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不動産業界において、汚名を着せられた不動産とは、その不動産の物理的状態や特徴とは関係のない理由で、買い手や借主が避ける可能性がある不動産のことである。[1]これには、居住者の死亡、[1] [2] 殺人、[1] [2] 自殺、[2]過去の違法行為、さらには家に幽霊が出るという信念などが含まれる。[3]
汚名の定義と、売却時に開示しなければならない汚名の種類については議論があります。売主は物件のそのような履歴を開示する義務があると主張されています。これは実際には、証明可能な（物理的な）ものと感情的なものの 2 つのカテゴリに分類されます。これらの問題の解釈は地方自治体によって大きく異なり、連邦法と矛盾することもあります。
スティグマの種類
多くの管轄区域では、汚名を着せられた不動産のいくつかの形態を認識しており、それらに対処するための決議や法律を可決しています。それらを区別する 1 つの問題は、開示です。住宅の管轄区域によっては、売主がすべての事実を開示する必要がない場合があります。特定の種類は常に開示する必要がありますが、他の種類は管轄区域に委ねられ、さらに他の種類は不動産業者に委ねられています。[3]
スティグマの種類には以下のものがあります。
- 犯罪の汚名: 物件が犯罪の実行に使用されていたこと。例えば、売春宿、解体屋、麻薬密売所として使用されていた家は汚名を着せられる。麻薬密売所の場合、麻薬中毒者が違法薬物を購入しようとしてうっかりその住所に来ることがある。ほとんどの司法管轄区では、この種の要素の完全な開示を義務付けている。[3]
- 借金の汚名：債務者が特定の住居から退去したことを知らない債権回収業者は、同じ場所での取り立てを継続し、無実の後続居住者に嫌がらせを行う可能性があります。債権回収業者が攻撃的または違法な戦術をとった場合に、この傾向は特に顕著になります。[3]
- 軽微な汚名は、ごく一部の選ばれたグループにしか知られておらず、または真剣に受け止められておらず、そのような汚名が物件の販売能力に影響を与える可能性は低い。そのような場合、不動産業者はケースバイケースでこの情報を開示することを決定する可能性がある。[4]
- 殺人/自殺の汚名: 米国の一部の法域では、不動産の売主は敷地内で殺人や自殺があったかどうかを明らかにする必要がある。カリフォルニア州法では、過去3年以内に起こった事件であれば通知する必要がある。売主を訴訟から守るため、フロリダ州法では通知を義務付けていない。[2]ノースカロライナ州では、売主や代理人は以前の居住者の死亡に関する情報を自発的に提供する必要は無いが、直接の質問には正直に答えなければならない。[1]
- 現象の汚名: 多くの（ただしすべてではない）管轄区域では、家が「幽霊が出る」、幽霊の目撃などで有名である場合、その開示を義務付けています。これは、「幽霊が出る」という知識が地元の市場に限定されている一般の汚名とは別のカテゴリです。[3]超常現象の認識は、一酸化炭素や有毒なカビなどの空気の質に危険を及ぼす可能性があることを示しています。[5]
- 公的な汚名: 汚名が広く国民に知られており、常識のある人なら誰でも知っていると予想される場合。例としては、アミティヴィルのホラーハウスやメネンデス兄弟の家などがある。公的な汚名は、ほぼすべてのアメリカとヨーロッパの管轄区域で常に公表されなければならない。[3]
法的地位
少なくとも米国では、売買を規制するために、 caveat emptor（買い手は用心せよ）の原則が長年信じられてきた。しかし、居住適格性の暗黙の保証という考え方が受け入れられ始めると、行為、幽霊現象、犯罪行為に基づく不動産に付随する汚名などの問題が、法的判例に現れ始めた。[6]
ニューヨーク州最高裁判所の控訴部、スタンボフスキー対アクリー事件では、汚名を着せられた不動産という概念の狭義の解釈を支持した。裁判所は、問題の不動産は以前に売主によって「幽霊屋敷」として売り出されていたため、反対の主張は禁じられていると判断した。多数意見では、超常現象の主張の真実性は意見の範囲外であると明確に指摘した。これらの結論にもかかわらず、裁判所は詐欺的虚偽表示訴訟の却下を支持し、不動産業者には潜在的な買い手に幽霊の存在を告げる義務はないと述べた。
