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コンスティテューション・センター[ 1 ] （旧称デイビッド・ナシフ・ビル）は、ワシントンDCの南西7番街 400番地に位置するオフィスビルです[ 2 ]。高さは140フィート（43メートル）、10階建てです[ 3 ] 。街区全体を占めるこのビルは、ワシントンDCで最大の民間所有のオフィスビルです[ 3 ]。現在のテナントには、連邦住宅金融庁[ 4 ]や通貨監督庁[ 5 ]などがあります。 2014年2月時点で、コンスティテューション・センターの価値は7億2580万ドルで、市内で最も価値の高い課税対象不動産となっています[ 6 ] 。
1950年代、当時コロンビア特別区の統治機関であった米国議会は、首都特別区で最初の、そして国内でも初期の都市再開発計画の一つである、南西DC都市再開発計画に着手した。 [ 7 ] 1946年、議会はコロンビア特別区再開発法を可決し、コロンビア特別区再開発土地庁（RLA）を設立し、土地を整理する法的権限と首都の再開発を促進するための資金を提供した。[ 8 ]議会はまた、国家首都計画委員会（NCPC）に、どの土地をどのように再開発するかを指定する権限を与えた。[ 9 ]しかし、RLAへの資金提供は、1949年の住宅法の可決まで行われなかった。[ 9 ] NCPCによる1950年の調査では、市の南西の小さな地区は、老朽化して維持管理が不十分な建物が密集し、過密状態であり、公衆衛生上の脅威（屋内水道、下水道、電気、セントラルヒーティング、屋内トイレの不足など）に悩まされていることが判明した。[ 7 ] [ 10 ]再開発の競合する構想は、改修から地区の全面的な取り壊しまで多岐に渡ったが、後者の見解が連邦政府の資金援助を受ける資格を得やすいと考えられたため、採用された。[ 11 ]当初の計画では、1950年からワシントン南西部のほぼすべての建物を解体することになっていたが、法的異議申し立てにより、1950年代半ばまで段階的に解体が進められた。
ランファン・プラザ（敷地のすぐ西側）の計画と建設をめぐる問題により、この区画の建物の建設は1960年代後半まで遅れた。1963年、RLAはウェストミンスター記念教会、第5バプテスト教会、および住宅所有者から土地を購入した。 [ 12 ] [ 13 ]米国保健教育福祉省は新本部のためにこの土地を購入したいと希望したが、RLAは土地の売却を拒否した。[ 12 ]（連邦政府は所有する土地や建物に税金を支払わないため、RLAは税基盤を増やす民間所有者を望んでいた。）RLAは1965年1月29日に土地を売却しようとしたが、買い手は現れなかった。[ 12 ]
この建物は、連邦政府一般調達局（GSA）とボストンの開発業者デビッド・ナシフ・シニアとの合意に基づいて建設されました。1965年7月、リンドン・B・ジョンソン大統領は、さまざまな異なる運輸機関を統合して新しい米国運輸省を設立する計画を開始しました。[ 14 ] GSA（米国連邦政府の不動産所有者兼管理者）は、1965年後半に新しい機関を収容する建物をリースまたは建設することを検討し始めました。[ 12 ] GSAのリース部門長ドナルド・T・カーワンは、以前のリース交渉でナシフを知っており、建物の場所と規模について彼と話しました。[ 12 ]ナシフは1966年4月21日にRLAに接触し、6番街、7番街、D通り、E通り南西に囲まれた新たに取り壊された区画の土地を購入したいと申し出ました。[ 12 ] 1967 年 5 月、GSA はナシフに手紙を送り、彼が建設予定の建物全体をリースする可能性が高いことを伝えた。[ 12 ] 590 万ドルの土地購入は 1967 年 10 月 30 日に完了した。[ 12 ]建物の費用は不明である。1967 年 11 月 15 日、ナシフは 3900 万ドルの建設ローンを確保した。[ 12 ]しかし、ワシントン ポストは1968 年 7 月に建物の費用を 2700 万ドルと見積もった。[ 15 ]同紙は 1970 年 8 月に建物の費用は 2650 万ドルであると報じた。[ 12 ]この建物は、ジョン F. ケネディ・センターも設計した建築家エドワード・ダレル・ストーンによって設計された。[ 1 ] 1968 年 4 月 11 日、GSA は建物全体を Nassif から 20 年間 9800 万ドルでリースした。[ 12 ] [ 16 ] John A. Volpe Construction が主契約者であった。[ 12 ]
