上場契約

売買契約（または売買契約）は、不動産ブローカーと不動産の所有者との間の契約であり、ブローカーに不動産の売却において所有者の代理人として行動する権限を与えます。^[1]

ブローカーが全米不動産業者協会の会員である場合、契約には以下の条件がすべて含まれている必要があります。

1. 開始日と終了日。
2. 物件が販売される際の定価。
3. ブローカーに提供される報酬の額。定額料金か販売価格のパーセンテージかによって異なります。
4. 売主が仲介手数料を支払う条件。
5. ブローカーがサブエージェントまたは購入者のエージェントとして他のブローカーと協力することを承認し、購入者を獲得した場合にそれらのブローカーに提供される報酬の詳細を規定します。
6. ブローカーが以前に受け取ったオファーの存在を明らかにするか明らかにしないかを許可します。

さらに、契約書に記載される可能性のあるその他の条件には、次のものがあります。

• 看板を掲示し、物件を宣伝し、ドアに鍵付きのボックスを設置する権限をブローカーに付与するとともに、売主が物件の状態についてブローカーに助言する義務と、売却に影響を与える可能性のある規制や法律について売主に助言する義務をブローカーに付与します。

通常、住宅用不動産、土地、商業用不動産または事業用不動産の販売には、別々の上場契約が存在します。 ^{[2] [説明が必要]}

不動産会社は物件を掲載した後、その物件の購入者を獲得しようとします。そして、満足のいく購入者が見つかった場合、仲介業者は仲介業者が提供したサービスに対する手数料（料金）を受け取ることを期待します。

契約条件は異なる場合がありますが、通常、仲介業者への手数料（または料金）の支払いは次の条件に従います。

• 満足のいく買い手と売り手の間で購入契約の交渉が成功し、その後買い手が取引を完了する能力と意欲があること、または
• 売り出し中の不動産の提示価格全額（またはそれ以上）を条件なしに支払う用意があり、その意思があり、支払う能力のある満足のいく買い手を見つけること。

上記の 2 つの条件のいずれかが当てはまる場合に売主が不動産の売却を拒否した場合、通常は不動産業者が満足のいく買い手を見つけるという仕事を果たしたとみなされ、売主は手数料を支払う必要がありますが、詳細は売買契約によって決定されます。売買契約の条件に決済(または「決済」または「エスクローの終了」と呼ばれる) が含まれていない限り、買い手が取引を完了できなかった場合、売主は仲介業者に手数料を支払う必要はありません。

手数料は通常、物件の販売価格のパーセンテージで、2～3% から最大約 10% の範囲ですが、住宅の場合は通常約 3～7% の範囲です。手数料は、交渉したレートに基づいて、定額料金または定額料金とパーセンテージの組み合わせになることもあります。手数料率と料金は交渉可能であり、規制されていません。市場での販売までの平均日数、広告、人件費、契約期間の長さ、競争状況は、売り出し契約を締結する前に売り出し不動産ブローカーが受け入れ可能なレートに影響を与える可能性があります。

手数料は売主から不動産仲介業者に支払われ、仲介業者は別途契約を交わして、この手数料から不動産仲介業者および協力する仲介業者/エージェントに報酬を支払います。

売買契約には通常、物件の売出価格と契約の満了日も記載されています。ただし、物件が売出価格より低いか高い価格で売却された場合、売主は比例して低いか高い金額の手数料を支払います。売主が売出価格より低い価格を受け入れない場合、ブローカーは満足のいく売却が行われるまで手数料を支払わなければなりません。

複数のオファーが提示された場合、売り手は、価格が最高でなくても、自分に最も適したオファーを受け入れることができます。 受け入れられた価格に応じて、パーセンテージの手数料が支払われます。 売り手は、多くの場合、不動産業者と合意の上で、提示された購入契約の条件や条件、競合する買い手の財務状況の認識の違いなど、さまざまな理由から、最高オファーよりも低いオファーを受け入れることを選択する場合があります。

通常、不動産業者は、売主の物件の適切な売り出し価格を決定する経験とデータを持っており、売主に売り出し価格を推奨します。売主は契約のために、その価格を受け入れるか、拒否するか、または別の売り出し価格を交渉することができます。売主の価格が非現実的に高く、業者が売主を説得できない場合、業者は物件の売り出しを拒否することができます。

不動産を売りに出すと、売り出し業者には通常一定の費用がかかり、売り出し業者の営業担当者にはある程度の時間と労力がかかります。売り出し業者は、その価値を高めるために、不動産を売れる可能性を高めるために、一定の最低売り出し期間を要求します。ただし、売り出し契約には有効期限が必要です。一般的な売り出し期間は、多くの場合 3 か月から 6 か月です。その期間までに不動産が売れなかったり、購入契約が交わされなかったりした場合、売主は、おそらく異なる売り出し価格で、同じまたは別のブローカーやエージェントを使って、不動産を再度売りに出すか、まったく売りに出さないかを決めることができます。不動産の売り出しは、売り出し契約に署名した日よりも後の日付で開始され、売主が物件を展示または販売する準備をする時間を与えることができます。

リスティング契約にはいくつかの種類があります。

• 独占販売権: 売主は、不動産が売買契約の期限までに売却された場合、買主が仲介業者を通じて獲得されたかどうかに関係なく、仲介業者に手数料を支払わなければなりません。売主が自分で買主を見つけた場合でも、仲介業者に手数料を支払う必要があります。さらに、売主は、物件が売れずに売買契約の期限が切れるまで、他の仲介業者に物件を売ることはできません。

不動産業者でもあるブローカーは、地元のMLSシステムに物件を入力し、協力するブローカーに報酬を支払う義務があります。

• 独占代理店: 売主は、物件が売れずに売買契約が期限切れになるまで、1 つの仲介業者にのみ物件を売りに出すことができます。その仲介業者を通じて獲得した買主に不動産が売れた場合、売主は仲介業者に手数料を支払う必要があります。合意により、売主が自分で買主を見つけた場合、売主は手数料を支払う必要はありません。協力する仲介業者がいないため、物件は MLS に掲載されません。
• オープンエージェンシー: 売り手は、オープンエージェンシーリストで複数の仲介業者と物件を売却する契約を結ぶことができます。売り手は、不動産の買い手を紹介した仲介業者にのみ手数料を支払う必要があります。通常、売り手が自分で買い手を見つけた場合、売り手は手数料を支払う必要はありません。^{[1] [3]}

• 不動産取引