米国のいくつかの州では、法典に「汚名を着せられた財産」という文言を追加する特定の法律を制定している。[7]
例
テレビ番組や映画の撮影に使用されたような有名な家も、実際に家を見たいファンの来訪が増えることで汚名を着せられることがある。一例として、ニューヨーク州アミティヴィルのオーシャン・アベニュー112番地にある家がある。ロナルド・デフェオ・ジュニアが家族を殺害したこの家は、のちにベストセラーとなった本『アミティヴィルの怪』や数々の映画化によって有名になった。ラッツ家は、この家には悪霊がおり、彼らを追い出したと主張した。この主張は、エドとロレイン・ウォーレン夫妻やハンス・ホルツァーなどの超常現象調査員によって裏付けられているが、ロバート・トッド・キャロルなどの懐疑論者からは詐欺だと退けられている。[8]映画の公開後、この家は改築され、住所も変更された。観光客が近隣に迷惑をかけないようにするためである。
もう一つの例は、ニューヨーク州モントークのサーフサイド・アベニュー74番地にある家だ。この家はブロードウェイのプロデューサー、ノーマン・キーンが所有していた。キーンは1988年に妻のグウィダ・ドンハウを60回以上刺した後自殺した。 [9]女優のチューズデイ・ウェルドが1990年にこの家を購入したが、2006年に売却を決意した時、買い手を見つけるのに3年かかった。2009年に彼女は最終的に希望価格より約225万ドル安く売却した。[10]
参照
参考文献
- ^ abcd Tomei, Marilyn E. (1992 年春)。「ANSWERLINE: STIGMATIZED PROPERTIES」(PDF)。不動産速報。23 ( 1 )。ノースカロライナ州不動産委員会: 5。
- ^ abcd 「タイトル XL > 章 689 > セクション 25: 不動産の居住者における殺人、自殺、死亡、または HIV または AIDS 感染の診断の開示の不履行」。2011年フロリダ州法。フロリダ州上院。2011 年。2011 年11 月 17 日閲覧。
- ^ abcdef ライリー、ジョン W. (2000)。不動産の言語。ディアボーン不動産教育。pp . 312– 315。ISBN 978-0-7931-3193-8。
- ^ スティーツ、ジーン（2004年）。不動産の冒険。ルル。p.92。ISBN 978-1-4116-0560-2。
- ^ 「『幽霊』が空気の悪さを引き起こすのか？室内の空気の質の悪さと『目撃情報』」
- ^ パンカック、キャサリン A. (2004)。コネチカット州の不動産実務と法律。ディアボーン不動産教育。pp. 194– 195。ISBN 1-4195-0167-4。
- ^ Zygmunt, Raine (2003年12月)。「Stigmatized Property: Haunted Sales」。REALTOR® Magazine。全米不動産業者協会。 2017年10月15日閲覧。
- ^ キャロル、ロバート（2011）。『懐疑論者の辞典：奇妙な信念、面白い欺瞞、危険な妄想のコレクション』ジョン・ワイリー・アンド・サンズ。ISBN 978-1-118-04563-3。
- ^ フライフェルド、カレン（1988年2月9日）。「殺人と自殺 - 徹底した男が語る」。ニュースデイ。
- ^ 「ハリウッドを生き抜いたティーンエイジャー、チューズデイ・ウェルドに関する不穏な事実」。Factinate 。 2022年6月23日。
外部リンク
- ホラーハウスをめぐりエージェントらが法廷に
- USA Today: あなたの家で誰が亡くなったのか知りたいですか? このサイトをチェックしてください。USA Today新聞、2013 年 10 月 19 日。
- サイエンスデイリー：「幽霊」が空気を悪くする？室内の空気の質の悪さと「目撃」