建設は1968年7月に開始されました（ただし、現場の鉄骨工組合員がストライキを起こしたため、ごく短期間遅延しました）[ 17 ]、1969年に完成しました。[ 1 ]メインエントランスは南西7番街に面していました。[ 18 ]中央の中庭（空に開かれている）には、噴水、歩道、ベンチ、造園が施されていました。[ 13 ] [ 18 ]ブロックの中央の両側に、高さ15フィート（4.6メートル）のアーケードが4つ建物を貫通し、中庭へのアクセスを提供していました。 [ 13 ] [ 18 ]ファサードの垂直の大理石のリブは、ケネディセンターの大理石を提供したのと同じイタリアのカララ近郊の採石場から入手されました。[ 19 ]完成した建物は地上10階、地下3階、張り出し軒、総面積2,500,000平方フィート（230,000平方メートル）（使用可能面積1,019,000平方フィート（94,700平方メートル） ）であった。 [ 12 ] [ 20 ]当時、市内最大の民間所有オフィスビルであった。[ 12 ]
カーワンとナシフの接触は後に法的調査の対象となった。カーワンはGSAのリース計画に関する内部情報をナシフと共有しただけでなく、後にナシフのワシントンDCの事業に投資し、その役員となった。[ 12 ]この関係（カーワンはリースの意向を示す書簡がナシフに送られる前の1966年12月にGSAを退職した）とGSAによる建物の不正なリースは1970年8月に公になった。[ 12 ] GSAの内部監査では、リースプロセスとリース費用が批判された。[ 21 ]
同じ月に、建物の借り換えが問題視された。米国では、最初の貸し手が建物を建設するための暫定ローン（「建設ローン」）を提供するのが一般的なビジネス慣行である。暫定ローンはその後、2番目の貸し手によって返済され、その貸し手が抵当権者となり、建物の所有者から支払いを受ける。ワシントンDCの地元銀行であるリッグス銀行は、ナシフに暫定建設ローンを提供した。ニューヨーク市職員退職年金制度がこの建設ローンを返済することになっていた。ナシフが取引していた融資担当者が融資承認の見返りに賄賂を受け取ったとして起訴されたため、その支払いは停止された。 [ 16 ]年金基金が融資を拒否すると、リッグス銀行は支払いを求めて訴訟を起こし、ナシフビルを差し押さえると脅した。[ 22 ]
1969年から2007年まで、ナシフビルは米国運輸省（DOT）の本部として使用されていました。[ 1 ]この建物は、内部空間の再構成を容易にするために、取り外し可能な内壁を持つように設計されていました。[ 23 ] 1970年11月、連邦政府は土地収用権を行使しました。DOT職員に安価な駐車場を提供するために、ナシフから3階建ての地下駐車場を接収しました。[ 24 ]長年にわたり、この建物で働いている間に多くの政府職員が病気を訴えたため、シックビルディング症候群にかかっていると考える人もいました。[ 1 ]建物の所有者であるデイビッド・ナシフ・アソシエイツは、これらの主張に異議を唱えました。[ 1 ]しかし、運輸省が2000年にこの建物から退去すると発表したとき、[ 25 ]所有者は、運輸省が留まるための誘因として、新しい換気および清掃システムを含む1億ドルの改修を約束しました。[ 1 ]所有者らは1999年に連邦政府の建物のリース契約を更新させるために一般調達局を訴えたが、敗訴した。 [ 1 ]運輸省は2007年6月にナシフビルから新しい本部ビルへの移転を完了した。
