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Help to Buyは、初めて住宅を購入する人や引っ越しを考えている人の住宅購入を支援することを目的としたイギリス政府のプログラムです。 [1]これは、ジョージ・オズボーン財務大臣の2013年の予算演説で発表され、「 1980年代のRight to Buy制度以来、住宅市場に対する最大の政府介入」と評されました。 [2]これは、初めて住宅を購入する人だけを対象とした以前のFirstBuyと呼ばれるプログラムの延長です。[3] [4] Help to Buy自体は拡大および拡張されています。
2024年の調査によると、このプログラムは、供給が厳しく制限され、住宅価格が高騰しているロンドン大都市圏の住宅建設には何の影響も与えずに、住宅価格の上昇につながった。[5]
スキーム
国によって異なる制限があるものの、Help to Buy制度の種類は以下のとおりです。[6]
- Help to Buy: エクイティローン: 購入者は5%の頭金を支払い、政府は物件価値の最大20%（ロンドンでは40%）のエクイティローンを提供し、購入者は残りの資金を通常は住宅ローンから自分で用意する必要があります。一定額以下の新築物件（例：イングランドでは60万ポンド未満、ウェールズでは30万ポンド未満）にのみ利用可能。ローンは最初の5年間は無利子です。これは最も知名度の高い制度であり、単に「Help to Buy」と呼ばれることが多い。Help to Buyの「フェーズ1」とも呼ばれる。Help to Buyはスコットランドで利用可能でしたが、2021年2月5日現在、新規申請の受付を停止しています。[7] Help to Buy: エクイティローン制度は、2022年10月31日をもって新規申請者の受付を終了しました。[8]
- 購入支援：住宅ローン保証：頭金5％の住宅ローンは10の異なる提供者（開始時の5社から増加[9]）から提供されており、政府（つまり納税者）が住宅ローンの保証人となる。エクイティローンとは異なり、このプログラムのこの部分は新築住宅の購入者に限定されず、制限はあるものの、英国で60万ポンド未満の住宅を購入したい人は誰でもこの制度の対象になる。これは購入支援の「第2段階」と呼ばれることが多い。2016年9月、英国政府は住宅ローン保証制度を2017年まで延長しないことを発表した。[10]
- 共有所有権: これは、Help to Buy が開始される前から、英国では住宅協会を通じてすでに利用可能でした。
- 新築購入: 購入者は購入価格のわずか 5% の頭金で新築住宅を購入できます。
- Help to Buy ISA: この制度では、貯蓄者はISAにお金を預け、その後、不動産を購入する際に政府から現金ボーナスが支給されます。この制度は2019年11月に新規加入者に対して締め切られ、ボーナスは2030年までに請求する必要があります[11]
- 生涯 ISA: Help to Buy ISA に似ていますが、18 歳から 39 歳の人だけが対象です。主な違いは、貯蓄したお金を住宅購入や年金の資金として利用できることです。
見落とし
ジョージ・オズボーン財務相は、住宅価格の上昇効果を認識し、イングランド銀行総裁マーク ・カーニーに住宅購入支援制度の監督権限を委譲した。[12]カーニー総裁は、イングランド銀行が住宅市場の不安定化につながると判断した場合は制度を廃止すると約束したが、[13]後にカーニー総裁は、英国の中央銀行は実際には財務大臣から拒否権を与えられていなかったことを認めた。[14]イングランド銀行の諮問機関としての役割の一環として、金融政策委員会は年次報告書を作成する。[15]
2014年1月、カーニー総裁は住宅バブルの脅威を軽視した。[16]同月、ダボス会議2014では、カーニー総裁が第2フェーズの60万ポンドの上限を少なくとも3分の1に引き下げたいと表明していたとの噂が流れた。これは、ロンドンの住宅価格高騰の主因は住宅購入支援策だという主張を弱めるためでもあった。 [17]ロンドンに関しては、カーニー総裁は2014年2月、住宅価格の上昇は市内で最も裕福な地域に限られており、富裕層の現金購入が原因であるため、総裁としての自分のコントロールが及ばないと述べた。[18]
