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ブリティッシュコロンビア州の農地保護区（ALR）は、農業が優先用途として指定されている土地の集合体です。[1] 農業は奨励され、非農業用途は制限されています。[1] [2] : 16
ALRは、州の限られた農地を都市化から守るために、1973年にデイブ・バレット率いるブリティッシュコロンビア州新民主党政権によって設立されました。 [3] : 1–5 ALRは460万ヘクタール（46,000平方キロメートル、18,000平方マイルに相当）をカバーしており、ブリティッシュコロンビア州の土地基盤の約4.9％に相当します。[2] : 73 [4]
ALRの行政地域は6つあり、サウスコースト、インテリア、アイランド、クートニー、ノース、オカナガンです。[1]
ALR内の財産には減税が適用され、納税者間の公平性に関する疑問が生じている。[5]
特徴
ALRは460万ヘクタール（1140万エーカー）をカバーしています。[4] : 18 これは、BC州の9460万ヘクタールの土地基盤の4.9％を占めています。[4]
ALR内の土地の4分の1未満が優良農地（BC州の土地面積の1.1％）であり、優良農地はカナダ土地目録（CLI）調査クラス1～3に該当します。[2] : 17 [3] : 1 [6] BC州の全土地の約4分の3は標高1000メートル以上の高地にあり、州は山岳地帯であるため、農業に適した土地は比較的少ないです。[3] : 2
ALRの土地の約46％は私有地であり、54％は公有地（州政府、市町村政府、連邦政府）である。[2] : 18
歴史
設立の動機
1973年以前、ブリティッシュコロンビア州では毎年4000～6000ヘクタールの優良農地が都市化により失われていたと推定されています。[3] : 3 州内の耕作可能な農地が限られていることと食糧安全保障への懸念を認識した州政府は、1973年4月18日に土地委員会法を導入し、農地委員会（ALC）を設立し、農地保護区（ALR）を設立しました。[4] [3] : 1–3
対象土地の選択
ALR の境界は、土地の自然特性と気候に基づいています。[7] [8]カナダ土地目録(CLI) 調査 のクラス 1 から 4 に分類され、まだ開発されていないすべての土地が ALR に含まれました。[3] : 3、10 (優良農地は CLI クラス 1 から 3 に分類され、クラス 4 の土地は耕作作物の栽培に限界があります。) [3] : 1 [6] [9] : 5–9 [10] クラス 5 と 6 の土地は、クラス 1 から 4 の土地と組み合わせて効果的に使用できる場合に含まれ、クラス 7 の土地は、除外すると農業地域に不適合な用途が侵入する恐れがある場合に含まれました。[7] [3] : 11 (クラス 5 と 6 の土地は多年生飼料作物または自然放牧にのみ適していますが、クラス 7 の土地には農業能力がありません。) [3] : 1、12 [6]
CLIマップから始めて、地方自治体や公聴会からの意見を取り入れ、ALCはALRに含めるべき470万ヘクタールを特定しました。[3] 一部の地域（たとえばバンクーバー島の一部）ではCLI情報を改善できる可能性があることが早くから認識されていました。[3] : 12 1980年から1984年にかけて、委員会は新しい地図と土壌情報を使用してALRのゾーニング境界の徹底的な見直しを実施しました。バンクーバー島東部は特に注目されました。[11]
ALRから除外された土地は、約5年間の都市成長を可能にするのに十分なものでした。[3] : 9 連邦政府の土地は、その生物物理学的特性によりALRに含めることが正当化される場合はALRに含まれていましたが、ALRの規制は連邦政府の土地には適用されません。[3] : 10–11
ALR は農地委員会 (ALC) によって管理されており、ALC は農業食品大臣によって任命された 11 人から 19 人の理事で構成される。[2] : 12 農地を保護するために制限的な土地区画割りが使用され、ALC の区画割り決定は地方自治体の土地利用条例よりも優先される。[12] : 120 ALC は主に土地の除去 (除外) または追加 (包含)、区画分割、非農業用地利用に関する決定を行う。[3] : 17 [2] : 10、30–31 決定は、申請が ALC の「農地の保全」および「農地での農業の促進」の任務をどのようにサポートしているかに基づいて行われる。[13]
