定額制MLS

定額料金の複数物件掲載サービスまたは定額料金 MLSとは、不動産業界での慣行で、売り手が不動産ブローカーと「アラカルト サービス契約」を締結し、取引の掲載側で販売価格の一定割合ではなく定額料金を受け取るというものです。定額料金 MLS ブローカーは通常、従来の不動産ブローカーが提供するサービスをバンドル解除し、売り手がすべてのサービスを利用する必要なく、地元の複数物件掲載サービス(MLS) アラカルトで物件を販売リストに掲載します。

定額料金で物件を掲載する主な目的は、MLS に掲載され、「買い手側のエージェント」と直接交渉することで、掲載手数料を完全にカットすることです。ほとんどの場合、売り手は従来の手数料の約半分を節約し、自分で販売する完全な自由を維持できます。買い手側のブローカーには、定額料金の場合もありますが、通常は一定の割合が提供されます。

MLS の定額料金リストは、他のリストとまったく同じように売り手にリストを提供しますが、違いは、売り手は自分で販売する自由を保持し、契約から完了まで問い合わせてきたエージェントと直接やり取りする必要があることです。最初は、フルサービスの不動産会社による反乱がありました。このサービスにより、MLS を独占する能力と、何があろうと手数料を得られる独占販売リストを取得する能力が確実に削減されるためです。^[1] FTC が最終的に介入し、定額料金モデルを維持できるという判決を下しました。これは、住宅販売者にコストを節約し、市場にさらなる競争をもたらす別のオプションを提供するためです。^[2]さらに、売り手は、Zillow、Trulia、Realtor.com などの他のサイトフィードや、MLS に一度掲載されれば自動的に行われる約 100 の他の Web サイトにシンジケートされるというメリットがあります。

伝統的に、米国における不動産仲介サービスは、(i) 売主が物件の定価を設定するのを支援すること、(ii) 売り出し物件のマーケティングと広告、MLS への物件掲載を含む、(iii) 買い手の問い合わせへの対応、住宅購入希望者への物件内覧のスケジュールと手配、(iv) 売り出し物件を一般公開するための「オープンハウス」の開催、(v) 売主に代わって契約書の作成と交渉を行うこと、(vi) 不動産取引を最終決済 (またはエスクローの締結) まで管理することなどのサービスを含むバンドル パッケージの一部として提供されてきました。米国とカナダにおけるこのバンドル パッケージのサービス料金体系は、一般的に、物件の総販売価格の 5 ～ 7% の手数料を支払うというものでした。^[3]

スティーブン・J・ダブナーとスティーブン・D・レビットは、この典型的な高額な手数料は、平均的な不動産ブローカーにとって、最近の住宅価格の高騰から予想されるほどの利益にはならないと報告している。これは、平均的な不動産ブローカーが新規顧客獲得に費やす時間が過度に長く、各顧客に対して実際に不動産サービスを提供するのに費やす時間が比較的少ないためである。^[4]

しかし、固定料金の概念は、インターネットが普及する以前から何年も存在していました。米国全土で協力し合う固定料金ブローカー グループもあります。多くの FSBO Web サイトでは、関心のある売り手のために地元の定額料金ブローカーも紹介しています。これらのサービスには通常、物件の宣伝に役立つ FSBO Web ページが含まれています。

近年、インターネットの出現によりサービスの分離が加速し、アラカルトベースでサービスを提供することでFSBO市場に対応する仲介モデルが数多く開発されました。販売物件に関する情報が広く入手できるようになったことで、米国では不動産手数料に下押し圧力がかかっています。^{[5]業界の変化については、}不動産トレンドもご覧ください。

米国の不動産取引における支払い慣行に関する有益な概要は、AEI-ブルッキングス規制研究共同センターによる2006年10月の報告書に掲載されています。この調査では、「不動産仲介手数料は、奇妙なことに、提供されるサービスの量や質、さらには提供される価値とさえ無関係である」と指摘しています。さらに、「消費者は、定額料金、時間料金、ボーナス、創出された追加価値の割合を組み合わせたサービスごとの手数料方式から最も利益を得るだろう」と結論付けています。 ^[6]この調査では、そのようなオプションの例が数多く示されています。

