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セクション1031交換（一般に同種交換として知られる）は、内国歳入法第26編第 1031条[ 1 ]に基づく取引であり、投資用不動産または事業用不動産の所有者が、不動産を売却してその収益を他の適格不動産に再投資する際に、特定の税金の支払いを繰り延べることを可能にするものです。これは、不動産投資家や、税額控除額が低い不動産所有者によって最も一般的に利用されています。これらの所有者にとって、直接売却すると、キャピタルゲイン税と減価償却費の回収が発生します。売却ではなく交換を行うことで、納税者は不動産への投資の継続性を維持しながら、これらの税金の認識を繰り延べることができます。
セクション1031交換は、長期的な不動産投資や相続対策戦略の一環として頻繁に利用されています。この交換は、納税者の調整済み取得原価を繰り越すことで納税義務を免除するのではなく繰り延べるため、投資家は長期にわたって不動産の交換を継続することができます。不動産を死亡時まで保有した場合、米国税法に基づく取得原価のステップアップにより繰り延べられた利益が免除される可能性があり、この特徴から、セクション1031交換は、世代を超えて納税を繰り延べようとする長期保有者の間で特に広く利用されています。
2018年以前は、セクション1031は特定の動産の交換にも適用されていましたが、2017年の減税・雇用法により、非課税措置は不動産の交換に限定されました。[ 2 ]
セクション 1031 の適用を受けるには、譲渡された不動産と代替不動産の両方が、事業または投資における生産的な使用のために保有されている不動産であり、主に販売のために保有されている不動産であってはなりません。[ 3 ] [ 4 ]不動産は、等級や品質が異なっていても、性質や特徴が同じであれば同種とみなされます。一般的に、米国における不動産のほとんどの権利は、互いに同種として扱われます。[ 4 ]
一般的に、不動産は改良されているか否かにかかわらず、同種のものである。[ 5 ]ただし、米国内の不動産と米国外の不動産は同種の不動産とはみなされない。一般的に、不動産に関して「同種」とは、米国の50州またはワシントンDC、場合によっては米領バージン諸島で不動産として分類される不動産を意味する。
不動産を在庫として保有する納税者、または転売目的で不動産を購入する納税者は「ディーラー」とみなされます。これらの不動産はセクション1031の適用対象外です。ただし、納税者がディーラーであり投資家でもある場合は、適格な類似不動産に対してセクション1031を適用できます。個人使用目的の不動産はセクション1031の適用対象外です。
納税者は、不動産で使用されている設備などの品目が不動産の一括売却に含まれるかどうか、また、関連する利益の認識を繰り延べることができるかどうか疑問に思うかもしれません。財務省規則§1.1031(k)-1(c)(5)(i)によれば、より大きな資産の公正市場価格の15%を超えない価値の資産が、より大きな資産と一緒に譲渡される場合、45日間の識別期間内に識別する必要はありませんが、利益を繰り延べるためには、同種の資産と交換する必要があります。
取引の均衡を図るための現金は、現金は同種のものではないため、内国歳入法第1031条に基づく課税を繰り延べることはできません。この現金は「ブート」と呼ばれ、この現金を受け取った金額に相当する利益は、通常の所得税率で課税されます。
買主が負う負債が売主（納税者）の負債を上回る場合、売主の実現利益が認識されます。ただし、売主が買主よりも大きな負債を負う場合、実現損失は、現金やその他の個人資産など、対価としてみなされる物品を受け取ったことによる実現利益および認識利益と相殺することはできません。
当初、1031 取引は所有権の同時移転である必要がありました。しかし、 Starker v. United States [ 6 ]の判決後、将来の不動産の交換契約は実質的に同時移転と同じになりました。この事件はStarker交換の概念を生み出しました。1979 年に判決が下されたこの事件で、遅延 1031 の選択に関する規則が生まれました。1031 の承認を選択するには、納税者は、決済前に交換対象不動産を特定し、決済後 45 日以内に代替不動産を特定し、決済後 180 日以内に代替不動産を取得する必要があります。また、適格仲介業者を使用して、売却による利益をすべて保持し、決済時にその資金を払い出すか、場合によっては新しい不動産の取得に関連する手数料を支払うことで、取引を円滑に進める必要があります。