注目すべき任務の変更
ALCの主な役割は農地の保全であったが、当初の法律ではALCに緑地帯、土地バンク、公園用地保護区の設置の責任も与えられていた。この責任は1977年に削除された。（ALCは指定前にこれらの土地を購入（または取得）する必要があった。対照的に、ALR内の土地は購入せずに従来のゾーニングツールを使って決定することができた。）[3] : 7
1988年にゴルフ場は土地利用が許可されたが、1992年以降は再び承認が必要となった。[3] : 15 [14] : 194
2014年5月29日、ブリティッシュコロンビア州のクリスティ・クラーク自由党政権は、ALRを2つのゾーンに分割しました。ゾーン1（アイランド、オカナガン、サウスコースト）とゾーン2（ノース、クートニー、内陸部）です。[15] ALR規制は、能力の低い農地を所有する農家にとって負担と見なされていました。[14] : 192 ゾーン2の所有者が土地から農業以外の収入を得るための柔軟性を高めるために、ALCのゾーン2の土地利用決定要因は、経済的、文化的、社会的価値を含むように拡大されました。[16] [14] : 191–193 [16] 2018年11月20日、NDPのジョン・ホーガン首相はゾーン2の分割を元に戻し、ALRを元の基準で単一のゾーンに戻しました。[15] [14]
2020年9月現在、民間地主はALRから土地の削除をALCに直接申請することができなくなりました。[17] 民間地主は地方自治体にそのような削除を依頼することはできますが、削除申請を行うには地方自治体に頼らなければなりません。[18] [19]
ALR土地への課税
学校税免除
土地が農業に使用されているかどうかに関わらず、ALRの土地所有者には学校税、病院税、その他の固定資産税（例えば、メトロバンクーバーのトランスリンク税）の50％の免税がある。[5] : 5 [20] [21] クアントレン工科大学の研究では、この免税はALRの土地の所有を奨励するものの、農業を奨励するものではないと指摘している。 [22] : 6
グレーターバンクーバー地域（メトロバンクーバー）の調査によると、免除の主な受益者はALR内の「住宅」に分類される不動産であることがわかりました。[5] : 6 これらの不動産は農業には使用されていないため、この調査では、ALRの内外の住宅地所有者間の公平性を維持するために免除を廃止することを推奨しています。[5] : 6
固定資産税
固定資産税は、農地でなくても、ALR 内の土地では低くなる傾向があります。これは、不動産が、その「最善かつ最善の用途」と同等の田舎の不動産価値を考慮した土地の市場価値に基づいて評価されるためです。不動産の最善かつ最善の用途は、ALR の土地利用と区画の制限によって制限されます。したがって、ALR 内の土地は、住宅、商業、または工業地域に指定されていても、通常は価値が低くなります。[5] : 11 メトロバンクーバーの調査によると、ラングレーで住宅と評価された 5 エーカーの不動産 (「農場ステータス」はありません) は固定資産税が 13,656 ドルですが、ALR で住宅と評価された同等の不動産は固定資産税が 3,880 ドルです。[5] : 11–12 この研究では、ALR内の住宅や商業施設の利用により、地方自治体が固定資産税を通じて賄うサービス（公共料金、交通機関、警察、消防、救急サービス）に対する需要が生まれているため、納税者間の公平性に関する疑問が生じていると指摘している。[5] : 3
ALR上の農業産業構造
構造物や農業関連の商業・工業用途は制限されているが、農家に農業関連の経済的機会を提供するためにALRで許可されている。[23] [24] BC州政府向けに作成された2020年の報告書では、州のALRの土地の最大0.25％を確保して、新しいカテゴリーの農業工業用農地を作成することを推奨した。[25] [26] 耕作可能な農地に構造物を許可することに対する懸念に対抗するため、転換された土地は土壌の質が低く、農業に適さないものとなる（CLIクラス4-7）。[25] ：12、73、74 [26]
