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借り換えとは、既存の債務を、異なる期間と金利の別の債務に置き換えることです。借り換えの条件は、固有のリスク、予測されるリスク、国の政治的安定性、通貨の安定性、銀行規制、借り手の信用力、国の信用格付けなど、いくつかの経済的要因に基づいて、国、州、または地域によって大きく異なる場合があります。多くの先進国では、住宅ローンや自動車ローンが一般的な借り換え形態です。
債務の借り換えが財政難の中で行われる場合、借り換えは債務再編と呼ばれることがある。
ローン（債務）の借り換えには、さまざまな理由が考えられます。
理由2、3、5による借り換えは、通常、経済的に困難な状況にある借り手が月々の返済義務を減らすために行うものであり、その代償として債務の完済に時間がかかることになる。
個人（法人）の財務においては、複数の債務を借り換えることで、債務管理が容易になります。クレジットカード債務のような高金利の債務を住宅ローンに統合すれば、借り手は残りの債務をより長い期間にわたって住宅ローン金利で返済することが可能になります。
米国の住宅ローンに関しては、特に代替ミニマム税を支払っていない場合、借り換えによって税制上のメリットが得られる可能性があります。
固定期間ローンの中には、ローンの一部または全部を早期返済した場合に発生する違約条項（「コール条項」）や、クロージング手数料が設定されているものがあります。また、借り換えにも取引手数料が発生します。これらの手数料は、借り換えによって得られる節約分を帳消しにしてしまう可能性があるため、借り換えを行う前に必ず計算しておく必要があります。違約条項は、満期前に完済されたローンにのみ適用されます。ローンが満期時に完済された場合は、借り換えではなく新規融資となり、新規融資資金で以前の債務を返済した時点で、以前の債務のすべての条件が終了します。
借り換え後のローンの金利が以前と同じでも返済期間が長くなると、ローン期間全体で支払う利息総額が増え、借り手はより長期間にわたって借金を抱えることになります。通常、借り換え後のローンは金利が低くなります。この低い金利と、ローンの残存期間が長くなることで、月々の返済額は少なくなります。
借り手は、新規ローンの総費用を既存のローンと比較して計算する必要があります。新規ローンの費用には、諸費用、繰り上げ返済手数料（ある場合）、および新規ローンの期間中に支払う利息が含まれます。借り換えが経済的に合理的かどうかを判断するには、この費用が既存のローンの残りの期間に支払う利息よりも低いことを確認する必要があります。
アメリカの一部の法域では、州によって異なるが、借り換えられた住宅ローンは償還請求権付き債務とみなされ、債務不履行の場合に借り手が責任を負うことになる一方、借り換えられていない住宅ローンは償還請求権なし債務とみなされる。
借り換えを行う金融機関は、融資総額の一定割合を頭金として要求することがよくあります。米国では通常、この金額は「ポイント」（または「プレミアム」）で表されます。1ポイントは融資総額の1%に相当します。ポイント数が多いほど（つまり頭金が多いほど）、通常は金利が低くなります。一部の金融機関は、融資の一部を自ら融資することで、いわゆる「マイナスポイント」（つまり割引）を生み出すこともあります。
借り換えは、いくつかの種類のローンによって生じた債務に適用できます。これには、住宅ローン、自動車ローン、学生ローン、クレジットカード残高、個人ローン、その他の同様の種類の債務が含まれます。[ 1 ]
住宅ローンの借り換えは通常、住宅所有者の目的に基づいており、多くの場合、住宅ローンに関連しています。住宅ローンの借り換えの具体的な種類には、金利と期間、キャッシュアウト、キャッシュイン、手数料なし、およびストリームラインがあります。[ 2 ]金利と期間の借り換えは、住宅ローンの借り換えに関してほとんどの人が思い浮かべるものです。これは、未払い元本残高に大きな変更を加えることなく、元の住宅ローンを新しいものに置き換えることを含みます。キャッシュアウト借り換えは、住宅所有者が住宅の資産価値から現金を引き出すことを可能にし、結果として未払い元本残高が増加します。キャッシュイン借り換えは、住宅所有者が住宅ローンに支払うことを可能にし、結果として未払い元本残高が減少し、より良い金利を得るか、月々の支払いを減らすという目標に向かって努力します。手数料なしの借り換えは、住宅所有者が決済時に決済費用を支払うことを回避するのに役立ち、決済費用を未払い元本残高に追加し、ローンの期間にわたって償却します。合理化された借り換えは、住宅所有者が鑑定や信用履歴チェックなどの借り換えプロセスの手順を省略するのに役立ちますが、通常は政府保証付き住宅ローンでのみ利用可能です。[ 2 ] [ 3 ]
住宅ローンの繰り上げ返済の主な理由の一つは借り換えであり、これは住宅ローン担保証券の実現収益を減少させる可能性がある。
