Loading article…
住宅クラスター開発、またはオープンスペース開発は、開発用地内の住宅物件をグループ化し、余った土地をオープンスペース、レクリエーション、または農業に利用することです。これは、開発者が土地に費やす費用を大幅に削減し、戸建て住宅とほぼ同じユニットあたりの価格を実現できるため、分譲開発でますます人気が高まっています。ただし、共有の庭エリアは紛争の原因となる可能性があります。主張されている利点には、緑地/公共スペースの増加、コミュニティの緊密化、最適な雨水管理などがあります。クラスター開発は、計画上の反対に遭うことがよくあります。[要出典]
「クラスター開発」 [1]の著者ウィリアム・H・ホワイトによると、クラスター開発にはタウンハウス開発とスーパー開発の2種類がある。タウンハウス開発の例としては、ペンシルベニア州フィラデルフィアのモレルパーク、リッチモンドのハートショーン、シュリーブポートのダドリースクエアなどがある。スーパー開発の例としては、バージニア州レストン、メリーランド州クロフトン、バージニア州のアメリカーナフェアファックスなどがある。
背景
クラスター開発は、中世の村からニューイングランドの町に至るまで、最も古いコミュニティの時代からさまざまな形で実践されてきました。しかし、郊外のスプロール現象の始まりと戸建て住宅開発の普及によって、クラスター開発は近代的な概念として初めて公式化されました。クラスター開発の考え方は、従来の区画分割に代わる方法として生まれました。
クラスター開発が意識的に最初に適用されたのは、 1928年のニュージャージー州ラドバーンでした。これはイギリスの都市計画とエベネザー・ハワードのガーデンシティ運動に基づいていましたが、クラスター開発の原則が採用されていました。ラドバーンに続いて、ニュージャージー州の他の多くの町が、その原則を計画に適用しました。ニュージャージー州ヒルズボロの村の緑地やサウスブランズウィックのブランズウィックヒルが有名です。国の他の地域では、クラスター開発の使用は主にメリーランド州とバージニア州で増加し、特にレストンとアメリカのフェアファックス郡で顕著でした。
現在、クラスター開発は米国全土で実施されており、特にミネソタ州、イリノイ州、オハイオ州、ウィスコンシン州など、都市のスプロール化が大きな問題となっている中西部諸州では、クラスター開発への強い推進力がある。
クラスター開発は保全開発とも呼ばれ、従来の区画開発に代わる敷地計画手法です。これは、提案された区画内の住宅物件をより近くにグループ化し、残りの土地をオープンスペース、レクリエーション、または農業に利用するという、影響の少ない開発の実践です。クラスター開発は、住宅、商業、工業、またはその他の用途が混在する計画単位開発(PUD) とは異なりますが、クラスター開発は主に住宅地域に焦点を当てています。[1]
目的
クラスター開発の目的は次のとおりです。
- 自然の特徴と地形を考慮した総合的な敷地設計を推進する
- 開発地の環境的に敏感な地域を保護し、重要な自然の特徴、優良な農地、オープンスペースを恒久的に保存する
- 敷地内の不浸透面の面積を減らすことで非点源汚染を最小限に抑える
- 舗装面積の削減や公共設備の敷設距離の短縮などの取り組みを通じて、インフラやメンテナンスにかかるコストの削減を奨励する。
- 主な目的は、オープンスペース、レクリエーション、社会的交流のためのエリアを増やすことです[2]
利点
アスファルトやコンクリートなどの不浸透性表面が少なくなり、多孔質の地表被覆材が増えるため、洪水や雨水による浸食のリスクが軽減されます。 クラスター開発の経済的利点には、建設するインフラが少なくなる（道路、下水道、ユーティリティラインが少なくなる）ことが挙げられます。 住宅クラスターの密度が高くなると、公共交通機関などのサービスの効率も高まる傾向があり、自転車の利用が増え、歩行者が増える可能性もあります。 このタイプの開発によって利用できる余分なオープンスペースには、公園、歩道、コミュニティ支援型農業のためのスペースが生まれます。
問題
第二次世界大戦後、都市から郊外への移住はアメリカで主流の傾向となった。人々は見つけた土地を何でも手に入れ、その結果、開発業者は開発用地にできるだけ多くの区画を詰め込もうとした。その後、コミュニティは、敷地に許可されるユニット数と密度を制限するゾーニング規制を策定した。このゾーニングはコミュニティの土地を保護し、ある程度は開発から土地を保護したが、最終的には今日知られている郊外のスプロール現象につながった。 [1]クラスター開発は、このゾーニングを修正しようとしており、それが直面する主な問題である。
ほとんどの自治体は、開発業者、計画委員会、コミュニティがこの従来の区画開発のみを使用するように制限するゾーニングを確立しています。したがって、従来の開発慣行は、設定された基準、手順の慣れ、新しいことに着手することへの恐れのために変更が困難です。これに対応して、アメリカ計画協会(APA) などのグループは、クラスター開発の枠組みを提供するモデル条例を作成しました。この条例は、行政的には実施が難しくありませんが、政治的には保守派の抵抗のために問題があります。
