建設契約

一括請負契約では、所有者は工事完了後に請負業者に費用内訳なしで指定された一括金額を支払うことに同意します。^{[ 8 ] [ 9 ]}工事完了後には詳細な測定は必要ありません。

一括請負契約では、契約に基づき、請負業者が計画と仕様書に従って一定の固定金額で全ての作業を実施します。発注者は必要な情報を提供し、請負業者は一定の金額を請求します。この契約は、項目数が限られている場合、または実施する作業の正確な数量を算出できる場合に適しています。契約書には、全ての作業項目の詳細仕様、計画と詳細図、保証金、違約金、進捗状況、その他の契約条件が含まれます。一括請負契約ではありますが、請負業者は担当技術者が発行する証明書に基づき、作業の進捗状況に応じて2～3ヶ月ごとに定期的に支払いを受けます。追加項目の支払いに関する料金表も契約書に含まれています。

一括請負契約では、作業開始前に発注者と請負業者の間で作業の「固定価格」が合意されます。この契約は、住宅建設と商業建設の両方に適用できます。請負業者にとっては、価格変更を可能にする仕組みが少ないため、リスクが高くなる可能性があります。

商業契約とは、商業ビルまたは非居住用建物の建設において実施すべきすべての作業を規定した契約書です。巧みに作成された商業契約は、双方の利益を保護し、リスクを最小限に抑え、請負業者の収益性を向上させることができます。

国内建築契約とは、特定の国内に存在する、または国内で発生する商業用または住宅用建物の建設のために実施されるべきすべての作業を網羅した契約であり、外国または国際的な契約ではない。

入札開始前に最低価格と各業者間の相対的な位置が既に決定されている場合、パーセンテージ契約が用いられます。パーセンテージ契約は、不均衡な入札が発生する可能性がない契約形態です。

コストプラス固定料金では、オーナーは請負業者に、文書化された作業コストに加えて合意された金額を支払います。^{[ 10 ]}

これは交渉型の契約であり、実際の直接費用が支払われ、間接費として追加料金が支払われ、利益は通常、当事者間で交渉されます。所有者はプロジェクトをよりコントロールできますが、リスクは所有者に移転されます。^{[ 11 ]}

コストプラス契約とは、顧客が建設会社に対し、人件費、資材費、その他の費用などの建設費用を払い戻すことに同意する契約であり、さらに通常は契約総額の一定割合として定められた追加料金を支払うことを定めている。

このタイプの建設契約は、一括請負契約の代替となるものです。住宅所有者にとっては柔軟性と透明性が確保され、コストプラス契約では利益が保証されるため、請負業者にとってはリスクが軽減されます。

コストベース契約であるこのタイプの契約と一括請負契約の違いは、保証最大価格（GMP）契約では、コストが下回った結果節約が生じた場合、それは規定価格契約となり、請負業者はコストが下回った結果節約分を自分たちのものにし、それを所有者に返還する義務はないという点です。ただし、この節約分は請負業者と所有者の両方で共有することができます。^{[ 12 ]}もう1つの違いは、計画の状況についてです。一括請負契約は、所有者が完全な建設計画、仕様書などを所有している場合に使用できますが、そうでない場合は、この不足を補うために保証最大価格（GMP）を含めることが推奨されます。コストプラス契約を使用する場合は、所有者が保証最大価格を決定して、追加コストを防ぎ、請負業者がプロジェクトコストに関する主要な情報を所有者に提供する必要があるようにするのが良いでしょう。^{[ 13 ]}

デュークとカルメンは、「GMP付きコストプラス方式は、オーナーが責任を負う総建設コストと手数料の上限を定めます。この価格設定方式で作業を提供する側がGMPを超過した場合、その超過分はオーナーが負担します…GMP付きコストプラス方式とコスト削減の共有に関する合意は、建設契約の両当事者が可能な限り効率的に協力するよう促すことができます。」と述べています。^{[ 14 ]}

このタイプの契約では、最終的な支払いの前に、所有者が定期的にプロジェクトを監視、検査、監査する権限がより多くあります。したがって、リスクは所有者から請負業者に移転され、これは顧客にとって魅力的なものとなります。^{[ 12 ]}

コストプラスパーセンテージでは、通常、詳細な経費会計が必要となる文書化されたコストの 100 パーセントを超える金額を所有者が支払います。^{[ 15 ]} このタイプの契約では、請負業者は実際の作業コストに一定の利益率を加えた金額を受け取ります。契約締結時に、さまざまな契約書類、図面、仕様書は必要ありません。請負業者は、材料費と労務費のすべての記録を保管する必要があり、請負業者は担当エンジニアにそれに応じて支払われます。このタイプの契約は、基礎条件の困難、高額な構造物の建設などの緊急作業に適しています。米国連邦調達規則では、米国連邦政府の契約においてこのタイプの契約を使用することを明確に禁止しています。^{[ 16 ]}

