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定住地法は、不動産所有者が将来の家族の世代への財産提供を確実にするために用いる譲渡手段である定住地の設立の制限に関する、一連のイギリスの土地法制定法である。
厳格な土地所有権制度を用いることで、限定的な自由保有権を利用して、時間の経過とともに土地の所有権が分割された。
厳格な土地譲渡の最も一般的な例は、地主が遺言で、土地を長男に終身借地人として譲渡し、その後、残りの土地をその息子の長男に、限定相続権付きの借地人として譲渡すると規定する場合である。
厳格な取り決めにより、土地は占有している借地人によって事実上譲渡不可能であり、相続権のない借地人に引き継がれることになっていた。しかし、土地の果実や収入は占有している借地人の管理下にあり、相続権のない借地人はそれを請求することができなかった。したがって、相続権のない借地人は成人すると、取り決めの条件に従って土地からの収入を得られるように、その土地における自身の権利を「終身借地人」の権利に転換することに同意する強い動機を持っていた。このような合意（「再設定」と呼ばれる）は、相続権のない借地人が成人するたびに、一世代に一度更新されるのが一般的だった。そして、再設定が行われるたびに、以前の占有していた借地人は引き続き土地を管理し、以前の相続権のない借地人は土地からの収入が保証された終身借地人となり、終身借地人となった借地人の最年長の息子が相続権のある借地人となった。同時に、各再定住では、未亡人への遺産からの持参金、次男の教育と結婚のための遺産からの分配、娘への遺産からの持参金に関する規定が一般的に更新され、また、新たな終身借地人が男子相続人を生まなかった場合の遺産の間接相続についても規定されていた。再定住はまた、再定住後の限定相続が発効すると不可能となる抵当権設定や土地取引を通じて、遺産からの収入と確定した支出のバランスを取るための、一世代に一度の機会を提供した。[ 1 ]
1882年から1890年までの土地信託法の主な目的は、ハルスベリー卿がブルース対アイルズベリー事件[1892] AC 356で述べたように、「土地を信託の束縛から解放し、信託にもかかわらず市場性のある商品にすること」であった。
この法律は、終身借地人に、従来の慣習法の下で彼が持っていた権限をはるかに超える土地の処分に関する法的権限を与えることによってこれを実現した。これらの権限の中で最も重要なのは、終身借地人が土地の完全所有権を売却できる権限であり、単なる終身不動産権（pur autre vie）を売却できる権限ではなかった。
この法律の第二の目的は、和解契約に基づく受益者の利益を保護することであった。しかし、彼らの利益は逸脱し、土地から切り離され、売却代金に結びつくようになった。つまり、彼らの利益は金銭に移り、和解契約は売却代金に適用されるようになったのである。
これらの法律は、和解が成立するあらゆる場合に適用される。
1882年法の第2条(1)項では、信託財産は「相続によって特定の人物に限定されている、または特定の人物のために信託されている土地、土地に対する不動産または権利」と定義されている。
基本的に、文書によって土地に関する権利の継承が生じる場合、土地登記法が適用されます。
一般的に、相続の要素がなければなりません。第59条は、相続の要素がない定住地の状況を一つ定めています。未成年者が土地を占有する権利を有する場合、たとえ相続によって制限されていなくても（つまり、未成年者が完全所有権を有する場合であっても）、その土地は定住地とみなされます。これは、未成年者が所有する土地の商業性を確保するためであり、未成年者が成人年齢に達した時点で契約が無効になる可能性があるため、購入者は未成年者との契約締結をためらうだろうと考えられたからです。
一般的に、終身借家人が法律によって創設された権限を行使する。
この法律は、あらゆる場合において終身借地人となる人物を一人指定することにより、創設された権限が常に利用可能であることを保証する。
1882年法の第25条では、終身借地人を「信託契約に基づき、信託地を終身占有する受益権を有する者」と定義している。これは通常、終身占有権または占有限定所有権を有する者を指す。
1882年から1890年までの土地法は、以下の法律の総称です。 [ 2 ]