内国歳入法第1031条(a)（26 U.SC § 1031）は、事業または投資のために保有されている同種資産の交換の結果として生じる実現利益（または損失）の認識規則を規定しています。同条は、交換の時点では、実現利益または損失は認識されないと規定しています。
また、交換される財産は45日以内に特定され、180日以内に受け取られなければならないとも規定されている。[ 7 ]
1031(b)条では、同種資産とブート（追加資産）を受け取ることができる場合について規定しています。利益は、受け取ったブートの範囲内で認識されます。
1031(c)は、取引の結果損失が発生する場合を除き、1031(b)と同様のケースを対象としています。損失は取引時に認識されず、取得した資産の取得原価を高くする形で繰り越さなければなりません。
1031(d)は、同種資産交換で取得した資産の取得原価の計算方法を規定しています。新しい資産の取得原価は、譲渡した資産の取得原価から納税者が受け取った金銭を差し引いた額に、取引で認識された利益（または損失）を加えた額と同じであると規定されています。取引が1031(b)または(c)に該当する場合、取得原価は受け取った資産（金銭を除く）間で配分され、配分の目的で、当該他の資産には交換日における公正市場価格に相当する金額が割り当てられます。
1031(e)条では、性別の異なる家畜は同種交換の対象とならないと規定されている。
1031(h)(1)は、米国外の不動産と米国内の不動産は同種のものではないと規定している。
譲渡物件の売却と代替物件の取得は同時である必要はありません。同時ではない交換は、国税庁（IRS）に対する訴訟で勝訴した投資家にちなんで、スターカー税繰延交換と呼ばれることがあります。[ 6 ]
同時交換を行わない場合、納税者は適格仲介業者を利用し、IRS（内国歳入庁）のガイドラインに従い、売却代金で適格な同種投資資産または事業用資産を購入する必要があります。代替資産は、旧資産の売却後45日以内に「特定」され、旧資産の売却後180日以内に取得を完了しなければなりません。
2018 年現在、セクション 1031 は不動産の売却に関連してのみ使用できます。2018 年の税法改正前は、動産の交換もセクション 1031 の対象となりました。異なる会社の株式の交換は対象外でした。また、異なるパートナーシップのパートナーシップ持分の交換や、性別の異なる家畜の交換も対象外でした。しかし、2002 年の IRS 裁定 (共有名義の 1031 交換を参照) により、共有名義 (TIC) の交換は認められています。セクション 1031 に基づく不動産の交換では、旧不動産と新不動産の両方が所有者によって投資目的、または事業での積極的な使用目的、または所得の創出目的で保有されている限り、不動産が所在する州の法律で「不動産」とみなされる不動産はすべて「同種」とみなされます。
完全な利益を得るためには、代替資産は同等以上の価値を有し、譲渡資産の売却代金全額を代替資産の取得に充てる必要があります。納税者は旧資産の売却代金を受け取ることはできません。受け取った場合、納税者が受け取った売却代金の部分については交換が無効となります。このため、交換（特に同時ではない変更）は通常、売却完了前に納税者の譲渡資産に対する権利が適格仲介業者に譲渡されるように構成されます。このようにして、旧資産の売却完了時に納税者は資金にアクセスしたり、資金を管理したりすることができなくなります。
譲渡物件の売却が完了すると、売却代金は決済代理人（通常は権原保険会社、エスクロー会社、または決済弁護士）によって適格仲介業者に送金され、適格仲介業者は代替物件の取得取引が完了するまで資金を保管します。その後、適格仲介業者は譲渡物件の売却代金を代替物件の購入資金として預託します。代替物件の取得が完了すると、適格仲介業者は納税者に物件を引き渡しますが、納税者は資金を実質的に受け取ることはありません。
1031交換の根底にある考え方は、納税者が単に1つの不動産を別の不動産（または複数の同種不動産）と交換するだけであり、納税者が税金の支払いに充てられるような対価を受け取ることはないというものです。さらに、納税者は古い不動産を交換することで投資の継続性を確保できます。すべての利益は交換後の不動産に留保されるため、所得税の計算上、利益または損失は認識または申告されません。
