計画ユニット開発

計画単位開発（PUD）は、指定された土地エリア内で許可される土地利用を再定義する、柔軟性のある非ユークリッド的ゾーニングデバイスの一種です。PUDは、オープンスペースの創出、多目的住宅と土地利用、環境保全と持続可能性、開発の柔軟性を促進する単一のサイトプランで構成されています。 ^{[1] PUDとして再ゾーニングされたエリアには、建物開発、}住宅、レクリエーション、商業センター、工業団地など、多様で互換性のある土地利用の設計されたグループが、1つの開発または区画内に含まれることが含まれます。^[2]開発されたエリアは、サイズが異なり、工業、商業、住宅などのゾーニングされた用途によって異なります。^[3]^{: 2}同様のゾーニングデバイスの他のタイプには、フローティングゾーン、オーバーレイゾーン、特別地区ゾーニング、パフォーマンスベースのコード、譲渡可能な開発権などがあります。^[4]^{: 2}

歴史

PUD の概念的な起源は、1926 年にニューヨーク地域計画委員会が制定した「モデル計画許可法 1925」に遡ります。この法律により、計画委員会や計画委員会の決定が、地域のゾーニング規制で求められる決定に先行できるようになりました。^[5]^{: 170}具体的には、モデル計画許可法の第 12 条で、計画委員会や計画委員会が開発計画を合理的に修正または変更することを認め、平均人口密度と建物が占める総面積を制限しました。^[6]同様に、1928 年の標準都市計画許可法の第 14 条と第 15 条では、政府と開発業者が PUD の設計原則と、それが周辺のコミュニティと経済に与える影響について合意した場合、計画委員会が PUD を認可することを認めています。^[6]

PUD の物理的な起源は、20 世紀半ばの郊外化の進展に根ざしており、アメリカで最も古い形態の PUD は、第二次世界大戦直後のレビットタウンとパークフォレストの開発で出現しました。 ^[7]^{: 703} PUD の導入が進んだのは、郊外の住宅に美的多様性が欠けていることと、増加する人口を収容するために郊外の人口密度を高める必要性が高まったことの両方に対応してでした。^[3]^{: 2} PUD は、複数の別々の土地利用を効率的に組み合わせることで、大規模な郊外開発の問題を解決し、特定の敷地パラメータの制限内で貴重なオープンスペースと郊外の美観を維持しました。^[8]^{: 80} PUD の最初のゾーニングの証拠は、1949 年にメリーランド州プリンスジョージ郡によって作成されました。この郡では、開発単位が複数の土地利用で構成されており、以前の単一土地利用のユークリッドゾーニングへの郡の取り組みとは対照的でした。^[9]

アメリカの新興コミュニティにおけるPUDの使用は、部分的には国際的な影響の結果である。1950年代、イギリスのレストンなどのイギリスの町は、その地域に産業要素を統合することで経済基盤を拡大しようとした。 ^[7]^{: 702}アメリカの新興コミュニティは住宅部門の開発後に産業を誘致する必要があったが、アメリカの新興コミュニティはこれらのイギリスの町と同様の経済的ニーズを持っていたため、PUDSを使用して、住宅および非住宅用地の面積に対する許可された工業用地の面積の割合を増やした。^[7]^{: 702}

現在の定義

PUDは、大規模で敷地固有の多目的土地開発を促進する土地規制手段です。PUDはユークリッドゾーニングに比べて非常に柔軟なゾーニング形式で、革新的で創造的なデザインを促進し、環境保全や手頃な価格の住宅、集積や密度の増加を促進できます。 ^[3]^{: 3}適切な場合、このタイプの開発は次のことを促進します。

