エリントン対ウッド

エリントン対ウッド
裁判所	イングランドおよびウェールズ控訴裁判所
完全なケース名	別名エリントン対エリントン
引用	[1951] EWCA Civ 2、[1952] 1 KB 290
症例歴
事前の措置	原告も第一審で敗訴した。
裁判所の会員
裁判官が着席	サマーベル、デニング、ホドソンLJ
キーワード
承諾、一方的な申し出

Errington v Wood [1951] EWCA Civ 2 は、合意および依拠される保証の 特定の履行の権利に関する、英国契約法および英国土地法に関する控訴院の判決

1936年、エリントン氏は息子と嫁のためにニューカッスル・アポン・タインのミルヴェイン・アベニューに家を購入した。支払いは250ポンドで、残りの500ポンドは住宅ローンで、新婚夫婦が週15シリングで返済した。エリントン氏は、住宅ローンを支払っている限りは住み続けられること、分割払いが全部終われば家は彼らのものになると約束した。彼は妻に住宅金融組合の通帳を渡し、「この通帳を手放さないで。住宅ローンが終われば家はあなたのものになる」と言った。彼は亡くなり、息子は母親と一緒に暮らすために家を出た。母親は嫁に所有権を求めた。

裁判官は所有権の主張を棄却した。

控訴院の3人の判事からなる審理部は全員一致で、さまざまな理由から、義理の娘は父親との拘束力のある合意の一環として家に留まり、住宅ローンを返済する権利があるため、家を出る必要はないとの判決を下した。

Somervell LJ が審理委員会の最初の（第一読）判決を下した。

デニング判事は、これは単なる任意借地借家ではないと断言した。夫婦が住宅ローンの分割払いの返済を開始した後では、父親は約束を取り消すことはできなかった。夫婦が約束の一部を未完了のままにして履行しなかった場合にのみ、約束は父親の拘束力を失う。週 15シリングは家賃ではないため、夫婦はそれを支払う義務はなく、父親は家を彼らに譲渡することを拒否することしかできなかった。夫婦は許可者であったが、分割払いを支払う限り、彼らは公平な権利を取得し、住宅ローンが支払われると、その権利は有効な公平な権利に成熟する。父親は一方的な契約を結んだが、履行を開始した後は取り消すことはできず、自分たちの側の義務を履行しなければ父親の拘束力はなくなる。彼らは排他的占有権を持っていたが、譲渡または転貸する権利がなく、単に個人的権利として留まるだけなので許可者であった。しかし、彼らは単なる許可者ではなく、契約上の許可者であった。支払いを完了する義務を暗示する必要はないと彼は述べた。限界は娘が支払いをやめ、父親の財産が支払いを負担しなければならないところだ。そうなると娘は滞在する権利を失うことになる。夫婦は許可証を所持していた。賃貸借ではないが、契約上、あるいは少なくとも衡平法上の滞在権であり、住宅ローンが支払われるとすぐに、それは公平な権利へと成長する。許可証はいつでも任意に取り消せるという規則は「衡平法の介入により変更された」。判決は次のように続く。^[1]

これらの事実は法律上どのような結果をもたらすでしょうか? 当事者の関係は、3 つの法的解釈が可能です。

(i) 夫婦は賃料を払わない任意借家人であった。裁判官はそう考えていた。裁判官は、Lynes v. Snaith、1899 1 QB、486 ページにおいて、被告は「独占的に占有しており、したがって単なる許可者ではなく任意借家人の立場にあった」と述べた。

しかし、私の意見では、任意借地権の本質は、どちらかの当事者が要求に応じて決定できることであり、これらの当事者の関係がそれほど決定可能ではなかったことは明らかです。夫婦が住宅協会に分割払いを定期的に支払っている限り、父親は夫婦を追い出すことができませんでした。したがって、これは任意借地権ではありませんでした。私はこの結論に達したことを嬉しく思います。なぜなら、夫婦が任意借地人であると判断された場合、父親の権利は、夫婦が分割払いを完済するずっと前の 13 年経過後に無効になると思われるため、これは事件の公正さとはまったく相反するからです。

(ii) 夫婦は週 15 シリング 0 ペンスの家賃で借家人であり、その家賃は便宜上、父親ではなく住宅協会に直接支払われ、借家契約は週単位の借家契約か住宅ローン返済期間中の借家契約のいずれかであった。しかし、夫婦にはその家賃を支払う義務がなかったという単純な理由から、15 シリング 0 ペンスが家賃とみなされる可能性はないと私は考える。夫婦がそれを支払わなかった場合、父親はそれを請求したり差し押さえたりすることができなかった。父親は夫婦に家を譲渡することを拒否することしかできなかった。15 シリング 0 ペンスが家賃でなかったとしたら、借家契約を推論する根拠にはならない。

