ニューヨークの家賃規制

ニューヨーク州の家賃規制は、住宅に課される家賃の額を制限する手段です。家賃統制と家賃安定化は、ニューヨーク州の一部（および他の管轄区域）で使用されている2つのプログラムです。家賃の規制に加えて、このシステムは借主と家主の権利と義務も規定しています。^[1]

州内の各都市は参加するかどうかを選択する。2007年現在、アルバニー、バッファロー、ニューヨーク市など51の自治体がプログラムに参加しており、100万戸以上のアパートが規制されている。家賃統制を受けている他の自治体には、ナッソー郡、ウェストチェスター郡、レンセリア郡、スケネクタディ郡、エリー郡などがある。^[2]

ニューヨーク市では、家賃安定化は、免除の対象となるステータスを維持している限り、特定の種類の住宅を除くすべてのアパートに適用されます。^[3]

家賃統制の対象となるには、借主は1971年7月1日以降、アパートに継続して居住しているか、またはそのような賃貸借契約を継承した適格な家族構成員でなければならない。家賃統制対象のユニットは、空室の場合、「家賃安定化」される。ただし、6ユニット未満の建物の場合は、通常、家賃統制は解除される。一戸建ておよび2世帯住宅内のユニットの場合、家賃統制の対象となるには、借主は1952年3月31日以降、継続してユニットに居住している必要がある。ユニットが空室になると、家賃統制は解除される。^{[4] [5]}家賃統制は、1947年以降に建設されたユニットには通常適用されない。 ^[4]

家賃統制は、家主が借主に請求できる家賃の価格を制限し、家主が提供しなければならないサービスも規制します。これらのサービスが提供されない場合、借主はより低い家賃を受け取ることができます。^[4]ニューヨーク市以外では、州政府が家賃の上限と料金の値上げを決定し、家主は定期的に値上げを申請することができます。

ニューヨーク市では、家賃統制は最大基本家賃制度に基づいている。各ユニットには最大許容家賃が設定されている。2年ごとに、家主は最大基本家賃に達するまで家賃を最大7.5%（2012年現在）まで値上げすることができる。ただし、テナントは、建物に違反がある、または値上げ額が経費を賄うために必要な額を超えているという理由で、これらの値上げに異議を申し立てることができる。最大基本家賃（MBR）は、家賃統制ユニットからの家賃が建物の維持管理と改良のコストを賄うことを保証するために計算される。この計算式には、不動産税、水道料金と下水道料金、運営費と維持費、資本利益率、空室と回収損失控除が反映される。MBRは、これらの費用の変化を反映するために2年ごとに更新される。^[6]所有者は、テナントのために最大基本家賃制度を申請しなければならない。

家賃安定化は、ニューヨーク市、ナッソー郡、ロックランド郡、ウエストチェスター郡で適用されます。^[7]これは通常、家賃統制の対象ではない、1974年以前に建設された6戸以上の建物に適用されます。最近の建物の所有者は、税制優遇と引き換えに家賃安定化に同意できます。^[4]規制とポリシーは自治体によって異なります。非営利法人が所有する住宅などの建物はプログラムに含まれません。ミッチェル・ラマ住宅プログラムやセクション8などのプログラムを終了した場合、1974年以前に建設された住宅は家賃安定化の対象になる場合があります。コープやコンドミニアムに改装され、1993年7月7日以降に退去したアパートは、家賃安定化の対象にならない場合があります。^[8]家賃を規制対象とするには、自治体が住宅緊急事態を宣言し^[9]、住宅空室調査によって示されるように、賃貸住宅の全部またはいずれかのクラスまたはクラスの空室率が5％未満である必要があります。^[10]

ニューヨーク市の家賃安定化の要件は長年にわたって変更されてきたが、これは表面上は労働者階級向けの保護を富裕層が享受することを許すという不正行為を抑制するためとされている。^{[11] [12]}安定化の資格を得るには、アパートが入居者の主な居住地でなければならない。^[13]空室規制緩和と高所得者規制緩和は1997年に制定され、2019年に廃止された。改修はもはや規制緩和への道ではなく、高額家賃の基準がないため、いかなるレベルの家賃値上げも規制緩和への道ではない。2019年以前に法的に規制緩和されたアパートは、市場価格のままである。

1947 年 2 月 1 日から 1974 年 1 月 1 日の間に建設された建物に居住する入居者、または 1947 年以前の建物、または 1974 年以降に建設され減税措置を受けた特定の建物 ( 80-20住宅プログラムなど) に入居する入居者は、上記の他の条件を満たしていれば家賃安定化の対象となります。市が管理するプログラムの一環として、商業用または工業用から住宅用に転用された建物の一部は、不動産税の一時的な減額と引き換えに一時的に家賃が安定化されます。これらのプログラムのうち 2 つ、^[14]建物の改修に対する J-51 と新築に対する 421-a は、これらの建物のアパートの入居者に一時的な家賃安定化を付与し、他の資格を無効にします。^{[15] [16] [17]}