ランファン・プラザ駅は、 1977年7月1日に駅舎の北側アーケードにエスカレーター入口を開設した。[ 13 ] [ 26 ]この入口は、同日（メトロ・ブルーラインの開通日）に開設された2つの入口のうちの1つだった。[ 26 ] 3つ目の入口（ランファン・プラザの地下ショッピングセンター、ランファン・プロムナード内）は1977年10月に開設された。 [ 26 ] 1992年6月、バージニア鉄道エクスプレスは、バージニア・アベニューSE（コンスティテューション・センターの北約半ブロック）に110万ドルをかけてVREランファン駅を開設した。 [ 27 ]
2006年、ナシフ・アソシエイツは、建物の2億2000万ドルの改修を発表し、「憲法センター」と改名した。[ 1 ]スミスグループが設計を監督する建築事務所であり、[ 28 ]デイビス・コンストラクションが建設を監督した。[ 29 ]
改修工事には、ワシントンD.C.エリアのどの建物よりも高いセキュリティ機能が含まれていました。これには、中央および外周のセキュリティシステム、建物の中央広場の閉鎖（他の変更と合わせて、内部面積が80,000平方フィート（7,400平方メートル）増加）、強力な爆発に耐えることができる鋼鉄ジャケット付き地下駐車場柱、6か所の常駐セキュリティ検査ポイント、ファサードに組み込まれたコンクリートブロック、通信、飲料水、ユーティリティを耐爆空間に収容、駐車場の換気シャフトを安全なエリアに設置、建物の重要システムへのアクセスを得るための特別なセキュリティ手順などが含まれていました。[ 1 ] [ 3 ] [ 30 ]セキュリティ強化により、このオフィスビルは米国国防総省を除くすべての連邦機関に適したものになりました。[ 1 ] 700,000平方フィート（65,000平方メートル）の地下駐車場には1,500台分のスペースがあります。[ 31 ]
建物にはいくつかの設備も追加されました。これには、中庭/広場レベルにある10,000 平方フィート (930 m 2 ) 、400 席の講堂、 [ 31 ] 10 名から 500 名までの会議に対応できる6 室、11,000 平方フィート (1,000 m 2 )の会議センター、中庭にアクセスできる広場レベルのフルサービスのカフェテリア、100 名収容可能なフィットネス センターが含まれます。 [ 32 ]
建物の外観も大幅に変更されました。建物の有名な視覚的特徴である、外側の垂直な白い大理石のリブは、経年劣化と風雨によって歪んでいることが判明したため、完全に撤去されました。[1 ]これはデュレルの建物の性質を根本的に変えるものでしたが、世論の反発はほとんどありませんでした。[ 23 ]代わりに、エネルギー効率の高い全面ガラス張りのファサードが設置されました。[ 1 ]おそらく最も重要な改修の特徴は、建物の内部空間に戦略的に配置された柱で冷水または温水を循環させて建物を冷暖房する、チルドビームHVACシステムの使用です。 [ 28 ]チルドビーム技術の効率をテストするために、このシステムは建物の最上階に設置され、1年間テストされました。[ 28 ]テストで仕様を上回る結果が出たため、建築家はこのシステムの使用に同意しました。[ 28 ]この設置は、米国におけるチルドビーム技術の最初の大規模な使用となりました。[ 33 ]その他の省エネ対策としては、不要な時に照明を消すためのモーションセンサーと昼光センサー、[ 1 ]日中の加熱を防ぐために自動的に調光される特殊な外窓などがあった。[ 28 ]建物の換気システムもアップグレードされた。[ 1 ]改修により、建物の内部空間は1400,000 平方フィート (130,000 m 2 )となった。[ 2 ]改修の最終費用は 2 億 5000 万ドルと見積もられた。[ 3 ]