開発開始前のプロジェクト計画の事前完了^[4]^：20
商業・工業などの土地利用と住居タイプの混合で、標準的なゾーニング条例よりも革新的なもの^[4]^：20
住宅地の土地利用の集積により、公共のオープンスペースが確保される。^[5]^{: 180}
丘陵地や湿地など、本来開発されるべき土地を環境に配慮して保全すること^[5]^：180
PUDが歩行性と混合用途を優先した場合の温室効果ガス排出量の削減^[5]^：180
開発費と管理費、特に道路、車道、水道、下水道などのインフラ整備費の削減^[5]^：180
現在の土地利用規制と厳格な土地区画承認プロセスを廃止し、地元の専門計画スタッフに行政上の裁量権を拡大する
開発業者と政府自治体間の交渉プロセスの強化^[3]^：2
人口密度の増加と道路幅の減少^[4]^{: 20}
利用可能なコミュニティアメニティ（自転車道やレクリエーションセンターなど）と自然のオープンスペースの増加^[4]^{: 20}

多くの場合、PUD は、オープンスペースと組み合わされた小さな住宅群から、数千人の居住者とさまざまな土地利用を伴う新興開発都市まで、さまざまな形態をとります。

土地利用の混合

PUD は、ヴィレッジ・オブ・ユークリッド対アンブラー不動産会社の判決以来、米国で伝統的にゾーニングの基準となってきた単一タイプのゾーニングと真っ向から矛盾している。 ^[10] PUD では、隣接する土地区画に複数の土地利用や地区が設けられ、ゾーニングがより統合される。^[8]^{: 75}標準ゾーニング促進法(SZEA)の制定により、密度が規制上の優先事項とみなされることが強化され、さまざまな区画サイズ、さまざまな建物の用途、さまざまな種類の住宅の混合を統合することで、PUD の開発がさらに促進された。^[11]^{: 553}

PUDは、住宅用途と非住宅用途（オフィス、商業店舗、その他のサービスなど）を組み合わせており、多様なコミュニティを惹きつけています。^[11]^{: 550}注目すべきことに、PUDの歩道や道路は、昼夜を問わずより活発で安全である傾向があり、ピーク時の混雑が緩和されています。^[11]^{: 550}以前は単一用途のみが許可されていた土地エリアに住宅用途と非住宅用途を混在させるという性質上、PUDの開発を承認するには詳細な計画と審査プロセスが必要です。PUDを承認するには基本的に法的な再区画化が必要であり、その中では自治体の総合計画に関する差異と条件付き使用許可が計画委員会または委員会によって承認されなければなりません。^[4]^{: 20}

共用エリアのメンテナンス

PUD条項には、所有者または関連する利害関係者が共用の公共エリアの維持管理を確実に行う能力を考慮することが含まれます。そのような条項には、関連コスト、利害関係者の所得レベルと利益、共用エリアと周辺開発の両方の性質が含まれます。^[12] PUD申請プロセスの一環としてすでにスケジュールされ事前承認されている開発プロセス全体を通じて、共用エリアの維持管理は、計画された道路整備を通じて維持することができます。^[8]^{: 76}開発後、PUD内の住宅所有者協会の統治文書は、多くの場合、保守責任のほとんどを所有者に委任し、可能な限り最小限の責任を負います。^[13]

設計原則

最小区画サイズ

最小区画サイズ要件は、住居ユニットまたはエーカーのいずれかに関するものであり、開発の種類と場所の両方によって異なる場合があります。^[7]^{: 705}最小区画サイズはプロジェクトの承認に必要な要素になることはほとんどないため、代わりに最大密度要件が使用されることが多く、エーカーあたりの最大ユニット数または各住居ユニットあたりの最小区画エーカーのいずれかに重点が置かれています。^[7]^{: 705}

許可された使用

許可される用途は、土地利用の一定割合を住宅、商業、工業用途に割り当てることによって決定されます。^[7]^{: 705}多くの場合、割り当てられる量は、定義されたエリア内の非住宅用途に対する住宅用途の割合に依存します。^[7]^{: 705}

密度

PUDは特定のエリアに複合用途を統合することに重点を置いているため、密度は連邦住宅法の土地利用強度（LUI）評価に基づいて計算され、床面積、オープンスペース、居住性、レクリエーションスペースを単一の数値評価に含めます。^[8]^{: 89}