再計測契約では、工事全体の支払価格は、工事の各部分を詳細に計測し、契約に含まれる価格表を参照して工事の評価を行うことで確定されます。^{[ 3 ]} FIDICレッドブック第4版^{[ 17 ]} （1999年版レッドブックの前身）は、世界のいくつかの地域で土木工事の再計測契約として使用されています。^{[ 18 ]}

下請契約とは、主に建設業者または元請業者と下請業者との間の契約です。建設プロジェクトのために行われる専門的な作業の範囲を概説します。^{[ 6 ]}

単価契約または単価契約は、単一の価格ではなく、設置された単位数に基づいて行われます。^{[ 19 ]}支払いは、コンクリートの立方ヤードあたり、設置された数量を掛けた値など、各項目ごとに特定のレートで計算されます。「請負業者は、特定の作業または作業範囲に対して所有者に価格を提示しますが、契約の時点では、完了する作業の実際の単位数がわからない場合があります。」^{[ 14 ]}そのため、所有者はプロジェクトが完了するまで正確な最終価格を知ることができません。^{[ 20 ]}このタイプの契約は、土や岩の掘削を伴う土木工事プロジェクトなど、作業量を確定できない場合によく使用されます。請負業者は、設置され、所有者によって確認された単位数に基づいて支払われます。^{[ 21 ]}

単価契約は現場数量の不一致に対する柔軟性が高く、そのため重機や高速道路の建設契約でよく使用されます。^{[ 20 ]}アメリカ総合建設業者協会（AGC）は、このタイプの契約はプロジェクト全体ではほとんど使用されず、さまざまな数量の識別が重要な下請業者との契約に主に適用され、修理やメンテナンス作業でよく使用されると述べています。このため、「土砂の除去や埋め戻し、仕上げ金物などの作業項目の特定のコンポーネントに適用される一括請負契約またはコストプラス契約の一部として使用される場合を除き、ほとんどの民間建設プロジェクトには特に役立ちません。」 ^{[ 14 ]}

特別契約はさらに5つのタイプに分類されます。

• ターンキー契約

発注者は請負業者に対して統制権を行使する。請負業者は内部組織および下請け業者に対して統制権を行使する。

• 交渉済みの契約
• パッケージ契約
• 継続契約
• 実行中の契約^{[ 22 ]}

「基準日」とは、状況の変化を評価するための参照日です。建設契約では、基準日を含めることは一般的に、請負業者が入札価格を提示してから契約が締結されるまでの期間に発生する可能性のある変更について、発注者と請負業者の間でリスクを配分するためのメカニズムとして使用されます。この期間は非常に長くなる可能性があり、発生する変更は工事費用に大きな影響を与える可能性があります。^{[ 23 ]}

基準日は、入札準備時の条件が請負業者に周知されていたとみなされる参照日であり、その条件が価格に適切に反映されることを意味します。契約履行前に指定された条件が変更された場合は、契約内容を調整してこれを反映させることができます。

期間が短い非常に小規模なプロジェクトでは、これは必ずしも必要ではないと考えられるかもしれません。大規模なプロジェクトでは、基準日を使用することで、契約金額の変更、場合によっては期間の延長、さらには契約に適用される規則（例えば、仲裁規則のどの版か）を決定することができます。

具体的な規定は、採用される契約の形式によって異なります。たとえば、合同契約審判所（JCT）設計・施工契約では、基準日によって、法令の変更、VAT免除の変更、日当の定義の変更に関連するリスクの配分が決まります。JCTの標準建築契約、2011年版では、契約の基準日以降に「法令上の要件」に変更があった場合、請負業者はそれに準拠するために作業範囲を変更しなければなりません。正式な指示が出されていなくても、この変更は請負業者が支払いを受ける権利のある変更とみなされます。^{[ 24 ]}

実質的な完成とは、請負業者が現場の所有権を所有者に返還する時点であり、通常は作業が完了し、クライアントによって承認された時点である。実質的な完成証明書は通常、この承認を証明するものである。通常、保留金の半分が支払われ、請負業者の違約金に関する潜在的な責任は終了し、欠陥の是正期間が始まる。^{[ 25 ]}

保留金とは、未完成または欠陥のある工事に対する担保として、契約に基づいて所有者が留保する金額のことです。^{[ 26 ]}完了した工事の割合になることもありますが、違法であってはなりません。

部分完成とは、建設契約における条項の一つで、工事の各部分ごとに異なる完成日を認めるものです。これは、段階的に完成させる大規模プロジェクトでよく見られるもので、クライアントは完成した部分を引き取り、他の部分の工事は継続することができます。^{[ 27 ]}

スナギングとは、所有者または所有者の代理人が欠陥をチェックし、請負業者が最終支払いの前に修正する必要があるプロセスを指します。英国の消費者団体Which?によると、住宅物件のスナギング調査で最もよく見つかる問題は、左官工事、タイル張り、幅木、外壁レンガ工事の完了に関するものです。^{[ 28 ]}