家賃安定化は、年間家賃の上限値を設定し、家賃統制と同様に、借主が賃貸借契約の更新とともに家主から必要なサービスを受ける権利を与える。家賃ガイドライン委員会は毎年会合を開き、家主が請求できる金額を決定する。違反すると、借主の家賃が引き下げられる可能性がある。^[4]建物所有者が家賃規制から自分の物件を解放する方法は複数ある。2つの一般的な方法は、大幅な改修または取り壊しの必要性を主張することである。^[18]

1920年、ニューヨーク州は緊急家賃法を制定し、実質的にニューヨーク州の裁判所に家賃管理を委ねた。^{[19] [20] [21]家賃法は、}第一次世界大戦による住宅不足とそれに続く土地投機と家賃の値上げに端を発し、1918年から1920年にかけてニューヨーク市で広範囲に広がった家賃ストライキの結果生まれたものであった。^{[20] [21]}

法律では、賃借人が異議を申し立てた場合、家賃の値上げは「合理性」の基準で審査されると規定されていた。合理性の定義は司法解釈の対象となった。^[19]いくつかの裁判所の判決の後、裁判官は、不動産の市場価値の 8% の総利益が合理的な収益であるとみなされることに主に落ち着いた。地主は、不動産の市場価値を人為的に膨らませるために、建物の「書類交換」を通じてこの家賃の上限を回避しようとした。しかし、それにもかかわらず、新しい法律は、以前の値上げと比較して、依然として家賃を有意に制限していた。^{[22] : 40}

1926年から一部のアパートの規制が撤廃され、1920年の賃貸法は1929年6月に完全に失効したが、不当とみなされる立ち退きに対する限定的な保護は継続された。^[19]

1942年、フランクリン・D・ルーズベルト大統領は緊急物価統制法に署名し、法律として成立させた。この法律の目的は、全国的に物価統制を設定することで、好景気で完全雇用の戦時経済におけるインフレを防ぐことだった。1943年11月、物価管理局はニューヨークの家賃を1943年3月1日の水準で凍結した。1947年に緊急物価統制法が失効すると、議会は1947年連邦住宅家賃法を可決し、1947年2月1日以降の建設は家賃統制の対象から除外されたが、その日までにすでに完成していた物件についてはその規制を継続した。ニューヨークの現在の家賃統制プログラムは1943年に始まった。これは米国で最も長く続いているプログラムである。^[23]

1950年に連邦規制が終了した後、ニューヨーク州が引き継ぎました。1951年に最初の恒久的な州法が制定され、ニューヨーク州は連邦政府と同様の規制アプローチを採用しました。当時、州全体で約250万の賃貸住宅があり、その85％がニューヨーク市にありました。当初の法律はすべての賃貸住宅を対象とし、家賃、サービス、立ち退きに関する所有者と借主の関係をすべて規制していました。^[23]

1950年代に入ると、深刻な住宅不足により、賃貸住宅の規制緩和が初めて実施された。ニューヨーク市では、1953年4月1日以降、一戸建ておよび二世帯住宅のアパートが規制緩和された。ニューヨーク市以外の市や町は、準備が整い次第、規制緩和の許可が与えられた。ニューヨーク市で最も高価な高級アパートは、1958年から規制緩和が始まった。1961年までに、ニューヨーク市とニューヨーク州の57郡のうち18郡のみが家賃規制を実施していた。^[23]

ニューヨーク市と州政府は1962年に家賃規制の二重管理を開始し、1968年までに75,000戸の高級アパートが徐々に規制緩和された。1969年には建設と空室率が低迷し、規制外家賃が全国的に上昇した。この家賃の急激な上昇を受けて、ニューヨーク州は1969年に家賃安定化法を可決し、1947年の家賃統制対象物件の期限後に建設されたユニットに家賃安定化を導入し、ニューヨーク市内の約325,000戸のユニットをカバーした。^[23] 1974年の緊急借家人保護法（ETPA）は、家賃安定化をニューヨーク州の他の地域に拡大した。^[24]

1970年の地方法30は、最大基本料率に基づく新しい家賃統制価格計算方法を導入しました。これは、家主が直面するコストの変化に適応し、家主がそのコストを借主に転嫁することを可能にしました。1971年の法律は、ニューヨーク市の家賃規制権限を剥奪し、州政府に権限を与えました。^[25]

1983年の包括住宅法により、ニューヨーク市の家賃規制の責任は、1984年4月よりニューヨーク市調停控訴委員会（CAB）からニューヨーク州住宅・コミュニティ再生局（DHCR）に移管された。 ^{[26] [27] [28]}

