Loading article…
繰り上げ返済とは、借り手がローンを一部（一般に返済期間の短縮と呼ばれる）または全額早期に返済することであり、多くの場合、低金利を利用するための任意借り換えの結果として行われる。[ 1 ]
住宅ローン担保証券（MBS）の場合、繰り上げ返済は金融リスク（「コールリスク」とも呼ばれる）とみなされます。これは、住宅ローンがより低い金利で借り換えられるために、早期に返済されることが多いためです。新しい融資は、借り手の信用力が向上したか、市場金利が低下したために低金利になる可能性がありますが、いずれの場合も、 MBS投資家に支払われるはずだった金額は現在の市場金利を上回ります。繰り上げ返済によってこのようなローンを早期に償還すると、MBSにおける信用力と金利の変動による投資家の利益が減少し、実質的にMBS投資家はより低い金利で収益を再投資せざるを得なくなります。[ 1 ]逆に、借り手の機会が悪化した場合（信用力が低下したり、市場金利が上昇したりした場合）、既存の住宅ローンの金利は新しい住宅ローンで引き下げることができないため、借り手は借り換えのインセンティブを失います。 MBS投資家は期限前償還リスクにさらされる一方で、そこから利益を得ることは稀であるという事実は、これらの債券が魅力的な投資となるためには、期限前償還リスクのない類似債券よりも若干高い金利を支払う必要があることを意味する。（これが、オプション調整後のスプレッドが低くなる原因となる、内在する「オプションコスト」である。）同様の問題は、米国の地方債、社債、政府機関債といったセクターのコール可能債にも見られる。
繰り上げ返済リスク（再投資リスク）を補償する別の方法として、ローン契約には繰り上げ返済違約金条項が含まれることがよくあります。 [ 2 ]「ソフト」な繰り上げ返済条件では、住宅が売却された場合に違約金なしで繰り上げ返済が可能です。「ハード」な繰り上げ返済条件では、違約金なしではいかなる例外も認められません。
債券発行者は、「スーパーシンカー債」と呼ばれる債券を発行することで、期限前償還リスクの一部を軽減できます。スーパーシンカー債は通常、住宅ローンを早期返済した場合に債券保有者に元本を迅速に返済する住宅ローン債券です。つまり、住宅ローンの早期返済金が特定の満期を償還するために利用されます。スーパーシンカー債は比較的短期間で償還される可能性が高く、その結果、債券保有者は短期間でより高い長期利回りを得られる可能性があります。
ローンを早期に繰り上げ返済する予定の個人借り手は、一般的に、市場金利を下回る金利で元金残高が高い（繰り上げ返済の有無にかかわらず全額返済しなければならない）プランよりも、元金残高が少なく金利が高い（繰り上げ返済後は金利の発生が停止する）プランを選ぶべきです。一般的に、住宅ローン手数料を支払ったり、自動車ローンの割引を放棄したりして市場金利を下回る金利を選択すべきなのは、ローンを長期間保有する予定の借り手だけです。
住宅所有者の繰り上げ返済の決定は多くの変数に影響され、予測が非常に難しいため、MBS市場への投資に不確実性が加わります。[ 1 ]繰り上げ返済の速度は、 SMM（月間単価）、CPR（条件付き繰り上げ返済率、これはSMMを年率複利で計算したもの）、またはPSA （公益証券協会繰り上げ返済モデルの割合）で表すことができます。少なくとも30か月経過した住宅ローンの場合、100% PSA = 6.0% CPR = 0.51% SMMとなり、これはプールの残りの住宅ローンの6%を毎年全額繰り上げ返済することに相当します。[ 3 ]