1920年代のフロリダの土地ブーム

フロリダで最初に不動産バブルが発生したのは、 1920 年代の経済的繁栄と、嵐の頻度に関する知識の欠如、そして建築基準の低さが主な原因でした。

フロリダの土地投機の先駆的な時代は1924年から1926年まで続き、全国から投資家を集めました。^{[1]土地ブームは、町や都市に組み込まれたまったく新しい計画的な開発を残しました。}カール・G・フィッシャーのような大口投資家や投機家はまた、何十年にもわたって都市を分離した、人種によって権利が制限された不動産の新しい歴史を残しました。^{[2] [3]}

このバブルの中心となった都市には、マイアミ ビーチ、コーラル ゲーブルズ、ハイアリア、マイアミ スプリングス、オパロック、マイアミ ショアーズ、ハリウッドなどがありました。また、アラジン シティ、ボカラトン(当初の計画)、シェベリア、フルフォード バイ ザ シー、インターオーシャン シティ、イソラ ディ ロランド、オキーランタ、パーム ビーチ オーシャン、ポインシアナ、サン シティなど、失敗した開発プロジェクトの跡も残されました。この土地ブームは、数十年にわたってフロリダの未来を形作り、今日まで残る エバーグレーズの土地からまったく新しい都市を生み出しました。

この物語には、外部の投機筋の力、買い手にとっての容易な信用アクセス、不動産価値の急激な上昇など、2000年代の不動産ブームとの多くの類似点があり、 ^[4]最終的には何千人もの投資家と不動産所有者を破産させ、その後何年も地元経済を麻痺させた金融崩壊に終わりました。

その背景には、フロリダ東海岸鉄道のよく知られた延伸工事があり、最初はウェストパームビーチ（1894年）、次にマイアミ（1896年）、そして最後に1912年にキーウェストまで延伸された。エバーグレーズは干拓され、新しい乾燥した土地が作られた。最後に、第一次世界大戦により、富裕層はフランスのリビエラでの季節を断たれ、地中海性または熱帯性気候の米国の一部地域の魅力が高まった。^[要出典]

1920 年代の経済的繁栄と、暴風雨の頻度に関する知識の欠如、そして開発業者が採用した劣悪な建築基準が相まって、フロリダで最初の不動産バブルの条件が整った。^{[5] [6]}マイアミは熱帯の楽園というイメージがあり、米国中の外部投資家がマイアミの不動産に興味を持ち始めた。宣伝活動や権利証の制限もあって、開発業者は北部からの観光客や潜在的な居住者の大量流入を目の当たりにした。^{[7] [8]}インディアナ州の開発業者カール・G・フィッシャーは、ニューヨークのタイムズスクエアに「マイアミは 6 月です」と書かれた巨大な電飾看板を購入して有名になった。 ^[9]フィッシャーの宣伝と投資、そして同時代の開拓者であるラムスとコリンズの投資は、価格の急上昇と相関し、ブームが始まった。^{[10] [11]} ブローカーとディーラーも商品に大胆な投機を行った。彼らは実際に必要な量を超えて供給品を注文し、一般的な目的地に出荷した。その結果、鉄道貨物車両が立ち往生し、州全体の鉄道交通が麻痺した。^[12]

ブームの影響はマイアミや南フロリダを越えて広がった。タンパもこの時期に成長したが、マイアミよりも製造業や観光業を含む多角化された経済を持っていた。マイアミの経済は、1920年代に都市の経済多角化の試みが失敗したにもかかわらず、主に観光業に基づいていた。^[13]フロリダ州最大の都市ジャクソンビルは、第一次世界大戦後に市の指導者が観光業ではなく産業と商業の拡大に取り組むことを決定したため、ブームの影響をそれほど受けなかった。^[14]

1925年1月までに、投資家たちはフロリダへの投資に関する否定的な報道を読み始めた。フォーブス誌は、フロリダの土地価格は、実際の土地の価値ではなく、顧客が見つかるという期待のみに基づいていると警告した。 ^[15]内国歳入庁は、フロリダの不動産ブームを巨大な偽りの事業として精査し始めた。巨額の利益を狙って不動産を転売しようとする投機家たちは、新しい買い手を見つけるのに苦労し始めた。さらに悪いことに、1925年10月、フロリダで営業している「ビッグスリー」鉄道会社、シーボードエアライン鉄道、フロリダイーストコースト鉄道、アトランティックコーストライン鉄道は、建設資材の鉄道交通渋滞を理由に禁輸措置を発令し、食品、燃料、生鮮食品、および必需品のみを州内への持ち込みまたは移動を許可した。^[12]また、1925年にフロリダ州は不動産をさらに規制する法律を可決し始めた。セールスマンには免許とオフィスを持つことが義務付けられ、その結果、オフィススペースの需要が急増した。^[16]