終身借家人が法律によって与えられた権限を行使しないケースは2つあります。
第50条(1)項に基づき、終身借地人の権限は他人に譲渡することはできず、第50条(2)項は、終身借地人が法定権限を行使しないことに同意する契約を無効とする。また、委託者は、信託証書の規定を通じて、直接的または間接的に、法律に基づく終身借地人の権限を制限することはできない。そのような制限を試みる規定は、1882年法の第51条に基づき無効となる。
権限行使を間接的に制限しようとする試みの例としては、In re Fitzgerald 1902 IR 162が挙げられる。
第56条(1)は、和解の規定と法律の規定との間に矛盾があり、和解の規定の方が制限的である場合、法律の規定が優先されると規定している。
注：第57条では、法律のいかなる規定も、委託者が終身借地人に、法律によって付与された権限に加えて追加の権限を付与することを妨げるものではないと規定している。
終身借家人がその権限を濫用するのを防ぐため、法律には3つの規制が盛り込まれた。
終身受益者は、第53条に基づき「信託契約に基づいて権利を有するすべての当事者の利益を考慮しなければならない」。受益者の利益を考慮することが求められるが、受益者自身も常に受益者の一人であるため、通常の受託者とは異なる。Re Earl of Stamford and Warrington (1916) 1 Ch 事件において、ヤンガー判事は終身受益者を「非常に利害関係のある」受託者と表現した。
「彼は、自身の個人的利益をある程度考慮して権限を行使することは正当であるが、もちろん、自身の個人的利益のみを考慮すべきではない」―Vaisey判事によるRe Boston's Will Trusts 1956 Ch 395。
彼は一定の裁量権を有する、Wheelwright v. Walker [1883] 23 Ch. 752 およびWheelwright v. Walker [1883] Weekly Reporter 912。
1882年法の第37条に基づき、終身借地人は裁判所の命令を得れば家宝を売却する権限を有する – Re Earl of Radnor's Will Trusts 1890 45 Ch D402。
土地が関係する場合、裁判所は、権限の行使が受益者に経済的に影響を与える場合にのみ介入します（例：Re Earl Somers 1895 11 TLR 567）。
しかし、金銭的損失が単なる推測である場合、裁判所は介入しない。これは、Thomas v. Williams 1883 24 Ch D 558 で示されているとおりである。
裁判所が介入するもう 1 つの状況は、取引が誠実なものでない場合、または詐欺の要素が含まれていると思われる場合です。Middlemas v. Stevens (1901) 1 Ch.
これは、和解基金の受託者が果たす役割である。
これらの権限は、絶対的な所有者の権限と同等のものではありません。法律によって制限や制約が課せられています。
1882年法の第3条に基づき、終身権者は土地またはその一部、あるいは土地に関するあらゆる種類の権利または特権を売却または交換する権限を有する。ただし、第4条により、「売却する際には、合理的に得られる最良の価格を得なければならない」という制限が課せられている。
また、一定の手続きに従う必要があります。これらの手続きが完了すれば、終身借地人による売却時に、買主は、信託契約に基づき土地に付随するすべての権利から解放された、土地の完全所有権を取得します。信託契約に基づく権利は、売却代金に移転されます。
第45条(3)項に基づき、購入者が終身借地人と誠実に取引している場合、受託者に対して必要な通知がなされたことを確認する必要はありません。この手続き要件が遵守されていなくても、購入者が誠実に行動している限り、越権行為は依然として適用されます。Hughes v. Fanagan (1891) 30 LR IR において、裁判所は、終身借地人から付与された35年間のリース契約に基づく借地人が、信託の受託者がいないことを知っていた場合、第45条(3)項の保護は与えられないと判示しました。手続き要件のもう1つは、売却代金または元金を信託の受託者または裁判所に支払わなければならないことです（1882年法第22条）。