定額制 MLS 掲載では、不動産ブローカーと物件所有者の間の掲載契約では通常、ブローカーが物件を MLS に掲載し、その他の契約済みサービスを提供することが求められ、ブローカーは従来の業界では「限定サービス ブローカー」と呼ばれている役割を担います。ただし、定額制業界では、サービスが限定されていないため、アラカルト ブローカーという用語を好んでいます。代わりに、選択の自由が拡大され、売り手がサービスのメニューから選択できるようになります。たとえば、売り手が MLS でのマーケティングとその他の流通チャネルのみを購入することを選択した場合、売り手がそれらのサービスに対して支払いを希望した場合に、掲載ブローカーが交渉したり、追加のサービスを提案したりしなかったことを意味するものではありません。実際、多くの定額制ブローカーは、売り手が契約することが多いアップグレード パッケージを提供しています。したがって、サービスは限定されておらず、売り手のニーズと要望に合わせてカスタマイズされます。

現在、手数料の引き下げや割引不動産サービスの説明にはさまざまな表現が使われていますが、その一部は限定的なサービスの提供に基づいていません。司法省は「非伝統的」、「手数料制」、「メニュー方式」などの用語を使用していますが、^[7]これらは、認可を受けた不動産ブローカーが不動産の売主に提供する「伝統的」不動産サービスとは対照的です。非伝統的不動産サービスには現時点では標準的な用語はありませんが、アラカルトがおそらく最も適切な説明であるということを消費者が理解することが重要です。

非伝統的な不動産サービス市場には、不動産販売にかかる総費用を削減して消費者の費用を節約するという共通の目的を持つ、売り手向けの複数のプログラムがあります。「非伝統的なサービス」は、自動的に「限定的なサービス」を伴うわけではありません。たとえば、一部のフルサービス ブローカーは、フルサービス契約に基づいて物件をリストしますが、販売価格のパーセンテージではない「定額料金」を請求します。このフルサービス オプションは通常、割引されたフルサービス リストですが、この議論の主題である「定額料金」MLS サービスとは異なります。業界が進化し、用語の標準的慣行を採用するまで、消費者と不動産ブローカーの両方が、提供されるサービスを説明する用語に関して混乱し続けるでしょう。どのような状況でも、消費者は提供されるサービスとそれらのサービスに対する報酬の方法を完全に理解する必要があります。

定額制 MLS サービスは、従来の不動産仲介サービスとは根本的に異なります。すべての州で不動産ブローカーと不動産所有者の間で売買契約を締結する必要があるため、定額制サービス プロバイダーの急増により、不動産ブローカーが提供する定額制サービスを規制する法律を策定する州にギャップが生じています。ほとんどの不動産取引所 / MLS システムでは、通常 2 種類の売買契約がありますが、取引所によっては他の契約も許可しています。1 番目で最も一般的なのは、「独占販売権」売買契約と呼ばれ、売り手は、自分の物件が自分の売買ブローカーまたは別の MLS ブローカー (買い手ブローカー) を通じて販売された場合だけでなく、売り手が自分で買い手を見つけた場合にも手数料を支払います。「独占販売権」売買契約では、買い手を実際に見つけたのが誰かに関係なく、売買ブローカーは売買契約で指定された手数料を受け取ります。^[8] 2 番目の売買契約は、「独占代理店」売買契約と呼ばれます。この「独占代理店」は、売り手が「オーナー自ら」で物件を売り出し、買い手が見つかった場合は手数料をゼロにできる契約形態の 1 つです。この「独占代理店」の掲載契約が、多くの定額料金サービス プロバイダーの掲載契約の基盤となっています。本質的に、定額料金 MLS 掲載は、販売プロセスの一部または全部を管理することに抵抗がなく、MLS が効果的に物件を「宣伝」してくれると信じており、買い手のブローカーに手数料を支払ってもよいと考えている物件所有者にとって、低コストで販売できる代替手段の論理的発展です。^[9]

