グレイフィールドの土地

アメリカ合衆国では、グレーフィールド（またはグレイフィールド）とは、かつては商業・小売業の拠点であったが再投資が滞り、より大規模でデザイン性が高く、アンカーテナントの優位なモールやショッピング施設に「追い抜かれ」てしまった地域モールやストリップセンターなどの商業・小売業の拠点を指します。これらの特定のグレーフィールドの拠点は、アンカーテナントや他の主要テナントが撤退して空っぽの殻を残したため、 「デッドモール」や「ゴーストボックス」とも呼ばれます。 ^[1]この用語は、2000年代初頭に、これらの拠点にしばしば見 られるアスファルトコンクリートの「海」から造られました。

「グレーフィールド」という用語は、より広い意味で、都市部の埋め立て地や商業地にも適用されます。これらの場所では、十分に活用されていない、または時代遅れの (小売以外の) 用途によって、本来は価値のある不動産資産が妨げられています。たとえば、かつて工業用地だったウォーターフロントの敷地は、住宅のスプロール化やその他の経済的圧力、再開発圧力によって侵食されているため、複合用途/住宅地として潜在的に価値があります。この例では、グレーフィールドを再活性化するには、最大限かつ最適な利用を実現するために、ゾーニングの変更や何らかの官民パートナーシップが必要になる場合があります。

2001年、ニューアーバニズム会議は「グレーフィールド」という造語を生み出した。これは、第二次世界大戦後の郊外への人口流出の際にかつては重要な商業回廊として機能していたが、現在は衰退している老朽化した開発地帯を指す。^[2]汚染されたブラウンフィールドや未開発のグリーンフィールドとは対照的に、グレーフィールドは「いわゆる『デッドモール』を指し、周囲に広大なアスファルトの駐車場が空いているのが特徴である」^{[3] 。}

1999年の最も保守的な計算では、2004年までにアメリカのグレーフィールドモールは203以上になり、未払い債務総額は20億ドルを超え、再開発費用は110億ドルを超えると予測されていました。2001年には、アメリカの地域型モール2,000のうち、約20%がグレーフィールドモールであるか、グレーフィールドモールになる危険があると推定されました。^[3]

アメリカの都市におけるグレーフィールドの例としては、カリフォルニア州サンバーナーディーノのセントラルシティモール、テキサス州ダラスのプレストンウッドタウンセンター、ミシガン州カラマズーのメープルヒルパビリオン、コネチカット州ブリッジポートのラファイエットプラザなどがあげられる。^[4]

平均敷地面積は45エーカー（18ヘクタール）。これらの敷地は、平均70エーカー（28ヘクタール）以上の広さがあり、高速道路からよく見え、ランプに直接アクセスできる、アメリカで最も業績の良いショッピングモールが入っている敷地よりも小さく、地域の交通システムとのつながりも弱い。^[3]

既存の住宅街やショッピング街、バスサービスのある郊外の幹線道路沿いに位置しており、多くはすでにバスハブとなっています。^[3]

グレイフィールドモールは、平均して5マイル（8.0 km）以内にある22の競合センターと230万平方フィート（210,000 m ²）の小売スペースを有しており、競争が激しい。グレイフィールドモールは、地域で最も成功しているモールよりも古く、規模も小さいことが多い。^[3]

従来の改修では、多くの施設に新たな命を吹き込むのに十分ではありません。改装はほとんど役に立ちません。新しいアンカーストアも、市場におけるセンターの位置によっては、あまり役に立たないかもしれません。^[3]

グレーフィールドサイトの再開発に必要な重要な要素には以下のものが含まれる: ^[3]

• 市況
• 所有権とアンカーテナントのステータス
• サイトと場所の要因
• 自治体とコミュニティの能力
• 開発者と貸し手の能力

グレーフィールド変革の成功例から得られた教訓は、ニューアーバニズム会議が実施したケーススタディに基づいています。これらのケーススタディは、カリフォルニア州パサデナのパセオコロラド開発、カリフォルニア州ロングビーチのシティプレイス開発、コロラド州レイクウッドのベルマー開発、イリノイ州パークフォレストのダウンタウンパークフォレスト開発、フロリダ州ボカラトンのミズナーパーク開発、フロリダ州ウィンターパークのウィンターパークビレッジ開発です。この研究で得られた教訓は次のとおりです。^[3]

• 環境上の利点を最大化する機能を組み込みます。
• 大きな身体的変化を調べます。
• 駐車場は慎重にご利用ください。
• 開発の価値を高め、差別化を図る公共のアメニティを組み込みます。
• 市民活動や組織活動を含めます。
• 長い開発前期間を予想し、合併症に備えてください。
• 都市デザインの高い基準を確立する。
• 新しいコンセプトを売り込む。
• 独立して繁栄できる複合用途を開発します。
• 患者からの資金は、町の中心部のプロジェクトに最適です。