美観上の改善もいくつか行われた。建物には、空に開かれた中央の中庭に1 エーカー (0.40ヘクタール)の公園が設けられた。 [ 3 ]中庭のコンクリートの大部分が撤去され、雨水を吸収するために木、低木、花が植えられた。[ 3 ]現在は一般の立ち入りが禁止されているこの公園には、リチャード・ドイチュによる巨大な花崗岩の抽象芸術彫刻 (「レガシー」)もある。[ 3 ] [ 34 ]この彫刻は、エドワード・ダレル・ストーンによる建物の元のファサードと、デイビッド・ナシフ・シニアとその息子デイビッド・ナシフ・ジュニアの記憶を反映することを意図している。[ 34 ]ランファン・プラザ駅には、D ストリート SW 側の建物の下にまだ入口がある (ただし、この入口は建物の再建のため 2007 年 10 月から 2008 年 7 月の間閉鎖されていた)。[ 35 ]改修工事では、国際的に有名なアーティスト、スティーブン・ナップの作品がこの入り口付近に設置され、強い光線が着色ガラスを通して天井に鮮やかな色の模様を映し出している。[ 3 ] [ 34 ]「変容」と題されたこの光の彫刻は、建物の改修と再生を象徴している。[ 34 ]
コンスティテューション・センターは、グリーンビルディング評議会にゴールドLEED認証の登録を受けています。[ 31 ]
改修されたコンスティテューション・センターは2つの賞を受賞しました。ミッドアトランティック・コンストラクション誌は、2010年12月に同建物を「年間最優秀プロジェクト – 改修/修復」賞に選出しました。 [ 31 ] 2011年3月25日、ワシントン建築会議は、コンスティテューション・センターの発電、配電、開閉装置の設置における優れた職人技に対し、JE Richards, Inc.に2011年WBC職人技賞を授与しました。[ 36 ]
2011年1月、コンスティテューション・センターは市の税務評価官によって4億4600万ドルと評価され、その年、市内で3番目に価値の高い私有不動産となった。[ 37 ]
2000年代後半の不況により、改修された建物はテナントを見つけるのに苦労した。2009年4月に入居開始されてから2年近く空室だった。[ 2 ]米国国土安全保障省とNASAは2009年と2010年に建物の全部または一部をリースすることを検討したが、そうしなかった。[ 2 ] 2010年8月、米国証券取引委員会（SEC）は、コンスティテューション・センターの90万平方フィート（8万4000平方メートル）のスペースに関する契約書に署名した。[ 2 ] [ 38 ] [ 39 ] SECは2011年9月に入居する予定だった。[ 40 ] 2011年1月、通貨監督庁は640,000平方フィート（59,000平方メートル）のスペースをリースすることに合意し、連邦住宅金融庁は335,000平方フィート（31,100平方メートル）のスペースを使用する契約に署名した。[ 41 ]通貨監督庁と連邦住宅金融庁は2012年3月までに建物に入居した。[ 4 ]
SECによるビルの占有は計画通りには行われなかった。2010年10月、SECはナシフ・アソシエイツに対し、リースした90万平方フィート（8万4000平方メートル）のうち、必要なのは34万平方フィート（3万2000平方メートル）だけだと通知した。 [ 42 ] 2011年1月20日、SECの監察官は、 SECのリースが適切かつ合法であったかどうかの調査を開始した。[ 43 ] SEC委員長のメアリー・シャピロは、自身が承認したリースの取り扱いについて、米国下院の共和党議員から強く批判された。 [ 41 ] SECが5月までにビル内のスペースを占有するかどうかは不明だった。[ 38 ] 5月23日、SEC監察官は、リースが歳出不足禁止法に違反しているかどうかについて、米国会計検査院長に正式な意見を求めた。監察官は、SECが「SEC本部の拡張計画に必要なスペースを300%以上も大幅に過大評価し、根拠のない、裏付けのない数字を使って、SECが10年間で5億5680万ドルの支出を約束することを正当化した」と述べた。[ 44 ]
2011年7月初旬、ナシフ・アソシエイツは、コンスティテューション・センターの55万平方フィート（5万1000平方メートル）のスペースをSECが占有することを解除することに合意したと発表した。同社はSECに対し、2010年8月から2011年7月までの間に発生した4500万ドルの建設費およびその他の費用を弁償するよう求めたが、SECはこれを拒否した。ナシフ・アソシエイツはSECを提訴しなかったものの、弁償を求めてSECや他の連邦機関と交渉を続ける意向を示した。[ 45 ] [ 46 ]同時に、米国司法省は、リースの取り扱いと、それを正当化するために作成されたとされる文書の偽造に関して、SECの職員を起訴するかどうか検討していると発表した。[ 47 ]