「ブート」という用語は内国歳入法には記載されていませんが、一般的には、納税者が交換で受け取った金銭および同種以外の財産の公正市場価値を表すのに使用されます。納税者がブートを受け取る場合、受け取ったブートの金額まで利益が認識されます。[ 8 ] [ 4 ]
納税者が意図せずとも税金の不当な徴収を受ける方法は数多くあります。最も一般的な不当徴収源は以下のとおりです。
セクション1031とセカンドハウスの利用に関して、多くの混乱が生じています。ほとんどの納税者は値上がりを期待してセカンドハウスを購入しますが、国税庁は、個人使用目的で購入された物件は投資物件ではないため、セクション1031の適用対象外であるとの判断を下しています。
2008年までは、投資目的で保有する不動産が何であるか、何でないかについての明確な指針がほとんどなかったため、多くの人がセカンドハウスを頻繁に売買していました。しかし、IRS（内国歳入庁）は、歳入手続2008-16号において、何が許容されるかを明確に定義しました。この歳入手続により、シンプルな規則に従う不動産でセクション1031を利用したい納税者にとってのセーフハーバーが設けられました。
交換の前後少なくとも2年間：
住居ユニット（別荘など）については、IRSはRev. Proc. 2008-16でセーフハーバーを確立しており、交換に関する特定の賃貸条件と限定的な個人使用条件が満たされれば、IRSは投資意図に異議を唱えない。[ 9 ]
§1031交換は、以下のいずれか早い日から開始されます。
そして、以下のいずれか早い方に終了します。
物件確認期間は、交換期間の最初の45日間です。交換期間は最長180日間です。交換者が複数の譲渡物件を保有している場合、期限は最初の物件の譲渡日から開始されます。これらの期限は、大統領による災害宣言の場合を除き、いかなる理由であっても延長することはできません。
週末や祝日に当たる期限は延長できません。例えば、確定申告の期限が4月15日で、その日が土曜日の場合、期限は4月15日以降の最初の営業日、つまり4月17日（月曜日）に繰り延べられます。ただし、期限が日曜日に当たる場合は、交換の要件は期限日前の最終営業日、つまり前の金曜日までに満たさなければなりません。
45日間の識別期間満了後に火災、洪水、ハリケーンなどにより代替物件が破壊された場合、交換者は新たな物件を指定する権利を得られません。ただし、以下の条件を満たす限り、この事象により交換は終了することができます。(a) 書面で明記されていること（売買契約における条件など）。(b) 交換者または交換の当事者のいずれの支配下にもない事象であること。(c) 交換者が交換規則に基づいて購入する権利を有する唯一の、または最後の物件であること。
コンドミニアムBを意図していたにもかかわらず、誤ってコンドミニアムAを指定した場合、45日間の指定期間が経過した後は、指定の変更は認められません。これらの期限を遵守しない場合、交換が失敗に終わる可能性があります。
IRSの規則では、代替物件を売却するか、新たな税金繰延交換に利用する前に保有しなければならない期間が定められています。不動産価格が高騰している市場では、個人は自宅を売却し（単身者の場合は25万ドル、夫婦の場合は50万ドル未満ではキャピタルゲインは発生しません。1997年納税者救済法を参照）、一定期間、以前賃貸していた物件に引っ越して、それを新しい自宅にするという機会を利用することがあります。しかし、最近の法改正により、このような取引に対するキャピタルゲイン税は完全に回避できなくなりました。納税者は、物件の最終的な処分が行われると、賃貸物件から自宅への転換に対して、減額されたキャピタルゲイン税を支払う義務を負うことになります。
この交換に参加するには、以下の規則に従う必要があります。
1031交換において最も難しい点は、譲渡物件の売却後45日以内に代替物件を見つけることであることが多い。IRS（内国歳入庁）は延長を一切認めないという厳格な方針をとっている。
実務家によると、45日間の特定期間と180日間の完了期間内に適切な代替物件を見つけて確保することは、特に市場が逼迫し、取引が複雑な場合によくある障害となっている。[ 10 ]規制により、特定は45日以内に書面で行われなければならず、交換は180日または譲渡年の申告期限（延長あり）のいずれか早い日までに完了しなければならない。[ 11 ] [ 12 ]