拡大と拡張
Help to Buyの第1フェーズは2013年度予算で発表され、4月1日に開始されました。[19]第2フェーズは2013年10月に開始されました。 [20] 2014年度予算では、当初2017年までの予定だった第1フェーズが2020年まで延長されましたが、第2フェーズは延長されませんでした。[21]
住宅購入支援ローンはさらに3年間（2021年から2023年）延長されました。主な変更点としては、初めて住宅を購入する人のみが対象となるように規則が厳しくなり、新しい地域価格上限制度が導入されたことが挙げられます。不動産価格の新しい上限は、北東イングランドの186,100ポンドからロンドンの600,000ポンドまでです。[22]
モチベーション
このプログラムの第1段階の目標の1つは、もちろん、新築住宅の購入を容易にすることで、初めて住宅を購入する人々が住宅購入の階段を上るのを継続的に支援することだった。そうすることで、また既存の住宅所有者が新築住宅を購入するのを支援することで、新築住宅の需要が増加するだろう。ジョージ・オズボーンは、新築住宅の需要が増加することで、住宅市場の供給側が刺激され、つまり、新築住宅の需要増加に応じてより多くの住宅が建設されるだろうと主張した。[21]
取り上げる
フェーズ 1 の最初の年に建設され販売された新築住宅の 5 分の 1 は、フェーズ 1 の支援を受けて購入された。[23]ファイナンシャルタイムズ紙は、運用開始の最初の 1 年間に Help to Buy が貸し手により高いローン対価値比率を提供するよう促し、90% を超える比率で利用できる商品の数が 2 倍以上に増えたという「明確な証拠」があったと報じた。[24]
批判
住宅購入支援制度は、住宅価格を人為的に高騰させるとして懸念を集めた。[25]国際通貨基金は、この制度は住宅価格をつり上げることで、初めて住宅を購入する人の住宅購入能力を低下させる可能性があると述べ、厳重な監視を求めた。 [26]マーク・カーニーの前任者、イングランド銀行総裁マーヴィン・キングは不安を表明した。[27]
購入支援制度で最も議論を呼んでいるのは住宅ローン保証制度であり、英国経営者協会の主任エコノミストはこれを「非常に危険」と評している。英国に必要なのは「購入支援ではなく供給支援」だと説明し、次のように指摘した。
政府保証は住宅供給を増やすことはないが、住宅価格がすでに過大評価されていると思われる時期に価格を押し上げることになる。この制度が撤回されると、これまで上昇した価格も損なわれ、悲惨な結果を招く可能性がある。住宅市場が政府の保証に依存するようになるという現実的なリスクがあり、この制度を政治的に停止することが非常に困難になる。これは大いに懸念すべきことだ。今や納税者による住宅ローンの保証が際限なく議論されるなんて、世界は狂っているに違いない。政府は価格をつり上げようとするのではなく、計画法を緩和し、住宅建設を容易にするために地方自治体が開発業者に課す費用を削減することに焦点を当てるべきである。[28]
この計画が住宅建設を増加させるという自慢の能力を持っているかどうかについては、予算責任局も疑問を呈した。[29]
「購入支援：住宅ローン保証」制度の実施中に住宅バブルが発生した場合、またはすでに住宅バブルが発生している場合は、納税者の状況は深刻になるだろう。なぜなら、いつかはバブルがはじけ、住宅ローン返済の不履行が増加することになるからだ。[30] [31]もちろん、制度の性質上、誰かが住宅ローンの返済をやめた場合に英国の納税者が保証人になる。さらに悪いことに、「購入支援」は、王立公認測量士協会[32]などの批評家から疑問視されており、彼らは「購入支援」自体がまさにそのようなバブルのリスクを高め、それを助長する可能性があると主張している。[33]
元財務大臣ナイジェル・ローソン氏はこの制度を制限するよう求め、ロンドンの過熱した不動産市場ではこの制度を利用できるべきではないと述べた。[34]
スコットランドでは、情報公開法によって公表された数字によると、Help to Buyで購入された住宅の半分以上が3つの大規模住宅建設業者によって建設されたことが示され、[35] MSPと住宅慈善団体から「機能不全」の制度を廃止するよう求める声が上がった。スコットランドの制度は、農村部では「影響が限られている」と批判されている。[36]