憲法センターの占有問題は、立法措置によってさらに複雑化した。2011年10月、米国下院運輸インフラ委員会は、連邦取引委員会が憲法センターの16万平方フィート（1万5000平方メートル）のスペースを賃借し、エイペックスビル（国立美術館に引き渡される予定）を明け渡すことを31対22で可決した。 [ 48 ]議会はこの法案を採択しなかったが、運輸インフラ委員会は2012年3月、連邦取引委員会とコロンビア特別区内の他のいくつかの連邦機関のスペース需要を分析し、憲法センターがこれらの需要を満たす方法について委員会に報告書を提出するよう一般調達局（GSA）に指示した。 [ 4 ] GSAは2012年6月、憲法センターは連邦取引委員会全体を収容するにはスペースが少なすぎ、また（移転費用と賃料を考慮すると）費用がかかりすぎると報告した。 GSAは代わりに、FTCが601 New Jersey Avenue NWと1800 M Street NW（既にスペースを借りており、追加のスペースが利用可能だった場所）で追加のスペースを借りることを提案した。[ 49 ]
2012年4月、Nassif AssociatesはSECも賃料を滞納していると述べた。同社によれば、契約書にはSECが2011年11月1日から毎月130万ドルを支払う義務があると記載されていた。2012年4月30日現在、同社の広報担当者はSECが775万ドルの滞納賃料を滞納していると述べた。SECはこの金額に異議を唱え、内装工事は完了していないと述べた。SEC当局者も、SECは現在コンスティテューション・センターにスペースを必要としておらず、SECはGSAと協力してリースを引き継ぐ他の連邦政府テナントを探していると述べた。[ 42 ] 5月下旬、連邦航空局は、市内の6つの事務所の大規模な統合の一環として、同ビルの27万平方フィート（2万5000平方メートル）のスペースをリースする可能性があると述べた。 [ 50 ]
2012年7月、GSAは議会の圧力に屈し、FTCの職員1,100人を、601 New Jersey Avenue NWと1800 M Street NWの賃貸物件からコンスティテューション・センターに移転させた。この合意により、FTCはエイペックス・ビルディングの本部に留まることになった。[ 51 ] 3か月後、GSAはコンスティテューション・センターの残りのスペースを、全米芸術基金と全米人文科学基金とのリース契約によって貸し出した。[ 52 ]
2011年4月22日、デビッド・ナシフ・アソシエイツは、コンスティテューション・センターを売りに出すと発表し、2011年の夏が終わるまでに買い手を見つけたいと述べた。 [ 53 ]同社はまた、9億ドルの買収価格を希望していた。[ 54 ]不動産銀行のイーストディル・セキュアードが買い手の確保を支援した。[ 45 ]
2012年6月、ワシントン・ビジネス・ジャーナルは、コモンウェルス・パートナーズとナシフ・アソシエイツが買収契約について交渉したが合意に至らなかったと報じた。コモンウェルス・パートナーズはその後、一切の協議から撤退した。[ 55 ]
コンスティテューション・センターの売却契約は2012年12月に合意された。メットライフと身元不明の投資家（クラリオン・パートナーズLLCが代理）がそれぞれ同ビルの50％の権益を取得した。売却価格は7億3400万ドル、1平方フィート（0.093平方メートル）あたり524ドルだった。この売却価格は、ワシントンD.C.の歴史上、単一の建物としては最高額だった。[ 56 ] 2013年2月に取引が完了した際、デビッド・ナシフ・アソシエイツは事業を清算し、残りの債務を清算すると発表した。[ 57 ]
市の税務査定官によると、コンスティテューション・センターの評価額は2013年の5億7350万ドルから2014年には7億2580万ドルに上昇し（1億5230万ドルの増加）、コロンビア特別区で最も価値の高い課税対象不動産となった。[ 6 ]