1031交換は、従来のIRAや401(k)退職年金制度に似ています。税金が繰り延べられる退職年金制度で資産を売却すると、本来課税対象となるキャピタルゲインは、受益者が退職年金制度から資金を引き出すまで繰り延べられます。税金が繰り延べられる交換や不動産投資にも、同じ原則が適用されます。資金が他の不動産に再投資され続ける限り、キャピタルゲイン税は繰り延べられます。ただし、前述の退職年金口座とは異なり、不動産投資による賃貸収入は、純利益が実現するにつれて課税され続けます。
不動産を保有するデラウェア州法定信託 (DST) の特定の権利は、IRS ガイダンスに記載されている条件に従って、セクション 1031 の目的で同種の不動産として認められる場合があります。[ 13 ]多くの認定投資家は、1031 交換を完了するためにデラウェア州法定信託を検討します。キャピタルゲイン税を繰り延べたいが、不動産を保有し続けることを望まない人にとって、1031 交換の代替手段はストラクチャード セールです。この方法は、買い手と売り手の両方に多くのメリットがあり、不動産またはビジネス市場から引退または撤退しようとしている人にとって優れた可能性と見なされています。ただし、キャピタルゲイン税は、売り手が支払いを受け取ったときに課税されます。これは、交換する個人に対してキャピタルゲイン税を無期限に繰り延べることができる 1031 交換とは異なります。
ほとんどの場合、1031 交換は上記のように進行し、まず譲渡物件が売却され、次に代替物件が購入されます。IRS は、一定の要件を満たせば、逆の順序でもキャピタルゲイン税を回避できると判断しました。これは「逆 1031」または「逆スターカー」と呼ばれます。逆同種交換では、納税者は譲渡物件を移転する前に代替物件を取得します。IRS は、特定の「パーキング」契約に対してセーフ ハーバーを提供しており、その契約では、交換仲介名義人が、納税者が適用期限内に交換を完了する間、譲渡物件または代替物件のいずれかを保有します。[ 14 ]納税者は、（代替物件の所有権を取得してから）45 日以内に、売却する譲渡物件を特定する必要があります。譲渡物件の売却は、代替物件の購入から 180 日以内に完了する必要があります。
逆1031交換手続きにおいて、納税者は両方の不動産の所有権を直接保有することはできません。交換手続き全体を通して、譲渡不動産または代替不動産のいずれかの所有権は、適格仲介者によって保有されなければなりません。
最初の選択肢は、納税者が手続き開始時に譲渡物件の所有権を適格仲介業者に移転することです。仲介業者は、代替物件が売却されるまで、手続き全体を通してその所有権を保持します。納税者は、代替物件を購入後、直ちに所有権を取得できます。
あるいは、代替物件が購入されると、資格を有する仲介者が直ちに所有権を取得し、手続き全体を通して所有権を保持します。納税者が譲渡物件を売却した後、仲介者は代替物件の所有権を納税者に移転します。
投資家が商業用不動産を20万ドル（取得原価）で購入したとします。6年後、投資家はその不動産を25万ドルで売却できるとします。この場合、5万ドルの利益が発生し、投資家は通常、連邦キャピタルゲイン税、州キャピタルゲイン税、および購入以来投資家が不動産に対して計上した減価償却費に基づく減価償却費回収税の3種類の税金を支払う必要があります。投資家が25万ドルの売却益を別の不動産に投資した場合（売却益に手をつけず、適格仲介業者を利用した場合）、その時点では利益に対する税金を支払う必要はありません。
3エーカー（12,000平方メートル）の土地に建つ一戸建て住宅の所有者が、勤務先の都合で別の州に転勤することになった。もはや自分の住居ではなくなるその家を売却する代わりに、一定期間賃貸に出すことにした。10年後、売却を決意したが、同時に、成長した息子が別の州の大学に進学することになった。そこで、息子や他の学生が借りられるように、大学のある町にアパートを購入することにした。彼の家は20万ドルから30万ドル値上がりしていた。そのため、彼はセクション1031交換を利用して新しい物件を購入し、その時点でのキャピタルゲイン税を回避することにした。
この例では、投資家は息子や他の学生との公正な賃貸借契約を示すことで、投資意図をIRS（内国歳入庁）に証明する必要があります。投資家は所得と関連する減価償却費を申告しなければなりません。
不動産の売却に加えて、地役権などの不動産に関する権利の売却も、1031交換の対象となる場合があります。