(iii) 夫婦は許可者であり、賃貸借には至らない許可された占有権を有していたが、分割払いを支払う限りは契約上の権利、または少なくとも公平な権利を有しており、住宅ローンが支払われるとすぐに、家自体の公平な所有権に成長するはずであった。これが、当事者の関係についての正しい見解であると私は考える。私がこの見解に至った経緯を説明する。

ライセンスの古典的な定義は、17 世紀にトーマス対モラル(1673) の裁判でヴォーン最高裁判所長官によって提唱されました(ヴォーンの 351 ページ)。

「免除または許可は、いかなる権利も譲渡せず、いかなる財産も変更または譲渡せず、違法であった行為を合法化するだけである」。

したがって、借地権と許可証の違いは、借地権では土地に対する権利が移転するのに対し、許可証では移転しないという点です。これらを区別する際、占有者が排他的占有権を持っているかどうかが重要な基準となることが時々考えられます。占有者が排他的占有を許可された場合、彼は借地人であると言われましたが、それは任意の借地人にすぎませんでした。Doe v. Chamberlayne (1839) 5 M. & W. 14, 16、Lynes v Snaith、1899 1 QB、486 ページを参照してください。一方、占有者が排他的占有権を持っていない場合は、彼は許可証保持者にすぎませんでした。Peakin v Peakin、1895 2 IR、359 ページ。

しかし、このテストは現実に即していない可能性があるため、しばしば疑念を生じさせてきました。良い例は、Howard v Shaw (1841) 8 M. & W.、118 ページです。この事件では、ある人物が購入契約に基づいて独占的に占有していました。Alderson男爵は、その人物は任意借地人であると述べました。Parke男爵は、やや困難ながらもこれに同意しましたが、Abinger 卿は次のように述べました。

「被告は有効な不動産売買契約に基づいて居住していたが、借主とはみなされなかった」

100 年が経過した今、アビンジャー卿の見解が正しかったことは明らかです。独占的占有のテストは決して決定的なものではありません。

このことを示した最初の事例は、1942 AER のBecker v Palmer事件 (674 ページ) で、所有者が何人かの避難民に戦争中、家賃を支払わずにコテージに滞在する許可を与えた。この裁判所は、避難民は借家人ではなく、単に許可者であると判断した。判事のグリーン卿は( 677ページ) 次のように述べた。

「家主と借主の関係を作ろうとする意図があると示唆することは、私にはまったく不可能に思えます。一般的に適用される黄金律が 1 つあります。それは、状況と当事者の行動がそのような意図を否定する場合、法律は法的関係を結ぶ意図があるとはみなさないということです。」

その力強い言葉は効果を発揮した。

最近、独占的に占有している占有者が、借地人ではなく、単に許可を受けているだけであるとみなされる事例が数多くあります。徴発当局が週単位の家賃で人々に占有を許可した場合、保健大臣対ベロッティ、1944 KB、298ページ、サウスゲート自治区議会対ワトソン、1944 KB、541ページ、農業省対マシューズ、1950、1 KB、148ページ：地主が退職した借主に、残りの人生はコテージに無料で住むことができると言った場合、フォスター対ロビンソン、1951 1 KB、149、156、地主が法定借主の未亡人が死亡したとき、彼女の娘が6か月間家賃を支払って占有し続けることを許可した場合、マークロフト・ヴァゴンズ社対スミス、1951 2 KB、496ページ、店の所有者がマネージャーに店の上の階のアパートに住むことを許可したが、そうすることを要求せず、アパートの価値が考慮された場合賃金を固定するために週 1 ポンドを支払う、Webb Ltd. v. Webb、1951 年 10 月 24 日 (まだ報告されていない)。これらの各訴訟では、占有者は借主ではなく、許可を受けた者であると判断されました。

同様に、夫に捨てられ、夫婦の住居に残された妻は、夫の所有者の借家人ではなく（Bramwell v Bramwell、1942 1 KB、370 ページ）、Pargeter v Pargeter、1946 1 AER、250 ページ）、単なる許可者でもなく（Oldgate Estate v Alexander、1950 1 KB、311 ページ）、特別な立場（特別な権利を持つ許可者）にあり、その立場では、夫は裁判所の命令がない限り妻を追い出すことはできない（Middleton v Baldeck、1951 1 KB、657 ページ）とされた事例が数多くあります。

これらすべての事例の結果は、独占的に占有を許可された人物は一見すると借地人であると考えられるが、状況が借地権を設定する意図を否定する場合には、借地人とはみなされないということである。言葉だけでは十分ではないかもしれない。当事者は、単に借地権をライセンスと呼ぶだけでは、それをライセンスに変えることはできない。しかし、状況と当事者の行動から、占有者に土地に対する権利を付与することなく個人的特権を与えることだけが意図されていたことが明らかな場合、占有者は単にライセンス保有者とみなされる。