自動車ローンの借り換えは、車両所有者が車両に付随する債務義務を変更する方法です。自動車ローンの借り換えプロセスは、新しい債務義務に新しい期間と金利が伴う住宅ローンの借り換えと似ています。[ 4 ]車両所有者が車両の資産の一部を使用する必要がある場合は、キャッシュアウト借り換えも自動車ローンに適用できますが、リース買い取りファシリティは車両を所有し続けるためのものです。[ 5 ] [ 6 ]車両所有者は、借り換えを行う前に、期間延長のリスクと影響を理解しておく必要があります。
このタイプの借り換えでは、通常、新しい住宅ローンを取得する際に、前払い手数料はほとんど、あるいは全くかかりません。このタイプの借り換えは、融資を提供する金融機関が定める計算式に基づき、市場金利が借り手の既存金利よりも低い場合に有利になります。鑑定料は金融機関やブローカーが負担できないため、必ず見積書（GFE）の一番下にある決済手数料総額に含まれます。
これは、市場が低迷している場合や、借り換えや完済前に諸費用を回収できるほどローンを長く保有できるかどうかわからない場合に、優れた選択肢となります。例えば、3年後に家を売却する予定でも、諸費用を回収するには5年かかる場合、借り換えを検討できないかもしれません。しかし、諸費用ゼロのオプションを選択すれば、損失のリスクを負うことなく金利を下げることができます。
この場合、ブローカーはクレジット、つまりイールドスプレッドプレミアム（YSP）と呼ばれるものを受け取ります。イールドスプレッドプレミアムとは、住宅ローン会社が融資の組成に対して受け取る現金のことです。ブローカーは顧客に融資処理に必要な書類を提供し、貸し手は自社の融資担当者に支払う代わりに、このサービスを提供したブローカーに報酬を支払います。ブローカー会社は複数の融資担当者が融資を組成できるため、融資件数が多いほど追加のYSPを受け取ることができます。これは通常、月間融資総額が100万ドルを超える場合に適用されます。これは、特に2011年4月1日以降、借り手にとって大きなメリットとなります。連邦政府は、すべてのブローカーが取引先の貸し手と価格設定を行うことを義務付ける新しい法律を施行しました。ブローカーは多額のYSPを受け取ることができるため、貸し手に直接申し込むよりも低い金利を提供でき、貸し手が第三者手数料をすべて自分で支払わせるのに対し、ブローカーがすべてのクロージングコストを負担してくれます。結果として、金利と手数料の両方が低くなります。 2011年4月に新しいRESPA法[ 7 ]が施行されて以来、ブローカーはローンからどれだけの利益を得たいかを自分で決めることができなくなりました。代わりに、4月にYSPの一定割合だけを保持し、残りは借り手の決済費用に充てられるという契約に署名します。
真のクロージングコストなしの住宅ローンは、ローンを全期間、または少なくともクロージングコストを回収できる期間維持することがわかっている人にとっては、通常は最良の選択肢ではありません。借り手がクロージングコストを自己負担で支払う場合、投資したお金を失うリスクが高くなります。ほとんどの場合、借り手は鑑定料やエスクローの手数料を交渉できません。クロージングコストをローンに組み込む場合、クロージングコスト付きの低金利と、手数料無料のわずかに高い金利のどちらが理にかなっているかを簡単に判断できる場合があります。支払額が同じ場合、手数料無料の高い金利を選択する方が良いでしょう。4.5%のローンで2,500ドルの決済手数料がかかる場合の支払額が、手数料無料の4.625%のローンと同じであれば、ローンの期間全体で支払う金額は同じになりますが、クロージングコスト付きのローンを選択し、期間終了前に借り換えをすると、クロージングコストにお金が無駄になります。融資額は2,500ドル減額され、金利は4.625%で、月々の返済額は同じです。
オバマ政権は、住宅ローン残高が住宅価値を上回っている住宅所有者が、歴史的な低金利を活用できるよう支援することを目的とした複数の借り換えプログラムを承認した。これらのプログラムのほとんどは不動産鑑定を必要とせず、あらゆる種類のローンを対象としている。2013年に提供されたプログラムは以下のとおりである。
このタイプの借り換えは、月々の返済額を減らしたり、住宅ローンの返済期間を短縮したりするのに役立つとは限りません。借り手が現在の住宅資産で条件を満たせば、住宅改修、クレジットカード、その他の債務整理に利用できます。現在の住宅ローンよりも高額のローンで借り換えを行い、現金を引き出すことも可能です。
借り手が第一抵当権と第二抵当権の両方を持っている場合、借り換え手続きの一環としてこれらのローンを統合するのが一般的です。ただし、借り手が取引の一環として純「現金」を受け取らない場合でも、場合によっては、貸し手は「12か月ルール」のためにこれを現金引き出し取引とみなします。このルールは、（元の購入取引の一部ではなかった）第二抵当権から12か月以内に行われる借り換えはすべて現金引き出し借り換えとみなされると規定しています。 [ 9 ]