1997年の家賃規制改革法の成立により、家賃の安定化は法定家賃または安定化家賃が月額2,000ドル以下のアパートに限定されました。規制解除家賃は2,000ドルに設定されました。規制解除収入は175,000ドルでした。^[13]

2011年6月、ニューヨーク州議会は2011年家賃法を制定しました。^[13]それは次のことを行いました。

• 限定的な空席が年に1回に増加
• 35戸以上の建物における個々のアパートの改修のための恒久的な家賃の値上げを、費用の1/40から1/60に削減しました。
• アパートの規制緩和の最低家賃を2,500ドルに引き上げ
• 家賃が最低2,500ドルの居住アパートの規制緩和により世帯収入が20万ドルに増加

2015年6月、ニューヨーク州議会は2015年家賃法を制定しました。^[29]家賃法は2019年までさらに4年間延長されました。

• 高額家賃または高所得者向けアパートの規制緩和の最低家賃を2,700ドルに引き上げました。これは家賃ガイドライン委員会が認める1年ごとの増額によって毎年調整されます。^[30]現在、規制緩和の最低家賃は以前の賃貸契約に基づいて達成されており、空室の増加や空室後のユニットまたは建物の改修の結果として達成されているわけではありません。
• 2 年リースの場合、空室期間が 2 年未満の場合は 5%、空室期間が 3 年未満の場合は 10%、空室期間が 4 年未満の場合は 15%、空室期間が 4 年以上の場合は 20% の段階的な空室増加率を設定します。1 年リースの場合、空室増加率は、1 年リースと 2 年リースの間で承認されたリース増加率の差によって少なくなります。
• 35戸未満の建物については、主要な設備投資の償却期間を84か月から96か月に変更し、35戸以上の建物については、主要な設備投資の償却期間を84か月から108か月に変更しました。

ニューヨーク州議会は同年6月に2019年住宅安定・入居者保護法を制定した。 ^[31]

• 家賃規制制度を恒久的なものとし、今後、議会による廃止または終了の法案がない限り、家賃規制制度が廃止されることはありません。
• 家賃が法定の高額家賃基準を超え、その物件が空室になった場合、または入居者の過去 2 年間の収入が 20 万ドル以上になった場合に、その物件を家賃安定化の対象から外すことを認める規定を廃止します。
• 「所有者使用」規定の使用を単一のユニットに制限し、所有者またはその近親者がそのユニットを主な居住地として使用することを義務付け、立ち退きから保護されるために必要な現在の賃貸期間を 15 年に短縮することで、この例外に基づく長期入居者の立ち退きを保護します。
• ホームレスである、またはホームレスだった、あるいはホームレスになる恐れのある個人に提供されるユニットについては、家賃が安定していることを義務付けることで、一時的な非営利団体の例外を家賃安定に制限します。非営利団体によって永久的または一時的に住宅を提供している個人にテナントとしての地位を与え、これらの目的で使用されるユニットの家賃が安定していることを保証します。
• 物件が空室になるたびに不動産所有者が家賃を最大 20 パーセント引き上げることを許可する「空室ボーナス」条項を廃止します。以前の賃貸期間に基づいて家賃を追加額引き上げることを許可する「長期滞在ボーナス」条項を廃止します。地方の家賃ガイドライン委員会が独自に空室ボーナスを復活させることを禁止します。
• 賃貸ガイドライン委員会が、ユニットの現在の賃貸料、または所有者が空室ボーナスなどの追加の賃料値上げを許可されてからの経過時間に基づいて、追加の値上げを設定することを禁止します。
• 法定家賃より低い「優遇家賃」を借主に提示した所有者が、契約更新時に家賃を法定家賃の全額まで値上げすることを禁止する。借主が退去した後、所有者が居住可能な状態に維持できなかったために退去したのではない限り、所有者は法定家賃の全額までの家賃を請求できる。連邦または州政府機関と家賃設定規制協定を結んでいる所有者は、それぞれの協定に基づいて優遇家賃を使用することが引き続き許可される。^[32]
• 家賃規制対象のテナントの最大徴収可能家賃増額を、1 年の更新につき家賃ガイドライン委員会の直近 5 年間の家賃増額の平均に設定します。この法案は、燃料費転嫁料金も禁止します。
• 信頼できる基本家賃を決定するために合理的に必要な範囲で、4 年間の遡及期間を 6 年以上に延長し、所有者が家賃の過大請求の責任を負える期間を 2 年から 6 年に延長し、裁判所または住宅およびコミュニティ再開発 (HCR) による決定前に所有者が家賃の過大請求額を自主的に返還した場合に、3 倍の損害賠償を回避できないようにします。借主が裁判所または HCR で過大請求の請求を主張できるようにし、所有者は 6 年後に記録を破棄できるが、自己責任で破棄すると規定します。
• ニューヨーク市では大規模資本改善 (MCI) の家賃上昇上限を 6% から 2% に、その他の郡では 15% から 2% に引き下げます。過去 7 年以内に発効した MCI に起因する MCI 家賃上昇に対して、2% の上限と同じ保護を今後も提供します。MCI 計算式の償却期間を延長することで、上昇をさらに抑えます。MCI 上昇を永久に有効にするのではなく、30 年後に MCI 上昇を廃止します。MCI 上昇の対象となる支出に関する規則を大幅に厳格化し、MCI の 25% を検査および監査することを義務付けることで、これらの規則の施行を厳格化します。
• IAI 支出額を 15 年間で 15,000 ドルに制限し、所有者はその期間中に最大 3 回の IAI を行うことができます。IAI の増額は恒久的ではなく 30 年間の一時的なものとし、増額を受け取る前に所有者はアパート内の危険な違反を解消する必要があります。
• HCR は、家賃規制システムの実施、管理、施行に関して家賃管理局とテナント保護ユニットが実施したプログラムと活動に関する年次報告書を提出する必要があります。報告書には、各郡内の家賃安定化ユニットの数、大規模な資本改善の申請と承認、優遇家賃のユニット、請求された家賃、過剰請求の苦情に関するデータ ポイントも含まれます。
• 所有者が共同住宅やマンションに転換しようとしている建物の入居者を保護するシステムを強化し、恒久化する。「立ち退き計画」の選択肢を排除し、立ち退きなしの計画の改革を実施する。転換を有効にするには、居住中の入居者の 51 パーセントがアパートの購入に同意することが必要である。(現在、アパートの 15 パーセントは売却する必要があり、購入者は外部の投資家である可能性がある。) 転換中の市場価格の高齢者および身体障害者の入居者については、正当な理由がある場合のみ立ち退きが許可され、不当な家賃の値上げは正当な理由とはならない。
• 家賃安定化法の適用範囲に関する地理的制限を撤廃し、法定要件（例：規制対象となる住宅ストックの空室率が 5% 未満）を満たす自治体であれば、家賃安定化を選択できるようにします。