第54条に基づき、売買、交換、賃貸借または抵当権設定において、善意の購入者／賃借人／抵当権者が終身借人に対して善意で取引を行った場合、和解の受益者に対して、合理的に得られる最良の価格を支払い、法律に基づくすべての要求事項を遵守したものとみなされる。
Gilmore v. The O'Conor Don 1947 IR 462における Black 判事の傍論を参照のこと。
第6条では、終身借地人が土地またはその一部を賃借することを認めている。終身借地人が賃貸借期間満了前に死亡した場合でも、賃貸借契約は全期間有効となる。
一定の条件と制限があります –
Re Wix 1916 1Chで定められた一般原則は、賃貸借契約で定められた賃料は、借地人の土地からの収入の一部として扱われるべきであるというものである。それは決して資本化されることはない、つまり他の受益者のために積み立てられることはない。
1882年法は、鉱業リースの場合、鉱業によって土地の資本価値が減少するため例外を設けており、第11条では、契約書に反対の意思表示がない限り、賃料の一部は資本金として積み立てられ、残りは借地人の収入となると規定している。終身借地人が土地の浪費で訴えられる可能性がある場合は賃料の4分の3が資本化され、訴えられない場合は賃料の4分の1が資本化される。
定住地法は、終身借地人の抵当権設定権を根本的に変えるものではなかった。
第18条に基づき、彼は交換の公平性を確保するため、地代を買い取るため、または恒久的な性質の負担を解除するための資金を調達するために、土地を抵当に入れることができる。抵当によって調達された資金は資本金として扱われ、第22条に基づき受託者または裁判所に支払われなければならない。これらの場合でも、第53条は依然として適用される。
参照：Hampden v. Earl of Buckinghamshire 1893 CH 53。
改良費とは、日々の経費（例えば、修理費など）とは別に発生する支出であり、本人が負担しなければならない。1882年法第25条および1890年法第13条を参照のこと。
改良は資本金からのみ行うことができ、信託財産に対する負担となることはできない – Standing v. Grey 1903 1 IR 49。
借主に対して付与されるその他の雑多な権限はより制限的であり、例えば1890年法第10条(2)項では、借主は信託の受託者の同意または裁判所の命令なしに、本館とその敷地を終身にわたり売却、交換、または賃貸することはできない。また、1882年法第37条では、家宝や骨董品などの家宝は裁判所の命令なしには売却できない。
受託者の役割は主に監督的なものです。受託者は通常、土地を積極的に扱う権限を持っていません。なぜなら、これらの権限は終身借地人に帰属するからです。信託の受託者は、次の2つのシナリオにおいてより積極的な役割を担います。
1882年法の第2条(8)項は、1890年法の第16条によって補足され、信託財産の受託者として適格となる5つのカテゴリーの人物を特定している。
1890年法第16条で規定されているカテゴリー：
この法律は、占有している借地人による財政上の不正管理を防ぐため、信託の受託者を設けることを規定していた。以前は、占有している借地人自身が、最終的な相続人となる借地人のための財産の受託者であった。そのため、一方の当事者が「無駄」とみなす土地上の行為を他方が「改良」とみなす場合、特に信託で指定された相続人がまだ生まれておらず、遠い親戚が相続人として主張する場合、残余権者が占有している借地人に対して訴訟を起こすことがよくあった。
信託の受託者の役割は、終身受益者が法定権限を行使する際に、信託に基づく他の受益者の利益を損なわないようにするために設けられました。Hughes v. Fanagan 1891 30 LR IR: 信託の受託者の主な目的は、残余権を有する者の利益を保護することです。
この目的を達成できるように、法律は3つの法的要件を課した。すなわち、資本金を受け取ること、通知を受け取ること、そして同意を得ることである。
同意 – 主要な邸宅の売却などの一部の取引には、受託者の同意が必要となります – 邸宅の売却 s.10(2)。これは、Gilbey v. Rush 1 Ch 11 に従って、書面を必要とせずに非公式に与えることができます。