など）が掲載されました。この情報は、プレゼンテーションで説明された内容の要約でした。対象物件の航空写真、売却前後の価格、開発権価格を示す書簡を添えたこのパンフレットは、農家が意思決定を行う際の参考資料として渡されました。

農地プログラムの第1段階は、60の農場の開発権を取得することでした。議会はこの段階のプログラムに2100万ドルを割り当てました。承認された60の農場の開発権の評価額は1017万5000ドルで、所有者に提示された当初のオファーから大幅に減額されました。プログラムに最初に登録した農家のナサニエル・タルマッジは、当初、開発権に対して1エーカーあたり4525ドルを提示されましたが、1エーカーあたり2725ドルで合意しました。報道陣への彼の発言は、ほとんどの農家の気持ちをよく表しています。「（新しい評価額は）妥当だったと確信しています。満足しているとは言えませんが。」承認された参加者のうち52人が、農場の開発権を郡に売却することに同意しました。