家と家の配置

PUDS 内の住宅には、家の周囲に広がる共有のオープンスペースと、小さなプライベートヤードへのアクセスが含まれることがよくあります。^{[14]住宅や建物が密集していると、道路が短くなることでインフラコストが削減され、}一戸建て、二世帯住宅、複数世帯住宅が混在する形で住宅所有者に低価格が提供されます。 ^[14] PUD は、土地面積によって住宅用住宅を増やしながら、地元の固定資産税への影響を小さく抑えることができるため、大区画の一戸建てゾーニングの合法的な代替手段と見なすことができます。^[7]^{: 702}住宅は、商業用地やオフィス用地の隣に配置することができ、他のエリアの保護を確実に行うことができます。^[1]ただし、他の PUD イニシアチブによって作成された小さなストリップモールと比較して、住宅は周辺に配置されるため、視覚的にはフロントポーチではなくガレージが特徴となることがよくあります。^[1]

サイズに関する考慮事項

一般的に250エーカー未満の小規模PUDは、開発の多目的利用を促進できるが、近隣の開発に影響を与えるには規模が小さすぎるため、近隣の周辺地域や田舎のスプロール現象につながる可能性がある。^[8]^{: 86}小規模PUDでは、居住者だけにショッピング施設を提供することは、開発にとって持続可能または実行可能ではない可能性がある。^[8]^{: 88}一般的に250エーカー以上1000エーカー未満の中規模PUDは、近隣地域への開発の影響と十分なキャッシュフロー要件のバランスを保つことができる。^[8]^{: 86}中規模PUDは、商業高速道路や住宅地域の開発にも貢献し、より小規模な土地をより効率的に開発または使用する能力を高めることができる。^[7]^{: 702}一般的に1000エーカーを超える大規模PUDは、スプロール現象に関連する問題を制御できるが、地元の開発業者の管理能力に負担をかける可能性もある。^[8]^{: 87}

利用可能な公共のオープンスペース

利用可能なオープンスペースに関して、公共施設開発計画（PUD）が含めなければならない条項は複数あり、条件付き承認では、公共エリアの量、場所、メンテナンスに関する条項も含まれる。^[7]^{: 707}このような条項の承認は、次のいずれかによって満たされる。特定の住宅ユニット数または総面積の直接の割合に対する最小エーカー要件を満たすこと、公共オープンスペースの提案場所に関する計画委員会の承認、または住民間の共同署名によるメンテナンス契約（自治体によるものか、住宅所有者協会やコミュニティトラストなどの組織化された住宅コミュニティによるものかは関係ない）。^[7]^{: 707–708}前述の改訂の要件は、オープンな公共の土地、施設、アメニティ、必需品が、一般の人々の利用とアクセスのしやすさのために適切に維持されるようにすることである。^[8]^{: 92}

通り

街路パターンは、住宅コミュニティの近隣特性を変えるために使用できます。特に、開発者が非 PUD ゾーニング規制に従わずに建物を柔軟に配置できるようにすることで、その効果は大きくなります。^[15]幅広、曲線、袋小路の街路パターンがその例です。^[1]これらの街路、円形の街路パターンを使用すると、開発者は建物を密集させ、利用可能なオープンスペースを最大限に活用できます。^[16]コミュニティが PUD を承認する際には、既存の街路とブロックのパターン、歴史的保存、および 1 階のストリートフロントを非居住用商業用途に留保することも考慮されます。^[11]^{: 556}

デザイン機能を組み合わせる

開発単位内に公共施設、レクリエーション施設、学校、公園などの複数のアメニティを組み込む柔軟性は、非伝統的なユークリッドゾーニング慣行が特定の土地の多目的利用能力をどのように高めることができるかを示しています。^[8]^{: 76} PUDプロジェクト計画では、戸建て住宅やアパートなどの住宅と非住宅の要件のバランスが求められ、相互作用する個人や車両がPUDのさまざまな建物、スペース、道路を安全かつ便利に移動できることが保証されます。^[8]^{: 75}このようなPUDの所有権と責任は、公的または私的のいずれかです。^[14]

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