人々の個人空間に対する認識は、この抵抗に大きく関係しています。多くの場合、人々は広い土地の不動産を所有する目的で郊外に住むことを選択します。そのため、これらの個人に密集して住むよう説得するのは困難です。狭い土地と高密度の居住を受け入れるよう人々を説得することは、クラスター開発の最大の障害の 1 つです。この障害は、住宅に遮るもののない眺望と効果的なプライベート空間を与える適切な敷地設計によって、ほとんど克服できます。また、より良いコミュニティとオープン スペースを持つことの利点について人々を教育することも、認識を変えるための励みになります。
クラスター開発のさらなる障害は、市営下水道システムがない場合に小規模な区画を作るのが難しいことです。浄化槽を使用する場合、各建築区画に浸出フィールド用の十分な土地が必要です(浸出フィールド 2 つ分の土地が必要な場合があり、追加の土地はバックアップとして確保されます)。必要な土地の広さは、浄化槽のサイズと土壌の状態に比例し、汚水が安全に地中に浸透できるようにする必要があります。井戸水を使用する地域では、井戸と浸出フィールドを十分に分離するために追加の区画面積が必要になる場合があります。これにより、最小区画サイズが 1 エーカー (4,000 m 2 ) 以上になり、クラスター開発が困難になります。
しかし、開発のためにパッケージ下水処理場（WWTP）を設置する（これは小さなクラスタープラントとして機能し、個別の浄化槽の必要性を排除する）か、各浄化槽にバイオフィルターを使用することで、より小さなロットサイズが許容されるようになる。 [3]さらに、パッケージWWTPを提供することで、クラスターの集合下水管の直径と深さが減少するため、インフラストラクチャの全体的なコストが削減されます。
クラスター開発における最後の主要な問題は、オープンスペース、レクリエーションスペース、農業スペースの取り扱いの問題です。これらのエリアは多くの点で利点がありますが、対処が必要な問題でもあります。オープンスペースとレクリエーションスペースの維持には、税金、保険、一般的な維持費を必要とする住宅所有者協会の設立が必要です。これは通常の区画では不要ですが、人々は独自の維持費を負担することになります。農業に関しては、人々は肥料や農薬を散布する必要があるまで、農業の隣での生活を楽しんでいます。この事実は避けられませんが、クラスター開発を適切に利用することで、農地と住宅地の間に広い隙間や障壁を作ることができ、望ましくない副産物への露出を制限することができます。
応用
クラスター開発のモデル条例は、アメリカ計画協会が発行したスマート成長コード[2]の第4.7条です。この条例では、住宅クラスター開発の概念を紹介するとともに、申請、敷地計画、実施のプロセスを概説しています。
クラスター開発の申請における主な要件は、すべての主要または付属用途が許可され、複数世帯住宅、デュプレックス、およびタウンハウスが許可されることです。また、最大敷地面積、容積率、建物の高さ、および駐車場要件を個々の区画ではなく敷地全体に適用する必要があります。クラスター開発の規定では、敷地が少なくとも 2 ～ 5 エーカー (20,000 m 2 ) であること、敷地の寸法に最小値がないことが求められます。さらに、各住宅は道路から 12 フィート (3.7 m) 以内で、庭は少なくとも 25 フィート (7.6 m) 必要です。また、各区画に複数の主要建物を配置できること、および敷地の 25% 以上がオープン スペースとして使用されていることが求められます。
申請に含まれる敷地計画には、道路と歩道のレイアウト、提案された住居ユニットの最大数とタイプ、それらが占める面積とその計算、および駐車場、空き地、その他の付属品の面積が含まれている必要があります。許可される住居の数を計算するには、敷地の総面積をエーカーと 10 分の 1 エーカー単位で測定し、公道と私道の総面積と公共専用改良面積を差し引く必要があります。残りが建築可能面積になります。次に、純建築可能面積を最小の区画サイズで割り、この数字を最も近い小さい数字に切り上げると、その数字が最大ユニット数になります。
デザインの特徴
クラスター開発には、自然の特徴や地形の考慮、敷地サイズの縮小、袋小路の利用、特定の廃棄物や雨水管理技術の利用など、さまざまな明確な設計上の特徴があります。
敷地設計とともに、廃棄物/雨水管理設計の特徴は、クラスター開発の主要な側面です。地上の水の流れを最大化し、地形と植物を戦略的に使用して流出を遅らせ、保持し、処理することで、ほとんどの雨水を処理できます。同様に、廃水を処理するオプションも多数あります。コミュニティ排水フィールド、灌漑システム、パッケージプラントなどの技術は、インフラストラクチャのコストを大幅に削減し、環境を改善できます。[4]
参考文献
- ^ abc ホワイト 1964年。
- ^ APA 2009より引用。
- ^ アンダーソン 2019.
- ^ メガ、ルーカーマン＆サイクス、1998年。
- ホワイト、ウィリアム (1964)。『クラスター開発』ニューヨーク：アメリカ自然保護協会。書評
- スマートコード: モデル土地開発規制。アメリカ計画協会(APA)。2009 年。ISBN 978-1-932364-70-5。
- アンダーソン、ラーズ T. (2019)。建築環境の計画。Routledge。doi :10.4324 / 9781351179430。ISBN 9781351179430。
- メガ、マシュー、ルカーマン、バーバラ、サイクス、ロバート (1998)。「住宅クラスター開発: 主要課題の概要」ミネソタ大学理事会。2012 年 2 月 24 日時点のオリジナルよりアーカイブ。2013年7 月 28 日閲覧。