そして1926年1月10日、全長241フィートの鋼鉄製スクーナー船「プリンツ・ヴァルデマール」がマイアミ港の旋回水域の入り口で沈没し、港へのアクセスを遮断した。この船は水上ホテルになる途中でした。^[17]

鉄道会社は依然として必要不可欠でない貨物の禁輸措置を取っていたため、マイアミ地域に建築資材を持ち込むことは完全に不可能となり、熱帯の楽園というこの都市のイメージは崩れ始めた。ケネス・バリンジャーは著書『マイアミ・ミリオンズ』の中で、プリンツ・ヴァルデマールの転覆事故によってマイアミの外観にひびが入ったことが明らかになり、多くの人々が莫大な損失を免れたと書いている。「マイアミ港の開通に向けた努力に伴う強制的な小休止で、北部の多くの荷主と南部の多くの建設業者は、ここで実際に何が起きているのかをよりよく理解するようになった」と彼は書いている。 ^[18]新しい買い手は現れず、土地ブームを煽っていた不動産価格の高騰は止まった。マイアミの不動産が1日に10回も競売にかけられる時代は終わった。^[要出典]

鉄道会社は1926年5月に禁輸措置を解除したが、好況は終焉を迎えようとしていた。^[12] 1926年のマイアミハリケーンで 好況は終わり、1928年のオキーチョビーハリケーンではるかに小規模となり、その終焉は確実となった。^{[19] [20] [21]} 1926年のハリケーンは「フロリダの別荘や不動産開発に対する国民の熱意が残っていたとしても」それを破壊した。なぜなら、この嵐に対する備えがほとんどなかったからである。^[22]

フロリダ州の経済衰退は大恐慌の始まりより前から始まっていた。そのため、フロリダ州は「国内の他の地域よりも」資源が少なく、負債が多かった。債券による地方債務の巨額の資金調達は、州の経済状況を悪化させたが、そのほとんどは土地ブームの年によるものだった。土地ブームの間、多くの地方自治体は開発関連のプロジェクトの支払いのために債券を売却した。ブームの後、地方自治体は債券債務を返済するための収入がなかった。その結果、無担保債券の不履行が広まった。^[23]もう1つの要因は、南フロリダの多くの郡がブームの間に「多額のローン」を借りて、開発業者を誘致するためのインフラプロジェクトを建設し、これらの郡が負債に陥ったことである。^[24]ドイル・カールトンは1928年に知事に選出され、在任中、地方自治体が保有できる債券債務の額に制限を設けようとした。^[25]彼は、負債が少なく、南部の郡の分を支払いたくないという北フロリダの州議会議員の反対に直面した。^[24]

フロリダ州の銀行の預金は1922年から1925年にかけて着実に増加していたが、その後減少し始めた。1926年までに、預金者の大量の引き出しとローンの不履行により、小規模銀行が破綻し始めた。州に流入する銀行資産は減少し始めた。「資金余剰」と容易に利用できる信用も枯渇し始めた。^[26]

フロリダ州の地価の暴落は、州政府に深刻な財政危機を引き起こした。地価はほぼゼロにまで下落していたが、その土地は現在の価値をはるかに上回る固定資産税評価の対象となっていた。多くの土地所有者は土地を放棄し、税金を払わなかった。州法では、州は評価額より低い価格で土地を売却することができなかった。この状況を改善するため、1937年にフロリダ州議会はマーフィー法を可決した。^[27]この法律により、州は滞納している土地を可能な限りの価格で売却することができた。購入者に発行された証書は、俗に「マーフィー証書」と呼ばれ、州に一定の権利を留保していた。数年後、これらの留保により、州は多くの場合、補償金を支払うことなく通行権を取得できた。^[28]

• エバーグレーズの排水と開発

• エバンス、ジョン S. (2011)。『嵐を乗り越える: 第二次世界大戦中のスペッサード L. ホランド政権下のフロリダ政治』 (博士論文)。フロリダ州立大学 – DigiNole 経由。

• ノウルトン、クリストファー（2020年）。『太陽のバブル：1920年代のフロリダの好景気とそれがいかにして大恐慌をもたらしたか』サイモン＆シュスター。ISBN 978-1-9821-2837-1。

• サウスフロリダ大学図書館: Suniland ^{[永久リンク切れ‍ ]} Suniland (1924 年から 1926 年にかけて発行) は、フロリダ内外で配布されました。この雑誌は、フロリダの土地ブームを宣伝し、記録しました。