2022年には、垂直に積み重ねられた棚で作物を栽培できるようにすることで農業技術産業を促進するためにALR規制が改正されました。この変更は、エネルギーコストと温室効果ガスの排出を削減し、農場の効率を改善し、労働力不足の解消に役立つことを目的としていました。[27] [28]
論争
ALRの設立
何千人もの農民がALRの創設に抗議した。ALRが土地所有者の土地利用を制限することに反対したからだ。[29] この制限は土地所有者の私有財産権を侵害し、土地の価値を低下させる。40年後、BC農業評議会の事務局長によると、農民や牧場主の間では支持が広がったが、無条件ではなかったという。[30]
「モンスター」ハウス
2017年、リッチモンド市議会議員は「小さな農場に大きな家を建てたくない」と述べた。[31] リッチモンドのALRの土地にはいわゆる「モンスターハウス」が建てられており、2010年の7,329平方フィートから2015年には12,087平方フィートに急増した。[31] ALRの元議長フランク・レナードは、誰かがALRの土地を購入し「10,000平方フィートの邸宅とテニスコート、プール、離れ家」を建てると、農地は「実質的に失われる」ため、「モンスター」ハウスはリッチモンドなどの一部の地域で大きな問題であると述べた。 [32] また、土地利用条例では農地にホテルを建てることは許可されていないが、リッチモンドでは基本的に民間の高級ホテルである大きな建物が建設されているという報告があった。[33] [31]
これに応じて、2018年に州政府はALRに建設される主な住居の面積を500平方メートル（約5,400平方フィート）に制限する規則を導入した。[34] BC農地所有者協会は、政府が十分な協議をしていないこと、また500平方メートルという制限では家族経営の事業の場合十分なスペースを確保できないことを理由にこの法律に反対した。[35] その後制限が緩和され、2021年12月31日発効で、床面積500平方メートル以下の主な住居に加えて、地方自治体の条例で許可されている場合、所有者は延床面積90平方メートル以下（40ヘクタール以上の土地では186平方メートル）の住居を1つ建てることができるようになった。 [ 36 ] [37] : 2–3 さらに、セカンダリースイートを主な住居内に設置することもできる。[37] : 7, 16 また、追加の住居は土地所有者またはその近親者によって使用されなければならないという要件が削除されました。[38] 以前と同様に、ALCは農場での使用を目的とした追加の住居を承認することができました。[34] [38]
税制優遇
2016年のグローブ・アンド・メール紙の調査報道によると、郊外の農場物件の価格がバンクーバーの住宅不動産市場と連動して高騰するにつれ、ALR物件の税制優遇が拡大した。[33] この調査では、調査した122の物件について、市場価格と州の査定額に大きな差があることが判明した。ある例では、ALRにある物件の固定資産税は約5,300ドルであるのに対し、同じ自治体にある同じ市場価値の住宅物件では約77,000ドルである。[33] また、記事では、外国人購入者が購入する不動産に対する州の新しい15%の税金に関連する減税についても触れている。この税金は農家の販売価格にのみ適用され、ALRの土地購入は非課税である。[33]
アルコール製品生産者に対する優遇措置
ワインやその他のアルコール製品の生産者に対する特別待遇に関して、農業政策の適用方法に一貫性がないとの批判がある。ある例では、農場がアルコール製品を生産している場合、ALRで飲食サービスが許可されているため、農場の農産物をレストランで提供したい農家はアルコールを製造する必要があった。[39] : 6–7 [40] [41] [42] [43]
参照
- オンタリオ州にある同様の保護区、グリーンベルト（ゴールデンホースシュー）。
- ウィリアムソン法はカリフォルニア州の同様の制度です。
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外部リンク
- 農地委員会。
- 農地委員会法、ALCとALRの施行立法
- 農業 - ブリティッシュコロンビア州
- ブリティッシュコロンビア州農業省