これらの最近の事例を考慮すると、Lynes v Snaith、1899 1 QB、486 ページ、およびその中で言及されている猟場管理人の事例が今日でも同じように判断されるかどうかは疑問です。

前述の原則を本件に当てはめると、夫婦は家を独占的に所有していたものの、すでに家主と借家人の関係はなかったように思われます。彼らは任意借家人ではなく、許可者でした。彼らにはそこに留まるという個人的な特権しかなく、譲渡や転貸の権利はありませんでした。しかし、彼らは単なる許可者ではありませんでした。彼らは契約上の留まる権利を持つ許可者でした。したがって、彼らには法律上の留まる権利はなく、衡平法上の権利のみがあり、衡平法上の権利が現在優先しています。

しかし、裁判所がこの立場に達するまでには、かなりの時間がかかったことは認めます。コモンローでは、契約に反する場合でも、ライセンスは常に任意に取り消すことができました ( Wood v Leadbitter (1845) 13 M. & W.、838 ページ)。契約違反に対する救済は損害賠償のみでした。これは数年前まで一般的に信じられていた見解でした ( Booker v Palmer、1942 AER、674、677、Thompson v Park、1944 KB、408、410 で述べられた内容を参照)。ただし、このエクイティの介入により、規則は変更されました。

法律と衡平法は 80 年近く融合してきましたが、1948 年以降、この融合の結果、ライセンサーがライセンシーを残留させる契約に違反して追い出すことは認められないことが明らかになりました ( Winter Garden Theatre v Millenium、1946 1 AEI、680 ページの Lord Greene 著、1948 AC、191 ページのLord Simon著)。また、ライセンシーが価値を認めなかったにもかかわらず、ライセンシーが実行した約束に違反して追い出すことも認められません ( Foster v Robinson、1951 KB、149 ページの 156 著)。この裁判で、ロールズ判事のRaymond Evershed卿は、男性たちを残留させる口頭の取り決めの結果、「ライセンシーとして、残りの生涯、無償で建物を占有する権利があった」と述べています。この資本の注入は、契約上のライセンスが独自の効力と有効性を持つようになり、契約違反で取り消されなくなることを意味します。ライセンサーも、ライセンサーを介して権利を主張する者も、通知なしに有償で購入した者を除き、契約を無視することはできません。

一見すると以前の見解に戻るように見える 2 つの事例について言及すべきかもしれません。1 つ目はRogers v Hyde、1951 2 KB、923 ページです。この事例では、地主が共有契約 (実際にはライセンス) が「賃貸法の範囲内」にあるべきであると約束しました。この裁判所は、ライセンス所有者は保護されないと判断しました。賃貸法は賃貸借にのみ適用され、当事者が法から契約を破棄できないのと同様に、契約を締結することもできないためです。地主の約束は、「私は、私のライセンス所有者であるあなたに、賃貸法が借主に与えるのと同じ保護を与えることを約束します」と言っているのと同じだという主張は提出されませんでした。その主張が提出されていたら、この事例で生じたまさにその問題が生じた可能性がありますが、実際には、その点は考慮されず、判決は出ませんでした。

もう一つの事例はThompson v Earthy、1951 2 KB、596 ページです。この事例では、夫が正当な対価と引き換えに、妻と子供たちに家賃を支払わずに家に住み続けることを許可するという約束をしました。買主が約束を完全に承知の上で購入したとしても、夫は妻の頭越しに家を売却することで約束を破る権利があると判断されました。しかしながら、この判決を下すにあたり、Roxburgh 判事は、私がOldgate Estates v Alexander、1950 1 KB 311、319で述べたことを根拠に、妻は許可者ではないことを強調しました。しかし、この裁判所の後のFoster v Robinson、1951 1 KB、149、154 の判決では、妻は許可者であり、夫は約束に違反して妻を追い出すことはできなかったと示されています。この事例が学識ある裁判官に引用されていたら、判決は違ったものになっていたかもしれないと思わずにはいられません。したがって、最近のこれらの事例には、契約によるライセンスについて私が表明した見解を揺るがすようなものは何も見当たりません。

本件では、父親が夫婦に対し、住宅ローンが支払われ次第、その不動産は彼らの所有となると明示的に約束し、また、住宅金融組合に分割払いを支払う限り、その所有権を保持し続けることを暗黙的に約束していたことは明らかである。彼らは分割払いの支払いを約束したことがなかったため購入者ではなかったが、それでも購入者と類似した立場にあった。彼らはその約束に従って行動しており、父親もその未亡人、つまりその権利継承者も、その約束を無視して彼らを追い出すことはできない。

結論としては、私の意見では控訴は棄却されるべきであり、占有命令は発令されるべきではない。私は判事とは異なる根拠でこの結論に至ったが、被告がいかなる根拠で判決を支持するかは常に自由である。^[1]

ホドソン判事は短い賛成判決を下した。

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