「定額 MLS」サービスの掲載料は、ほとんどの場合、幅広い選択肢がありますが、一般的には 2 つの要素から成ります。掲載ブローカーに支払われる定額料金と、不動産所有者が購入者のブローカー (存在する場合) に支払うことに同意する手数料です。通常、「掲載」ブローカーに支払われる手数料は、定額料金の支払いに置き換えられます。定額料金は、売主が前払いし、物件が売れるかどうかに関係なく返金されません。さらに、「定額 MLS」に関連するブローカーは、実際の MLS (Multiple Listing Service) の料金も自分で支払う必要があります。このサービスでは、不動産ブローカーが不動産売主に代わって何百もの不動産掲載サイトに掲載できます。「定額 MLS」サービスは、実際のローカル MLS サービスや、MyStateMLS などの全国的なデジタル MLS サービスと混同しないでください。^[10]

2015年5月現在^{[アップデート]}、11の州とコロンビア特別区は、消費者が望むと望まざるとにかかわらず、これらのサービスに対して支払いを義務付ける「最低サービス法」を可決している。 [11]さらに8つの州では最低サービス要件があるが、消費者がそれらの追加サービスを放棄することを許可し、選択肢を維持している。 [ ^{11 ]}

DOJ と FTC は、すべての州で反競争的とみなされる不動産法や法改正を監視し、異議を申し立てていますが、2005 年 4 月のこのプレス リリースは、その取り組みの一例です。「司法省と連邦取引委員会 (FTC) は、州が設立したテキサス不動産委員会に対し、テキサス州の不動産専門家が仲介サービスで柔軟性を提供する能力に新たな制限を課すことで現行の規則を変更する提案された規制を拒否するよう求める共同書簡を発行しました。当局は、提案された規制により、テキサス州の消費者が不動産サービスに支払う金額が増えるだけでなく、不動産ブローカーが顧客のニーズに合わせたサービスを提供する能力が制限され、消費者の選択肢が減るのではないかと懸念を表明しました。」^[12]

米国司法省 反トラスト局は、2007 年 10 月に「消費者と政策立案者に対し、競争が不動産仲介サービスの消費者にもたらす可能性のある利益と、その競争を阻害する障壁について啓蒙する」ための新しい Web サイトの立ち上げを発表しました。他の調査結果の中でも、新しい販売モデルによって消費者の住宅販売コストが「数千ドル」削減できると報告されています。「たとえば、自由競争を認めている州では、購入者のブローカーの中には、手数料の最大 3 分の 2 を顧客に返金するところもあり、売り手のブローカーの中には、売り手が数百ドルという低価格で地元の MLS (Multiple Listing Service) に住宅を掲載できる限定サービス パッケージを提供するところもあります。」^[13] 「競争と不動産」には、米国各州の不動産法へのリンクと、不動産仲介の競争を支援または阻害する方法が記載されています。

「最低限のサービス法」に代わる方法は、住宅購入者と販売者に、どのサービスが提供され、どのサービスが提供されないかを正確に書面で開示することです。この方法の支持者は、開示に基づく代替手段により、消費者は定額料金または限定サービスでは受けられない可能性のあるサービスについて十分に情報を得ることができ、購入するサービスの種類を選択できると指摘しています。オハイオ州^[14]とバージニア州^[15]は、最近「限定サービス代理人」と呼ばれる新しい形式の代理を許可する法律を可決しました。この法律では、不動産業者は (i) 免許保有者が限定サービス代理人として活動していることを開示し、(ii) 免許保有者が顧客に提供する特定のサービスのリストを提供し、(iii) 限定サービス代理人が顧客に提供しない、細分化された標準ブローカーの特定の義務のリストを提供することが求められています。

しかし、サービス レベルの開示は、すべての不動産ブローカーの契約条件の通常の側面であることもあります。実用性を考えると、あらゆる種類のリスティング契約を作成するには、提供されるサービスの範囲を概説する必要があります。そのため、一部の管轄区域では、フル サービス ブローカーと限定サービス ブローカーの両方が、提供しているサービスについて説明しています。長年にわたり、フル サービス ブローカーでさえ、「代理店リスティング」や、一部の州では「オープン リスティング」などのさまざまなサービス オプションを提供してきました。

これらの代替サービス オプションは、定額料金のブローカーがインターネットで導入するずっと前から存在していました。場合によっては、このようなサービスは、不動産ブローカーの友人や親戚、また、このようなオプションを提供するブローカーを見つけることができる銀行や投資家などの機関に提供されていました。インターネット上でのこれらのサービスの急増は、不動産業界や議会の注目を集めています。

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