家賃規制により、家主が借主から合法的に徴収できる家賃の額が制限されるため、多くの家主は家賃規制対象の物件を保管し、空室の広告を避けています。2019年にニューヨーク州の住宅安定および借主保護法が可決されたことで、家主は家賃が安定した物件の空室時に合法的に家賃を上げることができなくなりました。以前は、家主は建設費を回収するために、借主の間で家賃を最大20％上げることが合法的に許可されていました。多くの家主は、運営費と改修費が法定最高家賃を超える可能性があるため、空いている家賃が安定した物件を埋めていません。2022年現在、ニューヨーク市には家賃が安定したアパートの空き室が約2万室あります。^[33]

フランケンシュタイン化は、家主が家賃規制対象のユニットを市場価格のユニットに変換することを可能にする法的な抜け穴でした。家賃規制対象のユニットを別のユニットと組み合わせる（市場価格のユニットと家賃規制対象のユニットを組み合わせるか、複数の家賃規制対象のユニットを合併する）ことで、家主は市場価格の家賃を徴収することができました。^[34] 2023年、ニューヨーク州議会は、この慣行を禁止する法案を可決しました。^[35]

21世紀には、ニューヨーク市のアパートから家賃規制または家賃統制の対象から外し、市場価格のユニットに変換する傾向がある。^{[41] [42] [43] [44] [45] [ 46]}違法な規制緩和は、家主が家賃規制対象のアパートの家賃を規制緩和の閾値を超えるレベルに引き上げることを正当化するために、改修や改善のコストを水増しするときに時々発生する。^{[44] [47]}家賃規制法の下では、家主は、家賃規制対象のアパートに大幅な改善または改修を行う場合、家賃を値上げすることが許可されている（改修コストの40分の1を家賃価格に上乗せすることができる）。これらの改善のコストは、より高い家賃の形で入居者に転嫁することができる。家賃が一定の閾値を超えると、アパートは規制緩和され、家賃統制または家賃安定化法の対象外となり、市場価格で賃貸することができる。^{[48] [47]}

• ニューヨーク州法
• ニューヨーク不動産協会
• 421-a免税

• ウォルター・ブロック、「家賃統制」『経済学簡潔百科事典』より。
• ロバート・M・フォーゲルソン『大家賃戦争：ニューヨーク、1917-1929』コネチカット州ニューヘイブン：イェール大学出版局、2013年。

ウィキメディア・コモンズには、 Rally to Save NYC 2015-05-14に関連するメディアがあります。

• NYC家賃ガイドライン委員会（RGB）
• ニューヨークでのテナントの立ち退き
• 1969年の家賃安定法の本文
• 1993年家賃規制改革法の本文
• ニューヨーク市の家賃安定化ビル一覧