この制度は、需要の増加が購入者よりもむしろ既存の住宅所有者や不動産開発業者に利益をもたらすと思われることから、「売却支援制度」というニックネームも付けられている。[37] [38] [39]
イギリスではマンションが住宅購入の第一歩となることが多いため、イギリス政府の住宅購入支援制度を利用して不動産を購入した初回購入者の大多数は、イギリスの高層ビルの火災安全規制に対する住宅ローン貸し手の信頼が崩壊したイギリスの外装材危機により、2019年からその不動産を売却できなくなっている。[40] [41]
購入支援期間中の英国の住宅価格
2013年、英国の住宅価格は急騰し始め、その原因をHelp to Buyに求める声も上がった。[42]同年11月末、マーク・カーニーが住宅ローンやその他の消費者ローンは2014年初頭から融資資金スキームの対象外となると発表したため、[43] ヌリエル・ルービニはロンドンの住宅バブルを警告した。[44]
この制度が導入されて以来、不動産開発業者テイラー・ウィンピーは、平均提示価格が22%上昇したと報告している。これは主に、「購入支援エクイティローン」が不動産価値の20%をカバーし、購入者の借入可能性の増加と需要の増加により開発業者が価格を引き上げることができるためである。[45]
2014年1月、リーガル・アンド・ジェネラルの最高経営責任者ナイジェル・ウィルソンは、政府は「需要を煽るのをやめるべきだ。すでに需要は多く、これは将来バブルを生み出すだろう」と述べ、このプログラムの終了を求めた。彼は、ヘルプ・トゥ・バイは単に「ロンドン市内のすでに上昇している市場にターボチャージをかけている」だけであり、ロンドンでは価格が「ばかげた」レベルに達していると述べた。[46]数か月後、英国王立測量士協会は、ヘルプ・トゥ・バイがロンドンなどの場所での持続不可能な住宅価格上昇とほとんどの会員が考える状況に寄与しないように、地域化するよう要請した。[47]圧力団体プライスド・アウトのダンカン・スコットは、「慢性的に供給不足の住宅市場にさらに資金を投入すると、確実な結果が1つある。住宅価格が上昇する」と述べた。[48]実際、その通りになった。2014年4月には、英国の住宅価格が15か月連続で上昇したことを示す数字が発表された。[49] 3月中旬、英国の住宅価格は記録的な高値に上昇したが[50] 、注意が必要であり[51]、一部の地域では過熱が落ち着き始めている兆候があった。[52] [53] 4月中旬、ロンドン市場は1年間で驚異的な18％の価格上昇を記録し、評論家から「スーパーバブル」、「大惨事」、「制御不能」と評された。[54]
4月初旬、英国の住宅大臣クリス・ホプキンスは、こうした住宅価格の上昇は良いことだと述べた。 [55]ヴィンス・ケーブル経済大臣はホプキンスに反対し、住宅バブルの拡大は2008年の金融危機で崩壊した住宅バブルよりも悪化する可能性があると述べた。[56]同時に、ロンドンと英国の他の地域の住宅価格の差は過去最高を記録したと発表され、[57]ドイツ銀行などがロンドンの状況についてさらに警鐘を鳴らした。[58] [59]ジョージ・オズボーン財務大臣は、住宅購入支援が住宅ブームを煽っているという「証拠は見当たらない」と述べた。[60]
イングランド銀行の金融政策委員会の委員であるイアン・マカファーティは、ロンドンなどの地域で価格が高騰しているにもかかわらず、住宅販売件数が依然として歴史的な水準を下回っているため住宅市場が完全に回復したわけではないと主張した。 [61]ただし、価格の上昇により状況は少なくとも部分的に改善されると予測された。[62]
その他の注目すべき要因としては、継続的な供給不足[63] 、過去最低の借入コスト[64] 、経済回復[65]、そして特にロンドンでは外国人投資家からの需要[66]などが挙げられます。
2014年5月、OECDは英国の住宅市場について再び意見を述べ、過熱を指摘し、オズボーン財務相に住宅購入支援策を抑制するよう求めた。[67]
参照
参考文献
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外部リンク
- GOV.UK: 購入支援
- Help to Buyウェブサイト